ספריה טכנית בחינם

חוק דיור. הערות ההרצאה: בקצרה, החשוב ביותר

מדריך / הערות הרצאה, דפי רמאות

הערות למאמר

תוכן העניינים

1. פעולות משפטיות נורמטיביות
2. פרסומים רשמיים
3. מושג דיני הדיור (נושא הסדרת דיני הדיור. זכות האזרח לדיור. זכויות דיור וחובות האזרחים. סיוע המדינה והרשויות המקומיות לאזרחים במימוש הזכות לדיור. עקרונות דיני הדיור. מקום הדיור. חוק במערכת המשפט)
4. מקורות לדיני דיור (המושג של חקיקת דיור. סוגי מקורות של דיני דיור. חשיבות החוקה לחקיקת דיור. חוקים פדרליים ופעולות משפטיות רגולטוריות אחרות כמקורות לדיני דיור. חקיקת הדיור של הישויות המרכיבות את הפדרציה הרוסית כמקור של חוק הדיור המשמעות של החלטות בית המשפט החוקתי של הפדרציה הרוסית ומליאת בית המשפט העליון של הפדרציה הרוסית ליישום חוק הדיור.
5. אובייקטים של דיני דיור (חצרים למגורים. מושג מלאי הדיור וסוגיו. שינויים במשטר החוקי של חצרים. שיקום ופיתוח מחדש של חצרים למגורים)
6. ניהול דיור (חשבונאות על מלאי הדיור. רישום ממלכתי של זכויות בחצרי מגורים ועסקאות עימם. פיקוח המדינה על השימוש והבטיחות במלאי הדיור. ניהול מבני מגורים. שיתוף אזרחים בניהול מלאי הדיור)
7. תכונות של רכישת דיור בתנאים מודרניים (שימוש במשכנתאות ברכישת דיור. השתתפות בבנייה משותפת של בנייני דירות ונדל"ן אחר. הפרטת חצרים למגורים ע"י אזרחים)
8. בעלות וזכויות קנייניות אחרות בחצרים למגורים (זכויות וחובות של בעל חצרים למגורים ואזרחים אחרים המתגוררים בחצרים השייכים לו. רכוש משותף של בעלי חצרים בבניין דירות. אסיפה כללית של בעלים כאמור)
9. השכרה חברתית של מגורים (הוראות כלליות בנושא השכרת חצרים למגורים. עילות ונוהל מתן חצרים למגורים על פי הסכם שכירות סוציאלית. הסכם שכירות סוציאלית למגורים: הוראות יסוד. זכויות וחובות הצדדים להסכם שכירות סוציאלית למגורים. תיקון, סיום וסיום הסכם שכירות סוציאלי למגורים להחלפת חצרים הניתנים במסגרת הסכמי שכירות סוציאלית.
10. מלאי דיור מיוחדים (סוגי בתי מגורים של מלאי דיור מיוחדים והספקתם. הסכם שכירות למגורים מיוחדים)
11. אגודות שיכון ובינוי דיור (יצירה ופעילות של אגודות שיכון ודיור-בינוי. מעמדם המשפטי של חברי אגודות דיור)
12. אגודות חיסכון בדיור (הוראות כלליות על קואופרטיבים לחיסכון בדיור. יצירה, ארגון מחדש ופירוק קואופרטיב. הוראות יסוד על פעילות קואופרטיב במשיכת ושימוש בכספי אזרחים לרכישת שטחים למגורים. ניהול קואופרטיב. הבטחת קיימות כלכלית של הקואופרטיב. פעילות הקואופרטיב ומעקב אחר פעילות הקואופרטיב)
13. התאחדות בעלי הדירות (יצירה ופעילות של אגודת בעלי בתים. מעמד משפטי של חברי HOA)
14. תשלום עבור דיור ושירותים

1. פעולות משפטיות רגולטוריות

Конституция - חוקת הפדרציה הרוסית, אומצה בהצבעה עממית ב-12.12.1993/XNUMX/XNUMX.

GK - הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית: חלק ראשון מיום 30.11.1994 בנובמבר 51 מס' 26.01.1996-FZ; חלק שני מיום 14 בינואר 26.11.2001 מס' 146-FZ; חלק שלישי מיום XNUMX בנובמבר XNUMX מס' XNUMX-FZ.

גביש נוזלי - קוד דיור של הפדרציה הרוסית מתאריך 29.12.2004 בדצמבר 188 מס' XNUMX-FZ.

LCD RSFSR- קוד דיור של ה-RSFSR מיום 24.06.1983 ביוני XNUMX. כוח אבוד.

NK - קוד המס של הפדרציה הרוסית: חלק ראשון מיום 31.07.1998 ביולי 146 מס' 05.08.2000-FZ; חלק שני מיום 117 מס' XNUMX-FZ.

לפני הספירה - קוד תקציב של הפדרציה הרוסית מתאריך 31.07.1998 ביולי 145 מס' XNUMX-FZ.

קוד תכנון עירוני - קוד תכנון ערים של הפדרציה הרוסית מ-29.12.2004 בדצמבר 190 מס' XNUMX-FZ.

ז.ק - קוד קרקע של הפדרציה הרוסית מתאריך 25.10.2001 באוקטובר 136 מס' 3-FXNUMX.

בריטניה - הקוד הפלילי של הפדרציה הרוסית מיום 13.06.1996 מס' 63-F3.

CAO - קוד הפדרציה הרוסית בנושא עבירות מנהליות מיום 30.12.1991 בדצמבר 195 מס' XNUMX-FZ.

חוק ניירות ערך משכנתאות חוק פדרלי מס' 11.11.2003-FZ מ-152 בנובמבר XNUMX "על ניירות ערך משכנתאות".

חוק היסטוריית אשראי - חוק פדרלי מ-30.12.2004 בדצמבר 218 מס' XNUMX-FZ "על היסטוריות אשראי".

חוק השתתפות בבנייה משותפת חוק פדרלי מס' 30.12.2004-FZ מיום 214 בדצמבר XNUMX "על השתתפות בבנייה משותפת של בנייני דירות ומקרקעין אחרים ועל תיקונים לחוקי חקיקה מסוימים של הפדרציה הרוסית".

חוק האגודות השיתופיות - חוק פדרלי מ-30.12.2004 בדצמבר 215 מס' XNUMX-FZ "על קואופרטיבים לחיסכון בדיור".

חוק הכנסת מתחם דיור - חוק פדרלי מ-29.12.2004 בדצמבר 189 מס' XNUMX-FZ "על יישום קוד הדיור של הפדרציה הרוסית".

חוק הפרטת דיור - חוק הפדרציה הרוסית מיום 04.07.1991 ביולי 1541 מס' 1-XNUMX "על הפרטת מלאי דיור בפדרציה הרוסית".

חוק לתיקון החוק האזרחי חוק פדרלי מס' 30.12.2004-FZ מ-213 בדצמבר XNUMX "על תיקונים לחלק ראשון של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית".

חוק רישום זכויות במקרקעין חוק פדרלי מס' 21.07.1997-FZ מ-122 ביולי XNUMX "על רישום המדינה של זכויות במקרקעין ועסקאות איתם".

חוק המשכנתאות - החוק הפדרלי מ-16.07.1998 ביולי 102 מס' XNUMX-FZ "על משכנתא (משכון מקרקעין)".

2. פרסומים רשמיים

BVS RF - עלון בית המשפט העליון של הפדרציה הרוסית.

VSNDiVS (RSFSR, הפדרציה הרוסית) - עיתון של הקונגרס של צירי העם והמועצה העליונה (RSFSR, RF).

WG - "עיתון רוסי".

SAP RF - אוסף מעשיהם של הנשיא וממשלת הפדרציה הרוסית.

NWRF - אוסף חקיקה של הפדרציה הרוסית.

SP (RSFSR, RF) - אוסף החלטות ממשלה (RSFSR, RF).

3. רשויות

משרד האוצר של רוסיה - משרד האוצר של הפדרציה הרוסית.

משרד המשפטים של רוסיה - משרד המשפטים של הפדרציה הרוסית.

4. אחרים

פסקה. - פסקאות.

BTI - לשכת המלאי הטכני.

гл. - פרק(ים).

dr. - אחרים).

п. - פריט(ים).

סָעִיף. - מקטעים).

RSFSR - הרפובליקה הסובייטית הפדרטיבית הסוציאליסטית הרוסית.

לשפשף. - רובל(ים).

RF - הפדרציה הרוסית.

ברית המועצות - ברית המועצות.

מאמר. - מאמרים.

אושר. - אושר.

ч. - חלקים).

נושא 1. מושג דיני הדיור

1.1. נושא הסדרת דיני הדיור

דיני דיור הם מערכת של נורמות משפטיות המסדירות את יחסי הדיור. ברוסיה, הופעת דיני הדיור כישות משפטית חדשה יחסית (שנות ה-80 של המאה ה-XNUMX) נבעה בעיקר מהצורך בגישה משולבת לפתרון סוגיות הקשורות במתן דיור לאזרחים.

לראשונה הוגדר ב-LCD מעגל של יחסי דיור. על פי חלק 1 של אמנות. 4 חקיקת דיור מסדירה את היחסים לגבי:

1) הופעתה, יישום, שינוי, הפסקת הזכות להחזיק, להשתמש, להיפטר בחצרי מגורים של מלאי הדיור של המדינה והעירייה;

2) שימוש בחצרי מגורים של מלאי דיור פרטי;

3) שימוש ברכוש המשותף של בעלי המקום;

4) ייחוס חצרים למספר חצרים למגורים והדרתם ממלאי הדיור;

5) חשבונאות של מלאי הדיור;

6) תחזוקה ותיקון של חצרים למגורים;

7) שיקום ופיתוח מחדש של חצרים למגורים;

8) ניהול בנייני דירות;

9) יצירה והפעלת אגודות שיכון ודיור-בינוי, איגודי בעלי בתים, זכויות וחובות של חבריהם;

10) מתן שירותים ציבוריים;

11) ביצוע תשלומים עבור דיור ושירותים;

12) בקרה על השימוש והבטיחות של מלאי הדיור, עמידה של הנחות מגורים עם כללים ותקנות סניטריים וטכניים שנקבעו ודרישות אחרות של החקיקה.

המשתתפים ביחסי דיור הם אזרחים, ישויות משפטיות, הפדרציה הרוסית, ישויות מכוננות של הפדרציה הרוסית, עיריות. הוראות ה-LCD חלות על יחסי דיור בהשתתפות אזרחים זרים, חסרי אזרחות, ישויות משפטיות זרות, אלא אם כן נקבע אחרת ב-LCD או בחוק פדרלי אחר (חלק 2 של סעיף 4 של ה-LCD).

הייחודיות של דיני הדיור נעוצה בעובדה שהוא מסדיר, מצד אחד, יחסים ארגוניים המתפתחים על בסיס כוח וכפיפות (בפרט, ניהול דיור, דין וחשבון לאזרחים הזקוקים לדיור וחלוקת חצרים למגורים). ומאידך, יחסים, שאופייני להם שוויון נתיניהם (יחסים הקשורים לשימוש בחצרים למגורים).

1.2. זכותם של האזרחים לדיור

סעיף 40 של החוקה מכריז על זכותו של כל אזרח בפדרציה הרוסית לדיור. באמצעות יישום זכות זו, מובטח סיפוק הצורך האנושי החיוני בדיור.

על פי ההצהרה האוניברסלית בדבר זכויות האדם מה-10 בדצמבר 1948, "לכל אחד יש זכות לרמת חיים המתאימה לבריאותו ולרווחתם של עצמו ושל משפחתו, לרבות מזון, ביגוד, דיור, טיפול רפואי ושירותים סוציאליים נחוצים. " (סעיף 25).

על פי האמנה הבינלאומית בדבר זכויות כלכליות, חברתיות ותרבותיות מ-16 בדצמבר 1966 (שהפדרציה הרוסית צד בה כיורשת של ברית המועצות), "המדינות החברות באמנה זו מכירות בזכותו של כל אדם לסטנדרט הגון. של מחיה לעצמו ולמשפחתו, לרבות ביגוד ודיור נאותים למזון, ולשיפור מתמיד של תנאי החיים. המדינות המשתתפות ינקטו צעדים מתאימים על מנת להבטיח את מימוש זכות זו, מתוך הכרה בחשיבות הרבה בהקשר זה של שיתוף פעולה בינלאומי מבוסס. על הסכמה חופשית" (סעיף 11).

הנורמה החוקתית על זכותם של אזרחים לדיור הופיעה ברוסיה יחסית לאחרונה. זכות זו עוגנה לראשונה בחוקת ברית המועצות ב-1977, ולאחר מכן באה לידי ביטוי בחוקת ה-RSFSR ובחוקה, וכן בחוקי דיור קודמים ואחרים (יסודות חקיקת הדיור של ברית המועצות והרפובליקות האיגודיות של 1981; קוד דיור של ה-RSFSR, חוק פדרלי מיום 12.01.1996 מס' 9-FZ "על הכנסת תיקונים ותוספות לחוק הפדרציה הרוסית "על יסודות מדיניות הדיור הפדרלית").

בחלק 1 של אמנות. בסעיף 40 לחוקה, בהוראת הזכות לדיור ("לכל אדם יש זכות לדיור") יש ערובה להגנה על זכות זו: "אין לשלול מאיש באופן שרירותי דיור". חלק 2 אמנות. 40 לחוקה קובע כי רשויות המדינה וגופי שלטון עצמי מקומיים מעודדים בניית דיור, יוצרים תנאים למימוש הזכות לדיור. יש לציין כי בקשר למעבר לכלכלת שוק השתנתה הגישה לסוגיית הדרכים למתן דיור לאזרחי רוסיה. אם קודם לכן הם קיבלו חלק נכבד משטחי המגורים ממלאי הדיור הממלכתי, המחלקתי והציבורי, כעת יש לספק את הצורך בדיור בעיקר באמצעות בניית דיור פרטנית, רכישת שטחים למגורים על חשבונם בשוק הדיור או מסחרי. השכרת שטחים למגורים. ללא תשלום או תמורת תשלום סביר מקרנות דיור ממלכתיות, עירוניות ואחרות, בהתאם לנורמות הקבועות בחוק, יש לספק דיור רק לעניים ולאזרחים אחרים המפורטים בחוק (חלק 3 של סעיף 40 לחוקה ). "אזרחים אחרים המפורטים בחוק" כוללים אנשי צבא, משתתפי המלחמה הפטריוטית הגדולה ואנשים המשווים להם, אנשים שנפגעו מנסיבות חירום (כולל קורבנות של רעידות אדמה, שיטפונות וכו', פליטים, מהגרים בכפייה) ועוד כמה קטגוריות אחרות. של אזרחים.

על ידי עיגון הזכות לדיור בחוקה, המדינה לוקחת על עצמה אחריות להבטחה והגנה על זכות אדם זו, שמשמעותה הזדמנות לכל אחד לקבל בית ובמידת הצורך ליהנות מהגנת המדינה מפני קיפוחה השרירותי.

ה-JK מפרט את הוראות החוקה על הבטחת תנאים למימוש הזכות לדיור. על פי אמנות. 2 ב-LCD, רשויות ציבוריות וממשלות מקומיות, במסגרת סמכותן, מספקים תנאים לאזרחים לממש את זכותם לדיור, לרבות:

1) לקדם את פיתוח שוק הנדל"ן בתחום הדיור על מנת ליצור את התנאים הדרושים למתן מענה לצורכי האזרחים בדיור;

2) להשתמש בכספים תקציביים ובמקורות כספים אחרים שאינם אסורים על פי חוק לשיפור תנאי החיים של האזרחים, לרבות באמצעות מתן סובסידיות באופן שנקבע לרכישה או בנייה של חצרים למגורים;

3) בהתאם לנוהל שנקבע, לספק לאזרחים חצרים למגורים על פי הסכמי שכירות סוציאלית או חוזים להשכרה של חצרים למגורים של מלאי הדיור של המדינה או העירייה;

4) לעורר בניית דיור;

5) להבטיח את ההגנה על הזכויות והאינטרסים הלגיטימיים של אזרחים הרוכשים שטחי מגורים ומשתמשים בהם כדין, צרכני שירותים ציבוריים, וכן שירותים הקשורים לתחזוקת מלאי הדיור;

6) להבטיח בקרה על יישום חקיקת הדיור, השימוש והשימור של מלאי הדיור, התאימות של הנחות למגורים עם כללים ונורמות סניטריים וטכניים שנקבעו ודרישות אחרות של החקיקה;

7) לספק בקרה על עמידה בדרישות הקבועות בחוק ביישום בניית דיור.

בחקיקה הרוסית, המושג "מגורים" אינו נחשף במלואו, מה שגורם למחלוקת בפועל. המונח "דירה" מתייחס בדרך כלל למבנה מיוחד או חדר שתוכנן במיוחד למגורי אדם: בניין מגורים, דירה, חדר, יחד עם המתחם הנלווים המקביל (מטבח, מסדרון, שירותים, מסדרון וכו'), גם כן. כמו חפצים אחרים של בניין מגורים המשמשים במהלך הפעלתו (מתקני מעליות ומעליות, ציוד הנדסי אחר).

ניתוח של הנורמות הכלולות בחוקה ובחקיקה הפדרלית מראה שבשלב זה בהתפתחות יחסי הדיור, ניתן לממש את הזכות לדיור בדרכים הבאות:

1) ע"י העמדת מקום מגורים לפי הסכם שכירות סוציאלית בבתים המרכיבים את קופת הדיור לשימוש סוציאלי. על פי החוקה, רק למספר מוגבל של אנשים יש זכות כזו.

בהתאם לאמנות. 49 של LCD, במסגרת הסכם שכירות סוציאלית, מסופקים חצרים למגורים של המדינה או העירייה.

אזרחים בעלי הכנסה נמוכה אשר מנימוקים שנקבעו ע"י ה-LCD מוכרים כזקוקים למגורים הניתנים בהסכמי שכירות סוציאלית, בהתאם לנוהל שנקבע ע"י ה-LCD במסגרת הסכמי שכירות סוציאליים, מסופקים בחצרי מגורים של העירייה. מלאי דיור.

מקום מגורים של מלאי הדיור של הפדרציה הרוסית או מלאי הדיור של ישות מכוננת של הפדרציה הרוסית במסגרת הסכמי שכירות סוציאלית מסופקים לקטגוריות אחרות של אזרחים המוגדרים על ידי החוק הפדרלי או החוק של הישות המרכיבה של הפדרציה הרוסית, מוכר בנימוקים שנקבעו על ידי LC ו(או) החוק הפדרלי או החוק של הישות המכוננת של הפדרציה הרוסית כזקוקים למגורים. מגורים אלה מסופקים בהתאם לנוהל שנקבע על ידי LCD, אלא אם כן נקבע אחרת בחוק הפדרלי שצוין או בחוק הנושא של הפדרציה הרוסית.

הקטגוריות הנ"ל של אזרחים עשויות להינתן במסגרת הסכמי שכירות חברתיים עם חצרות מגורים של מלאי הדיור העירוניים על ידי הרשויות המקומיות, אם הן מוקנות באופן הקבוע בחוק עם סמכויות מדינה לספק לקטגוריות אלה של אזרחים חצרים למגורים. מקום מגורים אלה מסופק באופן שנקבע על ידי LCD, אלא אם כן נקבע אחרת בחוק הפדרלי או בחוק הישות המכוננת של הפדרציה הרוסית.

שטחי מגורים במסגרת הסכמי שכירות סוציאלית אינם מסופקים לאזרחים זרים, אנשים חסרי אזרחות, אלא אם כן נקבע אחרת באמנה בינלאומית של הפדרציה הרוסית;

2) בהעברת חצרים למגורים לשימוש על פי מה שנקרא הסכם חכירה מסחרית (הנוסח "חכירה מסחרית", התואם למהות הכלכלית של חכירה מסוג זה, אינו מיושם בחקיקה הנוכחית (פרק 35 לחוק האזרחי). קוד), אבל הנוסח הכללי "השכרת מגורים" משמש "המתרחב לסוג זה של שכירות, אך כסוג של שכירת דירה, שכירות חברתית מסומנת). במסגרת הסכם זה, ניתן להשכיר דיור ממלאי דיור ממלכתי, עירוני ופרטי בתנאים שונים באופן משמעותי מהסכם שכירות חברתי. מעגל האזרחים שיש להם זכות לערוך הסכם כזה אינו מוגבל.

יצוין כי הנורמות של הקוד האזרחי, בניגוד ל-JK RSFSR הקיים בעבר ולחוק הפדרציה הרוסית מיום 24.12.1992 בדצמבר 4218 מס' 1-XNUMX "על יסודות מדיניות הדיור הפדרלית", אינן עושות זאת. לספק הסכמה בין אזרחים לבין גופים המספקים שטחי מגורים לשימוש, הסכמי שכירות. הסכמים כאלה יכולים להיכרת רק בין הגורמים האמורים לבין גורמים משפטיים, אשר לאחר מכן מעבירים את שטחי המגורים המושכרים על ידם לשימוש האזרחים, לרוב עובדיהם;

3) על ידי בנייה או רכישה של חצרים למגורים בבתים של מלאי דיור שונים על חשבונם. במקרה זה, יש צורך לקחת בחשבון את הנורמה הכללית של סעיף 2 לאמנות. 213 של הקוד האזרחי, לפיו הכמות והערך של רכוש בבעלות אזרחים אינם מוגבלים, למעט מקרים שבהם הגבלות כאלה נקבעות בחוק למטרות המפורטות בסעיף 2 לאמנות. 1 לחוק האזרחי (הגנה על יסודות הסדר החוקתי, מוסר, בריאות, זכויות ואינטרסים לגיטימיים של אנשים אחרים וכו'). מאחר שהגבלות כאלה אינן קבועות בחוק לגבי חצרים למגורים, אזרח רשאי להחזיק בכל מספר של חצרות מגורים מבלי לקבוע מגבלות כלשהן על שטחם וערכם.

אזרחים פותרים במקרים רבים את בעיות הדיור שלהם באמצעות בניית דיור פרטנית או שיתופית, וכן סיום עסקאות במשפט האזרחי: רכישה ומכירה, החלפה, תרומה, רכישת דיור בירושה או באמצעות קואופרטיב דיור. החוקה (חלק 2, סעיף 40) מורה לרשויות המדינה ולרשויות המקומיות לעודד בניית דיור וליצור תנאים אחרים למימוש זכותם של האזרחים לדיור.

הזכות לדיור היא בעלת תוכן מורכב וניתן לצמצם אותה לאפשרויות המשפטיות העיקריות הבאות:

1) האפשרות לרכוש דירת מגורים על ידי אזרח הזקוק לה לבעלות או לקבלה בדרכי השימוש לעיל;

2) אפשרות של שימוש יציב במגורי המגורים הכבושים, ללא חדירה בלתי חוקית מבחוץ;

3) האפשרות להשתמש בחצר המגורים לא רק למגוריו של האזרח - השוכר במקום זה ובני משפחתו, אלא גם להעברת מקום המגורים, בכפוף לתנאים מסוימים, למגורים לאזרחים אחרים על בסיס הסכם שכירות משנה או כתושבים ארעיים;

4) הבטחת בבנייני מגורים (חצרי מגורים) סביבת מגורים בריאה, סביבת מגורים ראויה לאדם מתורבת;

5) הבטחת הגנת האזרחים מפני מניעת דיור שרירותית.

מכאן עולה כי הזכות החוקתית לדיור אינה זהה בתכניה לזכות הסובייקטיבית למרחב מחיה, שכן בנוסף ליכולת השימוש בדיור היא כוללת אפשרויות נוספות.

כאחת מזכויות האדם הבסיסיות, זכותו של אזרח לדיור נובעת מרגע לידתו (חלק 2, סעיף 17 לחוקה). קניין זה של זכות זו בא לידי ביטוי בעובדה שעל פי חלק 1 לאמנות. סעיף 69 ל-LCD, בני משפחתו של שוכר הדיור בהסכם שכירות סוציאלית, בעלי שוויון זכויות עם השוכר, כוללים את ילדיו הקטינים המתגוררים עמו יחד. בכל הנוגע להשכרה מסחרית של חצרים למגורים, ילדים קטינים של הדייר עשויים להיות חלק מאזרחים המתגוררים עמו דרך קבע וגם יש להם זכויות שוות עמו לשימוש בחצרים למגורים (סעיף 2 לסעיף 677 לחוק האזרחי).

לזכות לדיור יש קניין של אי ביטול (חלק 2, סעיף 17 לחוקה), אשר בקשר אליו אין לשלול אותה או להגביל אותה בהיקפה, אלא במקרים המפורטים במפורש בחוק. על פי חלק 3 של אמנות. בסעיף 55 לחוקה, ניתן להגביל את הזכויות והחירויות של אדם ואזרח בחוק פדרלי רק במידה הדרושה כדי להגן על יסודות הסדר החוקתי, המוסר, הבריאות, הזכויות והאינטרסים הלגיטימיים של אחרים, כדי להבטיח את ההגנה של המדינה וביטחון המדינה. באשר לזכות לדיור, גם במקרה של מצב חירום, היא בהתאם לחלק 3 לאמנות. 56 לחוקה אינו כפוף להגבלה.

אי ביטולה של הזכות לדיור מצא את ביטויה הקונקרטי בחלק 4 של אמנות. סעיף 3 ל-LC, לפיו אין לפנות איש מהדירה או להגביל את זכות השימוש בדירה, לרבות הזכות לקבל שירותים ציבוריים, למעט בנימוקים ובאופן שנקבע על ידי ה-LC, פדרלי אחר חוקים.

זכויות הדיור של האזרחים מוגנות בחוק. פעולות המעכבות את מימוש הזכות לדיור אסורות.

זכותו החוקתית של אזרח רוסיה לדיור תואמת את חובתה של המדינה להבטיח את מימושה של זכות זו, המפורטת במספר חובות מצומצמות יותר בתוכן. אלה האחרונים כוללים במיוחד את חובות המדינה, הגופים העירוניים הקשורים למתן דיור לבעלי הכנסה נמוכה וקטגוריות אחרות של אזרחים המפורטות בחוק ושימושם בחצרים אלה; עם הרחבת מלאי הדיור הממלכתי והעירוני, סיוע בפיתוח מלאי דיור פרטי וצורות אחרות של מתן דיור לאזרחים; הבטחת חלוקה נכונה של מלאי הדיור הציבורי; הבטחת מימוש בר קיימא ויציב של זכות השימוש בדיור.

הוראות ספציפיות הנוגעות למימוש הזכות לדיור כלולות בנורמות של LC, בפרט, המגדירות את האינטרסים של האזרחים שיש להתחשב בהם בעת מתן דיור במסגרת הסכם שכירות סוציאלית (סעיף 58), והדרישות עבור דיור שניתן לפי הסכם כזה (סעיף 62).

ישנה חשיבות רבה להקצאת "קרן דיור לשימוש חברתי" מיוחדת כחלק ממלאי הדיור - מערך קרנות דיור ממלכתיות ועירוניות הניתנות לאזרחים במסגרת הסכמי שכירות חברתית (סעיף 1, חלק 3, סעיף 19 לל"ק). , חלק 1, סעיף 672 לחוק האזרחי). בנוסף, אם לא נקבע מלכתחילה למי סופק דיור ממלאי דיור זה, אזי החוקה הכניסה שינויים בנוהל ובתנאים למתן דיור לאזרחים על חשבון קופות דיור ממלכתיות, עירוניות ואחרות, לפיהם דיור. מכספים אלו ניתן ללא תשלום או בתשלום סביר רק לעניים ולאזרחים אחרים המפורטים בחוק.

על פי חלק 1 של אמנות. 27 לחוקה, לכל מי שנמצא באופן חוקי בשטח הפדרציה הרוסית יש את הזכות לנוע בחופשיות, לבחור מקום שהייה ומגורים. בפירוש נורמה חוקתית זו, יש לזכור כי מקום המגורים בחוק מובן הן כמקום בו מתגורר אזרח דרך קבע והן כמקום בו מתגורר האזרח ברובו, כלומר יותר מאשר במקומות אחרים (חלק 1 של סעיף 20 לחוק האזרחי), לפיכך, כלל זה חל על שתי צורות המגורים.

במשך תקופה ארוכה ברוסיה היה מוסד הרישום, שהגביל את חופש האזרחים לבחור את מקום מגוריהם, שכן מגורים בחצרים למגורים הותרו רק אם היה להם רישום, והשגת האחרון דרשה עמידה במספר תנאים, שלעתים קרובות הפכו למכשול בלתי עביר עבור אנשים המעוניינים לגור במקום מגורים נתון. מכשולים כאלה כללו, למשל, את הצורך לעמוד בנורמה הקבועה של מרחב מחיה לנפש, שהפרתה נחשבה כיצירה מלאכותית של צורך האזרחים בשיפור תנאי הדיור.

חוק הפדרציה הרוסית מיום 25.06.1993 ביוני 5242 מס' 1-17.07.1995 "על זכותם של אזרחי הפדרציה הרוסית לחופש תנועה, בחירת מקום שהייה ומגורים בתוך הפדרציה הרוסית" במקום רישום, רישום אזרחים של רוסיה הוצגה. בהתאם לחוק זה, אומצו הכללים לרישום וביטול רישום של אזרחי הפדרציה הרוסית במקום השהייה ובמקום המגורים בתוך הפדרציה הרוסית (אושרו בצו של ממשלת הפדרציה הרוסית מיום 713 ביולי , 02.02.1998 מס' 4). במקביל, נעשה תחילה ניסיון להכניס הגבלות לרישום, בדומה להגבלות שנקבעו בעבר לרישום, אולם בצו של בית המשפט החוקתי של הפדרציה הרוסית מיום 10. איבדו את כוחם. בהחלטה זו, ציין בית המשפט החוקתי של הפדרציה הרוסית כי לפי חוק הפדרציה הרוסית "על זכותם של אזרחי הפדרציה הרוסית לחופש תנועה, בחירת מקום שהייה ומגורים בתוך הפדרציה הרוסית", הממשלה של הפדרציה הרוסית מוסמכת לפתח רק את ההליך לרישום וביטול רישום של אזרחים, אך לא ניתנת לה הזכות לקבוע את העילות לסירוב רישום.

עם זאת, לאחרונה התרחשו יותר מקרים של רישום בבנייני מגורים בבעלות אזרחים בזכות בעלות, זרים עבור אזרחים אלו, בקשר אליהם עולה שוב השאלה לגבי הצורך בהכנסת הגבלות רישום, בהתאם לגודל אזור מגורים. אבל הפתרון לבעיה זו יכול להיות רק חוק פדרלי המאפשר, בהתאם לנורמה של החוקה, במקרים מסוימים, הגבלת הזכויות והחירויות של אזרחים רוסים (חלק 3, סעיף 1 של LC). דרך ספציפית לפתור את זה יכולה להיות הוספת תוספת מתאימה לחוק הפדרציה הרוסית "על זכותם של אזרחי הפדרציה הרוסית לחופש תנועה, בחירת מקום שהייה ומגורים בתוך הפדרציה הרוסית". יחד עם זאת, יש צורך בזהירות רבה בהנהגת הגבלות רישום מסוג זה, כדי שלא יפגעו יתר על המידה באינטרסים של האזרחים.

1.3. זכויות וחובות של אזרחים

אזרחים, לפי שיקול דעתם ולפי האינטרסים שלהם, מממשים את זכויות הדיור שלהם, לרבות סילוקן. הם חופשיים לבסס ולממש את זכויות הדיור שלהם מכוח הסכם ו(או) עילות אחרות שנקבעו בחקיקת הדיור. מימוש זכויות הדיור על ידי אזרחים ומילוי חובותיהם הנובעות מיחסי דיור על ידם לא יפגע בזכויות, חירויות ואינטרסים לגיטימיים של אזרחים אחרים.

לאזרחים השוהים באופן חוקי בשטח הפדרציה הרוסית יש זכות לבחור בחופשיות מקום מגורים למגורים כבעלים, שוכרים או בנימוקים אחרים הקבועים בחוק.

הגבלת זכותם של אזרחים לחופש הבחירה של מקום מגורים למגורים מותרת רק על בסיס LCD, חוק פדרלי אחר (חלקים 2-5, סעיף 1 של LCD).

זכויות וחובות דיור נובעות מהעילות שנקבעו על ידי קוד הדיור, חוקים פדרליים אחרים ופעולות משפטיות רגולטוריות אחרות של הפדרציה הרוסית, כמו גם מפעולות של משתתפים ביחסי דיור, שלמרות שלא נקבעו במעשים כאלה, אך מכוח העקרונות והמשמעות הכלליים של חקיקת הדיור מולידה זכויות וחובות דיור.

בהתאם לכך נוצרות זכויות וחובות לדיור:

1) מהסכמים ועסקאות אחרות שנקבעו בחוק הפדרלי, וכן מהסכמים ועסקאות אחרות, אם כי לא נקבעו בחוק הפדרלי, אך לא סותרות אותו;

2) ממעשים של גופים ממלכתיים וגופי ממשל עצמי מקומיים, אשר נקבעו על ידי חקיקת הדיור כבסיס להופעתם של זכויות וחובות דיור;

3) מהחלטת בית משפט שקבעה זכויות וחובות דיור;

4) כתוצאה מרכישת שטחי מגורים בנימוקים המותרים בחוק הפדרלי;

5) כתוצאה מחברות בשיכון ודיור;

6) עקב פעולות של משתתפים ביחסי דיור או התרחשות של אירועים שאיתם החוק הפדרלי או אקט משפטי רגולטורי אחר קושרים את הופעתן של זכויות וחובות דיור.

זכות הדיור העיקרית של האזרחים היא הזכות להשתמש בדירה כבעלים, שוכר (דייר משנה), בני משפחתם, תושב ארעי. יחד עם זאת, החוק קובע את זכותם של קטגוריות מסוימות של אנשים לספק חצרי מגורים לשימוש אזרחים אחרים.

על פי אמנות. 11 של LCD, ההגנה על זכויות דיור שנפגעו מתבצעת על ידי בית המשפט בהתאם לסמכות השיפוט של מקרים שנקבעו בחקיקה פרוצדורלית. הגנה על זכויות דיור בצו המנהלי מתבצעת רק במקרים הניתנים על ידי LCD, חוק פדרלי אחר. ניתן לערער על החלטה מנהלית בבית המשפט.

ההגנה על זכויות הדיור מתבצעת על ידי:

▪ הכרה בדיני דיור;

▪ שיקום המצב שהיה לפני הפגיעה בזכויות הדיור ודיכוי פעולות הפוגעות בזכות זו או יוצרות איום בפגיעה בה;

▪ הכרה על ידי בית המשפט כפסולה במלואה או בחלקה במעשה משפטי נורמטיבי של גוף ממלכתי או גוף ממשלתי מקומי המפר את זכויות הדיור וסותר את קוד הדיור או חוק פדרלי שהתקבל בהתאם לחוק הדיור, מעשה משפטי נורמטיבי אחר שהוא גדול מהמעשה המשפטי הנורמטיבי שצוין של הגוף הממלכתי או הגוף השלטון המקומי, תוקף משפטי;

▪ אי יישום מעשה משפטי נורמטיבי כאמור על ידי בית המשפט;

▪ סיום או שינוי של יחסי דיור בדיור;

▪ בדרכים אחרות הניתנות בחוק הדיור ובחוקים פדרליים אחרים.

אחת מחובות הדיור העיקריות של האזרחים היא השימוש בחצרים למגורים למטרה המיועדת להם. כאמור באמנות. 17 מתחם מגורים, שטחי מגורים מיועדים לאזרחים. מותר להשתמש בדירה לצורך ביצוע פעילות מקצועית או פעילות יזמית פרטנית על ידי אזרחים המתגוררים בה כדין, אם אין בכך פגיעה בזכויות ובאינטרסים הלגיטימיים של אזרחים אחרים וכן בדרישות שעל הדירה לעמוד בהן.

על פי חקיקת הדיור (חלק 3 של סעיף 17 של LC), אסור להציב ייצור תעשייתי בחצרים למגורים. החקיקה האזרחית (סעיף 3 לסעיף 288 לחוק האזרחי) אוסרת על הצבת ייצור תעשייתי בבנייני מגורים, ומכאן נובע שאין זה מקובל לספק חצרים שאינם למגורים הממוקמים בבנייני מגורים לצרכים בעלי אופי תעשייתי.

השימוש בחצרים למגורים מתבצע תוך התחשבות בקיום הזכויות והאינטרסים הלגיטימיים של אזרחים המתגוררים במקום זה, שכנים, דרישות בטיחות אש, דרישות תברואתיות והיגייניות, סביבתיות ואחרות, וכן בהתאם לכללים. לשימוש בחצרים למגורים שאושרו על ידי ממשלת הפדרציה הרוסית.

חובותיהם של אנשים המשתמשים בחצרי מגורים כוללים גם הבטחת בטיחות בית המגורים ותחזוקתו במצב תקין (חלק 4 של סעיף 30, סעיפים 2-3 של חלק 3 של סעיף 67 של LC, חלק 1 של סעיף 678 של קוד אזרחי).

סעיף 20 של ה-LCD קובע שליטה של ​​המדינה על השימוש והשימור של מלאי הדיור, ללא קשר לצורת הבעלות שלו, כמו גם עמידה של בתי מגורים ושירותים בדרישות שנקבעו. בקרה זו מתבצעת על ידי גופים ניהוליים פדרליים מורשים, רשויות המדינה של הישויות המרכיבות את הפדרציה הרוסית בהתאם לחוק הפדרלי ולפעולות משפטיות רגולטוריות אחרות של הפדרציה הרוסית.

בניגוד לחקיקה הקודמת, הקוד האזרחי קבע אחריות של בעלים לשימוש בחצרים למגורים למטרות אחרות או תוך הפרה של זכויות וחירויות השכנים. על פי אמנות. 293 לחוק האזרחי, אם הבעלים של דירה משתמש בו למטרות אחרות או פוגע באופן שיטתי בזכויות ואינטרסים של שכנים, השלטון המקומי רשאי להזהיר את הבעלים מהצורך לבטל את ההפרות. במקרים בהם, למרות האזהרה, הבעלים ממשיך להפר את זכויותיהם ואינטרסים של שכנים או להשתמש בחצרי המגורים למטרות אחרות, רשאי בית המשפט, לבקשת השלטון המקומי, להחליט על מכירת שטחי מגורים כאמור במכירה פומבית עם תשלום לבעל התמורה מהמכירה בגין ניכוי הוצאות ביצוע פסק הדין.

כמו כן, נקבע בחוק, כמוצא אחרון, אפשרות לסיום דומה של זכות הבעלים בדירה במקרים של ניהול כושל של הדירה הכרוכה בהשמדתה. אמצעי זה יכול להיות מיושם בבית המשפט לאחר הקצאת תקופה סבירה לבעלים לתיקון המקום.

תחומי האחריות של בעלי הדירות עשויים לכלול את הביטוח שלהם. ביטוח כזה יכול להתבצע על מנת להבטיח פיצוי בגין הפסדים הקשורים לאובדן (הרס) או נזק לחצרים למגורים, בהתאם לחוק (סעיף 21 ל-LC RF).

1.4. סיוע של גופי שלטון עצמי ממלכתיים ומקומיים לאזרחים במימוש הזכות לדיור

נכון לעכשיו, צעדים שמטרתם לפתור את בעיית הדיור ברוסיה מיושמים במסגרת תוכנית היעד הפדרלית "דיור" לשנים 2002-2010, שאושרה בצו של ממשלת הפדרציה הרוסית מיום 17.09.2001 בספטמבר 675 מס' XNUMX.

המטרה העיקרית של התכנית היא פתרון כולל לבעיית המעבר לתפקוד בר קיימא ופיתוח מגזר הדיור, הבטחת זמינות דיור לאזרחים, תנאי חיים בטוחים ונוחים בו.

המשימות העיקריות בשלב הנוכחי הן:

▪ יצירת תנאים לפיתוח מגזרי הדיור והדיור והשירותים הקהילתיים במשק והגדלת רמת הדיור לאוכלוסיה על ידי הגדלת היקף בניית הדיור ופיתוח מוסדות פיננסיים ואשראי של שוק הדיור;

▪ יצירת תנאים להבאת מלאי הדיור והתשתיות הקהילתיות לעמידה בתקני איכות המבטיחים תנאי מגורים נוחים;

▪ הבטחת זמינותם של דיור ושירותים בהתאם לדרישה האפקטיבית של האזרחים ולסטנדרטים לאספקת חצרים למגורים.

כפי שצוין בתכנית זו, התנאים המשפטיים החדשים יוצרים בסיס ליישום היעדים שנקבעו הלכה למעשה ומחייבים פעולות מתואמות רחבות היקף בכל רמות הכוח הממלכתי והממשל העצמי המקומי ויישום צעדים של רגולציה, מינהל. , אופי ארגוני, תקציבי ופיננסי.

חומרת הבעיות במגזר הדיור וחשיבות הפתרון שלהן לפיתוח סוציו-אקונומי של הפדרציה הרוסית מחייבות יישום מערך של צעדים במסגרת הפרויקט הלאומי העדיפות "דיור בר השגה ונוח לאזרחי רוסיה". ".

הכללת המשימה של גיבוש שוק דיור בר השגה והבטחת תנאי חיים נוחים בין הפרויקטים הלאומיים העדיפים, יחד עם פיתוח החינוך והבריאות, קובעים את האוריינטציה החברתית של שלב חדש של שינוי כלכלי במדינה. הזדמנות אמיתית לזכות בדיור ראוי לקבוצות משמעותיות באוכלוסייה תתרום להחייאת פעילותן הכלכלית, והגדרה ברורה של הקבוצות אליהן מחויבת החברה לספק את צורכי הדיור שלהן תסייע להתגבר על עמדות התלות של חלק משמעותי. מאוכלוסיית המדינה.

כתוצאה מיישום הפרויקט הלאומי העדיפות "דיור בר השגה ונוח לאזרחי רוסיה", צריך להיווצר מודל לאספקת דיור לקבוצות העיקריות של האוכלוסייה, הושגו תוצאות משמעותיות בשיפור תנאי החיים של אזרחי הפדרציה הרוסית.

השלב השני של יישום התוכנית (2006-2010) קובע את המשך הרפורמות בתחום הדיור וכן יישום מערך צעדים במסגרת הפרויקט הלאומי העדיפות "דיור בר השגה ונוח לאזרחי המדינה רוּסִיָה".

לאזרחים בבנייה או ברכישת דיור יש זכות לקבל פיצויים (סובסידיות), הלוואות מועדפות, הלוואות באופן שנקבע. צו של נשיא הפדרציה הרוסית מ-24.12.1993 בדצמבר 2281 מס' XNUMX "על פיתוח ויישום צורות השקעה מחוץ לתקציב בתחום הדיור", בפרט, קובע אמצעים לארגון משכנתא ומערכת הלוואות אחרת לאוכלוסיה בבנייה, בבנייה מחדש וברכישת דיור ברמה הפדרלית, האזורית והמקומית, לרבות הקמת קרנות אזוריות ומקומיות לפיתוח בניית דיור כדי להשתמש בכספים של קרנות אלה לבניית דיור סוציאלי, תשלום פיצויים (סובסידיות) לעניים ולשאר קבוצות האוכלוסייה לתשלום עבור בנייה, רכישה ואחזקה של דיור. צו זה הורה לממשלת הפדרציה הרוסית, יחד עם הבנק המרכזי של הפדרציה הרוסית, לאשר את תקנת הלוואות לדיור, וכן קבע הקמת גוף ממלכתי מיוחד - הסוכנות הפדרלית להלוואות למשכנתאות לדיור (נכון לעכשיו) היא OJSC "סוכנות להלוואות משכנתאות לדיור" ו-OJSC דומים נוצרו בישויות המרכיבות את RF).

כדי ליישם את הצעדים המתוכננים, נשיא הפדרציה הרוסית ביוני 1994 הוציא במקביל שלושה צווים, שמטרתם הייתה לסייע לאזרחים בבנייה (שיקום) וברכישת דיור, להרחיב את כספי האוכלוסייה ושאר לא- מקורות מימון תקציביים במגזר הדיור והגנה עליהם מפני אינפלציה, וגם יצירת תנאים למתן דיור לאזרחי הפדרציה הרוסית.

צו של נשיא הפדרציה הרוסית מס' 10.06.1994 מ-1180 ביוני XNUMX "על הלוואות לדיור" מגדיר את ההליך הכללי למתן אשראי ותמיכה פיננסית לאוכלוסייה בפתרון בעיית הדיור כאשר אזרחים משתמשים בכספים שלהם. תקנת הלוואות לדיור שאושרה בצו זה קובעת את ההליך למתן הלוואות על ידי בנקים בשטח הפדרציה הרוסית לגופים משפטיים וליחידים לצורך בנייה (שיקום) של דיור, השבחת חלקות קרקע וכן לרכישה. של דיור, בכפוף לשעבוד מקרקעין (משכנתא).

בהתאם לתקנה זו, בעת הלוואות לבנייה (שיקום) או רכישת דיור, הבנק יכול לספק שלושה סוגי הלוואות לדיור:

1) הלוואה לטווח קצר או ארוך הניתנת לגופים משפטיים וליחידים לצורך רכישה ופיתוח של קרקע לבנייה עתידית לדיור (הלוואת קרקע);

2) הלוואה לטווח קצר לבניית (שיקום) דיור, הניתנת לגורמים משפטיים וליחידים למימון עבודות בנייה (הלוואת בנייה);

3) הלוואה ארוכת טווח הניתנת ליחידים ולגורמים משפטיים לרכישת דיור (הלוואה לרכישת דיור).

התקנה מגדירה את העקרונות הבסיסיים עליהם יש להקפיד במתן הלוואות לדיור: שימוש ממוקד, ביטחון, דחיפות, תשלום, החזר ההלוואה.

המסמכים העיקריים הקובעים את מערכת היחסים בין הבנק ללווה בעת מתן הלוואה הם הסכם הלוואה והסכם משכון (משכנתא).

צו ממשלת הפדרציה הרוסית מיום 11.01.2000 מס' 28 "על אמצעים לפיתוח מערכת הלוואות המשכנתאות בפדרציה הרוסית" אישר את הקונספט לפיתוח מערכת הלוואות המשכנתאות בפדרציה הרוסית, בהתאם ל- אשר היווצרותה של מערכת הלוואות משכנתא הוכרה כאחד מתחומי העדיפות של פוליטיקאים דיור המדינה. התפיסה כוללת תיאור מפורט של היווצרות מערכת הלוואות משכנתא לטווח ארוך וכן את המנגנון הארגוני והכלכלי למשיכת משאבי אשראי בתחום זה. בפרט, הוא קובע כי:

▪ הלוואות משכנתא לדיור לטווח ארוך ניתנות לתקופה של שלוש שנים או יותר (באופן אופטימלי בשלב זה 10-15 שנים);

▪ סכום ההלוואה אינו עולה על 60%-70% משווי השוק של הדיור הנרכש, נושא הבטחונות;

▪ הלווה נדרש לשלם מקדמה לתשלום דיור, בדרך כלל בסכום של 30-40% מעלותו מכספו;

▪ ההלוואה והריבית עליה משולמים בצורת תשלומים חודשיים;

▪ תשלום ההלוואה החודשי לא יעלה על 30-35% מסך הכנסתו של הלווה לתקופת החיוב המקבילה. בעת הערכת הסבירות להחזר ההלוואה, המלווה משתמש במידע מאושר רשמית על ההכנסה הנוכחית של הלווה;

▪ הלווה וכל בני משפחתו הבוגרים נותנים הסכמה נוטריונית לשחרור חצרי המגורים שנרכשו בכספי הלוואה ומשועבדו במקרה של עיקול.

צו של נשיא הפדרציה הרוסית מיום 10.06.1994 ביוני 1182 מס' XNUMX "על הנפקה והפצה של תעודות דיור" קובע כי ישויות משפטיות שיש להן זכויות של לקוח בבניית בנייני מגורים, מגרש שהוקצה בהתאם עם הנוהל שנקבע לבניית דיור ותיעוד פרויקט לבניית דיור, יש זכות למשוך משאבים כספיים מאזרחי הפדרציה הרוסית באמצעות תעודות דיור.

על פי תקנות ההנפקה וההפצה של תעודות דיור, שאושרו בצו זה, תעודות דיור הן סוג מיוחד של איגרות חוב בעלות ערך נקוב צמוד, המעידות על זכות בעליהן לרכוש דירה (דירות) בכפוף לרכישת חבילת תעודות דיור, וכן לקבל מהמנפיק לפי בקשה ערך נקוב צמוד של תעודת הדיור.

תעודות דיור מונפקות ומופצות בהתאם לכללים שנקבעו בחקיקה של הפדרציה הרוסית להנפקה ומחזור של ניירות ערך, תוך התחשבות בדרישות שנקבעו בתקנה לעיל.

מאפיין חשוב של תעודות דיור הוא שרק תעודות דיור כאלה מותרות להנפקה והפצה בשטח הפדרציה הרוסית, שהתשקיף שלה עבר רישום מדינה במשרד האוצר של רוסיה או ברשויות המקומיות שלו וההנפקות התקבלו. מספר רישום מדינה באופן שנקבע. במקרה של הפרה של דרישה זו, הוצאת תעודות דיור אינה חוקית ואינה תקפה.

התקנה מגדירה את הליך רישום תשקיף להנפקת תעודות דיור, עילות הסירוב בו וכן נוהל ביצוע עסקאות בתעודות דיור.

מנפיק תעודות דיור נושא בשמו התחייבויות מכוחם לבעלי תעודות דיור.

בנוסף, נכון לעכשיו, תעודות דיור מונפקות בהתאם לתוכנית המשנה "מילוי חובות המדינה לספק דיור לקטגוריות של אזרחים שהוקמה על ידי חקיקה פדרלית" של תוכנית היעד הפדרלית "דיור" לשנים 2002-2010, שאושרה בצו של ממשלת הפדרציה הרוסית מ-31.12.2005 בדצמבר 865 מס' XNUMX. מטרתו לספק דיור לאנשי צבא, לעובדי גופים לענייני פנים הנתונים לפיטורים משירות צבאי (שירות), ולאנשים המשווים להם וכן לקטגוריות אחרות של אזרחים המוגדרות בתכנית משנה זו. לשם כך, תוכנית המשנה מאפשרת שימוש בכספי תקציב פדרליים כדי לספק לאזרחים מהקטגוריות המוקנות בה סובסידיות לרכישת דיור. ההשתתפות בתת-תוכנית זו היא בהתנדבות. השפעת תכנית משנה זו חלה על אנשי צבא, עובדי גופי פנים וקטגוריות אחרות של אנשים שהוקמו בה המשרתים בגופים ובמוסדות הממלכתיים הרלוונטיים, אשר משך השירות הכולל במונחים לוח שנה הוא 10 שנים או יותר (עם כמה חריגים). כדי לממש את זכותם לקבל סבסוד, האנשים הנ"ל, כמו גם קטגוריות אחרות של אזרחים המפורטות בתת-התוכנית, מקבלים תעודות דיור ממלכתיות, שהנפקה ומכירתה מתבצעת כיום בהתאם לכללים שאושרו בצו של ה- ממשלת הפדרציה הרוסית מ-21.03.2006 במרץ 153 מס' XNUMX. התעודה המתקבלת נמסרת על ידי בעליו לבנק על מנת לערוך הסכם חשבון בנק ופתיחת חשבון בנק המיועד לזיכוי הסבסוד. כספים אישיים או (אשראי) מושאלים של אזרח המשתתף בתת-תוכנית עשויים גם לזכות בחשבון זה. בחירת הבנקים המשתתפים ביישום תכנית המשנה מתבצעת על בסיס תחרותי. תנאי התחרות נקבעים על ידי הלקוח הממלכתי של תוכנית המשנה בהסכמה עם משרד האוצר של רוסיה. אזרחים - משתתפי המשנה יכולים לרכוש בשוק הדיור מיחידים ו(או) גורמים משפטיים (אחד או יותר) בית מגורים (מגורים), לרבות בניין מגורים בודד (חלק מהבית), העומד בתקנים הסניטריים והקבועים. דרישות טכניות, מעוצבות ביחס לתנאי הישוב שנבחר למגורי קבע, לרבות באזורים כפריים (כולל מבנים), הן על חשבון סבסוד והן עם משיכה נוספת של כספים (אשראי) עצמיים או מושאלים. בעל התעודה, לאחר כריתת הסכם חשבון הבנק, בתקופת תוקפו, הנקבעת בהתאם לתקופת תוקפו של התעודה, מגיש הסכם חשבון בנק, הסכם דיור ותעודת מדינה. רישום זכויות בעלות לבנק במקום רכישת דיור לתשלום עבור הדיור הנרכש לדירה/ים.

בנוסף לתוכנית המשנה הנ"ל, בתוקף החוק הפדרלי מיום 20.08.2004 באוגוסט 117 מס' 1-FZ "על מערכת החיסכון והמשכנתא של דיור לאנשי צבא", לפיו קצינים שהתקשרו בחוזה הראשון עבור שירות צבאי לאחר 2005 בינואר 1, קצינים ואנשי צוות, אשר משך השירות הצבאי הכולל על פי החוזה יהיה שלוש שנים החל מיום 2005 בינואר 1, וכן סמלים ומנהלי עבודה, חיילים ומלחים שהתקשרו בחוזה שני עבור שירות צבאי לא לפני 2005 בינואר XNUMX ושהביעו את רצונם בכך, הינם משתתפים במערך החיסכון והמשכנתא, לפיו נפתח חשבון חיסכון אישי לכל איש צבא. החיסכון בדיור בחשבון זה נוצר מהמקורות הבאים:

1) תרומות חיסכון מהתקציב הפדרלי;

2) הכנסה מהשקעת חסכונות לדיור;

3) קבלות אחרות שאינן אסורות על פי החקיקה של הפדרציה הרוסית. הזכות להשתמש בחסכונות הנישאים בחשבון חיסכון אישי קמה בהתקיים נסיבות המפורטות באמנות. 10 לחוק פדרלי זה (משך השירות הצבאי הכולל הוא 20 שנים או יותר; פיטורי איש צבא שמשך השירות הכולל הוא עשר שנים או יותר מהעילות המפורטות בחוק הפדרלי הנ"ל וכו'). כמו כן, לכל משתתף במערכת החסכון-משכנתא, לא פחות משלוש שנים לאחר הכללתו במערכת החיסכון-משכנתא, הזכות לערוך הסכם הלוואות ממוקד לדיור עם הגוף הפדרלי המורשה למטרות:

1) רכישת שטחי מגורים המובטחים בחצרי המגורים הנרכשים;

2) החזר המקדמה עם קבלת אשראי משכנתא (הלוואה) ו(או) החזר התחייבויות במסגרת אשראי כאמור (הלוואה). הלוואת דיור ממוקדת ניתנת לתקופת המשתתף במערך המשכנתא הצבור של השירות הצבאי והיא ללא ריבית לתקופה זו. עם זאת, גודלה של הלוואת דיור ממוקדת אינו יכול לעלות על סכום הכספים שנצבר בפועל עד למועד הענקתה בחשבון החיסכון האישי של איש שירות.

צו של נשיא הפדרציה הרוסית מיום 10.06.1994 ביוני 1181 מס' XNUMX "על אמצעים להבטחת השלמת בניית בנייני מגורים שלא הושלמו" נועד להפחית את כמות ההוצאות על אחזקת מבני מגורים שלא הושלמו. השלימו והבטחת השלמתם והזמנתם. צו זה אישר את תקנות הליך העברה לסיום בנייה ומכירת מבני מגורים שטרם גמרו, לפיהם ארגון וקיום תחרויות השקעה או מסחריות להעברה לסיום בנייה ומכירת בניה לא גמורה. בשל היעדר מימון של בנייני מגורים, המורכבים מרכוש פדרלי, לרבות אלה שבסמכות השיפוט של מפעלים וניהול תפעולי של מוסדות הממומנים מהתקציב הפדרלי, למעט מתקנים למתחמי מגורים לנוער.

בהקשר להידרדרות המצב הדמוגרפי בארץ, ניתנה לאחרונה תשומת לב רבה להבטחת עלייה בשיעור הילודה, המחייבת, בעיקר, יצירת תנאי חיים תקינים למשפחות צעירות. הפעילויות הרלוונטיות ממשיכות להתבצע במסגרת תת-התוכנית "מתן דיור למשפחות צעירות" של תוכנית היעד הפדרלית "דיור" לשנים 2002-2010, שהשלב השני של יישומה (2006-2010) החל ב-1 בינואר, 2006. בהתאם לתכנית משנה זו, למשפחות צעירות המוכרות כזקוקים למגורים ניתנים סבסוד לרכישת דיור על חשבון כספים תקציביים, לרבות החזר המקדמה בעת קבלת הלוואת משכנתא או הלוואה עבור רכישת דיור או בניית בית מגורים בודד. משתתפת בתת התכנית יכולה להיות משפחה צעירה שגיל בני הזוג שלה אינו עולה על 30 שנה, או משפחה חלקית המורכבת מהורה צעיר אחד, שגילו אינו עולה על 30 שנים, וילד אחד או יותר ונזקק. של שיפור תנאי החיים. סכום הסובסידיה הוא לפחות 35% מהעלות הממוצעת של דיור, שנקבע בהתאם לדרישות תוכנית המשנה (כולל 10% מהתקציב הפדרלי ולפחות 25% מהתקציבים של הישויות המרכיבות את הפדרציה הרוסית ותקציבים מקומיים), - למשפחות צעירות ללא ילדים, וכן לפחות 40% מהעלות הממוצעת של דיור, שנקבעה בהתאם לדרישות תוכנית המשנה (כולל 10% - על חשבון התקציב הפדרלי ולפחות 30% - על חשבון התקציבים של הישויות המרכיבות את הפדרציה הרוסית ותקציבים מקומיים), - למשפחות צעירות עם ילד אחד או יותר. בנוסף, הישויות המרכיבות את הפדרציה הרוסית המשתתפות ביישום תכנית המשנה מספקות בנוסף למשפחה צעירה המשתתפת בתכנית המשנה סובסידיה בסכום של לפחות 5% מהעלות הממוצעת של דיור בלידה (אימוץ) של ילד אחד לצורך החזרת חלק מהמשכנתא לדיור או הלוואה או פיצוי בכספי המשפחה הצעירה לרכישת דיור או בניית דיור יחיד. התנאי לקבלת סבסוד הוא שלמשפחה צעירה יהיו כספים נוספים - כספים משלה או כספים מהלוואת משכנתא לדיור או הלוואה הדרושים לתשלום עבור הדיור הנרכש. ככל שתתפתח מערכת הביטוח של הלוואות משכנתא לדיור, תישקל בנוסף האפשרות לתמוך במשפחות צעירות מהתקציב הפדרלי, תקציבי הישויות המרכיבות את הפדרציה הרוסית ותקציבים מקומיים בתשלום דמי ביטוח עבור סוג זה של ביטוח וולונטרי. יקטין את גובה המקדמה כאשר משפחות צעירות יקבלו הלוואות משכנתא עד 5-10% מעלות הדיור. ההליך למתן סובסידיות למשפחות צעירות לרכישת דיור, כולל תשלום מקדמה בעת קבלת הלוואת משכנתא לדיור או הלוואה, נקבע על ידי ממשלת הפדרציה הרוסית.

צעד חשוב לקראת פתרון בעיית הדיור היה אימוץ חבילת חקיקה המורכבת מ-26 חוקים פדרליים המסדירים דיור ויחסים קשורים, אשר נחתמו על ידי נשיא הפדרציה הרוסית באוגוסט ודצמבר 2004. חוקים אלה כוללים את קוד הדיור, קוד תכנון ערים, החוק הפדרלי "על מערכת המשכנתאות המצטברת של מתן דיור לאנשי צבא", חוק היסטוריית אשראי, חוק ההשתתפות בבנייה משותפת, חוק האגודות השיתופיות, חוקי החוק הפדרלי מס'. הם מסדירים מגוון רחב מאוד של נושאים הקשורים לבעיית מתן דיור לאזרחים; תוך התחשבות בשינויים שחלו בתחום החיים החברתי-כלכלי בארצנו בשנים האחרונות.

הישויות המרכיבות את הפדרציה הרוסית מאמצות גם חוקים משלהן ומעשים משפטיים רגולטוריים אחרים הקובעים תשלום פיצויים (סובסידיות) לאזרחים עבור בנייה ורכישה של דיור וסוגים אחרים של סיוע וסיוע ממלכתי להם במגזר הדיור. . רשויות המדינה וגופי שלטון עצמי מקומיים מספקים סיוע ותמיכה לאזרחים הן בצורה ישירה והן בצורה עקיפה.

תמיכה תקציבית ישירה לאזרחים ולישויות משפטיות (דיור, קואופרטיבים לבניית דיור, איגודי בעלי בתים, איגודי בעלים אחרים) מתבצעת על ידי רשויות ציבוריות במטרה לשפר את תנאי החיים של האזרחים על ידי:

1) סיוע ממוקד לאזרחים ברכישה ובנייה של דיור;

2) מימון בניית דיור ממלכתי ועירוני הניתן לנזקקים לדיור;

3) הקצאת סובסידיות לתחזוקה, תחזוקה, תיקון, תפעול מלאי הדיור וכן מתן שירותים ציבוריים.

צורות עקיפות של תמריצים ממלכתיים תורמות ליצירת תנאים כלכליים הקובעים את הפיתוח האפקטיבי של שוק הדיור, המעודד השקעת כספים של אזרחים וישויות משפטיות במגזר הדיור.

הצעדים שמטרתם להגדיל את ההשקעות הללו כוללים מתן תמריצים לבנקים מסחריים המנפיקים הלוואות משכנתא ארוכות טווח לאזרחים לרכישת דיור, הנפקת הלוואות לדיור עירוני ועוד צורות תמריצים.

על ידי מתן סיוע לאזרחים בפתרון בעיית הדיור, המדינה והרשויות המקומיות מייצרות את התנאים הדרושים לבניית דיור. חשיבות רבה במקרה זה היא להסדרת נוהל מתן מגרשי קרקע לבנייה כזו. כפי שנקבע בחלק 1 של אמנות. 35 לקוד תכנון ערים, כתוצאה מתכנון ערים, ניתן לקבוע אזורי מגורים, שעשויים לכלול שטחים למבני מגורים:

1) יחיד;

2) קומות נמוכות;

3) גובה בינוני;

4) רב קומות;

5) סוגים אחרים. מבני מגורים עשויים להיכלל גם ברשימת פרויקטי הבנייה ההוניים המותרים להצבה באזורים ציבוריים ועסקים (חלקים 2 ו-6 של סעיף 35).

חקיקת המקרקעין הנוכחית מכילה נורמות המבטיחות מתן מגרשים לבניית דיור. בפרט, סעיף 4 לאמנות. 28 לקוד הקרקע קובע את אי קבילות הסירוב לספק לאזרחים ולישויות משפטיות חלקות קרקע בבעלות המדינה או העירונית לבנייה, למעט מקרים:

▪ הוצאת חלקות קרקע ממחזור;

▪ האיסור על הפרטת חלקות קרקע שנקבע בחוק הפדרלי;

▪ שימור חלקות קרקע לצרכי מדינה או עירייה.

אסור לסרב להעניק בעלות של אזרחים וישויות משפטיות על חלקות קרקע המוגבלות במחזור והן בבעלות מדינה או עירונית, אם החוק הפדרלי מאפשר להעבירן לבעלות אזרחים וישויות משפטיות.

בהתאם לחוק הפדרלי מ-29.12.2004 בדצמבר 191 מס' 30.1-FZ "על חקיקת קוד תכנון ערים של הפדרציה הרוסית", ה-LC נוספה על ידי אמנות. XNUMX לפיו ניתנות מגרשים נפרדים לבניית דיור בשתי צורות: בעלות או חכירה. יחד עם זאת, מתן חלקות קרקע לצורך כך מפושטת, שכן אין צורך באישור מוקדם למיקום המתקן.

כאשר ניתנת חלקת קרקע לבניית דיור עליה, חובה מכירה פומבית למכירת המגרש או למכירת הזכות לערוך הסכם חכירה עבור המגרש. ההליך לקיום מכירה פומבית כזו נקבע על ידי אמנות. 38.1 נכלל ב-LC על ידי אותו חוק פדרלי. חוזה ישיר למכירה או חכירה של חלקת קרקע עם מי שהגיש בקשה להקצאתה נכרת רק אם המכרז יוכרז כפסול בטענה שהשתתפו בו פחות משני משתתפים. קיום מכרזים אלו במידה רבה יותר תבטיח שימוש נכון במגרשים הניתנים לבניית דיור.

השפעה מעוררת על אספקת חלקות קרקע לבניית דיור מיועדת להינתן על ידי נורמה חדשה הכלולה ב-BC בחוק הפדרלי מס' 20.08.2004-FZ מיום 111. התקציב במלואו מקבל הכנסה ממכירה והשכרה של המדינה- בעלי מגרשי קרקע הנמצאים בתחומי העיריות ומיועדים לבניית דיור (סעיף 60 למאמר זה).

ככלל, הכנת תיעוד הפרויקט הכרחית לביצוע הבנייה. עם זאת, בהתאם לחלק 3 של אמנות. 48 של קוד תכנון ערים, הכנת תיעוד כזה אינה נדרשת במהלך בנייה, בנייה מחדש, שיפוץ של אובייקטי בנייה בודדים של דיור (בנייני מגורים מנותקים עם לא יותר משלוש קומות, המיועדים למשפחה אחת). ליזם, מיוזמתו, הזכות להבטיח הכנת תיעוד פרויקט ביחס לאובייקטים של בניית דיור פרטנית. בנייה, בנייה מחדש של חפצי בנייה למגורים, כמו גם שיפוץ שלהם, אם במהלך יישומו נפגעים המאפיינים המבניים ואחרים של אמינותם ובטיחותם של חפצים כאלה, מתבצע על בסיס היתר בנייה (חלק 2 של סעיף 51). ).

להוצאת היתר בנייה יש צורך בהגשת תכנית ערים לחלקת הקרקע. יצוין, כי במקרה שאדם או ישות משפטית פונה לשלטון מקומי בבקשה למתן תכנית תכנונית עירונית למגרש, אין הוא חייב לבצע את ההליכים הקבועים בחלקים א'- 1 לאמנות. 16 לחוק תכנון ערים. במקרים כאלה, גוף הממשל העצמי המקומי מספק למבקש תוכנית תכנון ערים של חלקת הקרקע ללא חיוב (חלק 46 של סעיף 17).

לבקשה למתן היתר בניה מצורף מגוון מצומצם של מסמכים לצורכי בנייה, בנייה מחדש, שיפוץ מתקן בנייה לדיור בודד. מסמכים כאלה הם:

1) מסמכי בעלות על חלקת הקרקע;

2) תכנית תכנון ערים של חלקת הקרקע;

3) תכנית הארגון התכנוני של חלקת הקרקע עם ייעוד המיקום של אובייקט בניית הדיור הבודד (חלק 9 של סעיף 51).

כמו גם מתן תכנית תכנונית עירונית למגרש לפי בקשת יחיד או גורם משפטי, מתן היתר בנייה מתבצע ללא חיוב (חלק 15 לסעיף 51).

היתר בנייה ניתן לתקופה שנקבעה בפרויקט לארגון הקמת מתקן בנייה הוני. היתר לבניית דיור בודד ניתן לעשר שנים (חלק 19 של סעיף 51).

הימצאותם בחקיקה החדשה של התכנון העירוני של הנורמות הנ"ל מפשטת את פתרון הסוגיות האדמיניסטרטיביות הקשורות לביצוע בנייה, בנייה מחדש, שיפוץ מתקני בנייה לדיור, ומפחיתה את עלות פתרון סוגיות אלו.

הפריסה ההולכת וגוברת של מכירת דיור בתשלומים בתנאי תשלום ארוכים עוררה בעיית החזר כספים שהושקעו בבניית דיור. אחת הדרכים לפתור בעיה זו היא הנפקת ניירות ערך מגובי משכנתאות. החוק המיוחד הראשון שהתקבל בתחום זה היה חוק ניירות ערך מגובי משכנתאות. בהתאם לאמנות. בסעיף 2 לחוק הונפקו שני סוגים של ניירות ערך מגובי משכנתא:

1) איגרות חוב מגובות משכנתא;

2) תעודות השתתפות במשכנתא. חוק פדרלי מס' 29.12.2004-FZ מיום 193 בדצמבר XNUMX "על תיקונים לחוק הפדרלי "על ניירות ערך מבוססי משכנתאות"" מזהה ספציפית סוג זה של ניירות ערך כאג"ח דיור מגובות משכנתא, שהן סוג של אג"ח מגובות משכנתא.

איגרת דיור מגובת משכנתא היא איגרת מגובת משכנתא הכוללת רק תביעות המובטחות בשעבוד של נכסים למגורים. על יחסים הנובעים בקשר להנפקת אגרות חוב אלו חלים הכללים הכלליים בדבר יחסים הנובעים בקשר להנפקת אג"ח מגובות משכנתא, למעט החריגים הקבועים בחוק.

על פי הכלל החדש הנכלל בפרק. שעתיים 2 כפות. 3 לחוק על ניירות ערך משכנתאות בחוק הפדרלי מס' 3-FZ מיום 29.12.2004 בדצמבר 193, כיסוי משכנתא של אג"ח מגובות משכנתא אינו יכול לכלול תביעות המובטחות על ידי שעבוד של מקרקעין שבנייתם ​​לא הושלמה. כלל זה מגביר את מהימנות כיסוי המשכנתא לאג"ח דיור בכיסוי כזה ומגן על האינטרסים של רוכשי ניירות ערך מגובי משכנתא מסוג זה. סכום (סכום) התביעות מגובות משכנתא המהוות את כיסוי המשכנתא של איגרות החוב לא יכול להיות נמוך מ-80% מסך הערך הנקוב של איגרות החוב (חלק 1, סעיף 13).

הנפקת איגרות חוב מגובות משכנתא יכולה להתבצע רק על ידי סוכני משכנתאות ומוסדות אשראי. בהתאם לסעיף 2 לאמנות. 102 לחוק האזרחי, לחברה משותפת יש את הזכות להנפיק איגרות חוב בסכום שלא יעלה על סכום ההון המורשה או סכום הביטחון שניתנו למטרות אלה על ידי צדדים שלישיים לאחר תשלום מלא של ההון המורשה. בהעדר בטחונות, הנפקת איגרות חוב מותרת לא לפני שנת קיומה השלישית של החברה המשותפת ובכפוף לאישור מתאים עד למועד זה של שני מאזנים שנתיים של החברה. עם זאת, החוק הפדרלי מס' 29.12.2004-FZ מיום 192 בדצמבר 2 "על תיקונים לחוקי חקיקה מסוימים של הפדרציה הרוסית בקשר עם אימוץ החוק הפדרלי "על ניירות ערך מבוססי משכנתא" הציג תוספת לפסקה זו, על פי לגבי הנפקת אג"ח מגובות משכנתא לא חלות עליהן המגבלות הנקובות על הנפקת אג"ח. באופן דומה, חוק פדרלי זה השלים את סעיף 31 לאמנות. 08.02.1998 לחוק הפדרלי מ-14/XNUMX/XNUMX מס' XNUMX-FZ "על חברות באחריות מוגבלת".

סוכן משכנתאות הוא ארגון מסחרי מיוחד העומד בדרישות האמנות המבוססת. 8 לחוק ניירות ערך משכנתאות לדרישות, שנושא פעילותן הבלעדי הוא רכישת זכויות תביעה באשראי (הלוואות) ו(או) משכנתאות מגובי משכנתא, ואשר ניתנו בהתאם לחוק. הזכות להנפיק איגרות חוב מגובות משכנתא.

הפעילות הקבועה בחוק יכולה להתבצע רק על ידי סוכן משכנתאות במתכונת של חברה משותפת (סעיף 4, חלק 1, סעיף 8 לחוק ניירות ערך משכנתאות).

ניתן להנפיק אג"ח מגובות משכנתא הן בצורות דוקומנטריות והן בצורה שאינה דוקומנטרית. עליהם להבטיח את זכותם של בעליהם לקבל ריבית, שגובהה נקבע בהחלטה להנפיק אג"ח מגובות משכנתא (חלק 1, סעיף 10). ריבית על איגרות חוב מגובות משכנתא יש לשלם לפחות פעם בשנה (חלק ב' סעיף 2).

תעודת השתתפות במשכנתא היא נייר ערך רשום המעיד על חלקו של בעליו בזכות הבעלות המשותפת בכיסוי המשכנתא, הזכות לדרוש ממי שהנפיק אותה ניהול נאות תקין של כיסוי המשכנתא, הזכות לקבל כספים שהתקבלו בהגשמה. של התחייבויות, שהתביעות בגינן מהוות כיסוי משכנתא, כמו גם זכויות אחרות הקבועות בסעיף. 2.

הנפקת תעודות השתתפות במשכנתא יכולה להתבצע רק על ידי ארגונים מסחריים בעלי רישיונות לניהול קרנות השקעה, קרנות השקעה וקרנות פנסיה שאינן ממלכתיות, וכן ארגוני אשראי (חלק 1 של סעיף 17).

הנפקת תעודות השתתפות במשכנתא היא הבסיס להופעתה של בעלות משותפת במניות של בעלי תעודות אלו לכיסוי המשכנתא שבמסגרתו הן ניתנות, ולהקמת ניהול נאמנות של כיסוי משכנתא כאמור. בעלות משותפת משותפת על כיסוי משכנתא נוצרת במקביל להקמת ניהול נאמנות של כיסוי משכנתא זה (חלק 2, סעיף 17).

החוק קובע משטר מיוחד של בעלות משותפת משותפת של בעלי תעודות השתתפות במשכנתא, לפיו אסורות חלוקת רכוש המהווה כיסוי משכנתא והפרדת חלק בעין ממנה. כמו כן, תנאי בחוזה ניהול הנאמנות של כיסוי משכנתא הוא סירוב של יחיד או גוף משפטי לממש את זכות הקדימה לרכישת חלק בזכות הבעלות המשותפת על הנכס המהווה את כיסוי המשכנתא. במקרה זה, הזכות המקבילה נפסקת (חלק 2 של סעיף 18).

כל תעודת השתתפות במשכנתא מאשרת את אותו היקף זכויות, לרבות אותו חלק בבעלות המשותפת של כיסוי המשכנתא. תעודה כזו היא נייר ערך לא דוקומנטרי ללא ערך נקוב. תעודות השתתפות במשכנתא מסתובבות בחופשיות, לרבות באמצעות מארגני סחר בשוק ניירות הערך.

סוגיית ניירות ערך מגובי משכנתא מספקת משיכה נוספת של כספים מיחידים וגורמים משפטיים לבניית דיור ובכך תורמת לפתרון בעיית הדיור.

בניית דיור יקרה ולכן במקרים רבים מתבצעת באמצעות כספים שאולים. יחד עם זאת, על המלווים להיות בטוחים שהלווה ימלא כראוי את התחייבויותיו. במידה מסוימת, חוק היסטוריית האשראי שאומץ ב-2004 אמור לתרום ליצירת אמון כזה. לפי סעיף 1 לאמנות. 3 היסטורית אשראי משמעה מידע שהרכבו נקבע בחוק זה ואשר מאפיין את מילוי התחייבויותיו של הלווה בהסכמי הלוואה (אשראי) ונשמר בלשכת היסטוריית האשראי. היסטוריית האשראי מורכבת משלושה חלקים:

1) כותרת;

2) עיקרי;

3) נוסף (סגור).

חלק הכותרת מכיל מידע על נושא היסטוריית האשראי - הלווה (אדם או ישות משפטית).

החלק העיקרי מכיל את אלה המפורטים באמנות. 4 מידע על הלווה ומידע לגבי חובת הלווה (לכל רישום היסטוריית אשראי). כאן בפרט צריך להיות מידע על גובה ההתחייבות של הלווה למועד כריתת הסכם ההלוואה (אשראי), התקופה למילוי ההתחייבות במלואה, התקופה לתשלום ריבית בהתאם להלוואה ( הסכם אשראי), מועד וסכום קיום התחייבויות הלווה בפועל בסכומים מלאים ו(או) לא שלמים, על החזר הלוואה (אשראי) על חשבון בטחונות במקרה שהלווה לא יעמוד בהתחייבויותיו. לפי ההסכם; על עובדות השיקול של בית המשפט למחלוקות על פי הסכם ההלוואה (אשראי) ותוכנם של החלקים החלטיים של פעולות שיפוטיות שנכנסו לתוקף, למעט המידע המפורט בחלק הנוסף (סגור) של האשראי. הִיסטוֹרִיָה.

החלק הנוסף (הסגור) של היסטוריית האשראי מכיל מידע לגבי מקור היווצרות היסטוריית האשראי והמשתמשים בה.

הלשכה להיסטוריית אשראי היא ישות משפטית הרשומה בהתאם לחקיקה של הפדרציה הרוסית ומספקת, בהתאם לחוק היסטוריית אשראי, שירותים להקמה, עיבוד ואחסון של היסטוריות אשראי, וכן למתן אשראי. דוחות ושירותים נלווים. דרישת חובה ללשכת היסטוריית אשראי היא שיש לה רישיון לביצוע פעולות להגנה טכנית על מידע סודי. הגוף הפדרלי הפדרלי המוסמך לממש את תפקידי הבקרה והפיקוח על פעילותן של לשכות היסטוריית אשראי (כיום שירות השווקים הפיננסיים הפדרלי) מנהל את המרשם הממלכתי של לשכות היסטוריית אשראי. העילות לסירוב לערוך רישום על ישות משפטית במרשם זה מפורטות בחלק 7 לאמנות. חֲמֵשׁ עֶשׂרֵה.

המקור להיווצרות היסטוריית אשראי הוא ארגון המהווה מלווה (נושה) במסגרת הסכם הלוואה (אשראי) ומספק מידע המהווה חלק מהיסטוריית האשראי ללשכת היסטוריית האשראי. מידע זה ניתן על בסיס הסכם על מתן שירותי מידע (חלק 1, סעיף 5). מקור היווצרות היסטוריית האשראי מספק מידע ללשכות היסטוריית האשראי רק אם קיימת הסכמה בכתב או מתועדת אחרת של הלווה. את הסכמת הלווה למסירת מידע ללשכות האשראי ניתן לקבל בכל צורה המאפשרת לקבוע באופן חד משמעי האם התקבלה הסכמה כזו (חלק 4 סעיף 5).

בהתאם לחלק 3 של אמנות. 5 מוסדות אשראי נדרשים לספק את כל המידע הזמין כהגדרתו באמנות. 4, ביחס לכל הלווים שהסכימו להגישו, בסדר הנ"ל, לפחות ללשכה אחת להיסטוריית אשראי הכלולה במרשם הממלכתי של הלשכות להיסטוריית אשראי.

יזם יחיד או ישות משפטית שקיבל הסכמה בכתב או מתועד אחר של נושא היסטוריית האשראי לקבלת דוח אשראי לעריכת הסכם הלוואה (אשראי) יכול לשמש כמשתמש בהיסטוריית אשראי. דוח אשראי הינו מסמך המכיל מידע המהווה חלק מהיסטוריית אשראי, ואשר הלשכה להיסטוריית האשראי מספקת לבקשת המשתמש בהיסטוריית האשראי ושאר הזכאים לקבל מידע זה בהתאם לחוק היסטוריית האשראי. יחד עם זאת, למשתמש בהיסטוריית האשראי לא נמסר מידע המהווה חלק נוסף (סגור) שלה. דוח האשראי ניתן למשתמש בהיסטוריית האשראי על בסיס הסכם עם לשכת האשראי על מתן שירותי מידע.

בנוסף למשתמש בהיסטוריית האשראי, ניתן למסור את דו"ח האשראי, לפי בקשתו, לנושא היסטוריית האשראי עצמה לצורך היכרות עמו. בנוסף, חלק הכותרת של דוח האשראי מוגש לקטלוג המרכזי של היסטוריות אשראי. חלק נוסף (סגור) מהיסטוריית האשראי מוגש לבית המשפט (השופט) בתיק פלילי המצוי בהליכיו, ובמידה והתובע מסכים, לגופי החקירה המקדמית בתיק פלילי יזום המצוי בהליכם.

הקטלוג המרכזי של היסטוריות אשראי נוצר על ידי הבנק של רוסיה. קטלוג זה מאחסן מידע המרכיב את חלקי הכותרת של היסטוריות האשראי המתוחזקות על ידי לשכות היסטוריית האשראי בשטח הפדרציה הרוסית, מידע על אילו לשכות היסטוריית אשראי מאחסנות היסטוריות אשראי התואמות לחלקי הכותרת שצוינו, וכן קודים של נושאי האשראי. היסטוריות או מידע המאפשר לך לקבוע את נכונות הקוד המוצג (המוזן, הכלול בבקשה) של נושא היסטוריית האשראי. הקטלוג המרכזי של היסטוריות אשראי מספק מידע על הלשכה להיסטוריית אשראי, המאחסנת (מאחסנת) את היסטוריית האשראי (היסטוריית האשראי) של נושא היסטוריית האשראי, נושא היסטוריית האשראי הזה (היסטוריית אשראי) ומשתמשים בהיסטוריית האשראי. (היסטוריית אשראי) בצורה ובאופן שנקבע על ידי הבנק של רוסיה, ללא תשלום.

מדיניות המדינה האחרונה בתחום המיסים והאגרות תרמה ליצירת תנאים נוחים יותר לבניית דיור. חוק פדרלי מס' 20.08.2004-FZ מיום 104 באוגוסט 4 "על תיקונים לסעיף XNUMX של חוק הפדרציה הרוסית "על חובת המדינה" קבע סכום קטן של חובת מדינה ששולם עבור אישור נוטריוני להסכמי משכנתא במקרים שבהם אישור כזה הוא הקבוע בחוק:

לאישור הסכמים על משכנתא של חצרים למגורים כערובה להחזר אשראי (הלוואה) שניתן לרכישה או בנייה של בניין מגורים, דירה - 200 רובל;

לאישור הסכמים על משכנתא של מקרקעין אחרים - 0,3% מסכום ההסכם, אך לא יותר מ-3000 רובל. (בשיעור המקובל לאישור חוזים נוטריוני, שעמד על 1,5% מסכום החוזה).

אותו חוק פדרלי ביטל את תשלום אגרת המדינה עבור רישום המדינה של הסכם על משכון מקרקעין (הסכם משכנתא) ועל הוצאת מסמך על רישום זה, וכן עבור מתן תמצית רישום המדינה של הסכם משכנתא.

לאחר שחוק הפדרציה הרוסית "על חובת המדינה" הפך לפסול מ-1 בינואר 2005 בהתאם לחוק הפדרלי מס' 02.11.2004-FZ מ-127 בנובמבר 4 "על תיקונים לחלקים ראשון ושני של קוד המס של הרוסי הפדרציה ופעולות חקיקה מסוימות של הפדרציה הרוסית, וגם על ביטול פעולות חקיקה מסוימות (הוראות חקיקה) של הפדרציה הרוסית" סוגיית סכום חובת המדינה ששולם עבור רישום המדינה של הסכמי משכנתא, למעט חריג של הסכמי משכנתא עבור ספינות וכלי טיס, כמו גם ספינות ניווט פנימיות, נפתר באופן דומה (בכפוף לסעיף 1 סעיף 333.24 500 לחוק המס). יחד עם זאת, לרישום ממלכתי של הסכם משכנתא, לרבות רישום במרשם המדינה המאוחד של זכויות במקרקעין ועסקאות עמו לגבי משכנתא כשעבוד זכויות במקרקעין, חובת המדינה משולמת על ידי יחידים - בסכום של 2000 רובל, ארגונים - בסכום של 22 רובל. (חתימה 1, סעיף 333.33, סעיף XNUMX לחוק המס).

בהתאם לתוספות שהוכנסו לסעיף 2 לאמנות. 146 וסעיף 3 לאמנות. 149 לחוק המס, עסקאות למכירת מגרשים (מניות בהם), מכירת מבני מגורים, חצרים למגורים וכן מניות בהם והעברת חלק בזכות לרכוש משותף בבניין דירות. כאשר מכירת דירות אינה חייבת במס ערך מוסף (ראה חוק פדרלי מס' 20.08.2004-FZ מיום 109 באוגוסט 146 "על תיקונים לסעיפים 149 ו-1 של חלק שני של קוד המס של הפדרציה הרוסית", שנכנס לתוקף ב- 2005 בינואר XNUMX).

בעבר, שירותים לאספקת בתי מגורים במלאי הדיור של כל צורות הבעלות היו פטורים ממס ערך מוסף (סעיף 10, סעיף 2, סעיף 149 לחוק המס).

הטבות מס משמעותיות ניתנות לרכישה ומכירה של מגורים ומגרשים. אז, בהתאם לפסקה. 1 ו-2 משנה. 1 סעיף 1 אמנות. 220 של קוד המס (ראה חוק פדרלי מס' 20.08.2004-FZ מ-112 באוגוסט 220 "על תיקונים לסעיפים 224 ו-1 של חלק שני של קוד המס של הפדרציה הרוסית"), בעת קביעת גודל בסיס המס, לנישום הזכות לקבל ניכויי ארנונה בסכומים שקיבלו בתקופת המס ממכירת בתי מגורים, דירות, חדרים, לרבות חצרים מופרטים למגורים, חלקות קרקע ומניות בנכס הנקוב, שהיו בבעלות הרשות. משלם המסים פחות משלוש שנים (בעבר תקופה זו הייתה חמש שנים), אך לא יעלה על סך של מיליון רובל. במכירת נכס זה ומניות בו שהיו בבעלות הנישום במשך שלוש שנים ומעלה, ניתן ניכוי ארנונה בגובה מלוא הסכום שקיבל הנישום במכירתם.

במקום להשתמש בזכות לקבלת הניכוי בארנונה הנקוב, עומדת לנישום הזכות להפחית את סכום הכנסתו החייבת בסכום ההוצאות שהוצאו והמתועדות בפועל הקשורות בקבלת הכנסות אלו.

לנישום הזכות לקבל ניכוי ארנונה בסכום שהוצא על ידו לבנייה חדשה או לרכישה בשטח הפדרציה הרוסית של בניין מגורים, דירה, חדר או חלק (מניות) בהם, בסכום של הוצאות שנגרמו בפועל, כמו גם בסכום המופנה להחזר ריבית על הלוואות ממוקדות (זיכויים) שהתקבלו מארגוני אשראי וארגונים אחרים של הפדרציה הרוסית (ולא רק על הלוואות משכנתא שקיבל משלם המסים בבנקים של הפדרציה הרוסית, כפי שצוין קודם לכן) והוציאו בפועל על בנייה חדשה או רכישת בניין מגורים, דירה, חדר בשטח הפדרציה הרוסית או חלק(ים) בהם.

קבלה לניכוי הוצאות עבור השלמת וגימור הבית הנרכש או גימור הדירה הנרכשת, חדר אפשרי אם החוזה שעל בסיסו בוצעה רכישה כזו מעיד על רכישת בניין, דירה, חדר שלא גמור. (זכויות בדירה, חדר) ללא גימורים או מניות (מניות) בהם.

הסכום הכולל של ניכוי מס רכוש זה אינו יכול לעלות על מיליון רובל. למעט סכומים שמטרתם להחזיר ריבית על הלוואות ממוקדות (זיכויים) שהתקבלו מארגוני אשראי ומארגונים אחרים של הפדרציה הרוסית והוצאו על ידו בפועל על בנייה חדשה או רכישת בניין מגורים, דירה, חדר או חלק (מניות) בהם שטח הפדרציה הרוסית.

אין להעניק מחדש ניכוי ארנונה כאמור לנישום.

אם בתקופת המס לא ניתן לנצל את ניכוי הארנונה במלואו, ניתן להעביר את יתרתו לתקופות מס עוקבות עד למיצוי מלא (סעיף קטן 2, סעיף 1, סעיף 220 לחוק המס).

בהתאם לחוק הפדרלי מס' 20.08.2004-FZ מיום 112 באוגוסט 2, מסכומי החיסכון בריבית כאשר משלמי המסים מקבלים כספים (אשראי) נלווים מעבר לסכומים המפורטים בסעיף 212 לאמנות. 35 של קוד המס, שעבורו נקבע שיעור מס מוגדל (5%), אינו כולל הכנסה בצורה של הטבות מהותיות המתקבלות מחסכון בריבית לשימוש משלמי המסים בהלוואות ממוקדות (זיכויים) שהתקבלו מאשראי וארגונים אחרים של הפדרציה הרוסית והוצאה בפועל על ידם על בנייה חדשה, או רכישה בשטח הפדרציה הרוסית של בניין מגורים, דירה או חלק(ים) בהם, על בסיס מסמכים המאשרים את השימוש המיועד בכספים אלה (סעיף 2). , סעיף 224, סעיף XNUMX לחוק המס).

אותו סעיף חוק פדרלי. 224 לחוק המס מתווסף על ידי סעיף 5, הקובע לגבי הכנסה בצורה של ריבית על איגרות חוב מגובות משכנתא שהונפקו לפני 1 בינואר 2007, וכן על הכנסה של מייסדי ניהול נאמנות של כיסוי משכנתא שהתקבל על בסיס של רכישת תעודות השתתפות במשכנתא שהונפקו ע"י מנהל כיסויי משכנתא עד ליום 1, שיעור מס מופחת (2007%).

לפי סעיף 18, חלק 2 של אמנות. 250 לחוק המס, הכנסה שאינה תפעולית הנלקחת בחשבון בעת ​​קביעת בסיס המס לחישוב מס הכנסה היא סכום החשבונות לתשלום (התחייבויות לנושים) שנמחקו עקב תום תקופת ההתיישנות או מטעמים אחרים, למעט למקרים האמורים בסעיף משנה. 21 עמ' 1 אמנות. 251 NK. עם זאת, החוק הפדרלי מס' 20.08.2004-FZ מיום 105 באוגוסט 250 "על תיקונים לסעיפים 251 ו-1 של חלק שני של קוד המס של הפדרציה הרוסית" השלים סעיף זה עם ציון שהוראותיו אינן חלות על מחיקת חשבונות לשלם סוכן משכנתאות בצורת התחייבויות לבעלים אג"ח מגובות משכנתא. בנוסף, סעיף 251 לאמנות. 29 של קוד המס של אותו חוק פדרלי בתוספת משנה. XNUMX לפיו, בקביעת בסיס המס הנקוב, לא נלקחת בחשבון הכנסה בצורת רכוש לרבות מזומן ו(או) זכויות קניין שקיבל סוכן משכנתא בקשר לפעילותו הסטטוטורית. כך, סוכני משכנתאות, קרי ארגונים מסחריים מיוחדים, אשר נושא פעילותם הבלעדי הוא רכישת זכויות תביעה באשראי (הלוואות) המובטחים במשכנתאות ובמשכנתאות, ואשר מוקנית להם הזכות להנפיק אג"ח מגובות משכנתא, וכן לאזרחים המוכרים ולמי שרוכש דיור ניתנות הטבות מס משמעותיות.

בהתאם לנוסח החדש של סעיף 4 לאמנות. 284 לחוק המס קובע שיעורי מס מופחתים שיש ליישם בעת קביעת בסיס המס לחישוב מס הכנסה על עסקאות עם ניירות ערך מגובי משכנתא. כך, בגין הכנסה בצורת ריבית על איגרות חוב מגובות משכנתא שהונפקו לאחר 1 בינואר 2007, והכנסות של מייסדי ניהול נאמנות של כיסוי משכנתא שהתקבלו על בסיס רכישת תעודות השתתפות במשכנתא שהונפקו על ידי מנהל כיסוי המשכנתא לאחר 1 בינואר 2007, שיעור מס של 15% (עם שיעור מס כללי של 24%). הכנסה מריבית על איגרות חוב מגובות משכנתא שהונפקו לפני 1 בינואר 2007 והכנסות של מייסדי ניהול נאמנות של כיסוי משכנתא שהתקבלו על בסיס רכישת תעודות השתתפות במשכנתא שהונפקו על ידי מנהל כיסוי המשכנתא לפני 1 בינואר 2007. לשיעור מס של בסכום של 9% (ראה חוק פדרלי מס' 20.08.2004-FZ מיום 107 באוגוסט 284 "על תיקונים לסעיף XNUMX של חלק שני של קוד המס של הפדרציה הרוסית").

חוק פדרלי מס' 20.08.2004-FZ מיום 116 באוגוסט 8 "על תיקונים לסעיף 3 לחוק הפדרציה הרוסית "על תשלום עבור קרקע"" קבע שיעור מס מועדף עבור המס על קרקעות הניתנות ליחידים לצורך בניית דיור בודדים או תפוס על ידי מלאי דיור (ממלכתי, עירוני, ציבורי, שיתופי, יחיד). המס שצוין הוטל על כל שטח חלקת הקרקע בסכום של 10% משיעורי מס הקרקע שנקבעו בערים ובהתנחלויות מסוג עירוני, אך לא פחות מ-XNUMX רובל. למ"ר M.

החל מ-1 בינואר 2005, שיעורי המס הרלוונטיים נקבעים ישירות על ידי הפעולות החוקיות הרגולטוריות של הגופים הייצוגיים של העיריות (חוקי הערים הפדרליות של מוסקבה וסנט פטרסבורג) ואינם יכולים לעלות על 0,3% (עם שיעור מס כולל של 1,5% מהשווי הקדסטרלי של מגרשים ל-1 בינואר של השנה המהווה תקופת מס בגין חלקות קרקע המאוכלסות במלאי דיור ומתקני תשתית הנדסית של המתחם הדיור והקהילתי (למעט החלק ב-. זכות על חלקת קרקע המיוחסת לחפץ שאינו קשור למלאי הדיור וחפצי תשתית הנדסית של המתחם הדיור והקהילתי) או מסופק לבניית דיור (סעיפים 390-391, 394 לחוק המס).

1.5. עקרונות דיני דיור

בתחום יחסי הדיור, כמו בכל תחום אחר של יחסים חברתיים המוסדר בחוק, פועל עקרון החוקיות. ליישום עקרון זה על יחסי דיור יש מאפיינים משלו. לפיכך, יחסים אלה מוסדרים לא רק על ידי החוקה והחוקים הפדרליים, כמו יחסים רבים אחרים, אלא גם על ידי חוקים ופעולות משפטיות רגולטוריות אחרות של הישויות המרכיבות את הפדרציה הרוסית. לכן, על מנת לעמוד בעקרון זה, יש צורך לעמוד בדרישות לא רק של חקיקה פדרלית, אלא גם בחקיקה של הישויות המרכיבות את הפדרציה הרוסית. בנוסף, על מנת ליישם עיקרון זה, יש צורך בכך שפעולות משפטיות רגולטוריות אזוריות שאומצו על דיני דיור אינן סותרות פעולות חקיקה פדרליות. במקרה של אי התאמה בין השניים, יש להחיל את הנורמות של החוק הפדרלי כבעלות תוקף משפטי גדול יותר.

קיימת גם ספציפיות באופיים של אותם יחסים הכפופים לעקרון החוקיות כעקרון של דיני הדיור. לפיכך, חשוב מאוד לשמור על שלטון החוק בעת רישום אזרחים הזקוקים למגורים, מתן דיור על בסיס תעסוקה חברתית, כאשר לעתים קרובות נתקלים בהפרות בפועל. באופן דומה, אין זה מקובל להפר את תקני הדיור בעת כריתה, ביצוע וסיום חוזים של העסקה חברתית ומסחרית כאחד, וכן כללים אחרים הקשורים לתחום יחסי הדיור.

עקרון היציבות של הזכות לדיור מתבטא בהבטחת היציבות המיוחדת של השימוש בדיור. לעניין זה, החוקה (חלק 1, סעיף 40) קובעת את אי קבילות של שלילה שרירותית של דיור. על פי חלק 4 של אמנות. 3 של LCD, לא ניתן לפנות איש מדירה או להגביל את הזכות להשתמש בדירה, לרבות הזכות לקבל שירותים ציבוריים, למעט בנימוקים ובאופן שנקבע בקוד זה, חוקים פדרליים אחרים. עיקרון זה פותח עוד בחקיקת הדיור והאזרחית, הקובעת רשימה מצומצמת של עילות להפסקת החוזה להשכרה של מקום מגורים לבקשת המשכיר ונקבע כי סיום החוזה כאמור מתבצע. בבית המשפט (חלק 4 של סעיף 83 של LC, סעיף 2 של סעיף 687 GK).

העיקרון הבא של דיני הדיור הוא עקרון הנגישות לשימוש בדיור, המתבטא במתן הזדמנות אמיתית לכל האזרחים לקבל דיור ולהשתמש בו בנימוקים שונים: על בסיס בעלות, על פי חוזה חברתי או מסחרי. ועוד. יישום עיקרון זה מובטח בראש ובראשונה באמצעות מתן סיוע לאזרחים מהמדינה, עיריות, מפעלים, ארגונים, יחידות צבאיות ומגבשות ברכישה או בנייה של דיור. סיוע זה ניתן בצורת סיוע לאזרחים בקבלת הלוואות בנקאיות, מתן סבסוד ישיר ללא תשלום, הקמת תמריצי מס והנפקת ניירות ערך לדיור. עקרון זה מיושם גם באמצעות העמדת מקום מגורים להשכרה או מטעמים אחרים לאזרחים עניים, אנשי צבא וקטגוריות אחרות של אזרחים המפורטות בחוק הזקוקות לדיור.

עיקרון אי-ההפרה של הבית נועד להבטיח תנאים כאלה לשימוש בחצרי מגורים המבטיחים את שלום האזרחים ומגבילים את קבלת המידע על חייהם הפרטיים ללא הסכמתם. כדי להשיג מטרות אלה, אמנות. סעיף 25 לחוקה קובע בבירור שלאיש אין זכות להיכנס לדירה בניגוד לרצונם של האנשים המתגוררים בו, אלא במקרים שנקבעו בחוק הפדרלי, או על בסיס החלטת בית משפט. ביחס לנורמה זו, חשוב לציין כי איסור הכניסה לדירה משמעו לא רק אי קבילות הכניסה לדירה, אלא גם אי קבילות קבלת מידע על המתרחש בו (למשל באמצעות התקנת מכשירי האזנה). בדירה) ללא הסכמת האזרחים המתגוררים בה. כניסה בלתי חוקית לדירה, הנעשית בניגוד לרצונם של האנשים המתגוררים בה, מהווה פשע (סעיף 139 לחוק הפלילי).

על פי חלק 3 של אמנות. 3 של ה-LCD, כניסה לבית מגורים ללא הסכמת אזרחים המתגוררים בו כדין מותרת במקרים ובאופן שנקבע בחוק הפדרלי, רק על מנת להציל את חיי האזרחים ו(או) רכושם, להבטיח את האישיות שלהם. בטיחות או ביטחון הציבור במצבי חירום, אסונות טבע, אסונות, התפרעויות המוניות או נסיבות אחרות בעלות אופי חירום, וכן לצורך עיכוב של אנשים החשודים בביצוע פשעים, דיכוי פשעים שבוצעו או קביעת נסיבות של פשע שבוצע או תְאוּנָה.

1.6. מקום דיני הדיור במערכת המשפט

במדעי המשפט קיימות דעות שונות לגבי האופי המשפטי של דיני הדיור. לפי מספר חוקרים (י.ל. בראודה, ו.נ. ליטובקין ואחרים), דיני השיכון הם מוסד, חלק בלתי נפרד או תת ענף מהמשפט האזרחי. נקודת מבט זו באה לידי ביטוי בעיקר בתקופה שלפני קבלת חקיקת דיור נפרדת (Fundamentals of Housing Legislation of the USSR and the Union Republics; JK RSFSR) והיא מבוססת על הבנה של דיני הדיור כזכות המסדירה בעיקר את השימוש של שטחי מגורים. באשר לנורמות משפטיות אחרות, בפרט אלו המסדירות את ניהול מלאי הדיור והפעלתו, הן נחשבות בעיני המחברים הדבקים בעמדה כזו כנורמות המסדירות יחסים אחרים שאינם דיור.

יחד עם זאת, מתוכן ומשמעותה של חקיקת הדיור הנוכחית, ניכר כי דיני הדיור פועלים כיום כמכלול של נורמות משפטיות, שאינן מוגבלות רק להסדרת השימוש בחצרים למגורים, אלא מכסה את כולו. מגוון נושאים הקשורים להיווצרות ושימוש מלאי הדיור, לרבות נושאי ניהול אופי. בהתאם, קיימת תפיסה לפיה דיני הדיור אינם אלא ענף מורכב של משפט או חקיקה, המשלב את הנורמות והמוסדות המשפטיים של תחומי המשפט האזרחיים, המינהליים ואחרים (S.M. Korneev, Yu. K. Tolstoy, P. I. Sedugin, P. V. Krasheninnikov).

עוד עולה מהספרות שדיני הדיור הם ענף עצמאי במערכת המשפט (פ"ס ניקיטיוק). נקודת מבט זו, לדעתנו, נכונה. מבלי לגעת בשאלה התיאורטית הכללית של הלגיטימציה להבחין בין ענפי המשפט המורכבים כביכול, יש לציין כי דיור הוא סוג כל כך ספציפי ומשמעותי מבחינה חברתית של טובין חומריים המשמשים אדם עד שהיחסים הנוצרים בהזדמנות זו הם אובייקט עצמאי של רגולציה משפטית. קיומו של דיני הדיור כענף נפרד במשפט מאושש גם במה שקרה בשנות ה-80. המאה ה -XNUMX בידוד וקודיפיקציה של חקיקת הדיור, שבדרך כלל אינה אופיינית לענפי המשפט המורכבים כביכול, גם אם קיומם מוכר כממשי, אם כי גם במדעי המשפט הוא מעורר מחלוקת.

יחד עם זאת, יצוין כי הייחודיות של דיני הדיור כענף במשפט, הגורמת במידה רבה לאי-הכרה בקיומו הנפרד במערכת המשפט, היא שנורמות רבות של חוק זה סמוכות לנורמות. של משפט אזרחי, מנהלי, קרקעות, פיננסי, מאחר שהם אחרים שולטים באותם מערכות יחסים. בינתיים, נורמות דיור ומשפט אינן מכוונות להסדרת יחסים ניהוליים, רכושיים, אשראי ואחרים ככאלה, האופיינית לנורמות של ענפי המשפט המסדירים באופן ספציפי יחסים אלה, אלא מכוונות להבטיח את הצרכים הספציפיים של האזרחים. בדיור מתקיימים, כלומר מסדירים את היחסים הרלוונטיים מנקודת מבט אחרת, מזווית אחרת.

מאפיין ספציפי של יחסים חברתיים המוסדרים על ידי נורמות דיני הדיור הוא שהם נוצרים בקשר עם חפץ חומרי מיוחד - דירת מגורים (בניין מגורים, דירה, חדר וכו'), שתוכננה במיוחד למגורים של האזרחים.

יחסי דיור מאופיינים גם במעגל מיוחד של נושאים. לפיכך, המשתתפים בהם הם, ראשית, רשויות דיור, שתפקידיהן מבוצעים על ידי הגופים הממלכתיים, העירוניים והאחרים הרלוונטיים, וארגונים לתחזוקת דיור, ושנית, אזרחים הפועלים כבעלים של חצרים למגורים, דייריהם, דיירי המשנה, תושביהם הזמניים. וכו '

לדיני הדיור כענף במשפט יש שיטת רגולציה משפטית משלו. ניתן להגדיר שיטה זו כציווי-דיאפוזיטיבי. לפיכך, הנורמות הקובעות את ההוראות הכלליות של דיני הדיור, המסדירות את הליך ניהול מלאי הדיור, התחשבנות אזרחים הזקוקים למגורים וכדומה, טבועות בהסדרת היחסים החברתיים באמצעות מרשמים בעלי אופי סמכותי. יחד עם זאת, היחסים הנוצרים בקשר לשימוש בחצרים למגורים מוסדרים במידה רבה על ידי כללים דיספוזיטיביים, כלומר, המאפשרים קביעת תוכנם בהתאם לשיקול דעתם של הצדדים. כאלה, בפרט, הם כללי שכירות, שכירות משנה למגורים ומגורים בהם לדיירים ארעיים.

לדיני הדיור, בהיותו ענף במשפט, יש מערכת משלו, המורכבת ממוסדות משפטיים הכוללים נורמות משפטיות המסדירות את הקבוצות המקבילות של יחסי דיור הומוגניים. המוסד המרכזי לדיני הדיור הוא מוסד שכירת חצרים למגורים, החל על שימוש בחלק ניכר מחצרי המגורים למגורי אזרחים.

נושא 2. מקורות דיני דיור

2.1. מושג חקיקת הדיור. סוגי מקורות דיני דיור

חקיקת דיור - מערכת חוקים, פעולות משפטיות נורמטיביות אחרות, שבאמצעותן נוצרים, משתנים או נפסקים יחסי דיור בתחום הדיור.

לפי סעיף "אל" אמנות. 72 לחוקה, חקיקת הדיור נמצאת בסמכות השיפוט המשותפת של הפדרציה הרוסית ושל הישויות המרכיבות את הפדרציה הרוסית. לפיכך, ניתנת לנושאים של הפדרציה הרוסית הזכות לקבל חקיקת דיור משלהם בנושאים שאינם מוסדרים על ידי חקיקה פדרלית.

חוקים ומעשים משפטיים רגולטוריים אחרים של הישויות המרכיבות את הפדרציה הרוסית אינם יכולים לסתור חוקים פדרליים, אך אם יש סתירה בין חוק פדרלי לבין מעשה אחר שהוצא בפדרציה הרוסית, חוק פדרלי (חלק 5 של סעיף 76 של החוקה ) חל.

מחוץ לתחום השיפוט של הפדרציה הרוסית ולסמכויות הפדרציה הרוסית בענייני סמכות שיפוט משותפת של הפדרציה הרוסית ונתיניה, לנתיני הפדרציה הרוסית יש את מלוא סמכות המדינה (סעיף 73 לחוקה), לרבות שלהם. הרגולציה משפטית משלו של יחסי דיור, אימוץ חוקים ופעולות משפטיות רגולטוריות אחרות.

במקרה של התנגשות בין חוק פדרלי לבין מעשה משפטי רגולטורי של ישות מכוננת של הפדרציה הרוסית שהונפקו בנושא שנמצא מחוץ לתחום השיפוט של הפדרציה הרוסית ולסמכויות הפדרציה הרוסית בנושאי סמכות שיפוט משותפת של הפדרציה הרוסית. הפדרציה הרוסית והישות המכוננת של הפדרציה הרוסית, יחול המעשה המשפטי הרגולטורי של הישות המכוננת של הפדרציה הרוסית (חלק 6 של סעיף 76 החוקה).

בהתאם לפסקה "אל" אמנות. 72 לחוקה, מקורות דיני הדיור מחולקים לשתי קבוצות עיקריות:

1) חוקי דיור פדרליים ומעשים משפטיים רגולטוריים אחרים שאומצו בהתאם להם ברמה הפדרלית;

2) חוקים ופעולות משפטיות נורמטיביות אחרות של נתיני הפדרציה הרוסית.

על פי חלק 2 של אמנות. 5 חקיקת הדיור של LC מורכבת מה-LC, חוקים פדרליים אחרים שאומצו בהתאם לה, כמו גם גזירות של נשיא הפדרציה הרוסית שהונפקו בהתאם להם, גזירות של ממשלת הפדרציה הרוסית, פעולות משפטיות רגולטוריות של ההנהלה הפדרלית. רשויות, חוקים ופעולות משפטיות רגולטוריות אחרות של הישויות המרכיבות את הפדרציה הרוסית, פעולות משפטיות רגולטוריות של ממשלות מקומיות.

חוק חשוב המסדיר את יחסי הדיור הוא חוק הדיור שנכנס לתוקפו ביום 1, שהצורך בו התייצב מזמן בקשר עם המעבר לקשרי שוק, שדרש התייחסות שונה מהותית לפתרון בעיית הדיור. אם קודם לכן נטלה על עצמה המדינה את החובה לספק לאזרחיה דיור, הרי שבתנאים החדשים על הרוב המכריע של האזרחים לרכוש ולבנות מתחמים למגורים על חשבונם. משימתה של המדינה היא לסייע לאזרחים בכך, לרבות באמצעות שימוש במנגנוני שוק.

בהתאם לאמנות. סעיף 4 לחוק הכנסת ה-LCD, עד שהחוקים ופעולות משפטיות רגולטוריות אחרות התקפות בשטח הפדרציה הרוסית יותאמו ל-LCD, החוקים ופעולות משפטיות רגולטוריות אחרות מיושמים במידה שהם אינם סותרים ה-LCD והחוק הפדרלי שצוין.

הפעולות החוקיות הרגולטוריות של הסובייט העליון של ה-RSFSR, הסובייטי העליון של הפדרציה הרוסית, שאינם חוקים, והפעולות החוקיות הרגולטוריות של הנשיאות של הסובייטי העליון של ה-RSFSR, נשיא הפדרציה הרוסית, הממשלה של הפדרציה הרוסית, כמו גם המעשים החוקיים הרגולטוריים של הסובייטי העליון של ברית המועצות החלים על שטח הפדרציה הרוסית, שאינם חוקים, אינם שהם חוקים, ופעולות משפטיות נורמטיביות של הנשיאות של הסובייטי העליון. של ברית המועצות, נשיא ברית המועצות, ממשלת ברית המועצות בנושאים שעל פי ה-LC, ניתן להסדיר רק בחוקים פדרליים, יישארו בתוקף עד לכניסת החוקים הפדרליים הרלוונטיים לתוקף.

על יחסי דיור שנוצרו לפני כניסתו לתוקף של ה-LC, חלה ה-LC מבחינת אותן זכויות וחובות הנובעות לאחר כניסתה לתוקף, למעט מקרים האמורים בסעיף. 5 לחוק הכנסת LCD.

לראשונה ב-LCD, נעשה ניסיון להגדיר בבירור את הכשירות של רשויות המדינה של הפדרציה הרוסית ונושאי הפדרציה הרוסית בתחום יחסי הדיור. הבחנה זו צריכה להילקח בחשבון כאשר הגופים האמורים מאמצים חוקים ופעולות משפטיות נורמטיביות אחרות המסדירות יחסים אלו. לפיכך, הכשירות של רשויות המדינה של הפדרציה הרוסית בתחום יחסי דיור כוללת:

1) קביעת נוהל חשבונאות המדינה של מלאי דיור;

2) קביעת דרישות למגורים, אחזקתם, אחזקת הרכוש המשותף של בעלי חצרים בבנייני דירות;

3) קביעת העילה להכרה באזרחים עניים כזקוקים למגורים הניתנים במסגרת הסכמי שכירות חברתיים;

4) קביעת נוהל אספקת אזרחים עניים במסגרת הסכמי שכירות חברתיים עם חצרי מגורים של מלאי הדיור העירוני;

5) קביעת קטגוריות אחרות של אזרחים על מנת לספק להם שטחי מגורים של מלאי הדיור של הפדרציה הרוסית;

6) קביעת ההליך לאספקת הנחות מגורים של מלאי הדיור שצוין לאזרחים הזקוקים לחצרים למגורים ואשר הקטגוריות שלהם נקבעות בחוק הפדרלי;

7) קביעת העילות להענקת חצרים למגורים על פי חוזים להעסקת בתי מגורים מיוחדים של קרנות דיור ממלכתיות ועירוניות;

8) קביעת נוהל ארגון והפעלת אגודות שיכון ודיור-בינוי, מעמדם המשפטי של חבריהם, לרבות נוהל מתן מגורים בבתי אגודות אלה;

9) קביעת נוהל ארגון והפעלת אגודות בעלי בתים, מעמדם המשפטי של חברי אגודות אלו;

10) קביעת התנאים וההליך לשיקום ופיתוח מחדש של חצרים למגורים;

11) קביעת העילות והנוהל להכרה בחצרים למגורים כלא ראויים למגורים;

12) הכרה בהתאם לנוהל שנקבע בחצרים למגורים הכלולים במלאי הדיור של הפדרציה הרוסית כבלתי מתאימים למגורים;

13) קביעת כללים לשימוש בחצרים למגורים;

14) קביעת העילות, הנוהל והתנאים לפינוי אזרחים מחצרי מגורים;

15) הסדרה משפטית של סוגים מסוימים של עסקאות עם חצרים למגורים;

16) קביעת מבנה התשלום עבור חצרים ושירותים למגורים, נוהל חישוב וביצוע תשלום כאמור;

17) ניטור השימוש והבטיחות של מלאי הדיור של הפדרציה הרוסית, התאימות של הנחות מגורים של קרן זו לכללים ותקנות סניטריים וטכניים שנקבעו ודרישות משפטיות אחרות;

18) נושאים אחרים הקשורים לסמכותן של רשויות המדינה של הפדרציה הרוסית בתחום יחסי דיור לפי החוקה, ה-LCD, חוקים פדרליים אחרים (סעיף 12 של LCD).

בהתאם לאמנות. 13 של LCD, הכשירות של רשויות המדינה של ישות מכוננת של הפדרציה הרוסית בתחום יחסי דיור כוללת:

1) חשבונאות מדינה של מלאי הדיור של ישות מכוננת של הפדרציה הרוסית;

2) קביעת ההליך לאספקת שטחי מגורים של מלאי דיור מיוחדים של ישות מכוננת של הפדרציה הרוסית;

3) קביעת נוהל לקביעת גובה ההכנסה המיוחסת לכל אחד מבני המשפחה ושווי הנכסים שבבעלות בני משפחה וחייבים במיסוי, על מנת להכיר באזרחים כעניים ולספק להם מקום מגורים ממלאי הדיור העירוני במסגרת סוציאלי. הסכמי שכירות;

4) קביעת קטגוריות אחרות של אזרחים על מנת לספק להם מקום מגורים במלאי הדיור של ישות מכוננת של הפדרציה הרוסית;

5) קביעת הליך ההפרשה במסגרת הסכמי שכירות סוציאלית לקטגוריות של אזרחים של מגורים שנקבעו בחוק הרלוונטי של הישות המרכיבה של הפדרציה הרוסית במלאי הדיור של הישות המרכיבה של הפדרציה הרוסית;

6) הכרה, בהתאם לנוהל שנקבע, בחצרים למגורים הכלולים במלאי הדיור של ישות מכוננת של הפדרציה הרוסית כבלתי מתאימים למגורים;

7) קביעת הנוהל לשמירת רישומים של אזרחים על ידי גופי שלטון עצמי מקומיים כזקוקים למגורים הניתנים במסגרת הסכמי שכירות סוציאלית;

8) הפעלת שליטה על השימוש והשימור של מלאי הדיור של נתין של הפדרציה הרוסית, עמידה של מגורי המחייה של מלאי זה עם הכללים והנורמות הסניטריים והטכניים שנקבעו, ודרישות אחרות של החקיקה;

9) נושאים אחרים המתייחסים לסמכותן של רשויות המדינה של הישויות המרכיבות את הפדרציה הרוסית בתחום יחסי דיור על ידי החוקה, ה-LCD, חוקים פדרליים אחרים ולא מתייחסים לסמכות של רשויות המדינה של הפדרציה הרוסית, מקומית ממשלות.

כפי שניתן לראות, מושג הכשירות מכסה במקרה זה לא רק מתן חוקים ופעולות משפטיות רגולטוריות אחרות, אלא גם פעילויות בתחום יחסי הדיור, המתבצעות בהתאם לתקני דיור.

ה-LCD קבע גם את כשירות הרשויות המקומיות בתחום יחסי הדיור:

1) חשבונאות של מלאי הדיור העירוני;

2) קביעת סכום ההכנסה המיוחס לכל בן משפחה ושווי הנכס שבבעלות בני משפחה וחייב במיסוי על מנת להכיר באזרחים כעניים ולספק להם חצרים למגורים ממלאי הדיור העירוני במסגרת חוזי שכירות חברתיים;

3) קיום, בהתאם לנוהל שנקבע, רישום אזרחים כזקוקים למגורים הניתנים במסגרת הסכמי שכירות חברתיים;

4) קביעת נוהל אספקת שטחי מגורים של מלאי הדיור המתמחה העירוני;

5) מתן בהתאם לנוהל שנקבע לאזרחים עניים במסגרת חוזי שכירות חברתיים של חצרים למגורים של מלאי הדיור העירוני;

6) אימוץ בהתאם לנוהל שנקבע של החלטות בעניין העברת חצרים למגורים לחצרים שאינם למגורים ולא למגורים למגורים;

7) תיאום שיקום ופיתוח מחדש של חצרים למגורים;

8) הכרה בהתאם לנוהל שנקבע בחצרי מגורים של מלאי הדיור העירוני כבלתי ראויים למגורים;

9) הפעלת בקרה על השימוש והשימור של מלאי הדיור העירוני, עמידתם של בתי המגורים של מלאי זה בכללים והנורמות הסניטריים והטכניים שנקבעו ודרישות אחרות של החקיקה;

9.1) קביעת הליך קבלת מסמך המאשר קבלת החלטה על אישור או סירוב להסכמה על ארגון מחדש ו(או) שיפוץ חצרים למגורים בהתאם לתנאים ונוהל לשיקום ופיתוח מחדש של חצרים למגורים;

10) נושאים אחרים הקשורים לסמכות של ממשלות מקומיות בתחום יחסי דיור לפי החוקה, ה-LCD, חוקים פדרליים אחרים, כמו גם חוקים של הנושאים הרלוונטיים של הפדרציה הרוסית (סעיף 14).

2.2. ערכה של החוקה לחקיקת דיור. חוקים פדרליים ופעולות משפטיות רגולטוריות אחרות כמקורות לדיני דיור

החוקה היא המעשה הנורמטיבי הבסיסי של כל החקיקה הרוסית, כולל דיור. על פי חלק 1 של אמנות. 15 של החוקה, יש לו את הכוח המשפטי הגבוה ביותר, השפעה ישירה והוא מיושם בכל שטחה של הפדרציה הרוסית; אסור לחוקים ולפעולות משפטיות אחרות שאומצו בפדרציה הרוסית לסתור את החוקה.

ביחס לדיני הדיור ניתן לזהות חוקים מעצבי מערכת הכוללים את החוקה וחוק הדיור. כל חקיקת הדיור האחרת נוצרת סביב חוקים אלה, הכוללת לא רק חוקים פדרליים, אלא גם חוקים שאומצו בהתאם להם ופעולות משפטיות רגולטוריות אחרות של הישויות המרכיבות את הפדרציה הרוסית (חלק 2 של סעיף 76 של החוקה).

החוקה מכילה מספר הוראות המגדירות את הבסיס להסדרה המשפטית של יחסי דיור. הוראות כאלה נקבעות, במיוחד, בכללי הזכות לדיור, ההגנה על זכות זו והבטחת מימושה (סעיף 40), חסינות הבית (סעיף 25), והחופש לבחור מקום מגורים (סעיף 27). בנוסף לנורמות הקשורות ישירות למגזר הדיור, מכילה החוקה נורמות בעלות אופי כללי המשפיעות גם על תחום זה. מכיוון שכיום חלק משמעותי מאוד ממלאי הדיור ברוסיה הוא מלאי דיור פרטי, עקרון החסינות של רכוש פרטי, הנובע מהוראות האמנות. סעיף 35 לחוקה: "זכות הקניין הפרטי מוגנת בחוק" (חלק 1); "אין לשלול מאיש את רכושו אלא בהחלטת בית משפט. הפקעת רכוש לצרכי המדינה יכולה להתבצע רק בתנאי של פיצוי מקדמי ושווה" (חלק ג'). הדבר מבטיח את האפשרות של מימוש יציב של סמכויות החזקה, שימוש וסילוק על ידי אזרחים-בעלי חצרים מגורים בהתאם לייעודם (סעיף 3 לחוק האזרחי), ולבני משפחותיהם - האפשרות להשתמש בחצרים אלו. על התנאים שנקבעו על ידי חקיקת הדיור (סעיף 288 לחוק האזרחי).

עקרון החסינות של הבית קשור קשר הדוק לעקרון חוקתי אחר - חסינות החיים הפרטיים (סעיף 23 לחוקה), שכן איסור הכניסה לבית בניגוד לרצונם של המתגוררים בו מגביל את האפשרות לקבל. מידע על חייהם הפרטיים בניגוד לרצונם.

המשפיעים על האינטרסים המשמעותיים מאוד של האזרחים בהקשר של בעיית הדיור הקיימת, יחסי דיור מעוררים פעמים רבות קונפליקטים בין נושאיהם הדורשים פתרון שיפוטי. בהקשר זה, בעלות חשיבות רבה לייצוב יחסים אלו ולהבטחת ההגנה על הזכויות, החירויות והאינטרסים הלגיטימיים של משתתפיהם, נורמות החוקה בדבר הזכות להגנה שיפוטית והזכות לערער על החלטות ופעולות של בית המשפט ( חוסר מעש) המפרות את הזכויות והחירויות של האזרחים (סעיף 1, 2, סעיף 46). הזכות האחרונה רלוונטית גם היא, שכן נושאי דיור רבים נפתרים כיום על ידי רשויות מקומיות, גופים מעורבים (וועדות ציבוריות בנושאי דיור שנוצרו במסגרת רשויות מקומיות) ופקידים.

מעשה החקיקה המיוחד החשוב ביותר המסדיר את יחסי הדיור הוא קוד הדיור. במתחם המגורים החדש, כמו הקיים בעבר, יש מדור. I "הוראות כלליות". עם זאת, תוכנו רחב הרבה יותר ומתיישר עם המצב הנוכחי של יחסי הדיור. הוא מכיל הוראות בסיסיות הקשורות לזכויות הדיור של האזרחים; זוהו שיטות להבטחת תנאים למימוש הזכות לדיור; לראשונה, לצד הכללים בדבר אי קבילות של שלילת דיור שרירותית, נכללו כללים בדבר אי הפרתו; כמו כן, לראשונה, מספר נושאים שלא היו מוסדרים בקוד הדיור הקודם של ה-RSFSR נפתרו בחקיקה: על מגוון יחסי הדיור והמשתתפים בהם; הרכב חקיקת הדיור; העילות להופעתם של זכויות וחובות דיור; דרכים להגנה על זכויות הדיור; בהתחשב במבנה המודרני של הגופים הממשלתיים ברוסיה, נפתרה סוגיית תיחום הכשירות בתחום יחסי הדיור. כמו כן, סעיף זה בחוק הדיור מכיל הוראות על חפצי זכויות דיור ומאגר הדיור, העברת חצרים למגורים לחצרים שאינם למגורים ולהיפך, בנייה מחדש ופיתוח מחדש של חצרים למגורים.

מבנה ה-LCD החדש כולל גם סעיפים: על זכות הבעלות ושאר זכויות ממשיות בחצרים למגורים; חצרים למגורים הניתנים במסגרת הסכמי שכירות סוציאלית; מלאי דיור מיוחדים; שיתופי דיור ובינוי דיור; איגוד בעלי בתים; תשלום עבור דיור ושירותים; ניהול בנייני דירות.

בנוסף לקוד הדיור, נורמות דיור ומשמעות משפטית כלולים גם במספר חוקים פדרליים אחרים. מספר הוראות מסוג זה כוללות, בעיקר, את קוד התכנון העירוני, אשר לצד הנורמות המסדירות את ביצוע פעילות התכנון העירוני גרידא, מכיל נורמות הנוגעות למימוש זכותם של האזרחים לדיור. אלה כוללים, במיוחד, את הנורמות להבטחת סביבת מגורים נוחה לאוכלוסייה. לפיכך, כעקרונות העיקריים של החקיקה בנושא פעילויות תכנון עירוני, נשקפת שיקול דעת מאוזן של גורמים סביבתיים, כלכליים, חברתיים ואחרים ביישום פעילויות תכנון עירוני, כמו גם את השתתפות האזרחים והאגודות שלהם ב יישום פעילויות אלה (סעיפים 2, 5 של סעיף 2 לקוד התכנון העירוני). חשיבות רבה לתחום יחסי הדיור הן ההוראות הכלולות בקוד התכנון העירוני על הגדרת אזורי מגורים, כלומר שטחים המוקצים לבניית מבני מגורים, כתוצאה מייעוד עירוני וקבלת היתרי בנייה על ידי אזרחים וישויות משפטיות.

יישום בניית דיור קשור קשר בל יינתק עם פתרון הסוגיות המוסדרות על ידי חקיקת הקרקעות. בפרט, נפתרות סוגיות רכישת זכויות בחלקות קרקע הנמצאות בבעלות המדינה או העירייה; בחירת מגרשים לבנייה; קבלת החלטה על מתן מגרש לבנייה; הנורמות לאספקת חלקות קרקע, הליך ארגון וקיום מכרזים למכירת חלקות קרקע מקרקעות שהן רכוש מדינה או עירייה, וכן הזכות לערוך חכירה של חלקות קרקע כאלה לבניית דיור (פרק ה'). ) נקבעים. בין הנורמות של קוד המקרקעין, אשר יש לקחת בחשבון בעת ​​הסדרת היחסים הקשורים לדיור, יש למנות גם את ההוראות על קדסטר קרקעות המדינה (סעיף 70) ואדמות התיישבות, לרבות הרכב קרקעות התיישבות וייעוד שטחים. (פרק י"ו).

בתחום הסדרת יחסי הדיור, ניתן מקום משמעותי לגזירות של נשיא הפדרציה הרוסית ולהחלטות של ממשלת הפדרציה הרוסית. בפרט, מספר גזירות שהוזכרו קודם לכן של נשיא הפדרציה הרוסית, שהונפקו בשנות ה-90 של המאה הקודמת, ממשיכים להיות בתוקף, המגדירים אמצעים ספציפיים שנועדו לסייע בפתרון בעיית הדיור ברוסיה. החלטה של ​​ממשלת הפדרציה הרוסית מיום 17.09.2001 בספטמבר 675 מס' 2002 אישרה את תוכנית היעד הפדרלית "דיור" לשנים 2010-XNUMX.

מקורות דיני הדיור כוללים גם פעולות משפטיות נורמטיביות של משרדים ומחלקות. עם זאת, בהתאם לצו של נשיא הפדרציה הרוסית מיום 23.05.1996 במאי 763 מס' 13.08.1997 "על הנוהל לפרסום וכניסתם לתוקף של פעולות של נשיא הפדרציה הרוסית, ממשלת הפדרציה הרוסית והרגולציה פעולות משפטיות של רשויות מבצעות פדרליות" והכללים להכנת פעולות משפטיות רגולטוריות של רשויות ביצוע פדרליות ורישומן במדינה, שאושרו בצו של ממשלת הפדרציה הרוסית מיום 1009 באוגוסט XNUMX מס' XNUMX, תקנות של משרדים ומחלקות של הפדרציה הרוסית המשפיעים על הזכויות, החירויות והחובות של אדם ואזרח, מבססים את הסטטוס המשפטי של ארגונים או בעלי אופי בין-מחלקתי, ללא קשר לתקופת תוקפם, כפופים לרישום מדינה במשרד המשפטים של רוסיה ובפקיד. פרסום ב-WG בתוך עשרה ימים מיום רישומם. מעשים אלה שלא עברו רישום ממלכתי, וכן אלה שנרשמו אך לא פורסמו באופן שנקבע, אינם גוררים השלכות משפטיות.

2.3. חקיקת דיור של הישויות המרכיבות את הפדרציה הרוסית כמקור לדיני דיור

כפי שהוזכר לעיל, חקיקת הדיור נופלת תחת סמכות השיפוט המשותפת של הפדרציה הרוסית והישויות המרכיבות אותה. על פי אמנות. 76 של החוקה בנושאי סמכות שיפוט משותפת של הפדרציה הרוסית ונושאיה, חוקים פדרליים וחוקים שאומצו בהתאם להם ופעולות משפטיות רגולטוריות אחרות של נתיני הפדרציה הרוסית מונפקים.

בישויות המרכיבות את הפדרציה הרוסית, רשויות המדינה אימצו לא מעט חוקים ומעשים משפטיים רגולטוריים אחרים המסדירים את יחסי הדיור, אשר ממשיכים לפעול בחלק שאינו סותר את קוד הדיור וחוקים פדרליים אחרים המסדירים יחסים אלה. ברפובליקות מסוימות (בשקורטוסטן, קברדינו-בלקריה) אומצו קודי דיור. ברוב הנושאים של הפדרציה הרוסית, אומצו חוקי דיור ופעולות משפטיות רגולטוריות אחרות בנושאים מסוימים המשפיעים על יחסי דיור.

קודי הדיור של הישויות המרכיבות את הפדרציה הרוסית נוצרו על בסיס ובהתאם לחקיקה הפדרלית - קוד הדיור הקיים בעבר של RSFSR, הקוד האזרחי וחוקים פדרליים אחרים.

הפיתוח של חקיקת הדיור של נושאי הפדרציה הרוסית, כמובן, ילך בעיקר בדרך של הוצאת חוקים נפרדים ופעולות משפטיות רגולטוריות אחרות בנושאים שבסמכותם של נושאי הפדרציה הרוסית.

2.4. המשמעות של החלטות בית המשפט החוקתי של הפדרציה הרוסית ומליאת בית המשפט העליון של הפדרציה הרוסית להחלת דיני הדיור

בפתרון בעיות דיור ומשפטים, החלטות של בית המשפט החוקתי של הפדרציה הרוסית, שהתקבלו על תלונות ובקשות לאימות החוקתיות של חוקים ומעשים משפטיים רגולטוריים, על מחלוקות על סמכות ועל מקרים של פרשנות של החוקה, משחקות יותר ויותר. תפקיד חשוב. בפרט, בית המשפט החוקתי של הפדרציה הרוסית אימץ מספר החלטות בנושאי בדיקת חוקתיותם של סעיפים מסוימים ב-JK RSFSR הקיים בעבר, חוק הפרטת הדיור, וכן כמה חוקים פדרליים אחרים המסדירים את יחסי הדיור, על ידי שחלק מהסעיפים הללו הוכרו כלא עולים בקנה אחד עם החוקה. ההכרה על ידי בית המשפט החוקתי של הפדרציה הרוסית בנורמות חוק מסוימות כלא חוקתיות פירושה אובדן כוחן, הפסקת הפעולה, ללא קשר לשינוי או ביטול של מעשה זה לאחר מכן על ידי המחוקק או גוף אחר שקיבל את הזכות קביעת כללים.

באופן מסורתי, להבהרות המנחות של מליאת בית המשפט העליון של הפדרציה הרוסית יש חשיבות משמעותית לפרשנות ויישום של נורמות דיני דיור. הסברים הממלאים תפקיד חשוב בפרקטיקה השיפוטית בתיקי דיור כוללים, למשל, את ההסברים הכלולים בהחלטת מליאת בית המשפט העליון של הפדרציה הרוסית מיום 24.08.1993 באוגוסט 8 מס' XNUMX "בסוגיות מסוימות של הבקשה מאת בתי המשפט של חוק הפדרציה הרוסית "על הפרטת מלאי דיור בפדרציה הרוסית" "וכו'.

נושא 3. מטרות דיני הדיור

3.1. חללי מגורים

לדיני הדיור יש חשיבות רבה למושג "חצרים למגורים", שהגדרתו חשובה ליישום נכון של חוקים ושל פעולות משפטיות רגולטוריות אחרות המסדירות את יחסי הדיור.

המושג "מגורים" משמש בחקיקה במובנים שונים:

1) כמושג גנרי, המכסה את כל סוגי הנחות למגורים (דירות, בנייני מגורים וכו'), העשויים להיות מושא להסכם שכירות למגורים (ראה, למשל, סעיף 673 לחוק האזרחי);

2) לייעד חלק מבניין מגורים (דירה, חדר בבניין דירות);

3) כקטגוריה חשבונאית יחד עם בניין מגורים.

חצרים למגורים במובן הרחב הראשון מסומנים על ידי המחוקק כאובייקטים של זכויות דיור ומחולקים לסוגים הבאים:

1) בניין מגורים (למעט בניין דירות), חלק מבניין מגורים;

2) דירה, חלק מדירה;

3) חדר.

על פי הגדרת המחוקק, בניין מגורים הוא בניין המוגדר באופן אינדיבידואלי, המורכב מחדרים, וכן מחצרי עזר, המיועדים לתת מענה לצרכים ביתיים ואחרים של האזרחים הקשורים למגוריהם בבניין כזה. מבחינה משפטית, הבניין הינו בניין מגורים מרגע סיום בניית הבית, הוא מתקבל להפעלת ועדת הקבלה ונרשם באופן שנקבע בדיוק כבניין מגורים על ידי ארגונים מיוחדים מורשים אשר לבצע חשבונאות ממלכתית של מלאי הדיור - הלשכה למלאי טכני (BTI) וכו'.

דירה היא חדר נפרד מבחינה מבנית בבניין דירות המספק גישה ישירה לאזורים המשותפים בבית כזה ומורכב מחדר אחד או יותר, וכן מחצרים נלווים, שנועדו לענות על הצרכים הביתיים והאחרים של האזרחים הקשורים למגוריהם. בבניין כזה חדר נפרד.

חדר הוא חלק מבניין מגורים או דירה המיועדים לשימוש כמקום מגורים ישיר של אזרחים בבניין מגורים או דירה (סעיף 16ז'כ).

בין הבתים ישנם מבנים מסוג מעורב, בהם לצד חצרים למגורים גם חצרים שאינם למגורים: מנהלה, רפואית, שירות וכדומה. חצרי מגורים הנמצאים בבתים כאלה הם חלק ממלאי הדירות.

ה-LCD (סעיף 15) מכיל הוראות הקשורות למושג הכללי של "חצרים למגורים". אז, בו, דירת מגורים מובנת כהנחת יסוד מבודדת, שהיא נדל"ן ומתאימה למגורי קבע של אזרחים, כלומר, היא עומדת בכללים והתקנות הסניטריים והטכניים שנקבעו, ודרישות אחרות של החוק. הנוהל להכרה במקום מגורים והדרישות שעל בית המגורים לעמוד בהן נקבעים על ידי ממשלת הפדרציה הרוסית בהתאם לקוד הדיור ולחוקים פדרליים אחרים.

ניתן להכריז על דירה כבלתי ראויה למגורים בשטח ובאופן שנקבע על ידי ממשלת הפדרציה הרוסית.

כדי לאפיין דירת מגורים, חשוב להקצות אזור משותף (שמיש) ומגורים בתוך המקום. השטח הכולל של דירה מורכב מסכום השטח של כל חלקי דירה כזו, לרבות שטח הנחות לשימוש עזר, המיועדים לספק צרכים ביתיים ואחרים של אזרחים הקשורים למגוריהם ב בית מגורים, למעט מרפסות, אכסדרה, מרפסות וטרסות (חלק 5 של אמנות .15 LCD). אזור המגורים כולל רק את שטח כל חדרי המגורים, לרבות אזור חדרי שינה ואוכל, חדרים למשחקים, לימוד ובילוי.

הגדרת המונח "חצרים למגורים" חשובה להכרעה בסוגיית נושא החוזה להשכרה של חצרים למגורים. לפי סעיף 1 לאמנות. 673 GKi art. 62 של ה-LCD, חפץ כזה יכול להיות רק אזור מגורים מבודד המתאים למגורי קבע (דירה, בניין מגורים, חלק מבניין מגורים או דירה). חצרים לא מבודדים למגורים, חצרים לשימוש עזר, כמו גם רכוש משותף בבניין דירות (חלק 2 של סעיף 62 ל-LCD) אינם יכולים להיות נושא עצמאי של הסכם שכירות.

מבוסס על הנורמה של חלק 1 של אמנות. 19 של קוד הדיור, מלאי הדיור כולל לא רק שטחי מגורים המיועדים למגורי קבע, אלא באופן כללי את כל הנחות המתאימים למגורים הממוקמים בשטח הפדרציה הרוסית. בהתאם לכך, ניתן לחלק את הנחות למגורים לשני סוגים:

1) מיועד למגורי קבע, כלומר מיועד לתקופת שימוש ארוכה;

2) בעלי אופי זמני, שחייבים לשמש את המתגוררים בהם לפרק זמן מוגבל.

המטרה העיקרית של יחסי דיור הם שטחי מגורים לשימוש קבוע. סוג זה של חצרים למגורים מהווה את רוב המתחמים הכלולים במלאי הדיור. יחד עם זאת, חלק מחצרי מגורים מיועדים לשימוש זמני ככאלה, למשל, שטחי מגורים במעונות, בתים של הקרן הניידת, בתי מלון, משרדים וכו'.

גם חצרים למגורים מסווגים בהתאם לסיבות היותם בשימוש אזרחים. על בסיס זה, הם שונים:

1) שטחי מגורים בבעלות אזרחים;

2) חצרים למגורים הניתנים לפי הסכם שכירות סוציאלית;

3) מגורים מיוחדים;

4) חצרים למגורים הניתנים במסגרת הסכם שכירות מסחרי;

5) מגורים בבתי דיור ואגודות דיור;

6) שטחי מגורים הניתנים לאזרחים מטעמים אחרים.

בפועל, לעתים קרובות עולה השאלה האם יש לסווג חצרים (מבנים) כגון בתים טרומיים, בתים להחלפה, עגלות וכדומה כחצרים למגורים, נכון להיום, מבנים ומבנים כאלה אינם כלולים במלאי הדיור.

כאשר מחליטים אם לסווג חצרים למגורים כמתאימים למגורים, נלקחת בחשבון מידת ההידרדרות הפיזית של המבנה (החצרים), בטיחות מבניו, מיקום המבנה, רמת ההשבחה וכו'. , צריפים, בתי חירום מוכרים כלא מתאימים למגורי קבע (בתים המאיימים להתמוטט), וכן בתי אבן ועץ עם בלאי פיזי, בהתאמה, מעל 70 ו-65%. לא מתאימים כוללים גם מבני מגורים הממוקמים באזורי מיגון סניטריים, שריפות ופיצוץ של מפעלי תעשייה; באזורים מסוכנים של מפולות, זרימות בוץ ומפולות שלג שעלולות לאיים על פיתוח והפעלת מבנים; באזורים המוצפים מדי שנה במי שיטפונות.

ההחלטה להכיר בבניין מגורים או בחצרים שאינם ראויים למגורי קבע, ללא קשר לבעלותו, הינה בסמכות הנהלת המחוז, העיר, המחוז בעיר. בעת קבלת החלטה כזו, נלקחות בחשבון מסקנות הארגונים הסניטריים-אפידמיולוגיים, הבנייה והאחרים, רשויות בטיחות האש וחומרים נוספים.

על פי ייעודם הפונקציונלי, החלק הגדול ביותר של מלאי הדיור הממלכתי והעירוני מורכב מחצרי מגורים לשימוש חברתי. בהתאם לסעיף 1 ח 3 סעיף. 19 קרן דיור LCD לשימוש חברתי - מערך קרנות דיור ממלכתיות ועירוניות הניתנות לאזרחים במסגרת חוזי שכירות חברתיים. הוא כולל בנייני מגורים, דירות, חדרים בדירות משותפות וחצרי מגורים אחרים הניתנים במסגרת הנורמה של מרחב מחיה.

3.2. מושג מלאי הדיור וסוגיו

על פי אמנות. 19 LCD, מלאי הדיור הוא המכלול של כל הנחות למגורים הממוקמות בשטח הפדרציה הרוסית.

בהתאם לצורת הבעלות, מלאי הדיור מחולק ל:

1) למלאי דיור פרטי - קבוצה של חצרים למגורים בבעלות אזרחים ובבעלות ישויות משפטיות;

2) מלאי דיור של המדינה - קבוצה של חצרים למגורים בבעלות הפדרציה הרוסית (קרן דיור של הפדרציה הרוסית) וחצרים למגורים בבעלות הישויות המרכיבות את הפדרציה הרוסית (קרן דיור של הישויות המרכיבות של הפדרציה הרוסית);

3) מלאי דיור עירוני - מכלול חצרים למגורים בבעלות זכות הבעלות לעיריות.

בהתאם למטרת השימוש, מלאי הדיור מחולק ל:

1) לקרן הדיור לשימוש חברתי - מערך מגורים של קרנות דיור ממלכתיות ועירוניות הניתנים לאזרחים במסגרת חוזי שכירות חברתיים;

2) מלאי דיור מיוחד - קבוצה של קטגוריות מסוימות של אזרחים המיועדים למגורים ומסופקים על פי הכללים של סעיף. מגורים GUZhK של קרנות דיור ממלכתיות ועירוניות;

3) מלאי דיור בודדים - קבוצה של חצרים למגורים של מלאי דיור פרטיים המשמשים אזרחים - בעלי מקום כזה למגוריהם, למגורים של בני משפחתם ו(או) למגורים של אזרחים אחרים על בסיס שימוש חופשי. , כמו גם ישויות משפטיות - הבעלים של הנחות כאלה עבור אזרחים מגורים בתנאי השימוש שצוינו;

4) קרן דיור לשימוש מסחרי - מכלול חצרים למגורים המשמשים את הבעלים של חצרים כאמור למגורי אזרחים בתנאי שימוש בתשלום, המסופק לאזרחים על פי הסכמים אחרים, המסופק על ידי הבעלים של חצרים כאמור לבני אדם. להחזקה ו(או) שימוש.

החוק אינו אוסר על העברת שטחי מגורים ממאגר דיור אחד לאחר, אך אין בהעברה כזו לפגוע בזכויות האזרחים. לאור האמור לעיל, נורמת האמנות. 675 לחוק האזרחי, לפיו העברת הבעלות בחצרי המגורים התפוסים על פי הסכם שכירות אינה גוררת סיום או תיקון של הסכם השכירות למגורים. במקרה זה, הבעלים החדש הופך לבעל הבית על פי תנאי הסכם השכירות שנסגר קודם לכן.

3.3. שינויים במשטר המשפטי של הנחות

לפי עמ' זט. 288 של הקוד האזרחי, השמה בבנייני מגורים של ייצור תעשייתי אסורה. השמה על ידי הבעלים בחצרי המגורים השייכים לו של מפעלים, מוסדות, ארגונים מותרת רק לאחר העברת חצרים כאלה למגורים. העברת חצרים ממגורים ללא מגורים מתבצעת באופן שנקבע בחקיקת הדיור. בפירוש הוראות חוק אלו יש להביא בחשבון את הנורמה לעיל בחוק האוסרת על שימוש בחצרים בבנייני מגורים לצרכים בעלי אופי תעשייתי, ממנה עולה כי בבניין דירות לאחר העברת חצרים למגורים לחצרים שאינם למגורים, ניתן למקם במקום זה רק ארגונים שאינם עוסקים בייצור תעשייתי.

כיום, נוהל העברת חצרים למגורים לחצרים שאינם למגורים וחצרים שאינם למגורים לחצרים למגורים נקבע על ידי צ'. 3 LCD. על פי חלק 1 של אמנות. 22 ל-LCD ושני התרגומים מותרים בכפוף לעמידה בדרישות ה-LCD ובחקיקה בנושא תכנון עירוני. העברת חצרים למגורים לחצרים שאינם למגורים אסורה אם הגישה לחצרים המועברים בלתי אפשרית ללא שימוש בחצרים המספקים גישה לחצרים למגורים, או שאין אפשרות טכנית לצייד גישה כזו לחצרים אלה, אם המקום המועבר הוא חלק מחצר המגורים או משמש את בעל המקום הזה או אזרח אחר כמקום מגורים קבוע, וכן אם הבעלות על המקום המועבר משועבדת בזכויות של אדם כלשהו.

העברת דירה בבניין דירות לשטח שאינו למגורים מותרת רק במקרים בהם דירה כזו ממוקמת בקומה הראשונה של הבניין הנקוב או מעל הקומה הראשונה, אך המתחם הנמצא ישירות מתחת לדירה המועברת. למתחם שאינו למגורים אינם למגורים (חלקים 2 ו-3 של אמנות .22 LCD).

קיימות הגבלות מסוימות על העברת חצרים שאינם למגורים למגורים. בהתאם לחלק 4 של אמנות. סעיף 22 של ה-LCD, העברה זו אינה מותרת אם החצרים שאינם למגורים אינם עומדים בדרישות שנקבעו או שלא ניתן להבטיח את תאימותם של הנחות כאמור לדרישות שנקבעו, או אם הבעלות על המקום כאמור משועבדת עם זכויות של כל אדם.

העברת חצרים למגורים לחצרים שאינם למגורים וחצרים שאינם למגורים למגורים מתבצעת על ידי השלטון המקומי. ב-LCD, הגוף הזה נקרא הגוף שמעביר את המקום.

לצורך העברה כאמור, ימסור בעל המקום הרלוונטי או מי שהוסמך על ידו לגוף המעביר את המקום במקום זה:

1) בקשה להעברת חצרים;

2) מסמכי כותרת לחצרים המועברים (מקוריים או עותקים נוטריוניים);

3) תוכנית של המקום המועבר עם התיאור הטכני שלו (אם המקום המועבר הוא למגורים, הדרכון הטכני של הנחות כאלה);

4) תכנית קומה של הבית בו נמצאים השטחים המועברים;

5) פרויקט שהוכן ובוצע בהתאם לנוהל שנקבע לבנייה מחדש ו(או) פיתוח מחדש של השטח המועבר (אם הבנייה מחדש ו(או) הפיתוח מחדש נדרשים כדי להבטיח את השימוש בחצרים כאמור למגורים או לא למגורים. ).

הגוף המעביר את המקום אינו רשאי לדרוש הגשת מסמכים אחרים מלבד אלו המפורטים לעיל (חלק 3 של סעיף 23 ל-LC).

ההחלטה על העברת המקום או סירובו מתקבלת על ידי הגוף המעביר את המקום לא יאוחר מ-45 יום ממועד הגשת המסמכים הנקובים לגוף זה.

הגוף המעביר את המקום, לא יאוחר משלושה ימי עבודה מיום קבלת ההחלטה על העברת המתחם או סירוב לעשות כן, מנפיק או שולח לכתובת המצוינת בבקשה למבקש מסמך המאשר את אימוץ אחד מהמתחרים. החלטות אלו. הצורה והתוכן של מסמך כזה נקבעים על ידי ממשלת הפדרציה הרוסית. הגוף המעביר את החצרים, במקביל להוצאתו או משלוחו של מסמך זה למבקש, מודיע לבעלי החצרים הסמוכים לחצרים שלגביו התקבלה ההחלטה על קבלת ההחלטה האמורה (חלק 5 לסעיף). 23 של LC).

אם יש צורך לבצע ארגון מחדש ו(או) פיתוח מחדש של השטח המועבר, ו(או) עבודה אחרת להבטחת השימוש בחצרים כאמור למגורים או לא למגורים, מסמך זה חייב להכיל דרישה לביצועם, א. רשימת עבודות אחרות, במידת הצורך.

המסמך המאשר את ההחלטה על העברת המתחם מאשר את השלמת העברת המתחם ומהווה בסיס לשימוש בחצרים למגורים או לא למגורים, אם השימוש כאמור אינו מצריך בנייתו מחדש, ו(או) פיתוח מחדש, ו(או) עבודות אחרות.

אם השימוש בחצרים כמקום מגורים או לא למגורים מצריך ארגון מחדש ו(או) שיפוץ שלו, כמו גם עבודות אחרות, המסמך שצוין מהווה בסיס לארגון מחדש ו(או) שיפוץ מתאים, תוך התחשבות בבנייה מחדש ו(או) פרויקט שיפוץ שהגיש המבקש בהתאם לסעיף 5 ח. 2 סעיף. 23 של ה-LCD, ו(או) יצירות אחרות, תוך התחשבות ברשימת היצירות המפורטות בחלק 5 שנקבע באמנות. 23 מסמכי LCD.

השלמת הארגון מחדש ו(או) הפיתוח האמור, כמו גם עבודות אחרות, מאושרות על ידי מעשה ועדת הקבלה שנוסדה על ידי הגוף המעביר את המקום. את מעשה ועדת הקבלה, המאשר את השלמת הארגון מחדש ו(או) הפיתוח מחדש, יש לשלוח על ידי הגוף המעביר את החצרים לארגון (הגוף) לרישום חפצי מקרקעין. מעשה זה מאשר את השלמת העברת החצרים ומהווה בסיס לשימוש בחצרים המועברים כמגורים או שאינם למגורים.

על פי אמנות. סעיף 24 ל-LCD, מותר סירוב להעביר חצרים למגורים לחצרים שאינם למגורים או חצרים שאינם למגורים לחצרים למגורים במקרה של:

1) אי הגשת חלק 2 מסויים של אמנות. 23 מסמכי LCD;

2) הגשת מסמכים לגוף הלא נכון;

3) אי עמידה בתנאים להעברת חצרים, המפורטים באמנות. 22 LCD;

4) אי עמידה בפרויקט השיקום ו(או) הפיתוח מחדש של בית המגורים בדרישות החקיקה.

ההחלטה על סירוב העברת המתחם ניתנת או נשלחת למבקש לא יאוחר משלושה ימי עבודה ממועד החלטה כאמור וניתנת לערעור על ידי המבקש בבית המשפט.

3.4. שיפוץ ופיתוח של מגורים

יחד עם השינוי במשטר החוקי של חצרים, ה-LCD הסדירה לראשונה בפירוט את ההוראות הקשורות לארגון מחדש ופיתוח מחדש של חצרים למגורים (פרק 4). לפיכך, ה-LCD מגדיר הן את השחזור והן את הפיתוח מחדש של הנחות למגורים. בהתאם לחלק 1 של אמנות. 25 ZhK הסבת דירה היא התקנה, החלפה או העברה של רשתות הנדסיות, ציוד סניטרי, חשמלי או אחר הדורשים שינויים בדרכון הטכני של הדירה. הפיתוח מחדש של דירה מובן כשינוי בתצורתו, המחייב גם תיקון בדרכון הטכני של הדירה (חלק 2 של סעיף 25 ל-LCD).

על פי אמנות. 26 ל-LCD, השחזור ו(או) הפיתוח מחדש של בית המגורים מתבצע בהתאם לדרישות החקיקה בהסכמה עם השלטון המקומי (המכונה ב-LCD כגוף המבצע את האישור) בהתבסס על ההחלטה שהתקבלה על ידה.

בחלק 2 של אמנות. סעיף 26 קובע רשימה של מסמכים שעל בעל הדירה או מי שהוסמך על ידו להגיש לגוף המבצע את האישור במקום הדירה המחודשת ו(או) המתוכננת מחדש:

1) בקשה לארגון מחדש ו(או) פיתוח מחדש בצורה שאושרה על ידי ממשלת הפדרציה הרוסית;

2) מסמכי כותרת למגורים שנבנו מחדש ו(או) שתוכננו מחדש (מקוריים או עותקים נוטריוניים);

3) פרויקט לארגון מחדש ו(או) פיתוח מחדש של מקום מגורים זה שהוכן ובוצע באופן שנקבע;

4) הדרכון הטכני שלה;

5) הסכמה בכתב של כל בני משפחתו של השוכר (לרבות נעדרים זמניים) המאכלסים את בית המגורים המחודש ו(או) המתוכנן מחדש על בסיס הסכם שכירות סוציאלית (במקרה שהמבקש הוא השוכר של מקום זה מורשה על ידי המשכיר להגיש את המסמכים האמורים בפסקה זו;

6) מסקנת הגוף להגנה על אנדרטאות של אדריכלות, היסטוריה ותרבות על קבילותם של ארגון מחדש ו(או) תכנון מחדש, אם חצרי המגורים המסודרים ו(או) מתוכננים מחדש או הבית שבו הוא ממוקם הוא אנדרטה של ​​ארכיטקטורה, היסטוריה או תרבות.

הגוף המבצע את התיאום אינו רשאי לדרוש הגשת מסמכים אחרים, למעט אלו המצוינים לעיל.

ההחלטה על אישור או סירוב אישור חייבת להתקבל על ידי הגוף המבצע את האישור לא יאוחר מ-45 יום ממועד הגשת המסמכים הדרושים לגוף זה.

הגוף המבצע את האישור, לא יאוחר משלושה ימי עבודה מיום קבלת ההחלטה על האישור, מוציא או שולח לכתובת המצוינת בבקשה למבקש מסמך המאשר את קבלת החלטה כאמור. הצורה והתוכן של מסמך זה נקבעים על ידי ממשלת הפדרציה הרוסית. בעת מתן הסכמה לארגון מחדש ו(או) פיתוח מחדש של דירה על ידי הגוף הרלוונטי, המסמך שניתן על ידו מהווה בסיס ליישומם.

סירוב להסכים על ארגון מחדש ו(או) שיפוץ של שטחי מגורים מותר במקרים הבאים:

1) אי הגשת חלק 2 מסויים של אמנות. 26 מסמכי LCD;

2) הגשת מסמכים לגוף הלא נכון;

3) אי עמידה בפרויקט השיקום ו(או) הפיתוח מחדש של בית המגורים בדרישות החקיקה.

ההחלטה על סירוב האישור ניתנת או נשלחת למבקש לא יאוחר משלושה ימי עבודה מיום קבלת החלטה כאמור וניתנת לערעור בבית המשפט (סעיף 27 ל-LC).

כפי שסופק על ידי אמנות. 28 ל-LCD, השלמת הבנייה מחדש ו(או) הפיתוח מחדש של בית המגורים מאושרת בחוק ועדת הקבלה. מעשה זה חייב להישלח על ידי הגוף המבצע את התיאום לארגון (גוף) לרישום חפצי מקרקעין.

סעיף 29 של LC מסדיר בפירוט את ההשלכות של ארגון מחדש בלתי מורשה ו(או) פיתוח מחדש של דירה. פעולות אלו מוכרות כבלתי מורשות אם הן מבוצעות בהיעדר מסמך המאשר את קבלת ההחלטה על אישורן (חלק 6 של סעיף 26 ל-LC), או בניגוד לפרויקט שהוגש יחד עם הפנייה לגוף שמבצע את התיאום (סעיף 3 של חלק 2 של סעיף .26 LCD).

אדם אשר סידר מחדש ו(או) תכנן מחדש דירה באופן שרירותי, יישא באחריות הקבועה בחוק.

הבעלים של דירה שסודרה מחדש ו(או) תוכננה מחדש באופן שרירותי, או השוכר של דירה כאמור בהסכם שכירות סוציאלית, מחויב להביא דירה כאמור למצבה הקודם תוך זמן סביר ובאופן שנקבע ע"י. הגוף שמבצע את התיאום.

יצוין כי כיום נקט המחוקק עמדה נוקשה מבעבר בנוגע לארגון מחדש או שיפוץ בלתי מורשה של מגורים. אם בעבר היה מותר לתאם לאחר מכן ארגון מחדש או פיתוח כזה עם שלטון מקומי ובכך "לגיטימציה" שלהם, אזי בהתאם לחלק 4 של אמנות. 29 משטחי המגורים LCD יכולים להישמר במצב מחודש ו(או) מתוכנן מחדש, ובלבד שהדבר אינו פוגע בזכויות ובאינטרסים הלגיטימיים של האזרחים או אינו מהווה איום על חייהם או בריאותם, רק על בסיס החלטה של ​​בית משפט.

לא הוחזר מקום המגורים הרלוונטי לקדמותם במועד ובאופן שנקבע על ידי הגוף המבצע את התיאום, בית המשפט, לטענתו של גוף זה, ובלבד שההחלטה הקבועה בחלק 4 של אומנות. 29 JK, מחליט:

1) ביחס לבעלים - במכירה במכירה פומבית של בית מגורים כאמור בתשלום לבעל התמורה ממכירתו, בניכוי הוצאות ביצוע החלטת בית המשפט, המטילה על הבעלים החדש של בית מגורים זה. חצרים החובה להביא את חצרי המגורים למצבם הקודם;

2) ביחס לשוכר חצרי מגורים כאמור לפי הסכם שכירות סוציאלית - לסיים הסכם זה תוך הטלת אותה התחייבות על בעל המקום הזה, שהיה בעל הבית לפי ההסכם הנקוב.

לבעל דירת מגורים חדש או לבעל דירה כאמור, שהיה בעל דירה לפי חוזה שכירות סוציאלי של דירה, שפסק בית המשפט, נקבעת תנאי חדש להבאת החצרים האמורים לקדמותו. אם לא הוחזרה למצבה הקודם תוך תקופה נתונה ובאופן שנקבע קודם לכן על ידי הגוף המבצע את התיאום, דירת מגורים כאמור כפופה למכירה במכירה פומבית לפי החלטת בית משפט שניתנה לפי תביעת הגוף. שמבצע את התיאום.

נושא 4. ניהול דיור

4.1. חשבונאות מלאי דיור

בהתאם לחלק 1 של אמנות. 12 של LCD, הכשירות של רשויות המדינה של הפדרציה הרוסית בתחום יחסי דיור כוללת קביעת הנוהל לחשבונאות המדינה של מלאי דיור. חשבונאות מדינה של קרנות דיור של הישויות המרכיבות את הפדרציה הרוסית נופלת בסמכותן של רשויות המדינה של הישויות המרכיבות של הפדרציה הרוסית בתחום יחסי דיור (חלק 1, סעיף 13 של LC). על פי חלק 1 של אמנות. בסעיף 14 ל-LCD, סמכותן של הרשויות המקומיות בתחום יחסי הדיור כוללת חשבונאות על מלאי הדיור העירוני. נכון לעכשיו, התקנות על חשבונאות המדינה של מלאי הדיור בפדרציה הרוסית בתוקף, שאושרו בצו של ממשלת הפדרציה הרוסית מיום 13.10.1997 באוקטובר 1301 מס' 1. על פי תקנה זו, המשימה העיקרית של המדינה החשבונאות של מלאי הדיור בפדרציה הרוסית היא לקבל מידע על המיקום, ההרכב הכמותי והאיכותי, המצב הטכני, רמת השיפור, עלות האובייקטים של הקרן והשינוי באינדיקטורים אלה (סעיף XNUMX). בתי מגורים, בתים מיוחדים (מעונות, מלונות מקלט, בתי קופות ניידות, בתים מיוחדים לקשישים בודדים, פנימיות לנכים, ותיקים וכו'), דירות, מגורים למשרדים, חדרי מגורים אחרים כפופים לחשבונאות המדינה, ללא קשר לצורת הבעלות.בבניינים אחרים המתאימים למגורים.

חשבונאות המדינה של מלאי הדיור בפדרציה הרוסית כוללת חשבונאות טכנית (תפעולית), חשבונאות סטטיסטית רשמית וחשבונאות. הבסיס לחשבונאות המדינה היא חשבונאות טכנית, המתבצעת ללא קשר לבעלות על מלאי הדיור על פי מערכת החשבונאות המאוחדת של הפדרציה הרוסית על ידי ביצוע מלאי טכני ורישום מסמכים על חובות בעלי הזכויות לתחזוקת בנייני מגורים ו שטחי מגורים. סוג זה של חשבונאות מוקצה לארגונים ממלכתיים ועירוניים מיוחדים של מלאי טכני - מפעלים יחידתיים, שירותים, מחלקות, מרכזים, לשכות, שהתמיכה המתודולוגית שלהם מתבצעת על ידי ארגון מתמחה ממלכתי. נכון לעכשיו, BTI פועלים כמפעלים יחידים ממלכתיים וכפופים לגופי הממשל הממלכתיים של הישויות המרכיבות את הפדרציה הרוסית.

BTI לבצע חשבונאות של מלאי הדיור בהתנחלויות עירוניות וכפריות, ללא קשר לבעלותו, למלא ולהגיש את הטפסים של התצפית הסטטיסטית של המדינה הפדרלית על מלאי הדיור לגופים הטריטוריאליים של סטטיסטיקת המדינה.

BTI מחוייבים לבצע:

1) מלאי טכני ואישור מלאי הדיור;

2) בקרה על המצב הטכני של בנייני מגורים וחצרים;

3) הערכה והערכה מחדש של מבני מגורים וחצרים, לרבות לצורכי מיסוי;

4) שירותי מידע וייעוץ ופעילויות אחרות הקשורות לחשבונאות המדינה של מלאי הדיור.

BTI מבצעים את סוגי המלאי הבאים: ראשי (אחת לחמש שנים) ושוטף (שנתי), מתוזמן ולא מתוכנן. אותם גופים רשאים לבצע רישום חד פעמי בתאריך מסוים של כל מלאי הדיור הסוציאלי וכן מפקדים של מלאי הדירות שבבעלות האזרחים.

BTI אינם מבצעים רישום ממלכתי של זכויות למגורים ועסקאות עימם. רישום כזה מופקד בידי גופים מיוחדים - מוסדות צדק לרישום זכויות במקרקעין ועסקאות עמו.

החשבונאות הסטטיסטית הרשמית של מלאי הדיור מתבצעת על ידי שירות הסטטיסטיקה של המדינה הפדרלית והגופים הטריטוריאליים שלו על בסיס הכללה של צורות התצפית הסטטיסטית של המדינה הפדרלית על מלאי הדיור, שהוגשו על ידי BTI, בתדירות ובתוך מגבלות הזמן שנקבעו בתוכניות הפדרליות השנתיות של עבודה סטטיסטית.

החשבונאות של מלאי הדיור מתבצעת בהתאם לחוק הפדרלי מ-21.11.1996 בנובמבר 129 מס' XNUMX-FZ

"על חשבונאות" ופעולות משפטיות רגולטוריות אחרות.

4.2. רישום ממלכתי של זכויות בחצרים למגורים ועסקאות עימם

על פי אמנות. 131 לחוק האזרחי, זכות הבעלות וזכויות ממשיות אחרות על מקרקעין, לרבות חצרים שנרכשו, הגבלת זכויות אלה, התרחשותן, העברתם וסיומן כפופים לרישום המדינה במרשם המדינה המאוחד על ידי מוסדות צדק. הזכויות הבאות בחצרי מגורים טעונות רישום: זכות בעלות, זכות ניהול כלכלי, זכות ניהול תפעולי, משכנתא וכן זכויות נוספות במקרים הקבועים בחוק. הזכויות לחצרים למגורים הנובעים מחוזה להשכרה של חצרים למגורים, וכן מהסכם לשימוש ללא תשלום (פרקים 35, 36 לחוק האזרחי) אינן כפופות לרישום המדינה.

בהתאם לחוק התיקונים לחוק האזרחי, מקרקעין (מקרקעין, מקרקעין) כוללים גם חפצי בנייה בתהליך (סעיף 1, סעיף 1, סעיף 130 לחוק האזרחי), המהווה בסיס חוקי כללי לחוק האזרחי. מדינה רישום זכויות על חפצים כאלה ועסקאות עימם. האפשרות לרישום ממלכתי של חפצי בנייה בתהליך נובעת ישירות מתוכן האמנות. 25 לחוק רישום זכויות במקרקעין, אולם ברשימת המקרקעין הכלולה בפרק. 3 אמנות. 1, לא מצוינים אובייקטים של בנייה בתהליך, וזה פער שיש לטפל בו.

במספר מקרים, החקיקה הנוכחית תוחמת את רישום הזכויות במקרקעין והעסקאות עמו, הרלוונטיות גם לחצרים למגורים. אז, סעיף 1 לאמנות. 551 לחוק האזרחי קובע כי העברת הבעלות על מקרקעין לפי חוזה למכירת מקרקעין לקונה כפופה לרישום המדינה. לפיכך, בנורמה הנ"ל, מדובר רק ברישום העברת הבעלות, אך לא בחוזה עצמו, לפיו מתבצעת העברה זו. עם זאת, החוק קובע חריג לכלל כללי זה, לפיו החוזה למכירת מקום מגורים כפוף לרישום המדינה (סעיף 2 לסעיף 558 לחוק האזרחי). לפיכך, בעת מכירת דירה, הן החוזה והן העברת הבעלות טעונות רישום. כללים דומים חלים על רכישת שטחי מגורים בבעלות על פי חוזי חליפין, תרומה ושכירות.

בעת בירושה של דירה יש לרשום את העברת הבעלות.

לא בהיותה זכות אמיתית למקרקעין (סעיף 1 של סעיף 131 לחוק האזרחי), הזכות לשכור דירה אינה כפופה לרישום המדינה. באשר להסכמי שכירות למגורים שנכרתו על ידי ישויות משפטיות בהתאם לסעיף 2 לאמנות. 671 לחוק האזרחי, הם חייבים להיות רשומים במקרים שבהם הם נסגרו לתקופה של שנה לפחות (סעיף 2 של סעיף 651 של הקוד האזרחי).

העברת מקרקעין, לרבות חצרים למגורים, לניהול נאמנות כפופה לרישום מדינה באותו אופן כמו העברת הבעלות על נכס זה. ההסכם שעל בסיסו מתבצעת העברה כזו אינו מחייב רישום (סעיף 2 של סעיף 1017 של הקוד האזרחי).

אחת הסוגיות הקיימות כיום בפועל היא שאלת הצורך ברישום נוטריוני של עסקאות עם חצרים למגורים. בהתאם לסעיף 2 לאמנות. 163 לחוק האזרחי, אישור נוטריוני של עסקאות הוא חובה במקרים המפורטים בחוק, כמו גם במקרים שנקבעו בהסכמת הצדדים, גם אם טופס זה לא היה מחויב על פי חוק עבור עסקאות מסוג זה.

לגבי עסקאות המשפיעות על הבעלות בחצרים למגורים, ניתנת אישור נוטריוני חובה להסכם שכירות (סעיף 584 לחוק האזרחי), כמו גם הסכם משכנתא (סעיף 2 של סעיף 339 לחוק האזרחי). כשיעבוד (הגבלה) על הבעלות בדירה, משכנתא על יסוד הלכת פסקה 1 לאמנות. יש לרשום גם 131 לחוק האזרחי.

אנשים המעוניינים לערוך עסקה עם חצרים למגורים יכולים להסכים לפנות לנוטריון לביצוע מוסמך של החוזה. עם זאת, הרשם מחויב לקבל לרישום מסמכים שנערכו בכתב פשוט, אלא אם כן נקבע אישור נוטריוני בחוק או בחוזה.

במקרים בהם אחד הצדדים מתחמק מרישום המדינה של העסקה, הצד השני, על בסיס סעיף 3 לאמנות. 165 של הקוד האזרחי יש את הזכות לפנות לבית המשפט כדי להגן על האינטרסים שלהם. כאשר בית המשפט יקבע את הלגיטימיות של העסקה שנחתמה ואת העובדה שהצד התחמק מרישום שלה, זכותו של בית המשפט לקבל החלטה המחייבת את הגוף הרלוונטי לבצע רישום ממלכתי של העסקה.

בהתבסס על סעיף 6 לאמנות. 131 לחוק האזרחי, הליך רישום המדינה והעילות לסירוב רישום נקבעות בהתאם לחוק האזרחי של חוק רישום זכויות במקרקעין, בהתאם לסעיף 1 לאמנות. 2 מהם רישום המדינה הוא מעשה משפטי של הכרה ואישור על ידי המדינה על הופעתה, הגבלה (שיעבוד), העברה או סיום של זכויות במקרקעין, לרבות חצרים למגורים.

רישום המדינה הוא ההוכחה היחידה לקיומה של זכות רשומה. על הזכות הרשומה במקרקעין ניתן לערער רק בבית המשפט.

רישום המדינה קשור להופעתה ולסיום של זכויות במקרקעין, המתרחשות מרגע רישום כזה.

בהתאם לסעיף 4 לאמנות. 218 לחוק האזרחי, חבר בקואופרטיב שיכון, דיור-בינוי, זכאי צבירת מניות אחרים, ששילמו את תרומת חלקם במלואה עבור דירה שניתנה לאנשים אלה על ידי קואופרטיב, רוכשים בעלות בנכס האמור שלא מאת. ברגע רישום המדינה של זכותם, אך מרגע תשלום תרומה זו.

רישום זכויות ממלכתי מתבצע בכל שטח הפדרציה הרוסית על פי סעיף 2 שהוקם באמנות. 2 לחוק רישום זכויות במקרקעין למערכת רישומי הזכויות על כל חפץ מקרקעין במרשם הזכויות במקרקעין והעסקאות עמו. רישום זה מתבצע על ידי מוסד המשפט לרישום ממלכתי של זכויות במקרקעין ועסקאות עמו בשטח מחוז הרישום במקום המקרקעין (סעיף 1, סעיף 9).

לצורך ביצוע רישום ממלכתי, בעלי זכויות או מי שהוסמכו על ידם, עם ייפוי כוח מבוצע כדין, המעוניינים לרשום עסקאות מקרקעין וזכויות בו, מגישים למוסד המשפט המתאים את המסמכים הדרושים לרישום המדינה וכן להגיש קבלה על תשלום הרישום. אם הזכויות נובעות על בסיס עסקה מאושרת נוטריונית או פעולה נוטריונית אחרת שבוצעה על ידי נוטריון, ניתן להגיש בקשה לרישום ממלכתי של זכות על ידי נוטריון שביצע את הפעולה הנוטריונית המקבילה. מוסדות המשפט עורכים בדיקה משפטית של מסמכים ואימות חוקיות העסקה. בנוסף, הם קובעים האם קיימות סתירות בין הזכויות הנטענות לבין הזכויות שכבר רשומות בחפץ מקרקעין זה, וכן עילות אחרות לסירוב או השעיית רישום זכויות במדינה. בהעדר עילות אלו, מוסדות המשפט מבצעים רישום במרשם המדינה המאוחד של זכויות במקרקעין, רושמים על מסמך הכותרת ומוציאים תעודה (בצורת תעודה) על רישום המדינה של מימין (סעיף 1, סעיף 13, סעיף 14, סעיף 1 -2, 4 פסוק 16). בהתאם לפסקה זט. 13 לחוק רישום זכויות במקרקעין, רישום זכויות ממלכתי מתבצע לא יאוחר מחודש ממועד הגשת הבקשה והמסמכים הנדרשים לרישום המדינה.

צו של משרד המשפטים של רוסיה מיום 06.08.2001 באוגוסט 233 מס' XNUMX אישר את ההוראה על הליך רישום המדינה של חוזי מכר והעברת הבעלות בחצרים למגורים. מאחר שברוב המקרים העברת הבעלות על חצרים שנרכשו מתרחשת דווקא על פי חוזים למכירתם, הוראה זו מייעלת חלק ניכר מהיחסים הקשורים ברישום המדינה של עסקאות עם דיור והעברת הבעלות עליו, והיא מעשית רבה. חֲשִׁיבוּת.

הזכויות במקרקעין והעסקאות עמו רשומות בפנקס המדינה המאוחדת, שחלק בלתי נפרד ממנו הם תיקים לרבות מסמכי בעלות למקרקעין וספרי מסמכים. נפתח תיק של מסמכי בעלות לכל חפץ מקרקעין. כל המסמכים המתקבלים לרישום זכויות בחפץ זה מובאים בתיק (סעיפים 1 ו-2 לסעיף 12 לחוק רישום זכויות במקרקעין). מרשם זה מנוהל בהתאם לחוק האמור ולכללים לשמירה על מרשם המדינה המאוחד של זכויות מקרקעין ועסקאות עמו, שאושר בצו של ממשלת הפדרציה הרוסית מיום 18.02.1998 בפברואר 219 מס' XNUMX.

מרשם המדינה המאוחד של זכויות במקרקעין והעסקאות עמו מורכב מחלקים המכילים רישומים על כל חפץ מקרקעין. הקטע מזוהה על פי המספר הקדסטרלי של החפץ, ובמקרה של היעדרו, לפי המספר המותנה. כל סעיף בפנקס מכיל תיאור של החפץ, רישומי עסקאות הנתונות לרישום מדינה על ניכרו, וכן על בעלות וזכויות מקרקעין אחרות בחפץ מקרקעין זה, שם (שם) בעל הזכות ורישומים על הגבלות (שעבוד) של זכויות אלו.

חוק רישום זכויות במקרקעין והכללים מסדירים בפירוט את הליך מילוי מדורי מרשם המדינה המאוחדת, עריכת רישומי רישום זכויות, סיומן, הגבלות (שעבודים), רישום עסקאות עם חפצי מקרקעין.

הכללים לשמירה על רישום המדינה המאוחד קובעים את הטופס של תעודת רישום זכויות במדינה. תעודה זו מהווה מסמך אחריות קפדנית, בעלת מידת אבטחה ברמת ניירת ערך נושאת וכן סדרה ומספר חשבונאיים. האישור ניתן: לבעל הזכות - עם רישום כל זכות מקרקעין במקרקעין; לשוכר - עם רישום חוזה השכירות; בעל משכנתא – בעת רישום משכנתא.

עבור רישום זכויות ממלכתי על פי חקיקת המס, נגבית אגרת מדינה (סעיף 1, סעיף 11 לחוק רישום זכויות במקרקעין).

על פי אמנות. 7 לאותו חוק, רישום זכויות ממלכתי פתוח. הגוף המבצע רישום כזה מחויב למסור מידע הכלול במרשם הזכויות של המדינה על כל חפץ מקרקעין לכל אדם שהציג תעודת זהות ובקשה בכתב. לקבלת המידע הרלוונטי, על גורם משפטי להציג מסמכים המאשרים את רישום ישות משפטית זו ואת סמכות נציגו.

תמציות ממרשם הזכויות של המדינה המאוחדת, שאושרו באופן שנקבע, חייבות להכיל תיאור של הנכס, זכויות רשומות עליו, וכן הגבלות (שעבוד) של זכויות, מידע על התביעות המשפטיות הקיימות בעת הוצאת ה- תמצית וזכויות התביעה שהוכרזו בבית המשפט ביחס לחפץ מקרקעין זה (סעיף 1, סעיף 7). הוראה זו מתווספת בנורמה של חוק ההשתתפות בבניה משותפת, לפיה, בתמצית מרשם הזכויות של המדינה המאוחדת המכילה מידע על חלקת הקרקע שעליה נוצר חפץ מקרקעין הכולל מגורים ושאינם. -חצרים למגורים שהם נושאי חוזי השתתפות בבניה משותפת, בנוסף למידע על המשכנתא, קיומם של הסכמים רשומים להשתתפות בבניה משותפת עם רשימת חפצי בניה משותפת, וכן שמות (שמות) של חברות של ישויות משפטיות - משתתפים בבנייה משותפת, שמות משפחה, שמות פרטיים, פטרונימים של אנשים - מצוינים משתתפים בבנייה משותפת.

על הגוף המבצע רישום זכויות ממלכתי למסור את המידע המבוקש למבקש או לתת לו סירוב מנומק בכתב תוך חמישה ימי עבודה. בהתאם לתוספת שהוכנסה על ידי החוק הפדרלי מ-29.12.2004 בדצמבר 196 מס' 2-FZ "על תיקונים לחוק הפדרלי "על רישום המדינה של זכויות במקרקעין ועסקאות עמו"" בסעיף 7 לאמנות. 1 לחוק רישום זכויות במקרקעין, אם מרשם הזכויות של המדינה המאוחדת מתנהל על גבי מדיום מגנטי, יש למסור מידע לכל אדם בהתאם לסעיף 7 לאמנות. XNUMX, ניתנים לא יאוחר מיום העבודה שלאחר יום הבקשה לקבלת מידע כאמור. סירוב למסור מידע על רישום המדינה של זכויות במקרקעין עשוי להיות ערעור בבית המשפט. השגת מידע זה עשויה להיות מתאימה, בפרט, כדי לקבוע את הבעלות בפועל על שטחי מגורים בעת החלטה על רכישת דיור.

יחד עם זאת, החוק מגביל את קבלת המידע על תוכנם של מסמכי בעלות, למעט מידע על הגבלות (שעבודים), מידע כללי על זכויותיו של יחיד בחפצי המקרקעין שלו (למשל, כמה וכמה איזה סוג של חצרי מגורים בבעלותו), תמציות המכילות מידע על העברת זכויות במקרקעין, וכן מידע על ההכרה בבעל זכויות היוצרים כנטול כושר או חלקית. מידע זה מסופק באופן הקבוע בחוק בלבד:

▪ בעלי זכויות היוצרים עצמם או נציגיהם החוקיים;

▪ יחידים וישויות משפטיות שקיבלו ייפוי כוח מבעל זכויות היוצרים או מנציגו החוקי;

▪ ראשי גופי ממשל מקומיים וראשי גופים ממשלתיים של הישויות המרכיבות את הפדרציה הרוסית;

▪ רשויות המס בשטחים שבתחום השיפוט שלהן;

▪ בתי משפט, רשויות אכיפת חוק, בית דין המטפלים בתיקים הקשורים למקרקעין ו(או) בעלי זכויות היוצרים שלהם;

▪ אנשים שיש להם זכות לרשת את רכושו של בעל זכויות היוצרים על פי צוואה או על פי חוק;

▪ הגוף הפדרלי האנטי-מונופולי והגופים הטריטוריאליים שלו בתוך השטחים שבתחום השיפוט של גופים טריטוריאליים אלה;

▪ יו"ר לשכת החשבונות של הפדרציה הרוסית, סגנו ורואי החשבון של לשכת החשבונות של הפדרציה הרוסית כדי להבטיח את פעילות לשכת החשבונות של הפדרציה הרוסית.

מידע על זכויות המוריש בחפצי מקרקעין ניתן גם לבקשת נוטריון בקשר לפתיחת ירושה (סעיף 3 סעיף 7 לחוק רישום זכויות במקרקעין).

הגוף המבצע את רישום הזכויות הממלכתי מחויב, לבקשת בעל הזכות, למסור לו מידע על האנשים שקיבלו מידע על חפץ המקרקעין בו יש לו זכויות.

השימוש במידע הכלול במרשם הזכויות של המדינה המאוחדת, בדרכים או בצורה הפוגעת בזכויות ובאינטרסים הלגיטימיים של בעלי זכויות יוצרים, כרוך באחריות על פי החקיקה של הפדרציה הרוסית.

בהתאם לסעיף 6 לאמנות. ל-7 גופים המבצעים רישום זכויות במדינה יש הזכות לספק מידע סטטיסטי שהושג על בסיס מידע הכלול במרשם הזכויות של המדינה לכל אדם מעוניין, אם מסירת מידע כזה אינה מפרה את הזכויות והאינטרסים הלגיטימיים של הזכות. מחזיקים. מידע סטטיסטי כולל גם מידע על המספר הכולל של העסקאות הרשומות במדינה עם מקרקעין שבוצעו בטריטוריה מסוימת לתקופה מסוימת, מידע כללי על נושאי עסקאות כאלה ללא מידע המזהה אדם ספציפי או על מטרותיהן של עסקאות כאלה, מידע על המחיר הממוצע של רכישת זכויות בנכס מקרקעין ומידע דומה אחר. מידע כזה יכול, במיוחד, לשמש גורמים מעוניינים לחקור את מצב שוק הדיור בזמן הנוכחי.

סעיף 8 קובע כי מידע על זכויות רשומות על חפצי מקרקעין ומפורט בסעיף 6 לאמנות. 7 מידע סטטיסטי ניתן בתשלום, אלא אם נקבע אחרת בחוק. נכון להיום, גודלה של אגרה כזו נקבע על פי הכללים ליישום אגרות עבור מסירת מידע על זכויות רשומות, הנפקת עותקים של חוזים ומסמכים אחרים המבטאים את תוכנן של עסקאות חד-צדדיות שנסגרו בצורה פשוטה בכתב, שאושרה בצו הממשלה. של הפדרציה הרוסית מתאריך 14.12.2004 בדצמבר 773 מס' 100. למתן מידע על זכויות רשומות, סכומים אלה הם: ליחידים - 300 רובל; עבור ישויות משפטיות - XNUMX לשפשף.

מוסד הצדק לרישום זכויות במקרקעין ועסקאות עמו מעניק מידע חינם על זכויות בחפץ מקרקעין לגופים (ארגונים) האחראים על החשבונאות על חפץ זה, ככל הנדרש לעבודתם.

לגופים וארגונים הזכאים על פי חוק לקבל מידע על זכויות רשומות במקרקעין ועסקאות עמו, מוסר מוסדות המשפט מידע זה לבקשתם.

בתורם, רשויות המדינה של הישויות המרכיבות את הפדרציה הרוסית וממשלות מקומיות, גופים (ארגונים) לרישום חפצי נדל"ן, ארגונים אחרים שיש להם את המידע הדרוש לרישום המדינה של זכויות על חפצי נדל"ן מחויבים בתוך תקופה שלא יותר מעשרה ימים מתאריך הבקשה לספק מידע כזה לבעלי זכויות יוצרים ולמוסדות צדק רלוונטיים ללא תשלום או תמורת תשלום שהוסכם עם רשויות המדינה של הישויות המרכיבות את הפדרציה הרוסית.

חשיבות רבה ביישום בניית דיור הם הכללים המסדירים את רישום הבעלות הממלכתי על חפץ המקרקעין שנוצר. בהתאם לאמנות. סעיף 25 לחוק רישום זכויות במקרקעין, הבעלות על חפץ המקרקעין שנוצר נרשמת על בסיס מסמכים המאשרים את עובדת יצירתו. זכות הבעלות על חפץ בנייה בתהליך נרשמה על בסיס המסמכים המפורטים במאמר זה.

אם חלקת הקרקע שהוקצתה ליצירת חפץ מקרקעין שייכת למבקש על בסיס בעלות, נרשמה בעלות המבקש על חפץ הבנייה בביצוע על בסיס מסמכים המאשרים את הבעלות בחלקת קרקע זו, היתרי בנייה. , תיעוד פרויקט ומסמכים המכילים תיאור של מושא הבנייה בתהליך.

אם חלקת הקרקע שהוקצתה ליצירת מקרקעין שייכת למבקש בזכות שאינה זכות הבעלות, לרישום בעלות המבקש על חפץ הבניה בעיצומה, במקום מסמכים המאשרים את הבעלות על הקרקע המקבילה. עלילה, מסמכים המאשרים את הזכות להשתמש בהם.

במקרים הנ"ל, לרישום בעלות על חפץ בניה בביצוע, שהוא מושא לבניית דיור פרטנית, אין צורך במתן תיעוד פרויקט.

חוק רישום זכויות במקרקעין כולל אומנות חדשה. 25.3, אשר קובע את המוזרויות של רישום המדינה של בעלות על חפצי מקרקעין מסוימים שנוצרו או נוצרו. לפי מאמר זה, לרישום ממלכתי של זכות קניין של אזרח בחפץ פרטני של בנייה לדיור, שנוצר או נוצר על חלקת קרקע המיועדת לבניית דיור פרטני, או נוצר או נוצר על חלקת קרקע המצוי בתחומי יישוב. המיועד לחקלאות בת אישית (על חלקת קרקע של משק בית), די בהגשת מסמכים המאשרים את יצירתו של מקרקעין כאמור ומכילים את תיאורו, וכן מסמך בעלות על חלקת הקרקע שעליה נמצא מקרקעין כאמור. ממוקם. יחד עם זאת, אין צורך בהגשת מסמך בעלות בחלקת המקרקעין הנקובת אם זכותו של המבקש בחלקת קרקע זו נרשמה בעבר בהתאם לנוהל שנקבע בחוק הנ"ל.

נספח חובה למסמכים הנ"ל הוא התכנית הקדסטרלית של חלקת הקרקע שעליה נמצא חפץ המקרקעין המתאים שנוצר או נוצר. הגשת תכנית זו אינה נדרשת אם הזכות בחלקת הקרקע המפורטת נרשמה בעבר בהתאם לנוהל הקבוע בחוק האמור, וכן אם חלקת קרקע זו מיועדת לחקלאות בת אישית ולגיבוש גוף השלטון המקומי של ההתיישבות או המחוז העירוני המקביל מוגש, המאשרת כי החפץ המקרקעין שנוצר או נוצר נמצא בגבולות חלקת הקרקע שצוינה.

4.3. פיקוח ממלכתי על השימוש והבטיחות במלאי הדיור

פיקוח המדינה על השימוש והשימור של מלאי הדיור, ללא קשר לצורת הבעלות שלו, כמו גם התאימות של הנחות ושירותים למגורים בדרישות שנקבעו, מתבצעת על ידי גופים ניהוליים פדרליים מורשים, רשויות המדינה של הישויות המרכיבות את הפדרציה הרוסית בהתאם לחוק הפדרלי ולפעולות משפטיות רגולטוריות אחרות של הפדרציה הרוסית. 20 LCD).

נכון לעכשיו, בקרת המדינה על השימוש והשימור של מלאי הדיור מתבצעת על ידי גופי פיקוח הדיור הממלכתי, שנוצר בהתאם לצו של ממשלת הפדרציה הרוסית מ-26.09.1994 בספטמבר 1086 מס' XNUMX, שאישר את תקנות על פיקוח הדיור הממלכתי בפדרציה הרוסית. על פי תקנה זו, פיקוח הדיור הממלכתי מורכב מפיקוח הדיור הראשי של המדינה ומפקחי הדיור הממלכתיים של נושאי הפדרציה הרוסית; הוא גם מגדיר את המערכת והתפקידים העיקריים של פקחי הדיור הממלכתיים, זכויותיהם ונהליהם. גופי הפיקוח על השיכון של המדינה מבצעים, במיוחד, בקרה על:

▪ לשימוש במלאי דיור, רכוש משותף של בעלי חצרים בבניין דירות ובשטחים סמוכים;

▪ מצבו הטכני של מלאי הדירות, רכושם המשותף של בעלי חצרים בבניין דירות והציוד ההנדסי שבו, סיום מועד של עבודות תחזוקה ותיקונו בהתאם למסמכי רגולציה, טכניים ותכנון עדכניים;

▪ תוקף הסטנדרטים שנקבעו לצריכת דיור ושירותים קהילתיים;

▪ המצב התברואתי של חצרי מלאי הדיור, רכושם המשותף של בעלי חצרים בבניין דירות המוסכם בחלקו עם שירותי הבקרה הסניטריים והאפידמיולוגיים הרלוונטיים;

▪ יישום צעדים להכנת מלאי הדיור והרכוש המשותף של בעלי חצרים בבניין דירות לשימוש עונתי;

▪ שימוש רציונלי במשאבי דלק ואנרגיה ובמים במלאי הדיור, רכוש משותף של בעלי חצרים בבניין דירות;

▪ עמידה ברמת הסטנדרט והמשטר למתן שירותים ציבוריים לאוכלוסייה (חימום, חשמל, מים, אספקת גז וכו');

▪ עמידה בכללי השימוש בחצרי מגורים ובשטחים סמוכים;

▪ עמידה בנוהל ובכללים להכרה בבנייני מגורים וחצרים כלא מתאימים למגורי קבע וכן העברתם למגורים שאינם למגורים.

בעת הפעלת שליטה זו, נתונות לגופי פיקוח הדיור הממלכתי הזכויות הבאות:

1) לערוך סקרי פיקוח ובדיקות של מתקנים מבוקרים בהתאם למשימות והתפקידים המוגדרים בתקנות לעיל;

2) לתת הנחיות לבעלים, לבעלים ולמשתמשים במלאי הדיור, הרכוש המשותף של בעלי חצרים בבניין דירות ובשטחים סמוכים לביטול ההפרות שזוהו;

3) להגיש הצעות בדבר ביטול או התלייה של רישיונות לפעילות על ידי ישויות משפטיות ויחידים המבצעים הפרות חמורות של חקיקת הדיור, כללים ותקנות הקשורים לשימוש, תחזוקה ותיקון של מלאי דיור, רכוש משותף של בעלי חצרים בשטח בניין דירות;

4) להסיק מסקנות לגבי התאמתם של בתים וחצרים למגורים;

5) להציע הצעות להטיל דין וחשבון על פקידים ואזרחים בהתאם לקוד העבירות המנהליות.

העבודה של פיקוח הדיור הראשי של המדינה מנוהלת על ידי מפקח הדיור הראשי של המדינה של הפדרציה הרוסית. פקחי דיור ממלכתיים אחראים אישית במקרה של אי מילוי תפקידם של הפעלת פיקוח המדינה על השימוש והבטיחות של מלאי הדיור והרכוש המשותף של בעלי חצרים בבניין דירות.

מחלוקות על החלטות של פקידי גופי פיקוח הדיור של המדינה נשקולות על ידי ראש הפיקוח הרלוונטי או פיקוח הדיור הראשי של המדינה, ועל החלטותיו של מפקח הדיור הממלכתי הראשי של הפדרציה הרוסית - על ידי הסוכנות הפדרלית עבור בינוי ודיור ושירותים קהילתיים.

במקרה של אי הסכמה של מפעלים, ארגונים, מוסדות עם ההחלטה להשעות, להגביל או להפסיק את פעילותם, ניתן לערער על כך בבית משפט של סמכות שיפוט כללית או בבית משפט לבוררות.

הגופים הממלכתיים של הישויות המרכיבות את הפדרציה הרוסית פיתחו ואישרו את התקנות על בדיקות דיור ממלכתיות של הישויות המרכיבות את הפדרציה הרוסית, כמו גם אימצו פעולות חוקיות רגולטוריות אחרות בנושאי שליטה על השימוש והבטיחות של מלאי הדיור. , למשל, חוקי העיר מוסקבה מיום 20.12.1995 בדצמבר 26 מס' 13.11.1996 "על אחריות מנהלית להפרת תקני מוסקבה לתפעול מלאי הדיור" ומתאריך 30 מס' XNUMX "על קביעת תקנים עבור תפעול מלאי הדיור של העיר מוסקבה והשליטה על שמירתם".

4.4. ניהול מבני מגורים

בהקשר להפרטת שטחי מגורים רבים שהיו חלק מקרנות דיור ממלכתיות, עירוניות ואחרות, והצורך בהכנסת קשרי שוק בתחום הדיור והשירותים הקהילתיים, ה-LCD מסדיר באופן מפורט את הליך ניהול בניין דירות. (סעיף ח). בהתאם לאמנות. 161 של LCD, ניהול כזה צריך להבטיח תנאי חיים נוחים ובטוחים לאזרחים, תחזוקה נאותה של רכוש משותף בבניין דירות, פתרון בעיות הקשורות לשימוש בנכס זה, כמו גם מתן שירותים ציבוריים לאזרחים. לגור בבית כזה.

הבעלים של הנחות בבניין דירות נדרשים לבחור באחת מהדרכים הבאות לניהול בית כזה:

1) ניהול ישיר של בעלי המקום;

2) ניהול איגוד בעלי בתים או קואופרטיב דיור או קואופרטיב צרכני מיוחד אחר;

3) ניהול הארגון המנהל.

בחירת אופן ניהול בניין דירות מתבצעת באסיפה הכללית של בעלי המקום וניתנת לשינוי בכל עת בהתאם להחלטתה. החלטת האסיפה הכללית על בחירת שיטת הניהול מחייבת את כל בעלי הנחות בבניין דירות.

גוף הממשל העצמי המקומי, בהתאם לנוהל שנקבע על ידי ממשלת הפדרציה הרוסית, מקיים תחרות פתוחה לבחירת ארגון מנהל, אם בתוך שנה לפני יום התחרות האמורה, הבעלים של חצרים ב בניין דירות לא בחר דרך לנהל את הבית הזה או אם ההחלטה לבחור בדרך לנהל את הבית הזה לא יושמה (חלק 4 של סעיף 161 של LCD). בהתאם לאמנות. סעיף 18 (בתיקון 26.12.2005/1/2005) לחוק הכנסת LCD ביחס לבנייני דירות שהופעלו לפני 1, תחרות זו חייבת להתקיים לפני 2007.

גוף הממשל העצמי המקומי, תוך עשרה ימים ממועד המכרז הפתוח הנ"ל, מודיע לכל בעלי חצרים בבניין דירות על תוצאות המכרז ועל תנאי ההתקשרות לניהול בית זה. הבעלים של חצרים בבניין דירות נדרשים לערוך הסכם ניהול מבנים עם ארגון מנהל שנבחר על סמך תוצאות מכרז פתוח, באופן שנקבע באמנות. 445 GK. יחד עם זאת, גוף השלטון המקומי, לא יאוחר משנה לאחר כריתת הסכם הניהול, מחויב לכנס אסיפת בעלי המקום להכרעה בבחירת אופן ניהול בניין הדירות.

כל בעל חצרים בבניין דירות יכול לפנות לבית המשפט בבקשה לחייב את הרשויות המקומיות לבחור ארגון מנהל בהתאם להוראות חלק 4 לאמנות. 161 LCD.

כריתת הסכם ניהול בניין דירות ללא מכרז פתוח מותרת במידה והמכרז הנקוב, בהתאם לחוק, יוכרז כפסול.

כדי להבטיח אחריות נאותה לניהול בנייני דירות, החוק קובע כי בניין דירות יכול להיות מנוהל על ידי ארגון מנהל אחד בלבד (חלק 9 של סעיף 161 ל-LCD).

באומנות. סעיף 164 ל-LC מגדיר את הליך הניהול הישיר של בניין דירות על ידי בעלי המקום המצויים בו; תחת ניהול כזה, חוזים למתן שירותים לתחזוקה ו(או) ביצוע עבודות לתיקון רכוש משותף בבניין דירות עם אנשים המבצעים סוגים רלוונטיים של פעילויות, נכרתים הבעלים של חצרים בבית כזה בסיס החלטות האסיפה הכללית של בעלים אלה. יחד עם זאת, כל או רוב בעלי המקום פועלים כצד להתקשרויות.

חוזים לאספקת מים קרים וחמים, ביוב, אספקת חשמל, אספקת גז (כולל אספקת גז ביתי בגלילים), הסקה (אספקת חום, לרבות אספקת דלק מוצק בנוכחות חימום כיריים) נכרתים על ידי כל בעלים של המתחם, המנהל ישירות את בניין הדירות, בשמו.

על יסוד החלטת האסיפה הכללית של בעלי חצרים בבניין דירות המנהלים במישרין בניין כאמור, בשם בעלי החצרים בבניין זה, אחד מבעלי החצרים בבניין האמור או אדם אחר שיש לו. סמכות מאושרת על ידי ייפוי כוח שניתן לו בכתב על ידי כל או רוב בעלי החצרים בבית זה.

ניהולו של בניין דירות, הנמצא בבעלות אגודה שיתופית לדיור או בו מתגבשת אגודה של בעלי בתים, מתבצע תוך התחשבות בהוראות ס"ק. V ו-VI LCD.

סעיף 162 ל-LCD מכיל נורמות הקשורות לחוזה לניהול בניין דירות; הסכם הניהול לבית כזה נערך בכתב על ידי עריכת מסמך אחד חתום על ידי הצדדים. כאשר ארגון ניהול נבחר על ידי אסיפה כללית של בעלי חצרים בבניין דירות, נכרת הסכם ניהול עם כל בעל חצרים בבניין זה בתנאים המפורטים בהחלטת אסיפה כללית זו.

על פי הסכם ניהול בניין דירות, צד אחד (ארגון ניהול), בהוראת הצד השני (בעלי חצרים בבניין דירות, גופי ניהול של התאחדות בעלי בתים או גופי ניהול של אגודה שיתופית לדיור או גופי ניהול של צרכן מיוחד אחר. קואופרטיב) מתחייבת לספק שירותים בתשלום בתוך פרק זמן מוסכם ולבצע עבודות תחזוקה ותיקון תקינים של רכוש משותף בבית כאמור, לספק שירותי שירות לבעלי חצרים בבית כאמור ולאנשים המשתמשים בחצרים בו. בית, לבצע פעילויות אחרות שמטרתן להשיג את מטרות ניהול בניין דירות.

בהתאם לחלק 3 של אמנות. 162 LCD בהסכם הניהול של בניין דירות חייב לציין:

1) הרכב הרכוש המשותף של בניין הדירות שלגביו יתבצע הניהול וכתובתו של בית כאמור;

2) רשימת שירותים ועבודות לתחזוקה ותיקון רכוש משותף בבניין דירות, נוהל שינוי רשימה כאמור וכן רשימת שירותים שמספק הארגון המנהל;

3) נוהל קביעת מחיר ההתקשרות, גובה האגרה עבור אחזקת ותיקון הדירה וגובה האגרה עבור שירותים משותפים וכן נוהל ביצוע אגרה כאמור;

4) הליך הפעלת הבקרה על מילוי התחייבויותיו על ידי הארגון המנהל על פי הסכם הניהול.

תנאי החוזה לניהול בניין דירות נקבעים זהים עבור כל בעלי החצרים בבניין זה.

חוזה ניהול בניין דירות נכרת לתקופה של לא פחות משנה ולא יותר מחמש שנים.

בהעדר הצהרה של אחד הצדדים על סיום החוזה לניהול בניין דירות בתום תקופת תוקפו, רואים את החוזה מוארך לאותה תקופה ובאותם תנאים שנקבעו. על ידי הסכם כזה.

אלא אם נקבע אחרת בהסכם, הארגון המנהל מחויב להתחיל במילוי הסכם כאמור לא יאוחר מ-30 יום ממועד חתימתו.

שינוי וסיום הסכם הניהול מתבצעים באופן הקבוע בחוק האזרחי. מטבעו המשפטי האזרחי, חוזה זה מתייחס לחוזים למתן שירותים בתשלום (פרק 39 לחוק האזרחי).

הארגון המנהל, 30 יום לפני סיום ההתקשרות לניהול בניין דירות, מחויב להעביר את התיעוד הטכני לבניין הדירות ומסמכים נוספים הקשורים לניהול בית כזה לארגון ניהול שנבחר לאחרונה, התאחדות בעלי בתים. או קואופרטיב דיור או קואופרטיב צרכני מיוחד אחר, או במקרה של ניהול ישיר של בית כזה על ידי בעלי המתחם בבית זה לאחד מבעלים אלה, המצוין בהחלטת האסיפה הכללית של הבעלים על בחירת אופן ניהולו של בית כזה, או, אם לא מצוין בעלים כזה, לכל בעל המקום בבית זה.

סעיף 9 לחוק על הכנסת ה-LCD קובע כי השפעת ס"ק. VIII LC חלה גם על יחסים הנובעים מהסכמי ניהול שנסגרו בעבר עבור בנייני דירות.

בשל העובדה שחצרים למגורים בבניין דירות עשויים להיות שייכים לא רק לבעלים פרטיים, ה-LCD מחליט על ניהול בתים בהם שטחי מגורים אינם בבעלות פרטית כלל או חלקית. סעיף 163 של ה-LC קובע כי ההליך לניהול בניין דירות, שכל המתחמים בו נמצאים בבעלות הפדרציה הרוסית, ישות מכוננת של הפדרציה הרוסית או עירייה, נקבע על ידי ממשלת הפדרציה הרוסית, רשות מדינה. של ישות מכוננת של הפדרציה הרוסית ושל ממשל מקומי, בהתאמה. ניהול בית כזה מתבצע על ידי כריתת הסכם ניהול לבית זה עם ארגון מנהל שנבחר על סמך תוצאות מכרז פתוח, או, אם מכרז כזה הוכרז כפסול על פי חוק, ללא קיום מכרז כאמור. .

אם יש שטחי מגורים בבניין דירות בבעלות הפדרציה הרוסית, משתתפים בבחירת שיטת ניהול בניין דירות בשוויון גורמים מרכיבים של הפדרציה הרוסית, עיריות, רשויות המדינה הרלוונטיות, ממשלות מקומיות או אנשים המורשים על ידם. עם הבעלים של חצרים בבעלות פרטית.

על מנת ליצור תנאים לניהול בנייני דירות, הרשויות המקומיות:

1) לספק תנאים שווים לפעילותם של ניהול ארגונים, ללא קשר לצורתם הארגונית והמשפטית;

2) רשאי להעמיד לרשות ארגונים מנהלים, אגודות של בעלי בתים או אגודות דיור או אגודות צרכנות מיוחדות אחרות כספים תקציביים לשיפוץ בנייני דירות;

3) לתרום לשיפור הכישורים של אנשים המנהלים בנייני דירות, ארגון הכשרה לאנשים שמתכוונים לבצע פעילויות כאלה.

גופי שלטון עצמי מקומיים וארגונים מנהלים מחויבים לספק לאזרחים, לפי דרישתם, מידע על המחירים והתעריפים שנקבעו עבור שירותים ועבודות ועבודות על תחזוקה ותיקון של בנייני דירות וחצרי מגורים בהם, על סכום של תשלום בהתאם למחירים ולתעריפים אלה, על היקף, רשימת ואיכות השירותים הניתנים והעבודה שבוצעה וכן המחירים והתעריפים עבור השירותים הניתנים וסכומי התשלום עבור שירותים אלה (סעיף 165 ל- LC).

נכון לעכשיו, ארגוני אחזקת דיור ממשיכים לבצע את פעילותם. צורותיהם בשלב הפיתוח הנוכחי של מגזר הדיור והקהילה מגוונות: נאמנויות, משרדי אחזקת דיור (ZHEK), מחלקות דיור וקהילה (ZhKO), מנהלות לתפעול מבנים (DEZ), מחלקות תיקון ותחזוקה (REU). ), ניהול בתים, מפעלי דיור עירוניים יחידים (MUP ZhKh) וכו'.

במוסקבה, מערכת הניהול של שירותי הדיור והשירותים הקהילתיים בעיר מורכבת ממנהלות של לקוח יחיד (DEZ), הפועלות כלקוחות לתחזוקה ותיקון של מלאי דיור וחצרים שאינם למגורים; הם לקחו בחשבון מבני מגורים. מנהלות מתקשרות בחוזים עם מחלקות תיקון ותחזוקה (מפעלים) או מפעלים דומים אחרים (כולל חברות פרטיות), אספקת אנרגיה ומים וארגונים מיוחדים אחרים המבטיחים את תפקודן של מערכות תומכות חיים עבור מבנים ושטחים סמוכים. ארגוני שירות לקוחות דומים הוקמו גם בערים אחרות.

כחלק מהמחוזות המנהליים של מוסקבה, הוקמו מחלקות דיור ושירותים קהילתיים ושיפור, הפועלים על בסיס התקנות על מחלקות אלה.

לכך יש להוסיף כי על מנת להבטיח עמידה אמיתית בהוראות ה-LCD, הכרוכות בתחרות בניהול מבני מגורים, יש צורך להפריט את כל תחום הדיור והשירותים הקהילתיים.

4.5. השתתפות אזרחים בניהול מלאי דיור

צורות ההשתתפות הקיימות של אזרחים בניהול מלאי הדיור מגוונות. אז, על פי אמנות. 44 LCD, האסיפה הכללית של בעלי חצרים בבניין דירות היא הגוף המנהל של הבית הזה. לניהול משותף של בניין דירות ניתן ליצור איגוד בעלי בתים (סעיף 135 ל-LCD).

כיום קיימים גם ועדי בתים, רחובות, רובע, כפרים ומועצות אזרחים וגופי ממשל עצמי ציבוריים אחרים המגנים על זכויות הדיור של האזרחים ומעניקים להם סיוע אחר הכרחי. גופים אלו מבצעים עבודה שמטרתה שיפור תפעול המבנים, שיפור המרחב המקומי והשגת יעדים נוספים בעלות אופי דיור וקהילתי. הבסיס הנורמטיבי הכללי ליצירת גופים אלה של ביצועי חובבים ציבוריים ומימוש תפקידיהם על ידם הוא החוק הפדרלי מ-19.05.1995 במאי 82 מס' XNUMX-FZ "על עמותות ציבוריות".

במוסקבה ובכמה ערים אחרות נוצרו קהילות טריטוריאליות, ארגונים אחרים - קרנות להגנה על זכויות בעלי נכסים, המספקים ייעוץ משפטי בעסקאות עם חצרים למגורים ולא למגורים, משתתפים בהכנת מסמכים לאישור נוטריון, תרגומם. משפות זרות וכו'.

בתחום הדיור פועלים באופן פעיל ארגונים כמו עמותות וגילדות של מתווכים, ועדות להגנה על זכויות דיירים, בעלי מגורים וכו'.

במספר עיריות (ערים ומחוזות) של הפדרציה הרוסית, אומצו תקנות על ועדת הבית במלאי הדיור העירוני.

נושא 5. תכונות של רכישת דיור בתנאים מודרניים

5.1. שימוש במשכנתא לרכישת בית

המדינה נקטה לאחרונה באמצעים כדי לעשות שימוש נרחב יותר בשיטה כזו להבטחת מילוי התחייבויות כספיות על ידי הרוכש כמשכנתא בעת רכישת דיור. משכנתא היא מוסד חוקי המקל על אזרחים לפתור את בעיית הדיור שלהם. מדובר בשעבוד קרקע, מפעלים, מבנים, מבנים, דירות ומקרקעין אחרים ומוסדר בחוק משכנתא מיוחד. עקב היעדרות רוב אוכלוסיית הכספים בסכום הנדרש, בשלב הנוכחי, רכישת דיור בביטחון בתי מגורים ודירות נרכשים נפוצה.

הכללים הכלליים לגבי בטחונות הכלולים בקוד האזרחי מיושמים על משכנתאות במקרים בהם הקוד האזרחי או חוק המשכנתאות אינם קובעים כללים אחרים (סעיף 2, סעיף 334 לחוק האזרחי). חוק המשכנתא בתוקף כיום. בנוסף לנורמות המתייחסות לכל סוגי המשכנתאות, יש בה פרק מיוחד על יחודיות של משכון בנייני מגורים ודירות (פרק י"ג). לפי סעיף 1 לאמנות. 5 לחוק המשכנתא, לפי הסכם משכנתא, מקרקעין המפורטים בפסקה 1 לאמנות. 130 לחוק האזרחי, שהזכויות בהם נרשמות בדרך שנקבעה לרישום המדינה של זכויות במקרקעין ועסקאות עמו, לרבות מבני מגורים, דירות וחלקים מבנייני מגורים ודירות, המורכבים מחדר מבודד אחד או יותר. (סעיף 3). בהתאם לסעיף. 2 עמ' 1 אמנות. סעיף 5 לחוק המשכנתא, מבנים, לרבות מבני מגורים ומבנים אחרים, ומבנים הקשורים במישרין לקרקע, עשויים להיות חייבים במשכנתא, בכפוף לכללי האמנות. סעיף 69 לחוק, דהיינו עם משכון בו-זמנית לפי אותו הסכם של חלקת הקרקע שעליה נמצא הבניין או המבנה, או חלק מחלקה זו המספק באופן תפקודי את החפץ הממושכן, או זכות החכירה של חלקה זו או חלקה המקביל השייך לה. לבעל המשכון (ראה גם סעיף 3 סעיף 340 לחוק האזרחי).

חלק 3 של אמנות. סעיף 69 לחוק המשכון קובע כי זכות המשכון אינה חלה על זכות השימוש הקבוע בחלקת הקרקע השייכת למשכון, עליה נמצא המפעל, הבניין או המבנה. בעת גביית הוצאה לפועל על חפצים כאמור, הרוכש נכס זה לבעלות רוכש זכות שימוש בחלקת הקרקע באותם תנאים ובאותה מידה של הבעלים (המשכן) לשעבר של המקרקעין.

בהתאם לאותם כללים, יש לבצע התחייבות לבנייה לא גמורה של מקרקעין הנבנים על חלקת קרקע בהתאם לדרישות החקיקה של הפדרציה הרוסית (סעיף 2, סעיף 5).

בהתאם לשינויים שנעשו בסעיף. 2 עמ' 2 אמנות. 339 לחוק האזרחי, בוטלה הדרישה לאישור נוטריוני חובה של הסכם משכנתא (ראה סעיף 3 לסעיף 1 לחוק התיקונים לחוק האזרחי), מה שמפשט ומפחית את עלות ביצועו.

על פי אמנות. סעיף 10 לחוק המשכנתא, הסכם משכנתא נערך בכתב והוא טעון רישום מדינה. כפי שנקבע בסעיף 3 לאמנות. 339 לחוק האזרחי, יש לרשום הסכם משכנתא באופן שנקבע לרישום עסקאות עם הנכס הרלוונטי. החוזה נחשב לסגור ונכנס לתוקף מרגע רישומו במדינה. אי עמידה בכללי רישום המדינה של הסכם משכנתא יגרור אי תקפותו. הסכם כזה נחשב בטל ומבוטל.

על פי אמנות. סעיף 11 לחוק המשכנתא, הרישום הממלכתי של הסכם משכנתא הוא הבסיס לרישום משכנתא במרשם המדינה המאוחד של זכויות במקרקעין ועסקאות בו. רישום ממלכתי של הסכם הכרוך בהיווצרות משכנתא מכוח דין הוא הבסיס לרישום בפנקס המפורט על התרחשותה של משכנתא כזו.

זכויות בעל המשכון (זכות המשכון) בנכס המשועבד אינן כפופות לרישום המדינה.

בהתאם לאמנות. 19, לא רק הסכם המשכנתא כפוף לרישום המדינה, אלא גם המשכנתא עצמה כשיעבוד רכוש. רישום משכנתא ממלכתי מתבצע במיקום הנכס נשוא המשכנתא.

רישום המדינה של משכנתא מכוח חוק מתבצע במקביל לרישום המדינה של זכות הקניין של מי שזכויותיו משועבדות במשכנתא, אלא אם נקבע אחרת בחוק הפדרלי. רישום ממלכתי של משכנתא כזו מתבצע ללא הגשת בקשה נפרדת וללא תשלום אגרת מדינה. ניתן לאשר את זכויותיו של בעל המשכנתא במשכנתא במשכנתא (סעיף 2, סעיף 20) מכוח דין.

הנכס עליו מוקמת המשכנתא אינו מועבר לבעל המשכנתא (סעיף 2, סעיף 1, סעיף 338 לחוק האזרחי). למשכון שמורה זכות השימוש בנכס המשועבד על פי הסכם המשכנתא. לממשכן הזכות לעשות שימוש בנכס זה בהתאם לייעודו. זכותו להפיק הכנסה מהנכס המשועבד לפי הסכם משכנתא, למשל על ידי השכרת בניין מגורים או דירה ממושכנת (סעיף 1, סעיף 346 לחוק האזרחי; סעיף 2, סעיף 29 לחוק המשכנתאות).

נכס המשועבד על פי הסכם משכנתא רשאי המשכון להיות מועבר על ידי המשכון לאדם אחר, בפרט, במכירה, תרומה, החלפה, רק בהסכמת בעל המשכנתא, אלא אם כן נקבע אחרת בהסכם המשכנתא (סעיף 1, סעיף 2, סעיף 346). לחוק האזרחי; עמ' 1 סעיף 37 לחוק המשכנתאות).

בהתאם לסעיף 1 לאמנות. סעיף 38 לחוק המשכנתא, מי שרכש נכס המשועבד על פי הסכם משכון כתוצאה מהעברתו או בדרך של ירושה אוניברסלית, תופס את מקומו של המשכון ונושא בכל התחייבויותיו של האחרון על פי הסכם המשכנתא. לרבות כאלה שלא בוצעו כהלכה על ידי המשכון המקורי. משכון חדש יכול להשתחרר מכל אחת מהחובות הללו רק בהסכמה עם בעל המשכון (ראה גם סעיף 1 של סעיף 353 לחוק האזרחי).

עיקול נכסים המשועבדים במסגרת הסכם משכנתא מתבצעים בהתאם לכללים שנקבעו על ידי צ'. ט' לחוק המשכנתאות. עיקול לבקשת בעל המשכנתא מוטל על נכס המשועבד לפי הסכם משכנתא בהחלטת בית משפט (סעיף 1, סעיף 1, סעיף 349 לחוק האזרחי; סעיף 51 לחוק המשכנתא). על בסיס הסכם נוטריוני בין בעל המשכון לבין המשכון, שנכרת לאחר שנוצרו עילות העיקול בנושא המשכנתא, מתאפשר סיפוק טענות בעל המשכון על חשבון הנכס האמור ללא פנייה לבית המשפט (סעיף 2, סעיף). 1, סעיף 349 לחוק האזרחי; סעיף 1, סעיף 1 סעיף 55 לחוק המשכנתאות). חריגים לכלל זה, כאשר עיקול על נכס ממושכן מוטל רק על פי החלטת בית משפט, נקבעו בסעיף 2 לאמנות. 55 לחוק המשכנתא.

מאפיינים של משכנתא של בתי מגורים ודירות נקבעים על ידי צ'. י"ג לחוק המשכנתאות. אז, סעיף 2 לאמנות. אסור לשעבד בנייני מגורים ודירות בודדים ורב דירות שהם רכוש ממלכתי או עירוני. משכנתא של בית מגורים או דירה בבעלות אזרחים קטינים, אנשים בעלי כישורים משפטיים מוגבלים או חסרי יכולת, שעליהם נקבעה אפוטרופסות או אפוטרופסות, מתבצעת באופן שנקבע בחקיקה של הפדרציה הרוסית לעסקאות עם רכוש של מחלקות .

במשכון דירה בבניין מגורים רב דירות שחלקים ממנו נמצאים בבעלות משותפת של המשכון ושל אנשים אחרים, החלק המקביל בבעלות המשותפת של בניין המגורים נחשב כממושכן יחד עם בית המגורים ( סעיף 75 לחוק המשכנתא).

בהתאם לאמנות. 76 בעת מתן הלוואה או הלוואה ממוקדת לבניית בניין מגורים, ניתן לקבוע בהסכם המשכנתא הבטחת ההתחייבות בבניה בביצוע ובחומרים וציוד השייכים לממשכן המוכנים לבנייה.

כפי שנקבע בסעיף 1 של סעיף 1 לאמנות. 77, אלא אם נקבע אחרת בחוק פדרלי או בהסכם, בית מגורים או דירה שנרכשו במלואם או בחלקם באמצעות כספי אשראי מבנק או ממוסד אשראי אחר או כספים מהלוואה ממוקדת שניתנה על ידי ישות משפטית אחרת לרכישה או בנייה של בית מגורים או דירה נחשבים כממוקמים במשכון מרגע רישום המדינה של בעלות הלווה בבניין מגורים או דירה. כך, במקרה הנ"ל, קמה משכנתא של בית מגורים או דירה מכוח החוק, המרחיב את השימוש במשכנתאות כאמצעי למתן פתרון לבעיית הדיור.

בהתאם לסעיף. 1 עמ' 1 אמנות. 78 עיקול על ידי בעל המשכון על בית המגורים או הדירה הממושכנים ומכירת נכס זה הם עילה להפסקת זכות השימוש בהם על ידי בעל המשכון וכל אדם אחר המתגורר בבית מגורים או דירה כאמור, ובלבד שבית מגורים כאמור או דירה שועבדה על פי הסכם משכנתא או משכנתא מכוח דין להבטחת החזר הלוואה או הלוואת מטרה שניתנה על ידי בנק או מוסד אשראי אחר או גוף משפטי אחר לצורך רכישה או בנייה של בית מגורים כזה או אחר. דירה, שיפוץ שלהן או השבחה בלתי נפרדת אחרת, וכן להחזר אשראי או הלוואה שניתנו בעבר לרכישה או בנייה של בית מגורים או דירה. עיקול בית מגורים או דירה ממושכן אפשרי הן בבית המשפט והן מחוץ לבית המשפט בהתאם לכללים שקבע צ'. ט' לחוק המשכנתאות. בית מגורים או דירה הממושכנים בהסכם משכנתא ומעוקלים נמכרים במכירה במכירה פומבית המתקיימת במתכונת של מכרז פתוח או מכרז (סעיף 2, סעיף 78 לחוק המשכנתא).

חוק פדרלי מס' 29.12.2004-FZ מיום 194 בדצמבר 446 "על תיקונים לסעיף XNUMX של קוד סדר הדין האזרחי של הפדרציה הרוסית" חצרי מגורים (חלקים ממנו), המיועדים לאזרח חייב ובני משפחתו המתגוררים יחדיו בחדר שבבעלות אזרח זה, המקום היחיד המתאים למגורי קבע, חלקות קרקע שעליהן מצויים חפצים אלו וכן חלקות קרקע, שהשימוש בהן אינו קשור לביצוע פעילות יזמית על ידי האזרח החייב (ב בפרט, כאשר הם משמשים לבניית דיור פרטנית), במקרים בהם הנכס המצוין מושא למשכנתא ובהתאם לחקיקת המשכנתא ניתן לגבות עליו, אינם נכללים מרשימת הנכסים שאינם יכולים. יוטל על מסמכי הנהלה.

סעיף 3 לאמנות. סעיף 78 לחוק המשכנתא קובע כי הסכם שכירות או הסכם שכירות למגורים, שנכרתו לפני הקמת המשכנתא או בהסכמת בעל המשכנתא לאחר הקמת המשכנתא, נשארים בתוקפם בעת מכירת בית המגורים. התנאים לסיום נקבעים על ידי הקוד האזרחי וחקיקת הדיור של הפדרציה הרוסית.

5.2. השתתפות בבנייה משותפת של בנייני דירות וחפצי נדל"ן נוספים

בהקשר של המעבר לכלכלת שוק, צורה כזו של פתרון בעיית הדיור שלהם על ידי אזרחים כמו השתתפות הון עצמי בבניית דיור הפכה לנפוצה. בתחילה, השתתפות כזו הייתה עבודה ושימשה מפעלי תעשייה למתן מגורים לעובדיהם, כיום המשתתפים בבנייה משותפת תורמים כסף, והם אינם קשורים ביחסי עבודה עם ארגוני מפתחים, שהם משתתפים מקצועיים בשוק הדיור.

החוק הפדרלי המיוחד הראשון המסדיר את היחסים הקשורים למשיכת כספים מאזרחים ומישויות משפטיות לבניית דיור משותף על בסיס הסכם על השתתפות בבנייה כזו הוא חוק ההשתתפות בבנייה משותפת, שנכנס לתוקף ב-14 באפריל, 2005.

בנוסף לנוהל הקבוע בחוק, משיכת כספים מאזרחים לבניית (יצירה) של בנייני דירות על ידי ישות משפטית עם נטילת התחייבויות, שלאחר מילוין רוכש האזרח את זכות הבעלות על דירה. בבניין דירות בבנייה (נוצר) יכולים, בפרט, להתבצע על ידי חברות בניית דיור. וקואופרטיבים לחיסכון דיור בהתאם לחוקים הפדרליים המסדירים את פעילותם של קואופרטיבים כאלה (סעיף 1 לחוק ההשתתפות בבנייה משותפת (כפי) תוקן ב-18.07.2006 ביולי XNUMX)). הבדל משמעותי בשיטת רכישת הדיור בעת שימוש בשני ההליכים למשיכת כספים מאנשים המעוניינים לרכוש דיור הוא שבמקרה הראשון, רכישת דיור מבוססת על הסכם, ובשני - על חברות בקואופרטיב.

על פי ההגדרה הניתנת באמנות. 2, יזם הוא ישות משפטית, ללא קשר לצורתו הארגונית והמשפטית, המחזיקה או משכירה מגרש ומושך כספים ממשתתפי בניה משותפת בהתאם לחוק השתתפות בבניה משותפת לבניית (יצירת) דירה. מבנים על חלקת קרקע זו ו(או) חפצי מקרקעין אחרים, למעט מתקני תעשייה, על בסיס היתר הבנייה שהתקבל.

ליזם הזכות למשוך כספים ממשתתפי בנייה משותפת לצורך בנייה (יצירה) של בניין דירות ו(או) חפצי מקרקעין אחרים רק לאחר קבלת, בהתאם לנוהל שנקבע, היתר בנייה, פרסום, הצבה ו (או) הגשת הצהרת פרויקט לפי חוק ההשתתפות בבניה משותפת ורישום מדינה על ידי יזם זכות הבעלות בחלקת קרקע הניתנת לבנייה (יצירה) של בניין דירות ו(או) מקרקעין אחרים. חפצים, שיכללו חפצי בניה משותפת, או הסכם חכירה למגרש כאמור (חלק 1 של סעיף 3 לחוק ההשתתפות בבניה משותפת).

הצהרת הפרויקט כוללת מידע על היזם (סעיף 20) ומידע על פרויקט הבנייה (סעיף 21). הצהרה זו מתפרסמת על ידי היזם בתקשורת ו(או) מפורסמת ברשתות מידע ותקשורת לציבור (כולל האינטרנט) לא יאוחר מ-14 ימים לפני היום שבו היזם מסכם הסכם עם המשתתף הראשון בבניה משותפת, וכן הוגש לרשות, מבצע רישום ממלכתי של זכויות במקרקעין ועסקאות עמה, ומפורט בחלק 1 של אמנות. 23 לחוק ההשתתפות בבנייה משותפת, הגוף השולט (כלומר, לגוף המבצע הפדרלי המבצע רגולציה של המדינה בתחום הבנייה המשותפת של בנייני דירות ו(או) חפצי נדל"ן אחרים). ליזם הזכות שלא לפרסם בתקשורת ו(או) שלא להציב ברשתות המידע והתקשורת לציבור הצהרת פרויקט, אם משיכת כספים ממשתתפים בבנייה משותפת להקמת (יצירה) של בניין דירות ו (או) חפץ מקרקעין אחר מתבצע ללא ייצור, הצבה והפצה של פרסום הקשור לגיוס כספים כאמור. במקרה זה, היזם מחויב להגיש הצהרת פרויקט לכל מתעניין לעיון.

הזכות לגייס כספים מאזרחים לצורך הקמת (יצירה) של בניין דירות בקבלת התחייבויות, שלאחר מילוין רוכש האזרח את זכות הבעלות על דירה בבניין דירות בהקמה (נוצר) יש יזמים אשר עומדים בדרישות חוק ההשתתפות בבניה משותפת על בסיס חוזי השתתפות בבניה משותפת.

על פי הסכם השתתפות בבנייה משותפת, צד אחד (היזם) מתחייב לבנות (להקים) בניין דירות ו(או) חפץ מקרקעין אחר בתוך התקופה שנקבעה בהסכם ו(או) תוך מעורבות של אנשים אחרים ו לאחר קבלת אישור להפעיל חפצים אלו, להעביר למשתתף בבנייה המשותפת את חפץ הבניה המשותפת הרלוונטי, והצד השני (המשתתף בבניה המשותפת) מתחייב לשלם את המחיר שנקבע בחוזה ולקבל את החפץ המשותפת. בנייה אם יש היתר להזמנת בניין דירות ו(או) חפץ מקרקעין אחר (חלק 1 של סעיף 4).

לממשלת הפדרציה הרוסית יש את הזכות להוציא כללים המחייבים את הצדדים לחוזה בעת כריתתו וביצועו.

החוזה נכרת בכתב, כפוף לרישום מדינה ונחשב כנסגר מרגע רישום כאמור. ההליך לרישום המדינה של חוזים להשתתפות בבנייה משותפת נקבע על ידי האמנות החדשה. 25.1 אשר בהתאם לחוק ההשתתפות בבניה משותפת מתווסף לחוק רישום זכויות במקרקעין.

הדרישות לתוכן הסכם זה נקבעות על ידי חלק 4 של אמנות. 4 לחוק ההשתתפות בבניה משותפת. בהעדר התנאים שנקבעו על ידה בחוזה, חוזה כזה נחשב כלא נכרת.

תשלום מחיר החוזה מתבצע באמצעות ביצוע תשלומים במועד או בתקופה שנקבעה בחוזה, המחושבים בשנים, חודשים או שבועות.

אם בהתאם להסכם, תשלום מחיר ההסכם חייב להיעשות על ידי המשתתף בבניה משותפת בביצוע תשלום חד פעמי, איחור בתשלום של למעלה משלושה חודשים הוא הבסיס לסירוב החד צדדי של היזם. לבצע את ההסכם באופן הקבוע בסעיף. 9 לחוק ההשתתפות בבניה משותפת.

אם בהתאם להסכם, תשלום מחיר ההסכם חייב להתבצע על ידי המשתתף בבניה משותפת בביצוע תשלומים בתוך התקופה שנקבעה בהסכם, הפרה שיטתית של המשתתף בבנייה משותפת של תנאי ביצוע התשלומים. , דהיינו הפרת מועד התשלום יותר משלוש פעמים תוך 12 חודשים או איחור בתשלום של למעלה משלושה חודשים הם הבסיס לסירובו החד צדדי של היזם לקיים את החוזה באופן דומה.

במקרה של הפרה של מועד התשלום שנקבע בהסכם, המשתתף בבנייה המשותפת משלם ליזם קנס (קנס) בסך 1/300 משיעור המימון מחדש של הבנק המרכזי של הפדרציה הרוסית, החל מהתאריך של מילוי ההתחייבות, מסכום התשלום האיחור עבור כל יום איחור (חלקים 3-6 לסעיף 5).

היזם מחויב להעביר את מושא הבניה המשותפת למשתתף בבניה המשותפת לא יאוחר מהתקופה שנקבעה בחוזה. במקרה של הפרת המועד להעברת חפץ הבנייה המשותפת למשתתף בבניה המשותפת, משלם היזם למשתתף בבנייה המשותפת קנס (קנס) בסך 1/300 משיעור המימון מחדש של הבנק המרכזי. של הפדרציה הרוסית, החל בתאריך מילוי ההתחייבות, ממחיר החוזה עבור כל יום של עיכוב. אם אזרח משתתף בבנייה משותפת, הקנס הנקוב (קנס) משולם על ידי היזם בגודל כפול.

בהתאם לחלק 1 של אמנות. 7, היזם מחויב להעביר למשתתף בבניה משותפת מושא בניה משותפת, אשר איכותו תואמת את תנאי ההתקשרות, דרישות התקנות הטכניות, תיעוד הפרויקט ותקנות התכנון העירוני וכן חובה אחרת. דרישות. במקרה של הפרה משמעותית של דרישות האיכות לאובייקט הבנייה המשותפת, עומדת למשתתף בבנייה המשותפת הזכות לסרב באופן חד צדדי לביצוע החוזה ולדרוש מהיזם להחזיר את הכספים ולשלם ריבית בהתאם לחלק 2 לאמנות. . 9.

בחוזה יש לקבוע תקופת אחריות לחפץ הבנייה המשותף, אשר לא יכולה להיות פחות מחמש שנים. תקופת האחריות הנקובת מחושבת מיום העברת חפץ הבנייה המשותפת למשתתף בבנייה המשותפת, אלא אם נקבע אחרת בחוזה. למשתתף בבניה משותפת הזכות להגיש טענות ליזם בקשר לאיכותו הבלתי מספקת של חפץ הבניה המשותפת, ובלבד שתתגלה איכות כזו במהלך תקופת האחריות.

מאפיין של הסכם השתתפות בבנייה משותפת הוא הבטחת מילוי ההתחייבויות על פיו באמצעות משכון או ערבות. אחת מהשיטות הללו מבטיחה החזר או תשלום של סכומי כסף, לרבות סכומי הפסדים, קנסות (קנסות, קנסות), על ידי היזם למשתתפים בבנייה משותפת אם יש עילות הקבועות בחוק ו(או) בחוזה ( סעיף 12. 1).

בהתאם לאמנות. סעיף 13 לחוק השתתפות בבנייה משותפת מרגע רישום המדינה של הסכם כאמור קבע בנייה (יצירה) של בניין דירות ו(או) מקרקעין אחרים, שיכללו מתקני בניה משותפת, מגרש בבעלות היזם בזכות הבעלות, או זכות החכירה למגרש זה ובניין דירות ו(או) חפץ מקרקעין אחר בהקמה (שנוצר) בחלקת קרקע זו נחשבים למשועבדים למשתתפים בבנייה המשותפת. להבטיח את מילוי התחייבויותיו של היזם על פי החוזה.

מילוי התחייבויות אלו עשוי להיות מובטח בערבות בנקאית (סעיף 15.1).

הסטנדרטים להערכת הקיימות הפיננסית של פעילות היזם נקבעים על ידי ממשלת הפדרציה הרוסית (חלק 4 של סעיף 23).

5.3. הפרטת מגורים על ידי אזרחים

נכון לעכשיו, אחת הסיבות להופעתה של בעלות אזרחים על חצרים למגורים נותרה הפרטת הדיור הממלכתי והעירוני. בקשר עם אימוץ קוד הדיור, תהליך הפרטת הדיור ברוסיה יושלם עד ה-1 במרץ 2010 (סעיף 1, חלק 2, סעיף 2 (כפי שתוקן ב-30.06.2006 ביוני 15.06.2006) לחוק הכנסת קוד דיור). בהחלטה של ​​בית המשפט החוקתי של הפדרציה הרוסית מיום 6 ביוני 1 מס' 4-P, הוראת חלק 12 של אמנות. סעיף 1 לחוק הפרטת הדיור (כפי שתוקן בסעיף 2005 לחוק הנהגת חוק דיור), מכוחו לא היו כפופים להפרטה חופשית שטחי מגורים שניתנו לאזרחים בהסכמים סוציאליים לאחר XNUMX ( בתקופת התוקף הכללית של כללי הפרטת מלאי הדיור הקבועים בחוק).

באומנות. סעיף 1 לחוק ההפרטה, הפרטת דיור מוגדרת כהעברה חופשית לבעלות אזרחי הפדרציה הרוסית על בסיס התנדבותי של שטחי המגורים המאכלסים אותם במלאי הדיור הממלכתי והעירוני, ולאזרחי הפדרציה הרוסית. שהזמינו מקום מגורים - במקום הזמנת מקום מגורים.

חוק זה חל רק על שטחי מגורים הנכללים במלאי הדיור הממלכתי והעירוני. יחד עם זאת, בסעיף 6 בהחלטה מיום 04.07.1991 ביולי 1542 מס' 1-XNUMX "על יישום חוק ה-RSFSR "על הפרטת מלאי הדיור ב-RSFSR", המליצה המועצה העליונה של ה-RSFSR כי עמותות ציבוריות (ארגונים) מבצעות העברה ומכירה של דיור בבעלותן לבעלות אזרחים בתנאים שנקבעו למלאי הדיור הממלכתי והעירוני.

עקרונות הפרטת הדיור המתבצעת בהתאם לחוק הם:

1) התנדבות;

2) חינם;

3) חד פעמיות.

עיקרון ההתנדבות אומר שהאזרחים עצמם מחליטים אם להפריט את דיורם או לא, ובמקרה של החלטה חיובית מי מבני המשפחה ישתתף בביצוע ההפרטה, ומי לא ייקח חלק בהפרטה.

על פי אמנות. סעיף 11 לחוק הפרטת הדיור, לכל אזרח הזכות לרכוש בעלות ללא תשלום, לפי סדר ההפרטה, דיור במדינה ובמלאי דיור עירוני לשימוש חברתי פעם אחת. עם זאת, קטינים שהפכו לבעלים של בית המגורים המאוכלס לפי סדר הפרטתו, שומרים על זכותם להפרטה חד פעמית חינם של חצרי מגורים בבתי מלאי הדיור הממלכתי והעירוני לאחר הגיעו לגיל הבגרות.

כפי שהוסבר בסעיף 5 בהחלטת מליאת בית המשפט העליון של הפדרציה הרוסית מיום 24.08.1993 באוגוסט 8 מס' XNUMX, אזרחים שהביעו את הסכמתם לרכישת המקום הכבוש על ידי אנשים אחרים המתגוררים איתם שומרים על הזכות לרכישת בעלות חופשית לפי סדר הפרטה של ​​בית אחר שהתקבל לאחר מכן למגורים. הסבר זה מתבסס בכך שבמקרה זה, ההזדמנות שניתנה לאנשים אלה להפרטת מגורים ללא תשלום לא מומשה רק פעם אחת בעת מתן הסכמה להפרטת דיור על ידי אנשים אחרים.

על פי אמנות. 2 לחוק הפרטת הדיור, אזרחי הפדרציה הרוסית תופסים שטחי מגורים במלאי הדיור הממלכתי והעירוני, כולל מלאי דיור, שנמצא בניהול כלכלי של מפעלים או בניהול תפעולי של מוסדות (קרן מחלקתית), על תנאי העסקה חברתית, זכאים, בהסכמת כל המשפחות הבוגרות המתגוררות יחד, וכן קטינים בגילאי 14 עד 18 שנים, לרכוש חצרים אלה בבעלותם בתנאים הקבועים בחוק ההפרטה, חוקי רגולטורי אחר מעשי הפדרציה הרוסית ונושאי הפדרציה הרוסית. דירות מגורים יועברו לבעלות משותפת או לבעלות של אחד מהגרים יחד, לרבות קטינים.

הנורמה לעיל אינה אומרת אם חצרים מופרטים למגורים מועברים למניה משותפת או לבעלות משותפת, עם זאת, במקרה זה, יש צורך לזכור את הנורמה של סעיף 3 לאמנות. 244 לחוק האזרחי, לפיו, אם החוק אינו קובע ישירות היווצרות בעלות משותפת על רכוש מסוים, הבעלות המשותפת על נכס זה משותפת. משכך, מאחר שהחוק אינו קובע אפשרות להיווצרות (כפי שהיה קרה קודם לכן) של בעלות משותפת בחצרים מופרטים למגורים, ניתן לחלוק עליהם בעלות משותפת בלבד.

עם זאת בחשבון, אמנות. 3.1 לפיו, במקרה של פטירת אחד המשתתפים בבעלות משותפת על דירה שהופרטה לפני 31 במאי 2001 (כלומר, עד לרגע שבו הותר להעביר דירות מופרטות לפי בחירת האזרחים לרשותם. בעלות משותפת או משותפת), נקבעים חלקיהם של המשתתפים בבעלות המשותפת של דירה זו, לרבות חלקו של הנפטר. יחד עם זאת, החלקים הנקובים בזכות הבעלות המשותפת של בית מגורים זה מוכרים כשווים. יחד עם זאת, מאמר זה קובע כי הכללים הכלולים בו מיושמים ככל שהחוקים הפדרליים אינם קובעים אחרת עבור סוגים מסוימים של בעלות משותפת. יצוין כי סעיף זה לחוק הפרטת הדיור יישאר בתוקף לאחר 1 (סעיף 2010 חלק 1 סעיף 2 לחוק הכנסת זכ"ל).

בהפרטת בתי מגורים יש לקבל את הסכמתם בכתב של הנ"ל, לרבות אזרחים נעדרים זמנית, אשר על פי חוק נותרו להם הזכות להשתמש בחצרי מגורים (מי שנקרא לשירות צבאי, שיצא ללמוד באחר). אזור וכו'). יש לקבל הסכמה כזו גם מבני משפחה לשעבר אם שמרו להם את הזכות להשתמש בחצרים (חלק 4 של סעיף 69 של LC).

שטחי מגורים במצב חירום, במעונות, בבתים של מחנות צבאיים סגורים, וכן בחצרי משרדים, למעט חוות מדינה ומפעלים חקלאיים אחרים המשווים להם, ומלאי הדיור של מוסדות נייחים להגנה סוציאלית על האוכלוסייה. באזורים כפריים אינם כפופים להפרטה.(למעט מלאי הדיור הממוקם מחוץ לשטח המוסדות הללו. - ראה פסיקת בית המשפט החוקתי של הפדרציה הרוסית מיום 10.12.2002 בדצמבר 316 מס' 0-03.11.1998). מאותה נורמה, בהתחשב בצו של בית המשפט החוקתי של הפדרציה הרוסית מיום 25 בנובמבר 2 מס' XNUMX-P, לא נכלל האינדיקציה של חצרים נרכשים בדירות משותפות, ולכן הפרטת חדרים בדירות משותפות היא מותר, המתבצעת בכפוף לאותם תנאים כמו הפרטה של ​​דירות נפרדות (סעיף XNUMX לחוק הפרטת דיור) ואינה מצריכה הסכמה של אנשים המאכלסים חצרים אחרים למגורים בדירה משותפת זו.

לבעלי מלאי הדיור או הגופים המוסמכים על ידם, וכן מפעלים שמלאי הדיור מוקצה להם בזכות ניהול כלכלי, ומוסדות שבניהולם התפעולי הועבר מלאי הדיור בהסכמת הבעלים, זכות לקבל החלטות על הפרטת משרדים ודיור באזורים כפריים.קרן של מוסדות נייחים להגנה סוציאלית על האוכלוסייה (סעיף 4 לחוק הפרטת הדיור). מאחר שניתן להפריט רק חצרות מגורים המאוכלסים על ידי אזרחים על פי הסכמי שכירות סוציאלית, כל מגרש מגורים המאוכלס על פי הסכמים אחרים (הסכמי שכירות או שימוש ללא תשלום בכל סוגי חצרים מיוחדים למגורים, הסכמי שכירות מסחריים) אינם כפופים להפרטה, בנוסף ל- מֵעַל.

על פי אמנות. סעיף 18 לחוק הפרטת הדיור, לאזרחים המאכלסים את חצרי המגורים הרלוונטיים, זכותם להפריט אותם עם העברת מלאי הדירות שהיה בניהול כלכלי של מפעלים או בניהול תפעולי של מוסדות לניהול כלכלי או ניהול תפעולי. של ממשיכי דרכו של מפעלים, מוסדות אלה (אם הם מוגדרים) או בסמכות השיפוט של גופי שלטון עצמי מקומיים של התנחלויות באופן שנקבע בקשר להעברת מפעלים ממלכתיים או עירוניים, מוסדות לצורת בעלות אחרת או שלהם. חיסול.

העברת חצרים למגורים לבעלות אזרחים מתבצעת על ידי בעלים מורשים של חצרי מגורים אלה על ידי רשויות המדינה, ממשלות מקומיות, וכן מפעלים יחידתיים ממלכתיים או עירוניים, אשר מלאי הדיור מוקצה להם בזכות הניהול הכלכלי. מוסדות ממלכתיים או עירוניים, מפעלים בבעלות המדינה, שבניהולם התפעולי הועבר מלאי הדיור (סעיף 6).

בהתאם לאמנות. 7 העברת הנחות למגורים לבעלות אזרחים מתגבשת על ידי הסכם העברה שנחתם על ידי רשויות המדינה או גופי ממשל עצמי מקומיים של התנחלויות, מפעל, מוסד עם אזרח המקבל חצרים למגורים בבעלות באופן הקבוע בחוק. יחד עם זאת, אין צורך באישור נוטריוני להסכם זה ולא נגבית אגרת המדינה.

החוזה להעברת מקום מגורים לבעלות כולל קטינים שיש להם זכות להשתמש בחצר מגורים זה ולגור יחד עם מי שאליהם מועבר בית מגורים זה לבעלות משותפת עם קטינים, או קטינים המתגוררים בנפרד מאנשים אלה, אך אשר לא איבדו את הזכות להשתמש בחצר המגורים הזה.

זכות הבעלות על חצרי המגורים הנרכשים נובעת מרגע רישום המדינה של הזכות במרשם המדינה המאוחד של זכויות מקרקעין והעסקאות עמו.

ההחלטה בנושא הפרטת חצרים למגורים צריכה להתקבל לבקשת אזרחים תוך חודשיים ממועד הגשת המסמכים (חלק 1 של סעיף 8).

בפועל, ישנם מקרים שבהם במהלך חייו של הדייר לא הושלמה הפרטת הדירה עקב מותו, ויורשיו של המנוח פונים לבית המשפט בטענות להכיר בבעלותו של הדייר המנוח בדירה זו או בחלקה זו. ממנו על מנת לכלול אותם בירושה. בתחילה דחו בתי המשפט טענות מסוג זה בהתייחסו לכך שהפרטת בית המגורים במצבים אלו לא הושלמה ועל כן לא הייתה עילה להכיר בבעלות של הנפטר בשטח המגורים. עם זאת, מליאת בית המשפט העליון של הפדרציה הרוסית הבהירה כי אם אזרח שהגיש בקשה להפרטה והמסמכים הדרושים נפטר לפני ביצוע הסכם על העברת חצרים למגורים לבעלות או לפני רישום הסכם כזה , אזי במקרה של מחלוקת על הכללת בית מגורים זה או חלק ממנו בעזבון, יש לזכור כי נסיבות אלו כשלעצמן אינן יכולות לשמש בסיס לסירוב לעמוד בתביעת היורש, אם המוריש, לאחר שהביע רצונו להפריט את השטח המאוכלס במהלך חייו, לא חזר בו מבקשתו, כי בשל עצמאותו ממנו, מסיבות, נשללה ממנו האפשרות לעמוד בכל כללי הטיפול במסמכים להפרטה. שבה לא ניתן היה לסרב לו (סעיף 3, סעיף 8 להחלטה מיום 24.08.1993 מס' 8).

לאזרחים שהפכו לבעלים של חצרים למגורים, יש להם זכות למכור, להוריש, לשכור, לשכור חצרים אלה, להשתמש בהם ולהיפטר מהם לפי שיקול דעתם, וכן לבצע עימם עסקאות אחרות שאינן סותרות את החוק. עם זאת, חלק 2 של אמנות. סעיף 2 לחוק הפרטת דיור (ממשיך להיות בתוקף לאחר 1) קובע כי לצורך ביצוע עסקאות ביחס למגורים מופרטים בהם מתגוררים קטינים, ללא קשר אם הם בעלים, שותפים או חברים ב משפחת הבעלים, לרבות הראשונים, בעלי זכות שימוש בחצר מגורים זה, דורשת אישור מראש מרשויות האפוטרופסות והאפוטרופסות. כלל זה חל גם על חצרי מגורים בהם אינם מתגוררים קטינים, אך בעת ההפרטה היו להם זכויות שוות בחצר מגורים זה עם הבעלים.

בפועל, ישנם מקרים בהם אזרחים מבקשים לסיים את ההסכם שנחתם על הפרטת חצרים למגורים, דהיינו ביטול הפרטת מקום המגורים ("דה-הפרטה"). המניעים המעודדים את האזרחים להגיש בקשה לביטול הסכם כזה הם החשש להוצאות כספיות משמעותיות בעתיד בקשר לתשלום מס מקרקעין, עלות אחזקת ותיקון הרכוש המשותף של בעלי חצרים למגורים מופרטים. , הרצון לקבל שטח מגורים עירוני גדול יותר במקום הדירה המאוכלסת וכדומה. סעיף 20 לחוק הכנסת שיכונים, אזרחים שהפריטו חצרים למגורים שהם מקום מגוריהם הקבוע היחיד, עד ליום 1, זכאים להעביר את חצרי המגורים השייכים להם בזכות הבעלות. נקיים מחובות לרכוש ממלכתי או עירוני, והרשויות המבצעות הרלוונטיות, גופי השלטון העצמי המקומיים או האנשים המוסמכים על ידם מחויבים לקחת אותם לבעלות ולחתום הסכמי שכירות חברתיים עבור חצרי מגורים אלה עם אזרחים ובני משפחותיהם המתגוררים בו. חצרים אלה למגורים, באופן שנקבע בחקיקה של הפדרציה הרוסית.

נושא 6. בעלות וזכויות ממשיות אחרות בחצרים למגורים

6.1. זכויות וחובות של בעל דירה ואזרחים אחרים המתגוררים בחצרים השייכים לו

הוכרז באמנות. 40 לחוקה, זכותם של האזרחים לדיור מתממשת בדרכים שונות. עד לאחרונה סיפקו האזרחים את צורכי הדיור שלהם במידה רבה על חשבון הדיור שקיבלו לשימוש מקרנות הדיור הממלכתיות והציבוריות, אם כי חלק ניכר מהאוכלוסייה פתר את בעיית הדיור שלהם על חשבון מלאי הדיור הפרטיים שלהם.

בקשר עם יישום המעבר לכלכלת שוק בשלב הנוכחי נפתרת בעיית שינוי מבנה מלאי הדיור על ידי צורות בעלות, שמטרתה פיתוח בעלות פרטית על נדל"ן במגזר הדיור והרחבת שוק הדיור. על בסיס זה, בניית דיור פרטנית נחשבת לצורת הבנייה החשובה ביותר של מלאי הדיור, והשימוש במלאי דיור בודד נחשב לדרך החשובה ביותר לספק את צורכי הדיור של האזרחים. יצוין כי בכל הנוגע לבעלות פרטית בחצרים למגורים, אלא אם כן נקבע אחרת בחוק, חלה כיום ההוראה הכללית לפיה כמות ושווי הרכוש שבבעלות אזרחים וגורמים משפטיים אינם מוגבלים (סעיף 2 לסעיף). 213 לחוק האזרחי).

הרחבה משמעותית של מלאי הדיור הפרטי, בנוסף לפיתוח בניית דיור בודד, שבוצעה בעבר ברוסיה בהיקפים משמעותיים, התאפשרה על ידי תהליכי הפרטת דיור ממלכתי, עירוני וציבורי בעבר, העברת שיתופיות. דיור לבעלות פרטית של אזרחים, כמו גם המעבר לבנייה המונית של דיור למכירה.

המצב החדש שהתפתח בענף הדיור בא לידי ביטוי ב-LCD, שבו מוקדש סעיף מיוחד לזכות הבעלות ושאר הזכויות הממשיות בחצרי מגורים, שקודם לסעיף על חצרים למגורים הניתנים לפי חוזה עבודה סוציאלי ( סעיף ב'). סעיף זה מסדיר בעיקר את הזכויות והחובות של בעל הדירה וכן אזרחים אחרים המתגוררים בחצרים השייכים לו.

בעל בית המגורים מממש את זכויות החזקה, השימוש והשליטה בחצרי המגורים השייכים לו בזכות הבעלות בהתאם לייעודה ולגבולות השימוש בו שנקבעו על ידי LCD. יחד עם זאת, על פי חלק 2 של אמנות. סעיף 30 ל-LC, לבעלים הזכות לספק את שטח המגורים השייך לו להחזקה ו(או) שימוש של כל אזרח או ישות משפטית. סעיף 288 לחוק האזרחי קובע כי אזרח - הבעלים של דירה רשאי להשתמש בו למגורים אישיים, כמו גם למגורים של בני משפחתו. בעליהם רשאים לשכור חצרים למגורים למגורים לאנשים אחרים על בסיס הסכם.

ההתחייבויות של הבעלים כוללות, אלא אם כן נקבע אחרת בחוק הפדרלי או בהסכם, את נטל אחזקת מקום המגורים השייך לו, ואם מקום זה הוא דירה, הרכוש המשותף של בעלי הנחות בבניין הדירות המקביל, ובעל חדר בדירה משותפת נושא גם בנטל אחזקת הרכוש המשותף של חדרי הבעלים בדירה זו. בעל דירה מחויב לשמור על מקום זה במצב תקין, מניעת ניהול כושל בו, לשמור על זכויות ואינטרסים לגיטימיים של שכנים, כללי השימוש בחצרים למגורים, כללי אחזקת הרכוש המשותף של בעלי חצרים. בבניין דירות (סעיף 30 ל-LCD).

לבני משפחה של בעל דירה יש זכות להשתמש בדירה זו בשוויון לבעלים, אלא אם נקבע אחרת בהסכם בין הבעלים לבני משפחתו. ה-LCD (חלק 1, סעיף 31) מגדיר את מעגל האנשים המוכרים כבני משפחה של בעל הדירה. אלה כוללים את בן הזוג המתגורר יחד עם הבעלים במגורי המגורים השייכים לו וכן את ילדיו והוריו של בעל זה. קרובי משפחה אחרים, נכים תלויים ובמקרים חריגים אזרחים אחרים עשויים להיות מוכרים כבני משפחתו של הבעלים אם הם מועברים על ידי הבעלים כבני משפחתו.

לראשונה בחקיקת הדיור, מוגדרות חובותיו של בן משפחה של בעל דירה (חלקים 2-3 של סעיף 31 ל-LC). הם מחויבים, קודם כל, להשתמש בדירה זו למטרה המיועדת לה, כדי להבטיח את שלומו. כמו כן, בני משפחתו של הבעלים כשירים יהיו אחראים ביחד ולחוד להתחייבויות הנובעות מהשימוש בדירה זו, אלא אם נקבע אחרת בהסכמה בין הבעלים לבני משפחתו.

חוק התיקונים לחוק האזרחי תיקן את סעיף 2 לאמנות. 292 לחוק האזרחי, לפיו העברת הבעלות על בניין מגורים או דירה לאדם אחר היא הבסיס להפסקת הזכות להשתמש בחצרי המגורים על ידי בני משפחה של הבעלים לשעבר, אלא אם כן נקבע אחרת בחוק. הוראה חדשה זו בחקיקה אינה ניתנת להערכה חד משמעית. מחד גיסא, היא מאפשרת לבעלי חצרים למגורים להיפטר מהם בחופשיות רבה יותר, שכן הפינוי לאחר מכן של בני משפחת הבעלים מחצרים אלו אינו מצריך הסכמתם בעת החלת הכלל הנ"ל. כמו כן, היא מבטיחה במידה רבה יותר את שמירת האינטרסים של רוכשי שטחי מגורים. אולם מנגד, שינוי כזה בחקיקה מחמיר את מצבם של בני משפחה מסוגלים של בעל הדירה (בן זוגו, ילדיו הבוגרים וכו'), שכן מבחינה משפטית אין צורך להסכים. איתם על הניכור של הדירה בה הם משתמשים.

יחד עם זאת, ניכור דירה בה מתגוררים בני משפחה של בעל דירה זו באפוטרופסות או אפוטרופסות או בני משפחת הקטינים של הבעלים שנותרו ללא טיפול הורי (שידוע לו לגוף האפוטרופסות והאפוטרופסות), אם זכויות או אינטרסים מוגנים משפטית של אנשים אלה, מותרים בהסכמת גוף האפוטרופסות והאפוטרופסות (סעיף 4 של סעיף 292 של הקוד האזרחי).

כפי שנקבע בסעיף 3 לאמנות. 292 לחוק האזרחי רשאים בני משפחה של בעל הדירה לדרוש ביטול הפרות של זכויותיהם בדירה מכל אדם, לרבות בעל הדירה.

באופן שונה מאשר בחקיקה הקודמת, נפתרת סוגיית הזכויות של בני משפחה לשעבר של בעל הדירה. בהתאם לחלק 4 של אמנות. 31ЖК במקרה של הפסקת יחסי משפחה עם בעל הדירה, לא נשמרת הזכות להשתמש בדירה זו עבור בן משפחתו לשעבר של בעליה, אלא אם נקבע אחרת בהסכמה בין הבעלים לבין בן משפחתו לשעבר. אם לבן משפחתו לשעבר של בעל הדירה אין עילה לרכוש או לממש זכות שימוש בדירה אחרת, וכן אם מצבו הרכושי ושאר הנסיבות הראויות לציון אינן מאפשרות לו לספק לעצמו דירת מגורים אחרת, זכות השימוש. ניתן לשמור את הדירה בבעלות הבעלים הנקוב לבן משפחתו לשעבר לתקופה קצובה על פי החלטת בית המשפט. יחד עם זאת, זכותו של בית המשפט לחייב את בעל חצר המגורים לספק לבן הזוג לשעבר ולשאר בני משפחתו מקום מגורים אחר, אשר לטובתם מקיים הבעלים חובות אחזקה, לבקשתם.

עם תום תקופת השימוש בחצרים למגורים, שנקבעה בהחלטת בית משפט, שהתקבלה בכפוף לתנאים לעיל, תופסק הזכות המקבילה להשתמש בחצרי המגורים של בן משפחתו לשעבר של הבעלים, אלא אם הוסכם אחרת בין הבעלים. והאזרח הזה. לפני תום התקופה הנקובת, תסתיים הזכות להשתמש במגורים של בן משפחתו לשעבר של הבעלים במקביל להפסקת זכות הבעלות על מגורים זה של בעל זה או, אם הנסיבות ששימשו הבסיס לשמירה על זכות כזו נעלמו, על בסיס החלטת בית המשפט.

בהתאם לאמנות. 19 לחוק הכנסת LCD, הוראות חלק 4 לאמנות. סעיף 31 ל-LC אינו חל על בני משפחה לשעבר של הבעלים של בית המגורים המופרט, ובלבד שבעת הפרטת מקום מגורים זה, היו לאנשים אלה זכויות שימוש שוות בשטח זה עם מי שהפריט אותו, אלא אם כן אחרת. הקבועים בחוק או בחוזה.

לאזרח המשתמש בחצרי מגורים על בסיס הסכם עם הבעלים יש זכויות, נושא בחובות ובאחריות בהתאם לתנאי הסכם כזה (חלק 7 של סעיף 31 של LC).

ה-LCD מסדיר ביתר פירוט את היחסים להבטחת זכויות הדיור של בעל הדירה, הנובעות משיכת חלקת קרקע לצרכי מדינה או עירייה. סעיף 32 ל-LC קובע כי במקרים כאלה ניתן למשוך חצרים למגורים מהבעלים בדרך של פדיון. פדיון חלק מהדירה מותרת רק בהסכמת הבעלים. בהתאם לצרכיו של מי חלקת הקרקע נסוגה, רכישת שטחי מגורים מתבצעת על ידי הפדרציה הרוסית, הנושא הרלוונטי של הפדרציה הרוסית או עירייה.

היות והימצאות החלטה של ​​רשות ממלכתית על ביטול חצרי מגורים מכבידה על חצרי המגורים, החלטה זו כפופה לרישום ממלכתי בגוף המבצע רישום ממלכתי של זכויות במקרקעין ועסקאות עמו.

יש להודיע ​​לבעל בית המגורים לא יאוחר משנה לפני החזרה הקרובה של מקום זה בכתב על ההחלטה למשוך את בית המגורים השייך לו, על מועד רישום המדינה של החלטה כאמור בבקשה של בית המגורים. הגוף שקיבל את ההחלטה לפרוש. פדיון דירה לפני תום שנה ממועד קבלת ההודעה על ידי בעל ההודעה מותרת רק בהסכמת הבעלים.

מחיר הפדיון של דירה, התנאים ושאר התנאים לפדיון נקבעים בהסכם עם בעל הדירה. ההסכם כולל את ההתחייבות של הפדרציה הרוסית, נושא הפדרציה הרוסית או עירייה לשלם את מחיר הפדיון עבור בית המגורים שנסוג. בקביעת מחיר הפדיון הוא כולל את שווי השוק של הדירה וכן את כל ההפסדים שנגרמו לבעלים עקב משיכת הדירה, לרבות הפסדים שייגרמו לו בקשר לשינוי מקום המגורים, שימוש זמני ב דירה אחרת לפני רכישת בעלות על דירה אחרת (במידה וההסכם לעיל אינו קובע את שמירת הזכות להשתמש בחצרי המגורים שהוחרמו עד לרכישת הבעלות על בית מגורים אחר), מעבר, חיפוש אחר מקום מגורים אחר לרכישת בעלות ממנו, רישום זכויות בעלות על בית מגורים אחר, סיום מוקדם של התחייבויות כלפי צדדים שלישיים לרבות אובדן רווחים. בהסכמה עם הבעלים, ניתן לספק לו דירה אחרת תמורת הדירה שנסוגה, בקיזוז ערכה במחיר הפדיון.

אם הבעלים אינו מסכים להחלטה למשוך את הדירה או שלא הושגה עמו הסכמה על מחיר הפדיון או תנאים אחרים לפדיון, רשאים הרשות הממלכתית או גוף הממשל העצמי המקומי שקיבל החלטה כאמור להגיש תביעה. לבית המשפט לפדיון בית המגורים, שניתן להגיש תוך שנתיים ממועד שליחת ההודעה לבעל בניין המגורים.

לראשונה, ה-LCD מסדיר נושאים הקשורים להריסת בניין דירות חירום. על פי חלק 10 של אמנות. סעיף 32 ל-LCD, ההכרה באופן הקבוע בבניין דירות כחירום ונתון להריסה היא הבסיס להצגתו של הגוף שקיבל את ההחלטה הרלוונטית לבעלי המתחם בבניין המצוין את הדרישה לביצועו. הריסה תוך זמן סביר. במידה ובעלים אלו לא ביצעו את הריסת הבית הנקוב בתוך התקופה שנקבעה, חלקת הקרקע עליו נמצא הבית טעון משיכה לצרכי עירייה ובהתאם לכך, כל דירה בבניין דירות כפופה ל משיכה, למעט מקום מגורים בבעלות העירייה, בהתאם לכל הכללים הנ"ל, למעט הכלל בדבר הודעה לבעל הדירה על ההחלטה שהתקבלה ורישומו במדינה (חלק 10 לסעיף 32 ל"ק). .

בנוסף לנושאים נוספים הקשורים לשימוש בחצרי מגורים המרכיבים את מלאי הדיור הפרטי, ה-LCD מסדיר נושא כגון שימוש בחצרים למגורים הניתנים על פי סירוב לצוואה (סעיף 33).

ה-LCD מכיל גם כלל על שימוש בחצרים למגורים על בסיס הסכם תחזוקה לכל החיים עם תלוי (סעיף 34).

במקרה שאזרח משתמש בחצרים למגורים על בסיס החלטת בית משפט על שמירת זכות השימוש בחצרים זה, נלקח בכפוף להוראות חלק 4 לאמנות. סעיף 31 ל-LCD, או על בסיס סירוב עדות, עושה שימוש בדירה זו למטרות אחרות, פוגע באופן שיטתי בזכויות ובאינטרסים הלגיטימיים של שכנים או בניהול לא נכון של הדירה, מה שמאפשר להרוס, לבעל הדירה יש זכות להזהיר אזרח זה על הצורך לבטל את ההפרות, ואם הן גוררות הרס של הדירה, יש גם זכות למנות לו תקופה סבירה לתיקון בית המגורים. אם אזרח זה, לאחר שהזהיר את בעל הדירה, ממשיך להפר את זכויותיהם ואינטרסים לגיטימיים של שכנים, ישתמש בדירה למטרות אחרות או ללא סיבה טובה אינו מבצע את התיקונים הנדרשים, אזרח כאמור, לבקשת ה. בעל הדירה, נתון לפינוי על בסיס החלטת בית המשפט. 35 LCD).

כיום, נושא ההגנה על זכויותיהם של הרוכשים חצרים למגורים במסגרת הסכמי רכישה ומכירה ועסקאות אחרות מוכר כרלוונטי. כידוע, רכישת חצרים למגורים כרוכה בסיכון מסוים, שכן לאחר רישום הבעלות תיתכן עילה להכיר בחוזה על העברת חצרים למגורים כפסול. במקרה זה, יש להחיל את ההוראות הכלליות של המשפט האזרחי בדבר אי קבילות תביעת רכוש מרוכש בתום לב. בהתאם לאמנות. 302 לחוק האזרחי, אם נרכש נכס תמורת פיצוי מאדם שלא הייתה לו זכות לניכור אותו, שהרוכש לא ידע ולא יכול היה לדעת (רוכש בתום לב), אזי לבעלים יש זכות לתבוע נכס זה מהרוכש רק במקרים בהם הנכס אבד על ידי הבעלים או האדם, שהנכס הועבר לו על ידי הבעלים לרשותו, או נגנב מאחד או מזה, או עזב את החזקתם בדרך אחרת בניגוד לרצונם. ברור ששתי העילות הראשונות לתביעת רכוש מרוכש בתום לב אינן חלות על חצרים למגורים, שכן לא ניתן לאבד או לגנוב את האחרון. אשר לסילוק דירת מגורים מחזקת הבעלים או מי שאליו הועבר נכס זה על ידי הבעלים לרשותם, בניגוד לרצונם, תיתכן קיומה של עילה כזו, למשל במקרה של המכירה. של דירה לפי ייפוי כוח כוזב עם רישום ממלכתי של הבעלות עליה על אדם אחר.

אם נכס, לרבות חצרים למגורים, נרכש ללא תשלום, למשל, במסגרת הסכם תרומה, מאדם שלא הייתה לו זכות ניכור, זכותו של הבעלים לתבוע את הנכס בכל מקרה.

לפיכך, ככלל, לא ניתן לתבוע חצרים למגורים מרוכש בתום לב. עם זאת, במשך שנים רבות, הפרקטיקה השיפוטית ברוסיה התפתחה בצורה שונה. לאחר שמצאו את העילה להכרה בעסקה להעברת חצרות מגורים כפסולה, בתי המשפט הפעילו אוטומטית את נורמות המשפט האזרחי על השלכות ההכרה בעסקאות כפסולות ומחויבות רוכשים בתום לב להחזיר חצרים למגורים לבעליהם לשעבר. כתוצאה מכך, נוצרה כר פורה מאוד למוכרים לעשות שימוש לרעה במכירת שטחי מגורים, האינטרסים הלגיטימיים של רוכשים בתום לב נפגעו באופן משמעותי, והייתה תחושה מבוססת של אי ודאות ופחד בקרב רוכשי הדיור, שכן במקרים רבים לא יכלו לדעת בוודאות אם יש עילה להכיר לאחר מכן בעסקה שנחתמה על ידם כפסולה.

המצב החריג הקיים בשוק הדיור בוטל חלקית על ידי החלטת בית המשפט החוקתי של הפדרציה הרוסית מ-21.04.2003 באפריל 6 מס' 1-P "במקרה של בדיקת החוקתיות של הוראות סעיפים 2 ו-167 של סעיף 6 לקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית בקשר לתלונות של אזרחים O.M. Marinicheva, A V. Nemirovskaya, Z. A. Sklyanova, PM Sklyanova and V. M. Shiryaev" (להלן החלטה מס' 167-P). כאמור בצו זה, לפי א. סעיף 1 לחוק האזרחי, עסקה פסולה אינה טומנת בחובה השלכות משפטיות, למעט אלו הקשורות בטלותה, והיא פסולה מרגע עריכתה (סעיף 2); אם העסקה אינה חוקית, כל אחד מהצדדים מחויב להחזיר לשני את כל מה שהתקבל במסגרת העסקה, ואם אי אפשר להחזיר את מה שהתקבל בעין (לרבות כאשר המתקבל מתבטא בשימוש בנכס, בעבודות שבוצעו. או שירות שניתן), להשיב את ערכו בכסף - אם השלכות אחרות לא נקבעה בחוק פסלות העסקה (סעיף XNUMX). הוראות אלה יושמו על ידי בתי המשפט לסמכות כללית בבואם לדון בתיקי תביעות לפסילת עסקאות שערכו המבקשים למכירת חצרים למגורים.

עם זאת, בהחלטה מס' 6-P, בית המשפט החוקתי של הפדרציה הרוסית מפנה את תשומת הלב לנסיבות הבאות. החוקה מבטיחה את חופש הפעילות הכלכלית, את זכותו של כל אדם להחזיק ברכוש, להחזיק בו, להשתמש בו ולשמור עליו, הן בנפרד והן במשותף עם אנשים אחרים, וכן הכרה והגנה על רכוש, הגנתו בחוק (סעיף 8 ו- חלקים 1 ו-2 של סעיף 35). זכויות אלה, כעולה מאמנות. 1, 2, 15 (חלק 4), 17 (חלקים 1 ו-2), 19 (חלקים 1 ו-2), 45 (חלק 1) ו-46 של החוקה מובטחות כזכויות וחירויות אדם בסיסיות ובלתי ניתנות לערעור והן אזרח. מיושם על בסיס עקרונות משפטיים כלליים של שוויון משפטי, אי פגיעה בקניין וחופש חוזים, תוך הנחת שוויון, אוטונומיה של רצון ועצמאות רכושית של המשתתפים ביחסי המשפט האזרחי, אי קבילה של התערבות שרירותית של כל אדם בעניינים פרטיים, הצורך מימוש ללא הפרעה של זכויות אזרח, הבטחת החזרת זכויות שהופרו, הגנתם השיפוטית, המוכרזים גם הם בין העקרונות העיקריים של החקיקה האזרחית (החלטה של ​​בית המשפט החוקתי של הפדרציה הרוסית מיום 01.04.2003 באפריל 4 מס' 2-P " במקרה של אימות החוקתיות של הוראות סעיף 7 של סעיף XNUMX של החוק הפדרלי "על פעילויות ביקורת" בקשר עם תלונה של אזרח I. ​​V. Vystavkina").

במשמעות של אמנות. 35 (חלק 2) של החוקה בצירוף סעיף. 8, 34, 45, 46 ו-55 (חלק 1), זכויות החזקה, השימוש והסילוק בנכס ניתנות לא רק לבעלים, אלא גם למשתתפים אחרים במחזור האזרחי. במקרים בהם יש לזכויות קניין בדבר שנוי במחלוקת, אשר נוצרו בעילות הקבועות בחוק, מלבד הבעלים, אנשים - בעלים ומשתמשים בדבר, יש להבטיח לאנשים אלו הגנה ממלכתית על זכויותיהם. זכויות קניין אלו כוללות את זכויותיו של רוכש בתום לב.

עם זאת, מכוח האמנות. 15 (חלק 2), 17 (חלק 3), 19 (חלקים 1 ו-2) ו-55 (חלקים 1 ו-3) לחוקה ובהתבסס על העיקרון המשפטי הכללי של הצדק, ההגנה על זכויות הקניין וזכויות קניין אחרות, כמו גם זכויות וחובות של הצדדים בחוזה צריכים להתבצע על בסיס מידתיות ומידתיות על מנת להבטיח איזון של זכויות ואינטרסים לגיטימיים של כל המשתתפים במחזור האזרחי - בעלים, צדדים לחוזה, צדדים שלישיים . יחד עם זאת, הגבלות אפשריות לפי החוק הפדרלי על זכויות החזקה, השימוש והסילוק ברכוש, חופש הפעילות היזמית וחופש החוזים חייבות לעמוד גם בדרישות ההגינות, להיות נאותות, מידתיות, מידתיות, להיות כלליות אופי מופשט, לא להיות רטרואקטיבי ולא להשפיע על מהותן של זכויות חוקתיות אלה, כלומר לא להגביל את ההיקף והיישום של התוכן העיקרי של הנורמות החוקתיות הרלוונטיות. עצם האפשרות להגבלות, כמו גם טיבן, צריכים להיקבע על פי הצורך להגן על ערכים משמעותיים מבחינה חוקתית, דהיינו יסודות הסדר החוקתי, המוסר, הבריאות, הזכויות והאינטרסים הלגיטימיים של אחרים, הבטחת הגנת המדינה ו ביטחון המדינה.

הוראה זו תואמת את האמנה להגנה על זכויות האדם וחירויות היסוד מיום 4 בנובמבר 1950, לפיה זכותו של כל אדם טבעי ומשפטי לכבד ולהגן על רכושו (וחופש השימוש הנובע מכך) אינה פוגעת. על זכותה של המדינה להבטיח ציות לחוקים כפי שהיא רואה צורך בפיקוח על השימוש ברכוש בהתאם לאינטרס הכללי (סעיף 1 לפרוטוקול מס' 1).

העקרונות החוקתיים של חופש פעילות כלכלית ותנועה חופשית של סחורות, שירותים ומשאבים פיננסיים מניחים את קיומן של ערובות מתאימות ליציבות, חיזוי ומהימנות של המחזור האזרחי, אשר לא יסתור את זכויות הפרט, הקולקטיביות והציבוריות והאינטרסים הלגיטימיים שלה. משתתפים. לכן, בהתאם לאמנות. 71 (סעיפים "ג" ו-"o") ו-76 של החוקה מסדירים את העילות להופעתן וסיום של זכויות קניין וזכויות קניין אחרות, חובות חוזיות ואחרות, עילות והשלכות לחוסר תוקף של עסקאות, המחוקק הפדרלי צריך לקבוע שיטות ומנגנונים כאלה ליישום זכויות קניין, שיספקו הגנה לא רק לבעלים, אלא גם לרוכשים בתום לב כמשתתפים בעסקאות אזרחיות.

אחרת, למגוון רחב של רוכשים בתום לב המפגינים רצון טוב, חריצות סבירה וזהירות בעת כריתת עסקה, קיים סיכון לאובדן רכוש שלא כדין שניתן לתבוע מהם בצורת השבה. חוסר ביטחון כזה מתנגש עם העקרונות החוקתיים של חופש פעילות כלכלית וחופש חוזים, מערער את המחזור האזרחי, מערער את אמון משתתפיו זה בזה, דבר שאינו עולה בקנה אחד עם היסודות של המערכת החוקתית של הפדרציה הרוסית כשלטון חוק מדינה שבה אדם, זכויותיו וחירויותיו הם הערך העליון והכרה, שמירה והגנתם היא חובתה של המדינה.

לפי הקוד האזרחי, מי שסבור שזכויותיו הקנייניות נפגעו, זכאי לפנות לבית המשפט הן בתביעה להכרה בעסקה הרלוונטית כפסולה (סעיפים 166-181), והן בתביעה בגין השבת רכוש מהחזקה בלתי חוקית של מישהו אחר (סעיפים 301-302). בינתיים, כעולה מחומרי התיק הנוכחי, הנורמות הקובעות שיטות אלה להגנה על זכויות שהופרו, לרבות א. 167 ו-302 לחוק האזרחי, מתפרשים ומיושמים על ידי בתי המשפט של סמכות השיפוט הכללית בצורה מעורפלת, סותרת, מה שמוביל להתנגשות של זכויות חוקתיות, שמתממשות על בסיסן על ידי הבעלים ורוכש בתום לב.

מתוך אמנות. 120 (חלק 2) של החוקה בצירוף האמנות שלה. 76 (חלקים 3, 5 ו-6), 118, 125, 126 ו- 127 יוצא כי בתי המשפט של סמכות השיפוט הכללית ובתי המשפט לבוררות מחליטים באופן עצמאי אילו כללים יש להחיל במקרה מסוים. יחד עם זאת, על הפרקטיקה השיפוטית להבטיח את הפרשנות החוקתית של ההוראות הנורמטיביות שיש ליישם. לפיכך, במקרים בהם אי בהירות וחוסר עקביות בפרשנות וביישום של נורמות משפטיות מובילות להתנגשות של זכויות חוקתיות המיושמות על בסיסן, נושא ביטול סתירה כזו מקבל היבט חוקתי, ולכן, נופל בסמכות החוקה. בית המשפט של הפדרציה הרוסית, אשר מעריך כמשמעות מילולית של המעשה הנורמטיבי הנדון, כמו גם את המשמעות שניתנה לו על ידי פרקטיקת אכיפת החוק שנקבעה, וכן על סמך מקומו במערכת הפעולות המשפטיות (חלק 2, סעיף 74 לחוק החוקתי הפדרלי מיום 21.07.1994 ביולי 1 מס' XNUMX-FKZ "על בית המשפט החוקתי של הפדרציה הרוסית") , קובע במקרים אלה את זיהוי המשמעות החוקתית של החוק בתוקף.

הקוד האזרחי קובע כי לבעלים יש זכות לתבוע את רכושו מהחזקה בלתי חוקית של מישהו אחר (סעיף 301). לפי סעיף 1 לאמנות. 302 אם הנכס נרכש תמורת פיצוי מאדם שלא הייתה לו זכות לניכור אותו, שהרוכש לא ידע ולא יכול היה לדעת (רוכש בתום לב), אזי לבעלים הזכות לתבוע נכס זה מה- רוכש במקרה שהנכס אבד על ידי הבעלים או מי שאליו העביר הבעלים את הנכס לרשותו, או נגנב מאחד או מהשני, או עזב את החזקתו בדרך אחרת בניגוד לרצונם.

כמשמעות הוראות חוק אלה, על בית המשפט לקבוע כי הנכס הוצא מחזקת הבעלים או מחזקתו של מי שאליו הועבר על ידי הבעלים לרשותו, בשל הנסיבות המצוינות, וכן כי הרוכש רכש את הנכס תמורת פיצוי וכי לא ידע ולא יכול היה לדעת על כך שהנכס נרכש מאדם שאין לו זכות לניכורו; יחד עם זאת, לא ניתן להכיר ברוכש בתום לב, אם עד למועד ביצוע העסקה המכבידה היו טענות של צדדים שלישיים בגין הנכס שבמחלוקת, שהיה מודע לו, ואם תביעות אלו הוכרו מאוחר יותר. לגיטימי באופן שנקבע.

כאשר, על פי חוזה בר-החזר, רכוש נרכש מאדם שלא הייתה לו זכות לניכור אותו, יש לבעלים הזכות לפנות לבית המשפט בהתאם לאמנות. 302 לחוק האזרחי עם תביעה להשבת רכוש מהחזקה בלתי חוקית של מי שרכש נכס זה (תביעת צדקה). אם במצב כזה הגיש הבעלים תביעה להכרה בעסקת המכר והרכישה כפסולה וליישום תוצאות פסלותה בדמות החזרת הנכס שהועבר לקונה, ובעת פתרון. מחלוקת זו, קובע בית המשפט כי הקונה הוא רוכש בתום לב, לסיפוק הטענות בהתאם לאמנות. יש לסרב לסעיף 167 לחוק האזרחי.

בהתאם לסעיף 1 לאמנות. על פי אמנות. 166 לחוק האזרחי, הוא נחשב כפסול מרגע ביצועו ואינו מביא לתוצאות המשפטיות שבגינן נסכם, לרבות העברת הבעלות של הבעלים לרוכש; יחד עם זאת, ככלל, תחולת השלכות פסלות העסקה בדמות השבה דו-צדדית אינה תלויה בתום-לב של הצדדים.

עם זאת, מאמנות. סעיף 168 לחוק האזרחי, לפיו עסקה שאינה עומדת בדרישות החוק בטלה, אם החוק אינו קובע כי עסקה כזו ניתנת לביטול, או אינו קובע תוצאות אחרות של ההפרה, כדלקמן. כי ההוראות הכלליות בדבר השלכות פסלות העסקה אינן חלות על עסקה שנעשתה בניגוד לחוק אם החוק עצמו קובע תוצאות אחרות של הפרה כזו.

מאז רכישה בתום לב במשמעות האמנות. 302 של הקוד האזרחי אפשרי רק כאשר הנכס נרכש לא ישירות מהבעלים, אלא מאדם שלא הייתה לו הזכות להרחיק רכוש זה, התוצאה של עסקה שנעשתה עם הפרה כזו אינה החזר דו-צדדי, אלא החזרת רכוש מהחזקה בלתי חוקית (צדקה).

לפיכך, זכויותיו של אדם הרואה עצמו כבעל הנכס אינן כפופות להגנה על ידי מילוי תביעה נגד רוכש בתום לב תוך שימוש במנגנון המשפטי הקבוע בסעיפים 1 ו-2 לאמנות. 167 GK. הגנה כזו אפשרית רק על ידי עמידה בתביעת הצדקה, אם יש כאלה שנקבעו בסעיף. 302 לחוק האזרחי מהעילות הנותנות זכות לתבוע נכס מרוכש בתום לב (רכישת נכס ללא תשלום על ידי רוכש בתום לב, סילוק נכס מרשות הבעלים בניגוד לרצונו וכו').

פרשנות נוספת להוראות סעיפים 1 ו-2 לאמנות. פירושו של סעיף 167 לחוק האזרחי הוא שלבעלים יש הזדמנות לפנות לשיטת הגנה כזו כמו הכרה בכל העסקאות שהושלמו להעברת רכושו כפסולים, כלומר לדרוש החזרת מה שהתקבל בעין. , לא רק כאשר מדובר בעסקה אחת (ראשונה) שנעשתה בדיני הפרה, אלא גם כאשר הנכס שבמחלוקת נרכש על ידי רוכש בתום לב על בסיס עסקאות עוקבות (שנייה, שלישית, רביעית וכו'). הדבר יפר את הערבויות הנובעות מהחוקה ונקבע על ידי המחוקק להגנה על זכויות ואינטרסים לגיטימיים של רוכש בתום לב.

לפיכך, הכלולים בסעיפים 1 ו-2 לאמנות. 167 לחוק האזרחי, הוראות כלליות על ההשלכות של חוסר תוקף של עסקה מבחינת חובתו של כל צד להחזיר לשני כל מה שהתקבל במסגרת העסקה, במובן החוקתי והמשפטי באחדות נורמטיבית עם האמנות. 166 ו-302 לחוק האזרחי - לא ניתן להחיל על רוכש בתום לב, אלא אם כן זה נקבע ישירות בחוק, ולכן אינו סותר את החוקה.

הרגולציה המשפטית הנקראת עונה על המטרות של הבטחת יציבות המחזור האזרחי, הזכויות והאינטרסים הלגיטימיים של כל משתתפיה, כמו גם הגנה על היסודות המוסריים של החברה, ולכן אינה יכולה להיחשב כהגבלה מופרזת של זכות הבעלים. של נכס שקיבל רוכש בתום לב, שכן לבעלים הזכות להצדיק אותו מרוכש בתום לב. 1 GK. כמו כן, לבעלים שאיבד רכוש יש אמצעים נוספים להגנה על זכויותיו הקבועות בחוק האזרחי.

בהתחשב בנסיבות לעיל, בית המשפט החוקתי של הפדרציה הרוסית הכיר בכך שאינו סותר את החוקה הכלולה בסעיפים 1 ו-2 באמנות. סעיף 167 לחוק האזרחי, הוראות כלליות בדבר ההשלכות של פסלות עסקה מבחינת חובתו של כל צד להשיב לצד השני כל מה שהתקבל במסגרת העסקה, שכן הוראות אלו הן, במובן החוקתי והמשפטי, נורמטיבית. אחדות עם אמנות. 302 לחוק האזרחי - לא ניתן להחיל על רוכש בתום לב, אלא אם כן הדבר נקבע ישירות בחוק. יחד עם זאת, הוא ציין כי המשמעות החוקתית והמשפטית של הוראות סעיפים 1 ו-2 לאמנות. 167 לחוק האזרחי, המזוהה בצו מס' 6-P, מחייב בדרך כלל ואינו כולל כל פרשנות אחרת בפרקטיקה של אכיפת החוק.

לעניין הגזירה מס' 6-פ' לעיל, יצוין כי אין בו כדי לפתור לחלוטין את הבעיה הכרוכה בהחזרת חצרות מגורים שנרכשו מאנשים שפעלו בתום לב ובזהירות סבירה בעת רכישתם, שכן הנורמות. מהאומנות. 302 של הקוד האזרחי, אשר, לדעת בית המשפט החוקתי של הפדרציה הרוסית, בהתאם למשמעות החוקתית והמשפטית של נורמות ונורמות אלה של סעיפים 1 ו-2 לאמנות. יש ליישם את סעיף 167 של החוקה במקרים כאלה, הם ישימים, כפי שמציין בית המשפט החוקתי של הפדרציה הרוסית בעצמו בהחלטה מס' 6-P, רק כאשר מדובר ברכישת רכוש לא מהבעלים של נכס זה, אלא מ אדם אחר. משכך, כל המקרים בהם נרכשו נכס, לרבות חצרים למגורים, מבעליו נותרו מחוץ לגדר גזירה מס' 6-פ'. בינתיים, ברוב המוחץ של המקרים, נרכשים חצרים למגורים מבעליהם, מה שאומר שרוב הרוכשים של חצרים למגורים עדיין נמצאים בסכנה של הכרה בעסקאותיהם כפסלות ותביעת השבה. מוצא ממצב זה ניתן למצוא בהכנסת תיקונים לחוק האזרחי שמטרתם להגביל את ההכרה בעסקאות כפסלות במקרים בהם רוכש הנכס פעל בתום לב. אם, בנוכחות נסיבות אלה, העסקאות לא הוכרו כפסולות, עצם שאלת הקבילות להחיל במקרים כאלה את הוראות האמנות. 167 לחוק האזרחי של ההשלכות של חוסר תוקף של עסקאות.

בהתחשב באפשרות שניתן לרכוש מקרקעין, בעיקר חצרים למגורים, ממי שלא הייתה לו זכות לניכור אותם, על ידי רוכש בתום לב, כלומר על ידי מי שלא ידע ולא יכול היה לדעת על נסיבות אלו. , המחוקק אימץ את החוק הפדרלי מ-30.12.2004 בדצמבר 217 מס' 223-FZ "על תיקונים לסעיף 2 של חלק ראשון של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית והחוק הפדרלי "על רישום המדינה של זכויות במקרקעין ועסקאות עמו "". בהתאם לחוק זה, סעיף 223 לאמנות. סעיף 1 לחוק האזרחי מתווסף בפסקה הבאה: "מקרקעין מוכרים כשייכים לרוכש בתום לב (סעיף 302 לסעיף 302) בזכות הבעלות מרגע הרישום כאמור, למעט המקרים שנקבעו. שכן בסעיף 223 לקוד זה, כאשר לבעלים יש הזכות לתבוע נכס כזה מרוכש בתום לב." עם זאת, תוספת כזו עומדת בסתירה למשמעות הכללית של אמנות. XNUMX לחוק האזרחי, המדבר על הרגע בו נוצרות זכויות הבעלות של הרוכש על פי הסכם ביחס למצב הרגיל שבו רוכש הנכס על פי הסכם רוכש בפועל זכויות בעלות על נכס זה, ואינו מדבר על כל המקרים של כזה. רכישת נכס כאשר זכויות הבעלות על האחרון הן נוצרות והן אינן נוצרות.

כמו כן, הכלל הנ"ל, בנוסח בו הוא מפורט, יש בו כדי לגרום לרושם שווא כי כשלעצמו, רישום הבעלות במקרקעין עבור רוכשו אין משמעו עדיין הכרה בבעלות בנכס זה. על ידי בעליו החדש, שכן יתכן שלבעלים יש זכות לתבוע נכס כזה מהרוכש. למעשה, רישום נכס, לרבות מקרקעין, עבור רוכש אותו משמעו בכל המקרים שהוא מוכר כשייך לאדם זה. על מנת שזכות הבעלות לא תוכר כשייכת למי שעל שמו היא רשומה, יש צורך במתן החלטת בית משפט שנכנסה לתוקף על הכרה בתעודת רישום המדינה על זכות הבעלות שלו. אדם זה כבלתי חוקי.

החוק הפדרלי מס' 30.12.2004-FZ מיום 217 בדצמבר 31.1 השלים את חוק רישום הזכויות במקרקעין עם אמנות. XNUMX כדלקמן:

"סעיף 31.1. עילות לתשלום על ידי הפדרציה הרוסית של פיצוי על אובדן הבעלות על המקום הנרכש

1. לבעל דירה שאינו זכאי לתבוע אותה מרוכש בתום לב וכן לרוכש בתום לב שהדירה נתבעה ממנו, תהא זכות לפיצוי חד פעמי על חשבון האוצר. של הפדרציה הרוסית.

2. הפיצויים האמורים בפסקה 1 לסימן זה ישולמו אם, מסיבות שאינן בשליטתם של האנשים האמורים, בהתאם להחלטת בית המשפט שנכנסה לתוקף משפטי לפצותם בגין הנזק שנגרם כתוצאה מכך. אובדן הרכוש המפורט בסעיף זה, הבראה לפי מסמך ביצוע לא נעשתה תוך שנה מיום תחילת חישוב התקופה להצגת מסמך זה לביצוע. סכום הפיצוי הזה מחושב מהסכום המהווה את הנזק האמיתי, אך אינו יכול לעלות על מיליון רובל.

3. הנוהל לתשלום על ידי הפדרציה הרוסית של הפיצוי הקבוע בסעיף 1 של סעיף זה ייקבע על ידי ממשלת הפדרציה הרוסית."

אותו חוק פדרלי מ-30.12.2004 בדצמבר 217 מס' 33-FZ Art. סעיף 9 לחוק רישום זכויות במקרקעין מתווסף בסעיף XNUMX לתוכן הבא:

"9. ההוראות הקבועות בסעיף 33.1 לחוק הפדרלי הזה על תשלום פיצויים על ידי הפדרציה הרוסית על אובדן הבעלות על המקום הנרכש יחולו אם רישום המדינה של זכות הבעלות של רוכש בתום לב ל- מקום מגורים בוצע לאחר 1 בינואר 2005", דהיינו לאחר חוק רישום זכויות במקרקעין בתוקף.

מתוך התוכן של האמנות החדשה. בסעיף 33.1 לחוק, ברור כי המדינה נוטלת על עצמה את החובה לפצות על הנזק שנגרם עקב אובדן מקום מגורים לבעלים, במקרים בהם אובדן זה נגרם לא באשמת הבעלים עצמו, אלא באשמתו של הבעלים. האדם שניכר בית מגורים זה ללא הסכמת הבעלים. המדינה הטילה על עצמה חובה דומה ביחס לרוכשים בתום לב שאיבדו את מגוריהם. במקרה זה יפוצה הנזק בגבולות הסכום הנקוב בסעיף הנ"ל ורק באותם מקרים בהם לא ניתן לגבותו לתקופה ארוכה על פי החלטה קודמת של בית המשפט.

6.2. רכוש משותף של בעלי חצרים בבניין דירות. אסיפה כללית של בעלים כאלה

תשומת לב משמעותית ב-LCD ניתנת להסדרת היחסים הנובעים מרכושם המשותף של בעלי חצרים של בניין דירות (פרק 6). נושאי ההסדרה של יחסים אלה הפכו לרלוונטיים בקשר להפרטת רוב בתי המגורים הממוקמים בבנייני דירות.

באומנות. 36 ל-LCD מגדיר את מגוון החפצים המרכיבים את הרכוש המשותף של בעלי הנחות בבניין דירות. נכס כזה כולל חצרים בבית זה שאינם חלק מדירות ומיועדים לשרת יותר מחדר אחד בבניין דירות, לרבות נחיתות בין דירות, מדרגות, מעליות, מעליות ופירים אחרים, מסדרונות, קומות טכניות, עליות גג, מרתפים. , שישנם שירותים, ציוד אחר המשרת יותר מחדר אחד בבית כזה (מרתפים טכניים), וכן גגות התוחמים מבנים נושאים ולא נושאים של הבית שצוין, ציוד מכני, חשמלי, סניטרי וציוד אחר הממוקם ב בית זה מחוץ לחצרים או בתוכו ומשרת יותר משטח אחד, חלקת הקרקע שבה נמצא בית זה, עם אלמנטים גינון וגינון וחפצים אחרים המיועדים לתחזוקה, תפעול והשבחה של בית כזה, הנמצאים בחלקת הקרקע המפורטת.

בהתאם לחלק 1 של אמנות. 36 LCD רכוש משותף בבניין דירות שייך לבעלי חצרים בבית כזה על בסיס בעלות משותפת.

כפי שצוין במפורש באמנות. סעיף 16 לחוק הכנסת מתחם המגורים, בפיתוח קיים של ישובים, הרכוש המשותף של בעלי חצרים בבניין דירות הוא חלקת הקרקע שעליה חפצים בניין הדירות ושאר המקרקעין המהווים חלק. בית כזה נמצאים. חלק ב' של מאמר זה קובע כי חלקת הקרקע שעליה מצויים חפצים אלו, אשר נוצרה לפני כניסת ה-LCD לתוקף ואשר לגביו בוצע רישום הקדסטרי הממלכתי, עוברת ללא תשלום לבעלות משותפת. של בעלי חצרים בבניין דירות.

במקרה שחלקת הקרקע שעליה נמצאים בניין הדירות ושאר חפצי המקרקעין הכלולים בבית כזה לא נוצרה לפני כניסת ה-LCD לתוקף, על בסיס החלטת האסיפה הכללית של בעלי חצרים. בבניין דירות, לכל אדם המורשה על ידי האסיפה המפורטת יש את הזכות לפנות לרשויות רשויות המדינה או הממשלות המקומיות בהצהרה על היווצרות חלקת קרקע שעליה נמצא בניין דירות. היווצרות חלקת הקרקע שעליה ממוקם בניין הדירות מתבצעת על ידי רשויות המדינה או ממשלות מקומיות. מהנורמה לעיל עולה כי אזרחים שהם בעלי חצרים בבניין דירות אינם צריכים לשאת בעלויות הכרוכות בהיווצרות חלקת הקרקע שצוינה. מרגע היווצרות חלקת הקרקע וביצוע רישום הקדסטרי הממלכתי שלה, חלקת הקרקע עליה נמצאים בניין הדירות ושאר חפצי המקרקעין המהווים חלק מבית כזה, עוברת ללא תשלום לבעלות משותפת של בעלי המקום בבניין הדירות.

בנייני דירות וחפצי מקרקעין אחרים המהווים חלק ממבנים כאמור, שנבנו או שוחזרו לאחר הפעלת מתחם המגורים, מתקבלים בוועדת הקבלה רק בעת קביעת גודלם וגבולותיהם של חלקות הקרקע עליהם ממוקמים בנייני דירות כאמור. על פי חלק 3 של אמנות. 36 של LCD, הקטנת גודל הרכוש המשותף בבניין דירות אפשרית רק בהסכמת כל בעלי הנחות בבית זה באמצעות בנייתו מחדש.

בעלי חצרים בבניין דירות מחזיקים ברכוש המשותף בבניין הדירות, משתמשים בו ובמגבלות הקבועות בחוק הדיור והחקיקה האזרחית. אמנם רכוש זה הינו רכוש משותף, בהתחשב במהותו וייעודו וכחריג לכלל, חל איסור:

1) להקצות בעין את חלקו בזכות הבעלות המשותפת ברכוש כאמור;

2) להרחיק את חלקו בזכות הבעלות המשותפת המפורטת, וכן לבצע פעולות אחרות הכרוכות בהעברת חלק זה בנפרד מזכות הבעלות על חצרים בבניין דירות (חלק 4 של סעיף 37 לחוק הדיור). יחד עם זאת, על פי החלטה של ​​בעלי חצרים בבית כזה, שאומצה באסיפה הכללית שלהם, ניתן להעביר חפצי רכוש משותף לשימוש לאנשים אחרים אם הדבר אינו פוגע בזכויות ובאינטרסים הלגיטימיים של אזרחים וישויות משפטיות. .

חלקת הקרקע שעליה ממוקם בניין הדירות עשויה להיות משועבדת בזכות שימוש מוגבל של אנשים אחרים. אין לאסור שעבוד חלקת קרקע אם יש צורך להבטיח גישה של אנשים אחרים לחפצים שהיו קיימים לפני יום כניסת ה-LCD לתוקף, כלומר לפני 1 במרץ 2005. שעבוד חדש של חלקת קרקע. עם זכות שימוש מוגבל נקבעת בהסכמה בין האדם הדורש שיעבוד כזה של חלקת הקרקע, לבין הבעלים של חצרים בבניין דירות. מחלוקות על הקמת שעבוד חלקת קרקע בעלת זכות שימוש מוגבלת או על תנאי השיעבוד האמור יוכרעו בבית המשפט.

ה-LCD קובע כי החלק בזכות הבעלות המשותפת על רכוש משותף בבניין דירות של בעל המתחם בבית זה הוא פרופורציונלי לגודל השטח הכולל של נכס זה. עם זאת, בהתאם לאמנות. סעיף 15 לחוק הכנסת ה-LCD, כלל זה חל, אלא אם נקבע אחרת בהחלטת האסיפה הכללית של בעלי חצרים או הסכמה אחרת של כל המשתתפים בבעלות משותפת ברכוש משותף בבניין דירות שהתקבלה לפני כניסתה. כּוֹחַ.

חלק בזכות בעלות משותפת ברכוש משותף בבניין דירות בא בעקבות גורל הבעלות על חצרים בבית כזה. עם העברת זכות זו, חלקו של הבעלים החדש של החצרים בזכות הבעלות המשותפת ברכוש משותף בבניין דירות שווה לחלקו של הבעלים הקודם (סעיף 37 ל"ק).

בעת רכישת בעלות על חצרים בבניין דירות, מקבל הרוכש חלק בזכות הבעלות המשותפת ברכוש משותף בבית כזה. תנאי החוזה, לפיו העברת הבעלות על המקום בבניין דירות אינה מלווה בהעברת חלק בזכות הבעלות המשותפת המפורטת, בטלים (חלק 2 של סעיף 38 ל-LC).

סעיף 39 לל"ק, הקובע את נוהל אחזקת רכוש משותף בבניין דירות, קובע כי נטל ההוצאות בגין אחזקת נכס זה מוטל על בעלי החצרים בבניין האמור. חלקן של הוצאות החובה לאחזקת נכס זה נקבע לפי החלק בזכות הבעלות המשותפת בו. הכללים לשמירה על רכוש משותף בבניין דירות נקבעים על ידי ממשלת הפדרציה הרוסית.

לראשונה, ה-LCD כולל נורמות המסדירות את היחסים הנוצרים בקשר לשינוי בגבולות הנחות בבניין דירות. על פי אמנות. סעיף 40 ל-LCD, לבעל חצרים בבניין דירות, עם רכישת בעלות על חצרים הסמוכים לחצרים שבבעלותו, הזכות לאחד חצרים אלו לחצרים אחד באופן שנקבע ב-ח'. 4 LCD. ניתן לשנות את הגבולות בין חצרים סמוכים או לחלק חצרים אלה לשני חצרים או יותר ללא הסכמת בעלי חצרים אחרים, אם שינויים או חלוקה כאמור אינם כרוכים בשינוי בגבולות של חצרים אחרים, הגבולות והגודל. של רכוש משותף בבניין דירות או שינוי חולק בזכות הבעלות המשותפת ברכוש משותף בבית כאמור. אם לא יתאפשר בנייה מחדש, ארגון מחדש ו(או) שיפוץ החצרים מבלי להצמיד להם חלק מהרכוש המשותף בבניין דירות, יש לקבל את הסכמת כל בעלי השטח בבית זה לבנייה מחדש, ארגון מחדש. ו (או) פיתוח מחדש של המקום.

בנפרד מסדיר ה-LCD את קביעת המניות בזכות הבעלות המשותפת ברכוש משותף בדירה משותפת. בהתאם לאמנות. סעיף 41 ל-LCD, בעל דירה בדירה משותפת הוא בעל חלק בזכות הבעלות המשותפת ברכוש משותף בדירה כזו. חלק זה הוא יחסי לחלק השטח שבבעלות הדירה בדירה המשותפת. חלקו של בעל דירה בדירה משותפת בזכות הבעלות המשותפת על הרכוש המשותף בבניין דירות הינו פרופורציונלי לסכום גדלי השטח הכולל של החדר הנקוב ונקבע בהתאם לחוק. חלק בבעלות המשותפת של הרכוש המשותף בדירה המשותפת של בעל זה בשטח השטח המהווה את הרכוש המשותף בדירה זו (סעיף 42).

כאשר בעלים מוכר חדר השייך לו בדירה משותפת, לשאר בעלי החדרים בדירה משותפת זו יש זכות קדימה לרכוש את החדר המנוכר באופן ובתנאים שנקבעו בחוק האזרחי.

בהתאם לאמנות. 43 בעלי LCD של חדרים בדירה משותפת נושאים בנטל אחזקת הרכוש המשותף בדירה זו. חלקן של הוצאות החובה לאחזקת נכס זה, אשר בנטל מוטל על בעל חדר בדירה כאמור, נקבע לפי חלקו בזכות הבעלות המשותפת ברכוש משותף בדירה משותפת.

הגוף המנהל של בניין דירות הוא האסיפה הכללית של בעלי הנחות בבניין זה. כשירותו כוללת:

1) קבלת החלטות על בנייה מחדש של בניין דירות (לרבות עם הרחבתו או מבנה העל שלו), הקמת מבני חוץ ומבנים אחרים, מבנים, תיקון רכוש משותף בבניין דירות;

2) קבלת החלטות על גבולות השימוש בחלקת הקרקע שעליה נמצא בניין הדירות, לרבות הכנסת מגבלות על השימוש בו;

3) קבלת החלטות על העברה לשימוש ברכוש משותף בבניין דירות;

4) בחירת דרך לניהול בניין דירות;

5) נושאים נוספים שהתייחסו ל-LCD לסמכותה של האסיפה הכללית של בעלי חצרים בבניין דירות (סעיף 44 ל-LCD).

באומנות. סעיף 45 ל-LCD קובע את הנוהל לקיום אסיפה כללית זו. בעלי חצרים בבניין דירות מחויבים לקיים אסיפה כללית שנתית מדי שנה. התנאים והנוהל לקיום האסיפה הכללית השנתית של בעלי חצרים בבניין דירות, וכן נוהל ההודעה על החלטותיהם, נקבעים על ידי האסיפה הכללית של בעלי חצרים בבניין זה.

האסיפות הכלליות המתקיימות בנוסף לאסיפה הכללית השנתית הינן יוצאות דופן. ניתן לכנס את האסיפה ביוזמת כל אחד מהבעלים הללו. הבעלים, אשר מיוזמתו מתכנסת אסיפה כללית, מחויב להודיע ​​לבעלי חצרים בבניין דירות על קיום אסיפה כזו לא יאוחר מעשרה ימים לפני מועד עריכתה. בתוך התקופה הנקובת, יש לשלוח את הודעת האסיפה הכללית לכל בעל המקום בבית זה בדואר רשום, אלא אם כן נקבעה החלטה של ​​האסיפה הכללית של בעלי המקום בבית זה דרך אחרת לשליחת הודעה זו. בכתב, או נמסר לכל בעל המקום כנגד קבלה או הוצבה בחצרים של בניין דירות, שנקבע בהחלטה כאמור ועומד לרשות כל בעלי החצרים בבניין זה.

האסיפה הכללית של בעלי חצרים בבניין דירות זכאית אם נכחו בה בעלי המקום בבניין זה או נציגיהם בעלי יותר מ-50% מהקולות מכלל הקולות. בהעדר מניין חוקי לקיום האסיפה הכללית השנתית, יש לקיים אסיפה כללית חוזרת (חלק 3 של סעיף 45 ל-LC). זכות ההצבעה באסיפה הכללית בנושאים המובאים להצבעה היא של בעלי המתחם בבניין זה. ההצבעה הישירה יכולה להתבצע על ידי האנשים האמורים בין בעצמם ובין באמצעות נציגם.

נציג הבעלים של המתחם בבניין דירות באסיפה הכללית פועל בהתאם לסמכויות המבוססות על הוראות חוקים פדרליים, פעולות של גופי מדינה מוסמכים או פעולות של ממשלות מקומיות, או ייפוי כוח שנערך בכתב להצבעה. ייפוי כוח כזה חייב להכיל מידע על בעל המקום המיוצג בבניין הדירות הרלוונטי ונציגו (שם או תואר, מקום מגורים או מיקום, נתוני דרכון) ועליו להיות ערוך בהתאם לדרישות סעיפים 4 ו-5 של אמנות. 185 של הקוד האזרחי או מאושר על ידי נוטריון.

מספר הקולות שיש לכל בעל חצרים בבניין דירות באסיפה כללית הוא יחסי לחלקו בבעלות המשותפת ברכוש המשותף בבניין זה (חלק 3 של סעיף 48 ל-LCD).

החלטות האסיפה הכללית של בעלי חצרים בבניין דירות בנושאים המובאים להצבעה מתקבלות ברוב קולות של כלל הקולות של בעלי חצרים בבניין כאמור המשתתפים באסיפה זו, למעט אלו. הקבוע בסעיפים 1 ו-3 של חלק 2 של אמנות. 44 החלטות JK המתקבלות ברוב של לפחות 2/3 מהקולות. החלטות האסיפה הכללית נערכות בפרוטוקול באופן שנקבע על ידי האסיפה הכללית של בעלי חצרים בבית זה.

האסיפה הכללית של בעלי חצרים בבניין דירות אינה רשאית לקבל החלטות בנושאים שאינם כלולים בסדר היום של ישיבה זו, וכן לשנות את סדר היום.

ההחלטות שהתקבלה באסיפה הכללית וכן תוצאות ההצבעה מובאות לידיעת בעלי המקום בבית זה על ידי הבעלים, אשר ביוזמתו זומנה אסיפה כזו, באמצעות פרסום הודעה מתאימה במקום. של הבית, שנקבע בהחלטת האסיפה הכללית של הבעלים בבית זה ונגיש לבעלי החצרים בו, לא יאוחר מעשרה ימים מיום קבלת החלטות אלה.

פרוטוקולים של אסיפות כלליות של בעלי חצרים בבניין דירות והחלטות של בעלים כאמור בנושאים המובאים להצבעה נשמרים במקום או בכתובת שנקבעה בהחלטת אסיפה זו.

החלטת האסיפה הכללית, שהתקבלה בהתאם לנוהל שקבע ה-LCD, בנושאים שבסמכותה של אסיפה כזו, מחייבת את כל בעלי החצרים בבניין דירות, לרבות מי שלא הצביע.

לבעל המתחם בבניין דירות יש זכות לערער בבית המשפט על החלטה שקיבלה אסיפה כללית בניגוד לדרישות ה-LCD, אם לא השתתף באסיפה זו או הצביע נגד החלטה כזו ואם כן. החלטה פגעה בזכויותיו ובאינטרסים הלגיטימיים שלו. ניתן להגיש בקשה לערעור כאמור לבית המשפט תוך שישה חודשים מהיום שבו ידע או היה עליו לדעת הבעלים על ההחלטה. לבית המשפט, בהתחשב בכל נסיבות המקרה, הזכות להשאיר את ההחלטה שבמחלוקת אם הצבעתו לא הייתה יכולה להשפיע על תוצאות ההצבעה, ההפרות שבוצעו אינן משמעותיות וההחלטה שהתקבלה לא גרמה לבעלים זה הפסדים.

בבניין דירות, כל החצרים בו שייכים לבעלים אחד, החלטות בנושאים הקשורים לסמכות האסיפה הכללית מתקבלות על ידי בעל זה בלבד ומנוסחות בכתב. במקרה זה, חלות רק ההוראות הנוגעות לעיתוי האסיפה הכללית השנתית של בעלי חצרים בבניין דירות (סעיף 46 ל-LC).

בקשר להעסקת בעלי חצרים בבניין דירות וסיבות נוספות, לא תמיד כדאי לקיים אסיפה כללית בנוכחות בעלים אלו. בהתחשב בכך, קבע המחוקק אפשרות לקיים אסיפה כללית בצורה של הצבעת נפקדים. בהתאם לאמנות. 47 ל-LCD, ניתן לקבל החלטה של ​​אסיפה כללית של בעלי חצרים בבניין דירות ללא קיום אסיפה (נוכחות משותפת של בעלי חצרים בבית זה לדיון בסעיפים בסדר היום וקבלת החלטות בנושאים המובאים להצבעה) בהצבעת נפקדים - העברה למקום או כתובת, המצוינים בהודעה לאסיפה הכללית, בכתב של החלטות הבעלים בנושאים המובאים להצבעה.

מי שלקחו חלק באסיפה הכללית, המתקיימת בצורת הצבעת נפקדים, נחשבים כבעלי השטח בבית זה, שהחלטותיהם התקבלו לפני המועד האחרון לקבלה.

נושא 7. השכרה חברתית של דיור

7.1. הוראות כלליות להשכרה של חצרים למגורים

בהתאם להגדרה הניתנת בחלק 1 של אמנות. 671 לחוק האזרחי, על פי הסכם שכירות למגורים, צד אחד, הבעלים של מקום המגורים או מי שהוסמך על ידו (משכיר), מתחייב לספק לצד השני (השוכר) חצרים למגורים תמורת תשלום עבור החזקה ושימוש. על החיים בה. ההגדרה לעיל של הסכם שכירות למגורים חלה על כל סוגי השכירות, ללא קשר לבעלות על מקום המגורים הפועל למושא הסכם זה.

המשכיר יכול להיות הבעלים של הדירה (מדינה, עירייה, ישות משפטית, אזרח וכו') או מי שהוסמך על ידו.

רק אזרח יכול להיות שוכר במסגרת הסכם שכירות למגורים. ניתן לספק חצרים למגורים לישויות משפטיות להחזקה ו(או) שימוש על בסיס הסכם שכירות או הסכם אחר (חלק 2 של סעיף 671 של הקוד האזרחי).

ניתן לשכור חצרים למגורים לא רק על ידי רוסים, אלא גם על ידי אזרחים זרים, כמו גם אנשים חסרי אזרחות. הוראה זו נובעת מהנורמה של חלק 3 לאמנות. 62 לחוקה, לפיה אזרחים זרים וחסרי אזרחות בפדרציה הרוסית נהנים מהזכויות ונושאים בחובות על בסיס שווה עם אזרחי הפדרציה הרוסית, למעט מקרים שנקבעו בחוק הפדרלי או באמנה בינלאומית של הפדרציה הרוסית .

הקוד האזרחי ערך מספר התאמות משמעותיות להסדרת יחסי הדיור הקשורים להשכרה של חצרים למגורים.

במתן הגדרה כללית של הסכם שכירות למגורים, הקוד האזרחי מייחד במקביל (סעיף 672) סוג מיוחד של חוזה זה - הסכם שכירות למגורים במלאי דיור ממלכתי ועירוני לשימוש סוציאלי (הסכם שכירות סוציאלית).

בהתבסס על אופיו של מלאי דיור זה והמוזרויות של יחסי השכירות של יחסי המגורים הכלולים בו, קובע הקוד האזרחי כלל כללי לפיו חוזה להשכרה חברתית של חצרים למגורים נכרת בנימוק, על תנאים ובאופן שנקבע על ידי חקיקת הדיור (סעיף 3 לסעיף 672).

בספרות על דיני הדיור ובפועל הפך המונח "חוזה להשכרה מסחרית של חצרים למגורים" נפוץ. מונח זה מתייחס לכל הסכמי שכירות למגורים, למעט הסכמי שכירות סוציאלית והסכמי שכירות ייעודיים למגורים. שם זה של חוזים אלו משקף את האופי המסחרי של יחסי שכירות דיור הנרקמים על בסיסם. יחסי שכירה מסחרית, בניגוד ליחסי שכירה חברתית ושכירת בתי מגורים מיוחדים, מוסדרים במלואם על ידי נורמות המשפט האזרחי.

בהתבסס על החקיקה הנוכחית, ישנם שלושה סוגים של שכירת מגורים:

1) השכרה מסחרית של חצרים למגורים;

2) השכרה חברתית של חצרים כאמור;

3) שכירת בתי מגורים מיוחדים.

הקוד האזרחי מכיל מספר הוראות בעלות חשיבות כללית לכל סוגי הדיור להשכרה. בהתבסס על הנורמה של סעיף 3 לאמנות. 672 לחוק האזרחי הם כלליים, בפרט, הכללים על צורת הסכם שכירות (סעיף 674), שימור הסכם השכירות בעת העברת הבעלות על הנכס הנרכש (סעיף 675), חובות השוכר. של חצרי המגורים (סעיף 678), מעבר תושבים ארעיים (סעיף 680), שכירות משנה של חצרים למגורים (סעיפים 1 ו-3 של סעיף 685 לחוק האזרחי).

לצד הוראות אלה, נקבע בחוק האזרחי כי "הוראות אחרות של קוד זה יחולו על חוזה שכירות סוציאלית של דירה, אלא אם כן נקבע אחרת בחקיקת הדיור".

אספקת הנחות למגורים להגנה סוציאלית של קטגוריות מסוימות של אזרחים מתבצעת במסגרת חוזים לשימוש ללא תשלום (סעיף 109 ל-LC).

7.2. עילות ונוהל למתן דיור במסגרת הסכם שכירות סוציאלית

אחת הדרכים לספק לאזרחים דיור היא מתן חצרים למגורים בבתי מלאי הדיור הממלכתי והעירוני על פי חוזה חברתי. נכון להיום, הותאמו נורמות חקיקת הדיור לחוקה, לפיהן דיור ניתן ללא תשלום או בתשלום משתלם מכספי דיור ממלכתיים, עירוניים ואחרים רק לעניים ולאזרחים אחרים המפורטים בחוק. צריך דיור (חלק 3 של סעיף 40).

כפי שנקבע בחלק 2 של אמנות. 49 ל-LCD, אזרחים עניים אשר, בנימוקים שנקבעו על-ידי ה-LCD, מוכרים כזקוקים לחצרים למגורים הניתנים על-פי הסכמי שכירות סוציאליים, מסופקים בחצרים למגורים של מלאי הדיור העירוני בהתאם לנוהל שנקבע על-ידי ה-LCD במסגרת הסוציאלי. הסכמי שכירות.

אזרחים בעלי הכנסה נמוכה על פי הקריטריונים של LCD הם אזרחים המוכרים ככאלה על ידי הממשל המקומי באופן שנקבע בחוק של הנושא הרלוונטי של הפדרציה הרוסית, תוך התחשבות בהכנסה המיוחסת לכל אחד מבני המשפחה ובערך של נכס בבעלות בני משפחה וחייב במיסוי.

מקום מגורים של מלאי הדיור של הפדרציה הרוסית או מלאי הדיור של ישות מכוננת של הפדרציה הרוסית במסגרת הסכמי שכירות סוציאלית מסופקים לקטגוריות אחרות של אזרחים המוגדרים על ידי החוק הפדרלי או החוק של הישות המרכיבה של הפדרציה הרוסית, מוכר בנימוקים שנקבעו על ידי LC ו(או) החוק הפדרלי או החוק של הישות המכוננת של הפדרציה הרוסית כזקוקים למגורים. מגורים אלה מסופקים בהתאם לנוהל שנקבע על ידי LCD, אלא אם כן נקבע אחרת בחוק הפדרלי שצוין או בחוק הנושא של הפדרציה הרוסית.

קטגוריות כאלה של אזרחים עשויות להיות מסופקות במסגרת הסכמי שכירות סוציאלית עם חצרי מגורים של מלאי הדיור העירוני על ידי הרשויות המקומיות במקרה שלגופים אלה, בהתאם לנוהל הקבוע בחוק, מוקנות סמכויות מדינה לספק לקטגוריות אלה של אזרחים. שטחי מגורים. שטחי מגורים של מלאי הדיור העירוניים תחת הסכמי שכירות סוציאלית מסופקים לקטגוריות הנ"ל של אזרחים באופן שנקבע על ידי LC, אלא אם כן נקבע אחרת בחוק הפדרלי או בחוק הנושא של הפדרציה הרוסית (חלקים 3 ו-4 של המאמר 49 של LC).

שטחי מגורים במסגרת הסכמי שכירות חברתית אינם מסופקים לאזרחים זרים, אנשים חסרי אזרחות, אלא אם כן נקבע אחרת באמנה בינלאומית של הפדרציה הרוסית.

מתן דיור לפי הסכם שכירות סוציאלית מתבצע על בסיס הנורמה למתן שטחי מגורים לפי הסכם כזה (נורמת הפרשה). נורמה זו היא הגודל המינימלי של השטח, שעל בסיסו נקבע גודל השטח הכולל של שטחי המגורים הניתנים במסגרת הסכם שכירות סוציאלית. שיעור ההפרשה נקבע על ידי השלטון המקומי, בהתאם לרמת האספקה ​​של דירות מגורים הניתנות במסגרת חוזי שכירות חברתיים בעירייה הרלוונטית, וגורמים נוספים.

חוקים פדרליים, חוקים של הישויות המרכיבות את הפדרציה הרוסית, הקובעים את ההליך לאספקת חצרים למגורים במסגרת הסכמי שכירות סוציאלית המפורטים בחלק 3 של אמנות. 49 של LCD עבור קטגוריות של אזרחים, קטגוריות אלה של אזרחים עשויות להיות סטנדרטים אחרים של אספקה. יחד עם זאת, יצוין כי ה-LCD אינו מגדיר את הגודל המינימלי של נורמת שטח המגורים, שעל בסיסה ניתנים חצרים למגורים במסגרת הסכמי שכירות סוציאלית.

רמת האספקה ​​של אזרחים עם שטחי המגורים הכוללים לצורך רישומם כזקוקים למגורים נקבעת בהתאם לנורמה החשבונאית לשטח חצרים נשכחים (נורמה חשבונאית ). כלל זה נקבע על ידי השלטון המקומי. יחד עם זאת, גודלה של נורמה כזו אינו יכול לעלות על גודל נורמת ההפרשה שקבע גוף זה (סעיף 50 ל-LC).

סעיף 51 של ה-LC קובע את העילות להכרה באזרחים הזקוקים למגורים הניתנים במסגרת הסכמי שכירות חברתיים (להלן: אזרחים הזקוקים למגורים). על פי מאמר זה, אזרחים מוכרים כזקוקים לדיור:

1) שאינם שוכרי חצרי מגורים לפי הסכמי שכירות סוציאלית או בני משפחה של שוכר חצרים לפי הסכם שכירות סוציאליים או בעלי חצרים למגורים או בני משפחה של בעל חצרים למגורים;

2) שהם שוכרי מגורים על פי הסכמי שכירות סוציאלית או בני משפחה של שוכר מגורים לפי הסכם כאמור או בעלים של חצרים למגורים או בני משפחת הבעלים ואשר מסופקים בשטח כולל של שטח מגורים לפי בן משפחה פחות מהנורמה החשבונאית;

3) מגורים בחדר שאינו עומד בדרישות שנקבעו למגורים. אם הדירה אינה עומדת בדרישות הסניטריות והטכניות שנקבעו, בפרט, יש לה חסרונות בלתי הפיכים (הקפאת הקירות, לחות גבוהה, ציוד סניטרי פגום שלא ניתן להחליף וכו'), אזי האזרחים המתגוררים בחצרים כאלה מוכרים. כזקוקים לחצרי מגורים הניתנים על פי הסכמי שכירות סוציאליים, ללא קשר לגודל שטח המגורים המאוכלס על ידם;

4) שהם שוכרי חצרים מכוח הסכמי שכירות סוציאלית, בני משפחה של שוכר חצרים מכוח הסכם שכירות סוציאליים או בעלי חצרים למגורים, בני משפחה של בעל חצר מגורים המתגוררים בדירה המאכלסת מספר משפחות, אם המשפחה כוללת חולה הסובל מצורה קשה של מחלה כרונית שבה לא ניתן לחיות יחד איתו באותה דירה, ואין לו דירות מגורים אחרות המאוכלסות במסגרת הסכם שכירות סוציאלית או בבעלות זכות הבעלות. רשימת המחלות הרלוונטיות נקבעה על ידי ממשלת הפדרציה הרוסית.

אם לאזרח ו(או) לבני משפחתו יש מספר חצרי מגורים המאוכלסים על פי חוזי שכירות סוציאליים ו(או) בבעלותם, מתבצעת קביעת גובה ההפרשה עם השטח הכולל של שטח המגורים. בהתבסס על השטח הכולל של כדור מגורים אלה.

כפי שנקבע בחלק 1 של אמנות. בסעיף 52 ל-LCD, ניתנים דירות מגורים במסגרת הסכמי שכירות סוציאליים לאזרחים הרשומים כזקוקים למגורים כאמור, למעט מקרים שנקבעו על-ידי ה-LCD.

להירשם כמי שזקוק למגורים יש את הזכות המפורטת באמנות. 49 קטגוריית LCD של אזרחים שעשויים להיות מוכרים כזקוקים למגורים. אם לאזרח יש זכות להירשם בחשבון שצוין מכמה סיבות (כאזרח עני וכשייך לקטגוריה שנקבעה בחוק הפדרלי או בחוק של ישות מכוננת של הפדרציה הרוסית), לפי בחירתו, כגון אזרח יכול להירשם באחת מהעילות הללו או מכל העילות.

רישום האזרחים כזקוקים למגורים מתבצע על ידי גוף השלטון העצמי המקומי על בסיס פניות של אזרחים אלו המוגשות על ידם לגוף המצוין במקום מגוריהם. במקרים ובאופן הקבוע בחוק, רשאים אזרחים להגיש בקשה לרישום במקום שאינו מקום מגוריהם. רישום אזרחים מעוטי יכולת מתבצע לבקשת נציגיהם החוקיים.

יחד עם בקשות הרישום יש להגיש מסמכים המאשרים את זכותם של האזרחים הרלוונטיים להירשם כזקוקים למגורים. לאזרח שהגיש בקשה לרישום מונפקת קבלה על קבלת מסמכים אלו המציינת את רשימתם ואת תאריך קבלתם בגוף המבצע את הרישום.

ההחלטה על קבלה לרישום או סירוב לעשות כן צריכה להתקבל על סמך תוצאות בחינת הבקשה הרלוונטית ושאר המסמכים שהוגשו בהתאם לנורמה לעיל על ידי הגוף המבצע את הרישום, לא יאוחר מ-30 ימי עבודה מיום הגשת מסמכים אלה לגוף זה. הגוף המבצע רישום, לא יאוחר משלושה ימי עבודה ממועד ההחלטה על הרישום, מוציא או שולח לאזרח שהגיש את בקשת הרישום, מסמך המאשר את קבלת החלטה כאמור.

הנוהל לשמירת רישומים של אזרחים על ידי גוף שלטון עצמי מקומי כמי שזקוקים למגורים נקבע בחוק של הנושא המקביל של הפדרציה הרוסית.

ה-LCD כולל לראשונה כלל על ההשלכות של הרעה של אזרח בתנאי מחייה, שבעקבותיה יש צורך בדיור. על פי אמנות. סעיף 53 לל"ק, אזרחים אשר מתוך כוונה לרכוש את הזכות להירשם כזקוקים למגורים, נקטו פעולות אשר ניתנו להכרה בהם כזקוקים למגורים, רשומים כזקוקים למגורים לא לפני חמש. שנים ממועד ביצוע המעשים המכוונים הללו.

בהתאם לאמנות. סעיף 54 ל-LCD, סירוב לרשום אזרחים כזקוקים למגורים מותר אם:

1) לא הוגשו המסמכים הדרושים;

2) מוגשים מסמכים שאינם מאשרים את זכותם של האזרחים בהתאמה להירשם כזקוקים למגורים;

3) התקופה האמורה בסעיף. 53 מונח LCD.

ההחלטה לסרב לרישום חייבת להכיל ציון של הנימוקים לסירוב כאמור עם התייחסות חובה להפרות הקבועות בחלק 1 לאמנות. 54. החלטה זו ניתנת או נשלחת לאזרח שהגיש את הבקשה לא יאוחר משלושה ימי עבודה ממועד קבלת החלטה כאמור וניתן לערער על ידו בבית המשפט.

הזכות להירשם כנזקקים למגורים נשמרת על ידי האזרחים עד שיקבלו חצרים למגורים במסגרת הסכמי שכירות חברתיים או עד לאיתור עילות לביטול הרישום (סעיף 55 ל-LC). הנימוקים הללו הם:

1) הגשת בקשה לביטול רישום על ידי אזרחים במקום הרישום;

2) הם איבדו את הקרקע המקנה להם את הזכות לקבל דיור לפי הסכם שכירות סוציאלית;

3) יציאת אזרחים למקום מגורים בעירייה אחרת, למעט מקרים של שינוי מקום מגורים בתוך הערים הפדרליות מוסקבה וסנט פטרסבורג;

4) הם מקבלים, בהתאם לנוהל שנקבע, מרשות ציבורית או מגוף מקומי של ממשל עצמי כספים תקציביים לרכישה או בנייה של חצרים למגורים;

5) מתן על ידם לפי הנוהל שנקבע מרשות ממלכתית או מגוף שלטון מקומי חלקת קרקע לבניית בניין מגורים;

6) זיהוי במסמכים שהוגשו על ידם לגוף המבצע רישום, מידע שאינו תואם את המציאות וששימש בסיס לרישום וכן פעולות בלתי חוקיות של פקידי הגוף המבצע את הרישום, בעת ההחלטה בנושא. של רישום.

החלטות בדבר ביטול רישום של אזרחים כזקוקים למגורים חייבות להתקבל על ידי הגוף שעל בסיס החלטותיו התקבלו אזרחים כאמור למרשם זה, לא יאוחר מ-30 ימי עבודה ממועד גילוי הנסיבות. הבסיס לקבלת החלטות כאלה. החלטות על ביטול רישום אזרחים כזקוקים למגורים ניתנות או נשלחות לאזרחים שלגביהם הן מתקבלות לא יאוחר משלושה ימי עבודה ממועד קבלת החלטות אלו ואזרחים אלה יכולים לערער על ידי אזרחים אלה בבית המשפט (סעיף 56 של ה-LC).

מקומות מגורים ניתנים לאזרחים הרשומים כזקוקים למגורים, לפי סדר עדיפות על פי מועד רישום אזרחים אלה, למעט מקרים בהם ניתנים חצרים למגורים שלא בתורם. על פי חלק 2 של אמנות. 57 ZhK מתוכם מגורים במסגרת הסכמי שכירות סוציאלית מסופקים:

1) אזרחים שהמגורים שלהם מוכרים לפי הנוהל שנקבע כלא ראוי למגורים ואינם נתונים לתיקון או בנייה מחדש;

2) יתומים וילדים שנותרו ללא טיפול הורי, אנשים מקרב יתומים וילדים שנותרו ללא טיפול הורי, בתום שהותם במוסדות חינוך ואחרים, לרבות מוסדות שירות סוציאלי, במשפחות אומנה, בבתים מסוג משפחת ילדים, עם סיום שהותם. של אפוטרופסות (אפוטרופסות), כמו גם עם סיום השירות בכוחות המזוינים של הפדרציה הרוסית או עם חזרה ממוסדות המוציאים לפועל עונש מאסר;

4) אזרחים הסובלים מצורות קשות של מחלות כרוניות המפורטות בסעיף 4 של חלק 1 של אמנות. 51 רשימת LCD.

בהתאם לאמנות. 6 לחוק הכנסת ה-LCD מיום 1, רישום האזרחים לצורך העמדתם בהמשך הסכמי שכירות סוציאליים למגורים במלאי הדיור הממלכתי או העירוני מתבצע בעילות הקבועות ע"י. ה-LCD.

אזרחים שנרשמו לפני 1 במרץ 2005 שומרים על הזכות להיות בו עד לקבלת מקום מגורים במסגרת הסכמי שכירות סוציאלית. אזרחים אלה מוסרים מהמרשם הזה מהסיבות המפורטות בסעיפים 1, 3 ו-6 של חלק 1 של אמנות. סעיף 56 לל"ק וכן במקרה של אובדן על ידם את העילה שלפני כניסתה לתוקף של הל"ק העניקה להם זכות לקבל חצרים למגורים על פי הסכמי שכירות סוציאלית. אזרחים אלה מסופקים בחצרי מגורים במסגרת הסכמי שכירות סוציאלית באופן שנקבע על ידי LCD, בכפוף להוראות חלק 2 של אמנות. 56.

אזרחים הרשומים כזקוקים למגורים מקבלים מקום מגורים במסגרת הסכמי שכירות סוציאליים על בסיס החלטות של גוף השלטון העצמי המקומי. החלטות כאמור ניתנות או נשלחות לאזרחים שלגביהם הן מתקבלות לא יאוחר משלושה ימי עבודה מיום קבלתן.

ההחלטה על מתן דיור במסגרת הסכם שכירות סוציאלית, המתקבלת בהתאם לדרישות ה-LCD, היא הבסיס לכריתת הסכם השכירות החברתי הרלוונטי בתוך פרק הזמן שנקבע בהחלטה זו (חלק 4 של סעיף 57 ל-LCD) ). יש לשים לב לכך שבניגוד לחקיקת הדיור הקודמת, על פי מתחם המגורים החדש, אין צורך במתן צו לאזרח על מנת לעבור לשטח המגורים המיועד.

במסגרת הסכם שכירות סוציאלית, מוענקים לאזרחים מקום מגורים במקום מגוריהם (בגבולות הישוב המקביל) בשטח כולל לנפש שלא יפחת מתעריף ההפרשה.

ניתן לספק חדרים במסגרת הסכמי שכירות סוציאלית רק במקרה הקבוע בחלק 4 של אמנות. 59 LCD, כלומר, בעת פינוי מגורים בדירה משותפת.

בקביעת שטחה הכולל של דירה שניתנת בהסכם שכירות סוציאלית לאזרח שבבעלותו דירה, יובא בחשבון שטח הדירה שבבעלותו.

בעת העמדת לאזרח חצרים למגורים במסגרת הסכם שכירות סוציאלית, נלקחות בחשבון פעולות ועסקאות אזרחיות עם חצרים למגורים, אשר עמלתן הובילה לירידה בגודלם של חצרים מאוכלסים או לניכורם. העסקאות והפעולות שצוינו נלקחות בחשבון עבור התקופה שנקבעה בחוק של הישות המכוננת של הפדרציה הרוסית, לפני מתן דיור לאזרח במסגרת הסכם שכירות סוציאלית, אך לא פחות מחמש שנים. הנוהל לקביעת השטח הכולל של דירה במקרים אלה נקבע על ידי החקיקה של הישויות המרכיבות את הפדרציה הרוסית (חלקים 8 ו-9 של סעיף 57 של LCD).

על פי חלק 1 של אמנות. סעיף 58 ל-LCD, בעת מתן חצרים למגורים במסגרת הסכמי שכירות סוציאלית, מותרת הסדרת חדר אחד על ידי אנשים ממינים שונים, למעט בני זוג, אך בהסכמתם בלבד.

ניתן לספק דיור במסגרת הסכם שכירות סוציאלית בשטח כולל העולה על תעריף ההפרשה לנפש, אך לא יותר מפעמיים, אם מדובר בדירת חדר או דירת חדר או מיועד לעבור דירה אזרח הסובל מאחד מהתנאים. צורות קשות של מחלות כרוניות, המפורטות בפסקה שנקבעה. 4 h. 1 סעיף. 51 רשימת LCD.

מגורים המתפנים בדירה משותפת בה מתגוררים מספר דיירים ו(או) בעלים, על בסיס בקשתם, ניתנים במסגרת הסכם שכירות סוציאלית לדיירים ו(או) בעלים המתגוררים בדירה זו, אם הם מוכרים או יכול להיות בהתאם לנוהל שנקבע, הם הוכרו כעניים וזקוקים לדיור. בהעדר אזרחים אלו בדירה המשותפת, מגורים המתפנים מסופקים במסגרת הסכם שכירות סוציאלית לשוכרים ו(או) בעלים המתגוררים בדירה זו שניתן להכיר בהם כעניים באופן שנקבע ואשר מסופקים בסה"כ. שטח מגורים לבן משפחה נמוך משיעור ההפרשה, בסיס בקשתם. בהיעדר שתי הקטגוריות הנ"ל של אזרחים בדירה משותפת, בית המגורים המתפנה מסופק במסגרת הסכם מכר ורכישה לאזרחים אשר מסופקים בשטח כולל של חצרים לכל בן משפחה פחות מ- שיעור ההפרשה, גם על בסיס יישומם. בהיעדר אזרחים המשתייכים לאחת משלוש הקטגוריות שהוזכרו לעיל בדירה המשותפת, המעבר למגורים הפנויים מתבצע על בסיס הסכם שכירות סוציאלית באופן שנקבע בחוק הדיור.

בהתאם לאמנות. 7 לחוק הכנסת ה-LCD ליחסי השימוש בחצרי מגורים שהיו ממוקמים במבני מגורים בבעלות מפעלים ממלכתיים או עירוניים או מוסדות ממלכתיים או עירוניים ומשמשים כאכסניות, נורמות ה-LCD על שכירות סוציאלית. הסכם מיושם.

7.3. הסכם שכירות סוציאלית: הוראות עיקריות

את המקום המרכזי ב-LCD תופסות ההוראות הנוגעות לחוזה להשכרה חברתית של דיור (פרק 8). לפי סעיף 1 לאמנות. 672 של הקוד האזרחי, על פי הסכם כזה, אזרחים מסופקים עם מגורים בקרנות דיור ממלכתיות ועירוניות לשימוש חברתי. חוזה שכירות סוציאלית של דירה הוא חוזה משפטי אזרחי, ולפיכך היחסים הנובעים בקשר לכריתתו מוסדרים במשפט האזרחי (סעיף 672 לחוק האזרחי); יחד עם זאת, זהו הסוג העיקרי של חוזה דיור, שבגללו היחסים הנוצרים ממנו מוסדרים במידה רבה מאוד על ידי נורמות דיני הדיור.

על פי אמנות. 60 של LC לפי הסכם זה, צד אחד - הבעלים של שטח המגורים של מלאי הדיור הממלכתי או העירוני (הגוף הממלכתי המוסמך או הגוף המקומי המוסמך לממשל עצמי הפועל מטעמו) או מי שהוסמך על ידו (ה בעל הבית) מתחייב להעביר את שטח המגורים לצד השני - האזרח שברשותו ומשמש למגורים בו בתנאים שנקבעו ב-LCD.

הסכם שכירות סוציאלית, בניגוד להסכם שכירות מסחרית, נכרת ללא קביעת תנאי לתוקפו. שינוי בעילות ובתנאים המקנים זכות לקבל דיור על פי הסכם שכירות סוציאלית אינו בסיס לסיום הסכם השכירות הסוציאלית.

בהתאם לאמנות. סעיף 62 ל-LCD, נושא הסכם שכירות סוציאלי צריך להיות בניין מגורים (בניין מגורים, דירה, חלק מבניין מגורים או דירה). נושא עצמאי של הסכם שכירות סוציאלית אינו יכול להיות בית מגורים לא מבודד, חצרים לשימוש עזר וכן רכוש משותף בבניין דירות.

היחסים בנוגע להשכרה בבנייני דירות מורכבים יותר, שכן מושא זכות השימוש כאן הוא לא רק חצרים למגורים, אלא גם רכוש משותף הנמצא בבניינים אלה, אשר הוקם לראשונה על ידי Art. 673 GK. הוראה דומה כלולה בחלק 2 של אמנות. 61 LCD.

סעיף 63 ל-LC קובע כי הסכם שכירות סוציאלי לדירה נכרת בכתב על בסיס החלטה על מתן דירה לקופת הדיור לשימוש סוציאלי. חוזה סטנדרטי להשכרה חברתית של חצרים למגורים מאושר על ידי ממשלת הפדרציה הרוסית.

העברת הבעלות בחצרי המגורים המאוכלסים על פי הסכם שכירות סוציאלית, זכות הניהול הכלכלי או הזכות לניהול תפעולי של חצרי מגורים כאמור, אינה כרוכה בסיום או שינוי בתנאי הסכם השכירות הסוציאלית (סעיף 64 ל- LC).

7.4. זכויות וחובות של הצדדים להסכם השכירות הסוציאלית

הזכויות והחובות של בעל דירה במסגרת הסכם שכירות סוציאלית מוגדרות באמנות. 65 LCD. לבעל הבית הזכות לדרוש תשלום במועד של התשלום עבור הדירה והשירותים. בעל הבית מחויב:

1) להעביר לדייר חלל מגורים נקי מזכויות של אנשים אחרים;

2) לקחת חלק בתחזוקה ותיקון תקינים של רכוש משותף בבניין דירות בו מצויים שטחי המגורים המושכרים;

3) לבצע תיקונים גדולים בחצרים למגורים;

4) להבטיח מתן לשוכר את השירותים הציבוריים הדרושים באיכות נאותה.

בנוסף לאלו שצוינו, נושאות על המשכיר התחייבויות נוספות שנקבעו בחקיקת הדיור ובחוזה השכירות הסוציאלית של חצרים למגורים.

בעל דירה במסגרת הסכם שכירות סוציאלית אשר לא יעמוד בהתחייבויותיו, יישא באחריות לפי החוק. כך, אם לא יעמוד או יעמוד בהתחייבויותיו לשיפוץ במועד של חצרי המגורים המושכרים, הרכוש המשותף בבניין דירות ומכשירים המצויים בשטח המגורים ומיועדים למתן שירותים ציבוריים, השוכר, לפי בחירתו. , הזכות לדרוש הפחתה בתשלום עבור השימוש בחצרים המאוכלסים בחצרים, רכוש משותף בבניין דירות, או החזר הוצאותיהם בגין ביטול ליקויים בחצרים למגורים ו(או) רכוש משותף בבניין דירות. , או פיצוי בגין הפסדים שנגרמו עקב ביצוע לא תקין או אי עמידה בהתחייבויות המפורטות של בעל הבית (סעיף 66 ל-LC).

סעיף 67 ל-LCD קובע את מגוון הזכויות והחובות של שוכר מקום מגורים במסגרת הסכם שכירות סוציאלית. לשוכר הזכות באופן שנקבע:

1) להעביר אנשים אחרים לחצרים המאוכלסים;

2) השכרת משנה את שטח המגורים;

3) לאפשר לתושבים ארעיים להתגורר במגורים;

4) להחליף או להחליף את השטח התפוס;

5) לחייב את המשכיר לבצע בזמן שיפוץ גדול של בית המגורים, להשתתף כראוי בתחזוקת הרכוש המשותף בבניין הדירות, וכן לספק שירותי שירות.

בנוסף לאלו המפורטים, לדייר עשויות להיות זכויות אחרות הניתנות ב-LCD, חוקים פדרליים אחרים וחוזה עבודה חברתי.

על השוכר חלה חובה:

1) להשתמש בחצרי המגורים לייעודם ובמגבלות שקבע מתחם המגורים;

2) להבטיח את בטיחות הדירה;

3) לשמור על מצבה התקין של הדירה;

4) לבצע תיקונים שוטפים של חצרים למגורים;

5) תשלום בזמן עבור דיור ושירותים;

5) ליידע את המשכיר במסגרת התנאים שנקבעו בהסכם על שינוי העילות והתנאים הנותנים זכות שימוש בשטח המגורים על פי הסכם שכירות סוציאלית.

השוכר נושא גם בחובות אחרות שנקבעו על ידי LCD, חוקים פדרליים אחרים והחוזה החברתי של העסקה.

דייר דירה שלא יעמוד בהתחייבויות שנקבעו בחקיקת הדיור ובחוזה שכירות סוציאלית של דירה, יחויב על פי החוק (סעיף 68 ל"ק).

לבני משפחה של שוכר דירה במסגרת הסכם שכירות סוציאלית זכויות וחובות שוות עם השוכר. בני משפחה מוכשרים של המעסיק אחראים ביחד ולחוד עם המעסיק להתחייבויות הנובעות מחוזה העבודה הסוציאלית (חלק 2 של סעיף 69 ל-LC).

חקיקת הדיור חושפת את המושג בני משפחה של שוכר מקום מגורים במסגרת הסכם שכירות סוציאלית. בהתאם לחלק 1 של אמנות. 69 ל-LCD, אלה כוללים את בן זוגו המתגורר יחד עם המעסיק, וכן ילדים והורים של מעסיק זה. קרובי משפחה אחרים, נכים תלויים מוכרים כבני משפחתו של המעביד אם הם מסודרים על ידי המעביד כבני משפחתו ויש להם משק בית משותף עמו. במקרים חריגים, אנשים אחרים עשויים להיות מוכרים כבני משפחתו של המעסיק בהליך שיפוטי. יש לציין את בני משפחתו של הדייר בהסכם השכירות הסוציאלית (חלק 3, סעיף 69 ל-LC).

אם אזרח חדל להיות בן משפחתו של שוכר הדירה על פי הסכם שכירות סוציאלית, אך ממשיך להתגורר בדירה המאוכלסת, נותרו לו אותן זכויות שיש לשוכר ולבני משפחתו. האזרח שצוין אחראי באופן עצמאי לחובותיו הנובעות מהחוזה החברתי הרלוונטי (חלק 4 של סעיף 69 של LC).

אחת הזכויות הבסיסיות של שוכר דירה במסגרת הסכם שכירות סוציאלית היא הזכות להעביר אנשים אחרים לדירה זו. על פי אמנות. סעיף 70 ל-LCD, לדייר, בהסכמה שניתנה בכתב, של בני משפחתו, לרבות נעדרים זמנית, הזכות להעביר את בן זוגו, ילדיו והוריו למגורים בהם הוא מתגורר, או בהסכמתו. בני משפחה שניתנו באותה צורה, לרבות נעדרים זמנית, ובעל הבית - אזרחים אחרים כבני משפחתם המתגוררים אצלו דרך קבע. המשכיר רשאי לאסור אכלוס של אזרחים כבני משפחתו המתגוררים יחד עם השוכר אם לאחר אכלוסם, שטח המגורים הרלוונטי לכל בן משפחה קטן מהנורמה החשבונאית. אין צורך בהסכמת שאר בני משפחתו של השוכר והסכמת המשכיר לעבור לגור עם הורי ילדיהם הקטינים.

כפי שצוין בחלק 2 של אמנות. סעיף 70 ל-LCD, העברת אזרחים לדירה כבני משפחתו של הדייר כרוכה בשינוי החוזה הרלוונטי לשכירות הסוציאלית של הדירה מבחינת הצורך לציין בהסכם זה בן חדש למשפחתו של הדייר.

היעדרות זמנית של דייר הדירה, מי מבני משפחתו המתגוררים איתו יחד או כל האזרחים הללו, אינה גוררת שינוי בזכויותיהם וחובותיהם על פי חוזה העבודה הסוציאלי (סעיף 71 ל-LC).

7.5. תיקון, סיום וסיום החוזה להשכרה חברתית של חצרים למגורים

פינוי אזרחים מחצרי מגורים הניתנים במסגרת חוזה חברתי

על פי אמנות. 81 ל-LCD, לשוכר דירה בהסכם שכירות סוציאלית ששטחה הכולל לבני משפחה עולה על שיעור ההפרשה, בהסכמת בני משפחתו המתגוררים עמו, לרבות נעדרים זמנית, זכאית לפנות לבעל הבית בבקשה להעמיד לו דירה קטנה יותר במקום דיור תפוס. המשכיר, על בסיס בקשת שוכר המגורים להחלפתו של האחרון, מחויב לספק לשוכר, בהסכמה עמו, בית מגורים אחר תוך שלושה חודשים ממועד הגשת הנושא הרלוונטי. יישום. החקיקה הפדרלית והחקיקה של הישויות המרכיבות את הפדרציה הרוסית עשויות לקבוע סיבות אחרות להחלפת מגורים לאזרחים.

כפי שסופק על ידי אמנות. 82 ל-LCD, לאזרחים המתגוררים באותה דירה, המשתמשים בחדרי מגורים בה על בסיס הסכמי שכירות סוציאליים נפרדים ומאוחדים במשפחה אחת, הזכות לדרוש מאחד מהם לערוך הסכם שכירות יחיד עבור כל שטחי המגורים המאוכלסים. על ידם.

לבן משפחה כשיר של השוכר, בהסכמת יתר בני משפחתו ומשכיר, הזכות לדרוש שיכירו בו כמעסיק על פי הסכם שכירות סוציאלי שנכרת בעבר במקום השוכר המקורי. אותה זכות שייכת במקרה של פטירת המעביד לכל בן משפחה כשיר של המעביד שנפטר.

בהתאם לאמנות. 83 חוזה עבודה סוציאלי LCD ניתן לסיים בכל עת בהסכמת הצדדים. לשוכר דירה מכוח הסכם שכירות סוציאלית, בהסכמתם בכתב של בני משפחתו המתגוררים יחד עמו, הזכות לסיים את הסכם השכירות הסוציאלית בכל עת. לפיכך, מקנה החוק לשוכר ולבני משפחתו אפשרות לסגת באופן חד צדדי מהחוזה הנקוב, וללא התראה מוקדמת על כך למשכיר.

במקרה של עזיבה של הדייר ובני משפחתו למקום מגורים אחר, חוזה השכירות הסוציאלית של חצרים למגורים נחשב כמבוטל מיום העזיבה.

סיום הסכם שכירות סוציאלית לבקשת המשכיר מותרת בבית המשפט במקרים הבאים:

1) אי תשלום על ידי השוכר של תשלום עבור דיור ו(או) שירותים במשך יותר משישה חודשים;

2) הרס או פגיעה בדירה על ידי הדייר או אזרחים אחרים שהוא אחראי למעשיהם;

3) פגיעה שיטתית בזכויות ובאינטרסים הלגיטימיים של שכנים, המאפשרת חיים משותפים באותו אזור מגורים;

4) שימוש בחצרים למגורים למטרות אחרות.

החוזה לשכירות סוציאלית של דירה מסתיים עקב אובדן (הרס) הדירה, עם פטירת הדייר שהתגורר לבדו (סעיף 83 ל"ק).

קיימות שלוש אפשרויות לפינוי אזרחים מחצרי מגורים הניתנים במסגרת הסכמי שכירות חברתיים, המתבצעת בבית המשפט:

1) עם אספקת חדרי מגורים נוחים אחרים במסגרת הסכמי שכירות סוציאלית;

2) עם מתן חצרים אחרים למגורים במסגרת הסכמי שכירות סוציאלית;

3) מבלי לספק מקום מגורים אחר (סעיף 84 ל-LC).

ה-LCD חושף את הקונספט של עוד בית מגורים מתוחזק היטב המסופק עם פינוי מחצר מגורים מאוכלס על פי הסכם שכירות סוציאלית. חצרים כאלה מוכרים כחצרים למגורים המתוחזקים היטב ביחס לתנאי היישוב המקביל, שווה ערך בשטח הכולל לחצרי המגורים שאוכלסו בעבר, העומדים בדרישות התברואתיות והטכניות וממוקמים בגבולות יישוב זה (חלק 1 של סעיף 89).

אם השוכר ובני משפחתו המתגוררים עמו לפני הפינוי עם מתן דירה נוחה אחרת תפוס דירה או שני חדרים לפחות, עומדת לדייר בהתאם הזכות לקבל דירה או דירה המורכבת מאותו מספר. של חדרים בדירה משותפת. בהחלטת בית המשפט עם אפשרות פינוי זו יש לציין את מקום המגורים הספציפי שניתן לאזרח.

עילות הפינוי עם מתן מקומות מגורים נוחים נוספים במסגרת הסכם שכירות סוציאלית נקבעות בסעיף. 85 ל-LCD, לפיו פינוי כזה אפשרי במקרים בהם:

1) הבית שבו נמצא הדירה נתון להריסה;

2) חצרים למגורים טעונים העברה לחצרים שאינם למגורים;

3) הדירה הוכרזה בלתי ראויה למגורים;

4) כתוצאה משיפוץ גדול או בנייה מחדש של הבית, לא ניתן לשמר את שטח המגורים או ששטחו הכולל יקטן, וכתוצאה מכך עלולים להכיר בדייר ובני משפחתו המתגוררים בו כזקוקים לכך. מגורים, או יגדל, וכתוצאה מכך סך השטחים התפוסים של מגורים יעלה משמעותית על שיעור ההפרשה.

אם הבית בו מצוי בית המגורים המאוכלס על פי הסכם שכירות סוציאלית נתון להריסה, ניתנים בית מגורים נוח אחר על פי הסכמי שכירות סוציאליים לאזרחים שפונו ממנו על ידי רשות ממלכתית או שלטון מקומי שהחליטו להרוס כזה. בית (סעיף 86 ל-LC).

אם דירה המאוכלסת על פי הסכם שכירות סוציאלית חייבת העברה לשטח שאינו למגורים או הוכרזה בלתי ראויה למגורים, יסופק לאזרחים שפונו מדירה כזו דירה נוחה אחרת על פי הסכם שכירות סוציאלית על ידי בעל הבית (סעיף 87). של ה-LC).

על פי אמנות. 88 של ה-LCD במהלך שיפוץ או בנייה מחדש של בניין מגורים, אם לא ניתן לבצעם ללא פינוי השוכר, מחויב המשכיר לספק לשוכר ולבני משפחתו למשך השיפוץ או הבנייה מחדש של בית מגורים אחר. מבלי להפסיק את החוזה לשכירות סוציאלית של חצרי המגורים הנמצאים בבית הנקוב. לתקופה של שיפוץ גדול או בנייה מחדש במסגרת הסכם שכירות, מסופק אזור מגורים של קרן ניידת. אם השוכר ובני משפחתו מסרבים לעבור לדירה זו, רשאי המשכיר לדרוש יישוב מחדש בבית המשפט. העברת השוכר ובני משפחתו למגורים של הקרן הניידת ובחזרה מתבצעת על חשבון המשכיר.

בתמורה למתן שטחי מגורים ממלאי הדיור הנייד, רשאי המשכיר בהסכמת השוכר ובני משפחתו להעמיד לרשותם בית מגורים נוסף מסודר לשימוש עם כריתת הסכם שכירות סוציאלית. חוזה שכירות סוציאלית של דירה בבית הנתון לתיקונים גדולים או בנייה מחדש כפוף לסיום במקרים כאלה.

אם כתוצאה משיפוץ גדול או בנייה מחדש של הבית לא ניתן לשמר את שטח המגורים בו שוכר הדייר ובני משפחתו במסגרת הסכם שכירות סוציאלית או ששטחו הכולל יקטן, וכתוצאה מכך השוכר ו בני משפחתו המתגוררים בה עלולים להיות מוכרים כזקוקים למגורים, או להגדיל, וכתוצאה מכך סך שטח המגורים המאוכלס לבני משפחה יעלה משמעותית על שיעור ההפרשה, יש להעמיד מקום מגורים אחר. במסגרת הסכם שכירות סוציאלית על ידי בעל הדירה לפני תחילת תיקונים גדולים או בנייה מחדש.

לאחר שיפוץ או שיפוץ יסודי של הבית, עומדת לדייר ולבני משפחתו המתגוררים יחד איתו הזכות לעבור לגור בדירה, ששטחה הכולל ירד כתוצאה מהשיפוץ הגדול או שִׁחזוּר.

בעת פינוי עם מתן דירה אחרת במסגרת הסכם שכירות סוציאלית, די בכך שהדירה הניתנת עומדת בדרישות התברואתיות והטכניות לחצרים כאמור וממוקמת בגבולות היישוב המתאים. יש לעמוד גם בדרישה האחרונה, אחרת תפגע החופש המוכרז על ידי החוקה לבחור מקום מגורים לאזרח בשטח הפדרציה הרוסית.

בהתאם לחקיקת הדיור הנוכחית (סעיף 90 לל"ק), אם השוכר ובני משפחתו המתגוררים עמו למעלה מחצי שנה ללא סיבה מוצדקת אינם משלמים עבור דיור ושירותים, ניתן לפנותם בבית המשפט עם מתן חצרים אחרים למגורים במסגרת הסכם שכירות סוציאלית, כאשר גודלו של מקום זה נקבע על פי הנורמות שנקבעו להעברת אזרחים לאכסניה.

החוק קובע גם מקרים בהם פינוי מדירה מאוכלסת על פי הסכם שכירות סוציאלית מתבצע ללא מתן דירה אחרת. פינוי כזה אפשרי במקרים בהם הדייר ו(או) בני משפחתו המתגוררים עמו:

1) להשתמש במקום למטרות אחרות;

2) פגיעה שיטתית בזכויות ובאינטרסים הלגיטימיים של שכנים;

3) ניהול כושל של שטחי מגורים, המאפשר הרס שלו (חלק 1 של סעיף 91 של LC).

בנוכחות הפרות אלו, מחויב המשכיר להזהיר תחילה את השוכר ובני משפחתו על הצורך בסילוקן, ובמידה והן גוררות הרס הדירה, עומדת לו הזכות להקצות לשוכר זמן סביר. ובני משפחתו לחסל את ההפרות הללו. אם לאחר אזהרת המשכיר לא בוטלו הפרות אלו, מבצעים, לפי דרישת בעל הבית או מתעניינים אחרים, מפונים בבית המשפט מבלי לספק דירת מגורים אחרת.

ניתן לפנות אזרחים שנשללו מזכויות הורות ממקום המגורים גם ללא אספקת מגורים אחרים, אם מגורים משותפים עם ילדים שלגביהם נשללות זכויות הוריות יוכר על ידי בית המשפט כבלתי אפשרי.

7.6. הזכות להחליף מקום מגורים הניתנת במסגרת הסכמי שכירות סוציאלית

בין הזכויות של שוכר חצרים למגורים על פי הסכם שכירות סוציאלית נמצאת הזכות להחליף את החצרים שסופקו לו על פי הסכם כזה. בהתאם לאמנות. סעיף 72 ל-LCD, עומדת לדייר הזכות, בהסכמתם בכתב של בני משפחתו המתגוררים עמו, לרבות בני משפחתו הנעדרים זמנית, להחליף את מגורי המגורים שהם תופסים עבור חדרי המגורים הניתנים במסגרת הסכם שכירות סוציאלית. דייר אחר.

לבני משפחתו המתגוררים יחד עם השוכר הזכות לדרוש מהשוכר את החלפת השטח המאוכלס על פי הסכם שכירות סוציאלית עבור חצרים למגורים הניתנים על פי הסכמי שכירות סוציאליים לדיירים אחרים וממוקמים בבתים או דירות שונות.

לא הושגה הסכמה על החלפה בין הדייר לבין בני משפחתו המתגוררים עמו, זכותו של כל אחד מהם לדרוש ביצוע החלפה כפויה של השטח התפוס בהליך שיפוטי. במקביל, נלקחים בחשבון טיעונים ראויים לציון ואינטרסים לגיטימיים של אנשים המתגוררים בחצרי המגורים המוחלפים.

החלפת חצרים למגורים הניתנים במסגרת הסכמי שכירות סוציאלית ובהם מתגוררים קטינים, אזרחים חסרי כושר או בעלי יכולת חלקית שהם בני משפחותיהם של דיירי מגורים אלה, מותרת בהסכמה מראש של רשויות האפוטרופסות והאפוטרופסות. רשויות אלה מסרבות לתת הסכמה כזו אם ההחלפה מפרה את הזכויות או האינטרסים הלגיטימיים של אנשים אלה. החלטות של רשויות האפוטרופסות והאפוטרופסות על מתן הסכמה להחלפת מקום מגורים או על סירוב למתן הסכמה כזו מתקבלות בכתב ומועברות למבקשים תוך 14 ימי עבודה ממועד הגשת בקשותיהם.

החלפת חצרים למגורים הניתנים במסגרת הסכמי שכירות סוציאלית יכולה להתבצע בין אזרחים המתגוררים בחצרי מגורים הממוקמים הן בהתנחלויות אחת והן בהתנחלויות שונות בשטח הפדרציה הרוסית. החלפת מקום מגורים מתבצעת ללא הגבלת מספר המשתתפים, בכפוף לדרישות חלק 1 של אמנות. סעיף 70 ל-LCD, דהיינו, הכללים על מעבר השוכר לשטח המגורים בו מאוכלס על פי הסכם שכירות סוציאלית של אנשים אחרים.

החוק מגדיר את הנסיבות שבהן אסור להחליף חצרים למגורים בין שוכרי חצרים אלו על פי הסכמי שכירות סוציאלית. החלפה כזו אינה נכללת במקרים שבהם:

1) הוגשה תביעה נגד שוכר בית המגורים להחלפה לסיום או תיקון החוזה להשכרה חברתית של חצרים למגורים;

2) זכות השימוש בחצרי המגורים המוחלפים שנויה במחלוקת בבית המשפט;

3) חצרי המגורים להחלפה מוכרים בהתאם לנוהל שנקבע כבלתי ראויים למגורים;

4) התקבלה החלטה להרוס את הבית הנדון או לשפץ אותו לשימוש למטרות אחרות;

5) התקבלה החלטה על שיפוץ הבית הרלוונטי עם שיקום ו(או) שיפוץ חצרי מגורים בו;

6) כתוצאה מחילופי דברים, אזרח הסובל מאחת הצורות הקשות של מחלות כרוניות המפורטות בסעיף 4 של חלק 1 של אמנות. 51 לרשימת ה-LCD (סעיף 73 ל-LCD).

החלפת חצרים למגורים בין שוכרי חצרים אלו על פי הסכם שכירות סוציאלית מתבצעת בהסכמת המשכירים על בסיס הסכם החלפת מגורים שנערך בין השוכרים המצוינים. הסכם החלפת חצרים מגורים נכרת בכתב על ידי עריכת מסמך אחד חתום על ידי דיירי מגורים אלו. הסכם זה (מקורי) מוגש על ידי השוכרים שכרתו לכל אחד מהמשכירים עימם ערכו הסכמי שכירות סוציאליים עבור חצרי המגורים המוחלפים על מנת לקבל הסכמה לביצוע ההחלפה המקבילה. הסכמה או סירוב כאמור בה נערכים על ידי המשכיר בכתב ועליו להינתן על ידו לשוכר שהגיש בקשה להסכמה או למי מטעמו לא יאוחר מעשרה ימי עבודה ממועד הגשת הבקשה.

סירוב בעל הבית לתת הסכמה להחלפה מותר רק במקרים הקבועים באמנות. 73 LCD. על סירוב כזה ניתן לערער בבית המשפט.

ההסכם על החלפת חצרים למגורים וההסכמה המתאימה של כל בעל דירה במסגרת הסכמי השכירות הסוציאלית של חצרי המגורים המוחלפים הם הבסיס לסיום הסכמי שכירות חברתיים שנסגרו בעבר עם אזרחים המחליפים מקום מגורים בהתאם להסכם שצוין, וכן סיום בו-זמנית של כל אחד מהמשכירים שנתנו את הסכמתם להסכם שכירות סוציאלי חדש עם אזרח העובר לדירה זו בקשר להחלפה. סיום וכריתת הסכמי שכירות סוציאלית אלו מבוצעים על ידי המשכיר לא יאוחר מעשרה ימי עבודה ממועד פניית האזרח הרלוונטי והגשת המסמכים הנזכרים לעיל (סעיף 74 ל"ק).

החלפת חצרים למגורים הניתנים במסגרת הסכם שכירות סוציאלית עשויה להכריז כפסולה על ידי בית המשפט בנימוקים הקבועים בחוק האזרחי להכרה בעסקה כפסולה, לרבות אם נעשתה בניגוד לדרישות שנקבעו ב-LCD. במקרה שהחלפת החצרים האמורים תוכר כפסולה, הצדדים להסכם החלפתם כפופים להעברה לחצרי המגורים שבהם אכלסו בעבר. אם החלפת חצרים למגורים הניתנים במסגרת הסכמי שכירות סוציאליים הוכרזה כפסולה עקב פעולות בלתי חוקיות של אחד הצדדים להסכם על חילופי חצרים, חייב האשם לפצות את הצד השני בגין הפסדים שנגרמו כתוצאה מכך. חילופי דברים כאלה (סעיף 75 ל-LC).

7.7. הבה נשכור דירת משנה הניתנת במסגרת הסכם שכירות סוציאלית. תושבים זמניים

מתחם המגורים מקנה אפשרות לשכירות משנה למגורים הניתנים במסגרת הסכם שכירות סוציאלית. על פי אמנות. סעיף 76 ל-LCD, לשוכר המתחם האמור, בהסכמתו בכתב של המשכיר ובני משפחתו המתגוררים יחד עמו, הזכות להעביר חלק מחצרי המגורים המאוכלסים על ידו, ובמקרה של א. עזיבה זמנית, כל שטח המגורים להשכרה משנה. על מנת לערוך הסכם שכירות משנה, יש צורך כי לאחר כריתתו השטח הכולל של שטח המגורים הרלוונטי לתושב לא יפחת מהנורמה החשבונאית, ובדירה משותפת - לא יפחת מנורמת ההפרשה.

להשכרת משנה של דירה הממוקמת בדירה משותפת נדרשת גם הסכמה של כל הדיירים ובני משפחותיהם המתגוררים יחד איתם, כל הבעלים ובני משפחותיהם המתגוררים יחד איתם.

העברת שטחי מגורים להשכרת משנה אינה מותרת אם אזרח הסובל מאחת הצורות הקשות של מחלות כרוניות המפורטות בסעיף 4 של חלק 1 של אמנות. 51 ZhK, כמו גם במקרים אחרים שנקבעו על ידי חוקים פדרליים.

דייר המשנה אינו מחליף את השוכר ביחסי דיור. בהתאם לחלק 3 של אמנות. 76 ל-LCD, אין הוא רוכש זכות שימוש עצמאית במקום. השוכר נשאר אחראי כלפי המשכיר על פי הסכם השכירות הסוציאלית.

בהתאם לאמנות. 77 ל-LCD, החוזה לשכירות משנה של חצרים למגורים הניתנים במסגרת הסכם שכירות סוציאלית נכרת בכתב. העתק מהסכם כזה מועבר לבעל הבית. בחוזה יש לציין את האזרחים שעוברים לגור יחד עם דייר המשנה בדירה. הסכם זה נכרת לתקופה שייקבעו על ידי צדדיו. אם התקופה לא צוינה בחוזה, החוזה נחשב כנחתם לשנה.

החוזה לשכירות משנה של חצרים למגורים הניתנים על פי חוזה סוציאלי משולם. הנוהל, התנאים, תנאי התשלום וסכום התשלום עבור שכירות המשנה של חצרי המגורים שצוינו נקבעים בהסכמת הצדדים (סעיף 78 ל-LCD).

חוזה שכירות המשנה של חצרים למגורים מסתיים לאחר תום התקופה שלגביה נכרת. מאחר שזכותם של שוכר המשנה ובני משפחתו לשימוש במקום נגזרת מזכותו המקבילה של השוכר לפי הסכם השכירות הסוציאלית, עם סיום ההסכם האחרון מסתיים גם הסכם שכירות המשנה.

העילות לסיום הסכם שכירות המשנה עבור חצרים למגורים הניתנים במסגרת הסכם שכירות סוציאלית עשויות להיות:

1) הסכמת הצדדים;

2) אי מילוי על ידי שוכר המשנה בתנאי החוזה לשכירות משנה של חצרים למגורים.

אם שוכר המשנה של נכס מגורים שניתן במסגרת הסכם שכירות סוציאלית, או אזרח שהוא אחראי על מעשיו, ישתמש בנכס מגורים זה למטרות אחרות, פוגע באופן שיטתי בזכויות ובאינטרסים הלגיטימיים של שכנים, או מתעסק בצורה לא נכונה בנכס המגורים, המאפשר זאת. להיהרס, זכותו של דייר הדירה להזהיר את דייר המשנה על הצורך בביטול ההפרות, ובמידה והן גוררות הרס הדירה, יש לו גם זכות להקצות לו זמן סביר לתיקון הדירה. אם שוכר המשנה או אזרח שהוא אחראי על מעשיו, לאחר שהזהיר את השוכר, ממשיך להפר את זכויותיהם ואינטרסים לגיטימיים של שכנים או להשתמש בשטח המגורים למטרות אחרות או ללא סיבה טובה אינו מבצע את התיקונים הנדרשים, השוכר. זכותה לסיים את הסכם שכירות המשנה של חצרי המגורים בבית המשפט ולפנות את שוכר המשנה והיקומים יחד עם שוכר המשנה של האזרחים.

אם עם סיום או סיומו של חוזה שכירות המשנה למגורים מסרב שוכר המשנה להתפנות מחצר המגורים, הוא צפוי לפינוי בבית המשפט מבלי לספק מקום מגורים אחר, יחד עם אזרחים המתגוררים עמו.

נכרת החוזה לשכירות משנה של דיור הניתן על פי הסכם שכירות סוציאלית ללא ציון תקופה, הצד לחוזה - על יוזם סיומו מחויב להודיע ​​לצד השני על סיום הסכם שכירות המשנה שלושה חודשים מראש. (סעיף 79 ל-LC).

לשוכר חצרים מכוח הסכם שכירות סוציאלית ולבני משפחתו המתגוררים יחד עמו, בהסכמה הדדית ובהודעה מוקדמת לבעל הדירה, הזכות לאפשר לאזרחים אחרים להתגורר ללא תשלום בחצרי המגורים המאוכלסים על ידם. כתושבים ארעיים (תושבים זמניים). לבעל הבית הזכות לאסור מגורים של שוכרים זמניים אם לאחר כניסתם לדירה, סך כל שטח המגורים הרלוונטי לכל דייר קטן מהנורמה החשבונאית, ולדירה משותפת - קטן מנורמת ההפרשה. .

על פי חלק 2 של אמנות. 80 של LCD, תקופת המגורים של תושבים ארעיים לא יכולה לעלות על שישה חודשים ברציפות. אולם נראה כי נורמה זו אינה עולה בקנה אחד עם החוקה, שכן היא פוגעת בזכות החוקתית של אזרחי הפדרציה הרוסית לחופש הבחירה של מקום מגורים. באותו אופן, זכות זו מופרת גם על ידי הנורמה הדומה המתייחסת לכל סוגי ההשכרה של חצרים למגורים, הכלולה בחלק 1 לאמנות. 680 GK. כפי שצוין על ידי בית המשפט החוקתי של הפדרציה הרוסית בהחלטתו מיום 02.02.1998 מס' 4-P "במקרה של בדיקת החוקתיות של סעיפים 10, 12 ו-21 של הכללים לרישום וביטול רישום של אזרחי המדינה הפדרציה הרוסית במקום השהייה ובמקום המגורים בתוך הפדרציה הרוסית, שאושרה בצו של ממשלת הפדרציה הרוסית מיום 17.07.1995 ביולי 713 מס' XNUMX", על תקופת השהות במקום מגורים זמני מסוים ייקבע על ידי האזרח עצמו. הקמתו על ידי המדינה אינה מתקבלת על הדעת, שכן משמעותה היא הגבלת חופש הביטוי בבחירת מקום מגורים.

לתושבים הזמניים אין זכות שימוש עצמאית במקום. המעסיק אחראי על מעשיו כלפי בעל הבית.

דיירים זמניים מחויבים לפנות את מקום המגורים הרלוונטי לאחר תום תקופת המגורים שסוכמה עימם, ואם לא סוכם על התקופה, לא יאוחר משבעה ימים ממועד הגשת הבקשה הרלוונטית על ידי השוכר או א. בן משפחתו המתגורר איתו יחד. במקרה של הפסקת חוזה השכירות סוציאלית של חצרים למגורים, וכן במקרה של סירוב של דיירים זמניים לפנות את מקום המגורים לאחר תום תקופת המגורים שסוכמה עימם או הצגת הדרישה לעיל, זמני. דיירים חשופים לפינוי מחצרי המגורים בהליך שיפוטי ללא מתן מקום מגורים אחר.

נושא 8. מלאי דיור מיוחד

8.1. סוגי בתי מגורים של מלאי דיור מיוחדים ואספקתם

משטר משפטי מיוחד נקבע בחוק עבור מלאי דיור מיוחדים, שהוא מערך של חצרים למגורים הניתנים לקטגוריות מסוימות של אזרחים באופן זמני: לתקופה של עבודה או לימודים זמניים או עונתיים, ילדים קטינים, ילדים נכים, יתומים, ילדים שנותרו ללא טיפול הורי, זקנה - בבתי גופים להגנה סוציאלית, וכן במקרים של יישוב דחוף כתוצאה משריפות, תאונות, אסונות טבע עד לקבלת דירה חדשה או לתיקון הדירה הקודמת ובמקרים אחרים.

בהתאם לאמנות. 92 מתחמי מגורים של ZhK של מלאי דיור מיוחדים כוללים:

1) מגורי שירות;

2) חדרי מגורים במעונות;

3) מגורים של הקרן הניידת;

4) מגורים בבתי מערך השירותים החברתיים לאוכלוסייה;

5) מגורים של הקרן ליישוב זמני של מהגרים בכפייה;

6) מגורים של הקרן למגורים זמניים של אנשים המוכרים כפליטים;

7) הנחות מגורים להגנה סוציאלית של קטגוריות מסוימות של אזרחים.

כפי שניתן לראות מהרשימה לעיל, בניגוד לחקיקת הדיור הקודמת, במ"ק, דירות שירות למגורים אינן מוכרות כסוג נפרד של חצרים למגורים, יחד עם חצרים מיוחדים למגורים, אלא נכללים בין האחרונים.

בתי מגורים של קרנות דיור ממלכתיות ועירוניות משמשים כמתחם מגורים מיוחד.

השימוש בחצרים למגורים כמתמחים מותר רק לאחר שהוא סווג כמלאי דיור מיוחד בהתאם לדרישות ובאופן שנקבע על ידי ממשלת הפדרציה הרוסית. הכללת דירה במלאי דיור מיוחד עם שיוך של נכס כזה לסוג מסוים של נכסי מגורים מיוחדים והדרת דירה מהקרן המפורטת נעשים על בסיס החלטות של הגוף המנהל את המדינה או מלאי דיור עירוני.

כפי שנקבע בחלק 3 של אמנות. 92 של ה-LCD, חצרים מיוחדים למגורים אינם כפופים לניכור, חכירה, חכירה, למעט העברת חצרים כאלה במסגרת הסכמי שכירות המפורטים בסעיף. IV LCD.

בהתאם לאמנות. 99 של LCD, הנחות מגורים מיוחדות מסופקות על בסיס החלטות של הבעלים של הנחות כאלה (רשויות מדינה מורשות או גופים מורשים של ממשל עצמי מקומי הפועלים בשמם) או אנשים המורשים על ידם על פי חוזים להעסקת מתמחים חצרי מגורים, למעט חצרים למגורים להגנה סוציאלית של קטגוריות מסוימות של אזרחים שסיפקו במסגרת חוזים ללא תשלום.

שטחי מגורים מיוחדים ניתנים בשטח שקבע ה-LCD לאזרחים שלא מסופקים להם מקום מגורים בישוב המקביל.

מגורי שירות הינם חצרי מגורים המיועדים למגורים של אזרחים בקשר לאופי יחסי העבודה שלהם עם רשות ממלכתית, שלטון מקומי, מפעל ממלכתי יחידתי, מוסד ממלכתי או עירוני, בקשר עם השירות, בקשר למינוי ל- תפקיד ציבורי של הפדרציה הרוסית או שירות המדינה של ישות מכוננת של הפדרציה הרוסית, או בקשר לבחירה לתפקידים נבחרים ברשויות המדינה או בממשלות מקומיות (סעיף 93 ל-LC).

על פי אמנות. 104 מגורים בשירות ZhK מסופקים לאזרחים רק בצורה של דירה נפרדת.

קטגוריות האזרחים שמסופקות להם מגורים רשמיים נקבעות:

1) על ידי רשות מדינה של הפדרציה הרוסית - במלאי הדיור של הפדרציה הרוסית;

2) על ידי רשות ציבורית של ישות מכוננת של הפדרציה הרוסית - במלאי הדיור של ישות מכוננת של הפדרציה הרוסית;

3) על ידי גוף שלטון עצמי מקומי - במלאי הדיור העירוני.

החוזה להעסקת משרדים נחתם לתקופה של יחסי עבודה, שירות או הימצאות בתפקיד ציבורי של הפדרציה הרוסית, תפקיד ציבורי של ישות מכוננת של הפדרציה הרוסית או בתפקיד בחירה. הפסקת יחסי עבודה או קביעות בתפקידים אלו וכן פיטורים מהשירות הם הבסיס להפסקת החוזה להעסקת מגורים משרדיים.

חצרי מגורים במעונות מיועדים למגורים ארעיים של אזרחים במהלך עבודתם, שירותם או הכשרתם. תחת אכסניות מסופקים בתים או חלקי בתים שנבנו או הוסבו במיוחד למטרה זו. הייחודיות של מגורים במעונות היא שהם חייבים להיות מצוידים ברהיטים ובפריטים אחרים הדרושים לאזרחים לחיות (סעיף 94 של LC).

בהתאם לאמנות. 105 חדרי מגורים LCD באכסניות מסופקים בשיעור של לפחות שישה מ"ר של שטח מגורים לאדם.

החוזה לשכירת שטחי מגורים במעונות נחתם לתקופה של יחסי עבודה, שירות או הכשרה. הפסקת יחסי עבודה, לימודים וכן פיטורים מהשירות הם הבסיס להפסקת החוזה לשכירת דיור בהוסטל.

על פי חקיקת הדיור הנוכחית, בתי מגורים במעונות בכל המקרים, ולא רק בתנאים מסוימים, כפי שנקבעו בעבר, מסודרים על בסיס הסכם שכירות.

חצרי מגורים של הקרן הניידת כוללים חצרים למגורים המיועדים למגורים ארעיים:

1) אזרחים בקשר עם שיפוץ או בנייה מחדש של הבית בו מצויים חצרי מגורים המאוכלסים על ידם על פי הסכמי שכירות סוציאלית;

2) אזרחים שאיבדו חצרים למגורים כתוצאה מעיקול בחצרי מגורים אלה, אשר נרכשו על חשבון הלוואה בנקאית או ארגון אשראי אחר או כספי הלוואת מטרה שניתנה על ידי גורם משפטי לרכישת חצרים למגורים; ומשועבדים כערובה לפירעון הלוואה או הלוואת מטרה, אם בעת העיקול שטחי מגורים כאמור הם היחידים עבורם;

3) אזרחים שהמגורים היחידים שלהם הפכו לבלתי ראויים למגורים כתוצאה מנסיבות חירום;

4) אזרחים אחרים במקרים הקבועים בחוק (סעיף 95 ל-LC).

כפי שנקבע באמנות. 106 LCD, מגורים של הקרן הניידת ניתנים בשיעור של לא פחות משישה מטרים רבועים של שטח מגורים לאדם.

מקומות לינה אלה ניתנים לתקופה:

1) עד להשלמת שיפוץ גדול או בנייה מחדש של הבית (בעת כריתת הסכם כזה עם האזרחים המפורטים בסעיף 1 של סעיף 95 של LCD);

2) לפני השלמת הסדרים עם אזרחים שאיבדו את חצרי מגוריהם כתוצאה מעיקול עליהם, לאחר מכירת החצרים המעוקלים (בעת כריתת הסכם כזה עם האזרחים המפורטים בסעיף 2 של סעיף 95 ל-LC );

3) עד השלמת התנחלויות עם אזרחים שהמגורים היחידים שלהם הפכו בלתי ראויים למגורים כתוצאה מנסיבות חירום, באופן שנקבע על ידי ה-LCD, חוקים פדרליים אחרים, או עד שיסופקו להם שטחי מגורים של מניות הדיור של המדינה או העירייה במקרים ובאופן שנקבע ל-LCD (בעת כריתת הסכם כזה עם האזרחים המפורטים בסעיף 3 של סעיף 95 ל-LCD);

4) נקבע בחוק (בעת כריתת הסכם כזה עם האזרחים המפורטים בסעיף 4 של סעיף 95 של LC).

לאחר תום התקופה שבגינה הועמדו מקרקעי המגורים של הקרן הניידת במסגרת הסכם השכירות, הסכם זה מבוטל.

בתי מגורים מיוחדים כוללים בתי מגורים בבתי מערכת השירותים החברתיים. חצרי מגורים אלו מיועדים למגורים של אזרחים אשר על פי חוק מסווגים כאזרחים הזקוקים להגנה סוציאלית מיוחדת תוך מתן שירותים רפואיים וסוציאליים להם (סעיף 96 לל"ק).

הנוהל, התנאים לאספקת חצרים למגורים בבתי מערכת השירותים הסוציאליים לאוכלוסייה והשימוש בחצרי מגורים כאלה נקבעים על ידי חקיקה פדרלית, החקיקה של הישויות המרכיבות את הפדרציה הרוסית (סעיף 107 של LC ).

כאמור באמנות. 97 של LCD, הנחות מגורים של כספים ליישוב זמני של מהגרים כפויים ואנשים המוכרים כפליטים מיועדים למגורים זמניים של אזרחים המוכרים, בהתאם לנוהל שנקבע בחוק הפדרלי, כמהגרים ופליטים כפויים, בהתאמה.

הנוהל למתן כספי דיור עבור מגורים זמניים של מהגרים בכפייה ואנשים המוכרים כפליטים נקבע על ידי חוקים פדרליים (סעיף 108 של LC).

מקום מגורים להגנה סוציאלית של קטגוריות מסוימות של אזרחים מיועד למגורים של אזרחים שעל פי חוק מסווגים כאזרחים הזקוקים להגנה סוציאלית מיוחדת. הקטגוריות של אזרחים כאלה, ההליך והתנאים שבהם מסופקים שטחי מגורים מסוג זה נקבעים על ידי חקיקה פדרלית, החקיקה של הישויות המרכיבות את הפדרציה הרוסית. הייחודיות של חצרים אלה למגורים, כפי שצוין לעיל, היא שהם מסופקים על פי חוזים לשימוש ללא תשלום (סעיפים 98, 109 ל-LC).

8.2. הסכם שכירות לדיור ייעודי

על פי הסכם שכירות למגורים מיוחדים, צד אחד - הבעלים של חצרים למגורים ייעודיים (גוף מוסמך של כוח מדינה או גוף מוסמך של שלטון עצמי מקומי הפועל מטעמו) או מי שהוסמך על ידו (בעל הבית) מתחייב להעביר מקום מגורים זה לצד השני - אזרח (דייר) תמורת תשלום החזקה ושימוש למגורים ארעיים בו (חלק 1 של סעיף 100 ל-LCD).

הסכם השכירות למגורים ייעודיים נכרת על בסיס החלטה לספק חצרים כאלה.

הוא מגדיר את נושא החוזה, את הזכויות והחובות של הצדדים לשימוש בחצרים מיוחדים למגורים.

הכללים הקבועים באמנות. 65, חלקים 3 ו-4 של אמנות. 67 ואמנות. 69 של LCD, למעט השימוש במגורים רשמיים (הכללים המפורטים בחלקים 2-4 של סעיף 31, סעיף 65 וחלקים 3 ו-4 של סעיף 67 של LCD חלים כאן).

בני משפחתו של השוכר מצוינים בהסכם השכירות למגורים מיוחדים.

חוזה זה בכתב.

חוזים סטנדרטיים להעסקת בתי מגורים מיוחדים מאושרים על ידי ממשלת הפדרציה הרוסית.

בהתאם לאמנות. חוזה 101 LCD ניתן לביטול בכל עת בהסכמת הצדדים. שוכר הדירה המיוחדת רשאי לסיים את ההסכם האמור בכל עת. ניתן לסיים את הסכם השכירות למגורים מיוחדים בבית המשפט לבקשת המשכיר אם השוכר ובני משפחתו המתגוררים עמו לא יעמדו בהתחייבויות על פי ההסכם, וכן במקרים אחרים הקבועים באמנות. 83 מארזי LCD.

הסכם השכירות למגורים מיוחדים מסתיים עקב אובדן (הרס) של מקום מגורים כאמור או מטעמים אחרים שנקבעו על ידי LCD.

כחריג לכלל, העברת הבעלות על שטחי משרד או חצרים במעונות וכן העברת מקום כאמור לניהול כלכלי או ניהול תפעולי לגורם משפטי אחר, כרוכה בסיום החוזה להשכרה של חצרים כאלה, אלא אם כן הבעלים או הישות המשפטית שאליהם הועבר הם צד לחוזה עבודה עם העובד - השוכר של בית מגורים זה (חלק 2 של סעיף 102 ל-LC).

פינוי אזרחים מחצרי מגורים מיוחדים מוסדר על ידי אמנות. סעיף 103 ל-LCD, לפיו, במקרים של סיום או סיום חוזים להשכרה של מקומות מגורים מיוחדים, על האזרחים לפנות את מקום המגורים בו תפסו במסגרת חוזים אלו. במקרה של סירוב להתפנות מחצרי מגורים כאמור, אזרחים אלה נתונים לפינוי בבית המשפט ללא מתן מקום מגורים אחר, למעט מקרים הקבועים בחלק 2 של אמנות. 102 וחלק 2 של אמנות. 103 LCD.

לא ניתן לפנותם מחצרי משרדים וממגורים במעונות מבלי לספק חצרי מגורים אחרים שאינם שוכרי מגורים על פי הסכמי שכירות סוציאליים או בני משפחה של שוכר המגורים על פי הסכם כזה או בעלים של חצרים למגורים או בני משפחה של בעל בית מגורים ורשומים כזקוקים לדיור:

1) בני משפחה של אנשי צבא, פקידים, עובדים של גופים לענייני פנים, גופי שירות ביטחון פדרליים, רשויות המכס של הפדרציה הרוסית, רשויות כיבוי אש במדינה, רשויות לבקרה במחזור של סמים נרקוטיים וחומרים פסיכוטרופיים, מוסדות וגופים של מערכת כליאה, שמת (נפטר) או נעדר במילוי תפקידי שירות צבאי או תפקידים רשמיים;

2) גמלאים זקנים;

3) בני משפחה של עובד שסופקו לו מגורים רשמיים או מגורים במעונות ונפטר;

4) נכים מקבוצות I ו-II, שנכותם חלה כתוצאה מפגיעת עבודה באשמת המעביד, נכי קבוצות I ו-II, שנכותם חלה כתוצאה ממחלת מקצוע בקשר עם הביצוע. של חובות עבודה, נכי שירות שהפכו נכים מקבוצות I ו-II עקב פציעה, זעזוע מוח או פציעות שנגרמו במהלך ביצוע תפקידי שירות צבאי או כתוצאה ממחלה הקשורה בביצוע תפקידים אלה (חלק 2 של סעיף 103 של ה-LC).

לאזרחים הנ"ל מסופקים חדרי מגורים נוספים, אשר חייבים להיות ממוקמים בגבולות היישוב המתאים.

פינוי אזרחים מחצרי מגורים רשמיים או מחצרי מגורים במעונות עם מתן חצרי מגורים אחרים במקרה הקבוע בחלק 2 של אמנות. 102 LCD, מבוצע על ידי הבעלים לשעבר או הישות המשפטית המעבירים את שטח המגורים הרלוונטי.

בהתאם לאמנות. 13 לחוק הכנסת קוד הדיור, אזרחים המתגוררים בחצרי מגורים רשמיים ובחצרי מגורים במעונות שניתנו להם לפני יישום ה-LCD, הם בהתאם לסעיף 1 של חלק 1 של אמנות. 51 דירות דיור הרשומות כזקוקים למגורים הניתנים על פי הסכמי שכירות סוציאלית, או בעלי זכות להירשם, אינם ניתנים לפינוי מחצרי המגורים שצוינו ללא מתן מקום מגורים אחר, אם פינונם לא הותר על פי חוק לפני כן. כניסת ה-LCD לתוקף.

יצוין כי השוכר של דירת מגורים ייעודית אינו זכאי להחליף את הדירה המאוכלסת, כמו גם לשכור אותה (חלק 4 לסעיף 100 ל-LC).

נושא 9. שיכון ושיתופי דיור

9.1. יצירה ופעילות של קואופרטיבים דיור ובינוי

הבסיס להקצאה ולשימוש בחצרי מגורים עשוי להיות חברות בקואופרטיבים לדיור ודיור, מכוחה מוענקת לאזרח הזכות לקבל חצרים למגורים בבניין מגורים שנבנה או נרכש על ידי הקואופרטיב.

על פי חלק 1 של אמנות. 110 של LCD, קואופרטיב דיור או דיור-בינוי הוא איגוד וולונטרי של אזרחים ו(או) ישויות משפטיות על בסיס חברות במטרה לענות על צורכי האזרחים בדיור, כמו גם לנהל חצרים למגורים ולא למגורים בבית שיתופי.

מאפיין של קואופרטיב דיור הוא שחבריו משתתפים מכספם ברכישה, בבנייה מחדש ובתחזוקה שלאחר מכן של בניין דירות. מאפיין של קואופרטיב לבניית דיור הוא שחבריו משתתפים בבנייה, בבנייה מחדש ובתחזוקה של בניין דירות לאחר מכן (חלקים 2-3 של סעיף 110 של ה-LCD) מכספם.

כפי שצוין בחלק 4 של אמנות. PA ZhK, אגודות דיור ודיור (להלן אגודות דיור) הן אגודות צרכנות.

הוראות קוד הדיור המתייחסות לקואופרטיבים לדיור אינם חלים על קואופרטיבים צרכניים מיוחדים אחרים שנוצרו על מנת לענות על הצרכים של אזרחים בדיור בהתאם לחוקים הפדרליים על קואופרטיבים כאלה. ההליך ליצירה והפעלה של קואופרטיבים כאלה, המעמד המשפטי של חבריהם נקבעים על פי החוקים הפדרליים האמורים.

לאזרחים שמלאו להם 16 שנים ו(או) ישויות משפטיות יש זכות להצטרף לקואופרטיבים לדיור.

לקטגוריות של אזרחים הזכאים למתן דיור במסגרת הסכמי שכירות סוציאלית יש זכות מקדימה להצטרף לקואופרטיבים לדיור המאורגנים בסיוע רשויות המדינה של הפדרציה הרוסית, רשויות המדינה של הישויות המרכיבות את הפדרציה הרוסית או ממשלות מקומיות (סעיף 111 של ה-LC).

בהתאם לאמנות. 112 ל-LCD, מספר החברים בקואופרטיב לדיור לא יכול להיות פחות מחמישה, אך לא יעלה על מספר הנחות למגורים בבניין דירות בהקמה או שנרכש על ידי הקואופרטיב.

מסמך היסוד של קואופרטיב דיור הוא אמנתו. בהתאם לאמנות. סעיף 113 ל-LC, על האמנה להכיל מידע על שם הקואופרטיב, מיקומו, נושא ומטרות הפעילות, נוהל ההצטרפות לחבר בקואופרטיב, נוהל היציאה ממנו והנפקת מניות, הסכום. , הרכב ונוהל מתן תרומות כניסה ומניות, אודות אחריות בגין הפרת חובות מתן תרומות מניות, על הרכב וכשירות גופי הניהול של הקואופרטיב וגופי הבקרה על פעילות הקואופרטיב, הליך קבלת ההחלטות. על ידם, לרבות בנושאים שהחלטות מתקבלות בהם פה אחד או ברוב מיוחס של קולות, הליך כיסוי הפסדים שנגרמו לחברי הקואופרטיב, הליך ארגון מחדש ופירוק הקואופרטיב. האמנה של קואופרטיב דיור עשויה להכיל הוראות אחרות שאינן סותרות את ה-LCD, חוקים פדרליים אחרים.

קואופרטיב דיור כפוף לרישום ממלכתי, המתבצע בהתאם לחקיקה בדבר רישום ישויות משפטיות במדינה (סעיף 114 ל-LC).

הגופים המנהלים של קואופרטיב דיור הם:

1) אסיפה כללית של חברי קואופרטיב דיור;

2) כנס, אם מספר המשתתפים באסיפה הכללית עולה על 50 והדבר נקבע באמנת האגודה השיתופית לדיור;

3) הדירקטוריון ויו"ר הדירקטוריון של אגודה שיתופית לדיור (סעיף 115 ל"ק).

כפי שסופק על ידי אמנות. 116 LCD, הגוף המנהל העליון של קואופרטיב דיור הוא האסיפה הכללית של חבריו (ועידה), המתכנסת באופן שנקבע באמנת הקואופרטיב.

כשירות האסיפה הכללית של חברי קואופרטיב לדיור (ועידה) נקבעת באמנת הקואופרטיב בהתאם ל-LCD.

האסיפה הכללית של חברי קואופרטיב לדיור מוכרת ככשירה (יש לה מנין חוקי) אם נוכחים בה יותר מ-50% מחברי הקואופרטיב. החלטת האסיפה הכללית נחשבת למתקבלת ובלבד שיותר ממחצית הצביעו בעדה, ובנושאים המפורטים באמנת הקואופרטיב - יותר מ-3/4 מחברי הקואופרטיב שנכחו באסיפה כללית כאמור.

החלטת האסיפה הכללית, שהתקבלה בדרך שנקבעה, מחייבת את כל חברי הקואופרטיב לדיור.

האסיפה הכללית של חברי הקואופרטיב לדיור בוחרת את גופי הניהול של הקואופרטיב לדיור ואת גופי הבקרה על פעילותו.

החלטת אסיפת חברי קואופרטיב לדיור מנוסחת בפרוטוקול (סעיף 117 ל-LCD).

הגוף המבצע של קואופרטיב דיור הוא הדירקטוריון שלו. הדירקטוריון נבחר מבין חברי הקואופרטיב לדיור על ידי האסיפה הכללית (ועידה) במספר ולתקופה שנקבעה באמנת הקואופרטיב. נוהל פעילות הדירקטוריון של קואופרטיב לדיור וקבלת החלטות על ידו נקבעים באמנה ובמסמכים פנימיים של הקואופרטיב (תקנות, תקנות או מסמך אחר).

הנהלת קואופרטיב לדיור מנהל את הפעילות השוטפת של הקואופרטיב, בוחר את יו"ר הקואופרטיב מבין חבריו ומפעיל סמכויות אחרות שאינן מופנות באמנת הקואופרטיב לסמכות האסיפה הכללית של חברי הקואופרטיב. . הדירקטוריון של קואופרטיב לדיור אחראי לאסיפה הכללית של חברי הקואופרטיב (ועידה) (סעיף 118 ל-LC).

בהתאם לאמנות. 119 ל-LCD, יו"ר הדירקטוריון של קואופרטיב לדיור נבחר על ידי הדירקטוריון מבין חבריו לתקופה שנקבעה באמנת הקואופרטיב. הוא מפעיל את הסמכויות הבאות:

1) דואג לביצוע החלטות מועצת האגודה השיתופית;

2) פועל מטעם הקואופרטיב ללא ייפוי כוח, לרבות ייצוג ענייניו וביצוע עסקאות;

3) סמכויות אחרות שלא הוקצו על ידי LC או אמנת הקואופרטיב לסמכות האסיפה הכללית של חברי הקואופרטיב (ועידה) או מועצת המנהלים של הקואופרטיב.

יושב ראש הדירקטוריון של קואופרטיב לדיור, בעת מימוש זכויותיו ומילוי חובותיו, חייב לפעול לטובת הקואופרטיב בתום לב ובסבירות.

להפעלת שליטה על פעילותו הפיננסית והכלכלית של קואופרטיב לדיור, האסיפה הכללית של חברי הקואופרטיב (הועידה) בוחרת ועדת ביקורת (מבקר) לתקופה שלא תעלה על שלוש שנים. מספר חברי ועדת הביקורת של קואופרטיב דיור נקבע על פי אמנה. חברי ועדת הביקורת אינם יכולים להיות בו-זמנית חברים בדירקטוריון הקואופרטיב, כמו גם למלא תפקידים אחרים בגופי הניהול של הקואופרטיב. ועדת הביקורת של קואופרטיב דיור בוחרת מבין חבריה את יו"ר ועדת הביקורת.

ועדת הביקורת (מבקר) של קואופרטיב דיור:

1) בלי להיכשל עורך ביקורות מתוזמנות של הפעילות הפיננסית והכלכלית של הקואופרטיב לפחות פעם בשנה;

2) מגיש לאסיפה הכללית של חברי הקואופרטיב (ועידה) חוות דעת על תקציב הקואופרטיב לדיור, הדוח השנתי וגובה תשלומי החובה והתרומות;

3) מדווח לאסיפה הכללית של חברי הקואופרטיב (הוועידה) על פעילותו.

לוועדת הביקורת הזכות לערוך בכל עת ביקורת על הפעילות הפיננסית והכלכלית של הקואופרטיב ותהיה לה גישה לכל המסמכים הנוגעים לפעילותו.

נוהל עבודת ועדת הביקורת נקבע על פי האמנה ומסמכים אחרים של הקואופרטיב (סעיף 120 ל-LC).

הקבלה לחברות בקואופרטיב דיור מוסדרת באמנות. סעיף 121 ל-LC, לפיו אזרח או ישות משפטית המעוניינים להיות חבר בקואופרטיב לדיור מגיש בקשה להנהלת קואופרטיב הדיור לקבלה לחברות בקואופרטיב. בקשה זו צריכה להידון בתוך חודש על ידי מועצת הקואופרטיב לדיור ולאשר אותה בהחלטת האסיפה הכללית של חבריה (ועידה). אזרח או ישות משפטית מוכרים כחבר בקואופרטיב לדיור מרגע תשלום דמי הכניסה לאחר אישור ההחלטה על קבלה לחברות בקואופרטיב דיור באסיפה הכללית של חברי הקואופרטיב (ועידה).

סעיף 122 ל-LC קובע כי ניתן להפוך קואופרטיב לדיור, על פי החלטת האסיפה הכללית של חבריו (ועידה), לאגודת בעלי בתים, כלומר, ניתן לארגן מחדש קואופרטיב לדיור על ידי הפיכתו לארגון אחר. צורה משפטית.

ניתן לפרק אגודה שיתופית לדיור בעילה ובאופן הקבוע בחוק האזרחי (סעיף 123 ל-LC).

9.2. מעמדם המשפטי של חברי אגודות דיור

אזרח או ישות משפטית המתקבלים כחבר בקואופרטיב לדיור, על פי החלטת האסיפה הכללית של חברי הקואופרטיב (ועידה), מסופקים בתי מגורים בבתי הקואופרטיב לדיור בהתאם לסכום. מתרומת המניה שנעשתה. החלטות אלו מהוות בסיס למעבר למגורים בבתי קואופרטיב לדיור. בעלות, שימוש ובמגבלות הקבועות בחוק, סילוק חצרים למגורים מתבצעים על בסיס חברות בקואופרטיב דיור (סעיף 124 ל-LC).

לחבר (חברים) בקואופרטיב דיור יש זכות לחלק (סעיף 125 ל-LC). הנוהל והתנאים למתן תרומת מניה על ידי חבר קואופרטיב נקבעים באמנת הקואופרטיב. מניה יכולה להיות שייכת לאזרח אחד או יותר או לישות משפטית, כלומר להיות רכושם המשותף.

חבר קואופרטיב לדיור רוכש בעלות על דירת מגורים בבניין דירות אם התרומה למניות משולמת במלואה.

יחסי רכוש בבניין דירות בקואופרטיב לדיור, בכפוף לתרומת מניות בתשלום מלא על ידי חבר אחד לפחות בקואופרטיב הדיור, כפופים לח'. 6 LC "רכוש משותף של בעלי חצרים בבניין דירות. אסיפה כללית של בעלים אלה" (סעיף 129 ל-LC).

הכללים על חלוקת הנחות למגורים בבית של קואופרטיב דיור כלולים באמנות. סעיף 127 ל-LCD, לפיו חלוקה כזו בין זכאים לחלקה מותרת אם ניתן להקצות לכל אחד מאלה מרחב מגורים מבודד או שישנה אפשרות טכנית לארגון מחדש ו(או) שיפוץ של חצרים לא מבודדים. מגורים מבודדים. מחלוקות על חלוקת מגורים בבית קואופרטיב לדיור נפתרות בבית המשפט.

לחבר קואופרטיב לדיור ולבני משפחתו המתגוררים יחד עמו מוקנית הזכות, בהסכמה הדדית ובהודעה מוקדמת להנהלת הקואופרטיב, לאפשר לדיירים ארעיים להתגורר בחצרי המגורים הנמצאים בשימושם בו. האופן ובתנאים הניתנים למגורים של תושבים כאלה בחצרים המסופקים לאזרחים במסגרת חוזה עבודה סוציאלי (סעיף 126 ל-LCD).

בהתאם לאמנות. סעיף 128 של הקואופרטיב לדיור, חבר קואופרטיב לדיור שלא שילם את תרומת המניה במלואה, זכאי, בהסכמת בני משפחתו המתגוררים עמו ושל הנהלת הקואופרטיב, להשכיר חלק. בתי המגורים בהם הוא מתגורר בבית הקואופרטיב לדיור, ובמקרה של פרישה זמנית - כל חדרי המגורים המצוינים להשכרה בתשלום.

לקואופרטיב לדיור, בהתאם לנוהל שנקבע באמנתו, הזכות להשכיר בתשלום את מגורי המגורים שהתפנו שהיו ברשותם של חברי הקואופרטיב שעזבו או גורשו מהאגודה לדיור, עד לחידושם. חברים מתקבלים לקואופרטיב.

השכרת שטחי מגורים בבית קואופרטיב דיור מתבצעת בהתאם לכללי השכרת משנה למגורים הניתנים על פי הסכם שכירות סוציאלי (סעיף 128 ל-LC).

העילות להפסקת החברות בקואופרטיב דיור מפורטות באמנות. 130 LCD. זה:

1) פרישה של חבר בקואופרטיב;

2) הדרת חבר בקואופרטיב;

3) פירוק ישות משפטית החבר בקואופרטיב;

4) פירוק קואופרטיב לדיור;

5) פטירת אזרח חבר בקואופרטיב לדיור.

בקשת חבר קואופרטיב לדיור ליציאה מרצון מהאגודה נידונה בדרך הקבועה באמנת הקואופרטיב.

ניתן להרחיק חבר קואופרטיב לדיור מהאגודה על פי החלטת האסיפה הכללית של חבריו (ועידה) במקרה של הפרה בוטה על ידו ללא סיבה מוצדקת לחובותיו הקבועות ב-LCD או באמנה. של קואופרטיב הדיור.

במקרה של פטירת חבר קואופרטיב לדיור, זכותו של יורשיו להיות חברים בקואופרטיב זה לפי החלטת האסיפה הכללית של חבריו (ועידה).

כפי שסופק על ידי אמנות. 131 ל-LC, במקרה של פטירת חבר קואופרטיב לדיור, לבן זוגו יש זכות עדיפות להצטרף לקואופרטיב, ובלבד שהוא זכאי לחלק מהחלקה.

ליורש של חבר קואופרטיב לדיור, הזכאי לחלק מהחלק והתגורר יחד עם המוריש, יש זכות עדיפות להצטרף לקואופרטיב אם אין לבן הזוג של המוריש זכות כזו או בן הזוג סירב. להצטרף לקואופרטיב.

ליורש של חבר קואופרטיב לדיור, שלא התגורר יחד עם המוריש, יש זכות עדיפות להצטרף לקואופרטיב אם האזרחים הנ"ל נעדרים או ויתרו על זכותם להצטרף לקואופרטיב הדיור.

לבן משפחה שהתגורר יחד עם המוריש ואינו יורשו יש זכות עדיפות להצטרף לקואופרטיב הדיור, ובלבד שייתן תרומת מניות, בהעדר שלוש קטגוריות האזרחים הנ"ל, וכן אם בן הזוג או יורשים אחרים. חיים משותפים עם המוריש לחברי קואופרטיב לדיור אין זכות עדיפות להיות חברים בקואופרטיב או לסרב להיות חברים בקואופרטיב.

על פי אמנות. סעיף 132 לקואופרטיב לדיור, חבר קואופרטיב לדיור שלא שילם את מלוא תרומת המניה והורחק מהאגודה משולם סכום חלקו במסגרת הזמן ובתנאים הקבועים באמנת האגודה לדיור. שיתופי. תקופת תשלום כאמור אינה יכולה להיות יותר מחודשיים מהיום שבו החליט הקואופרטיב להרחיק חבר בקואופרטיב.

חבר קואופרטיב לדיור שלא שילם את מלוא תרומת המניה והורחק מהאגודה בעילה המפורטת בחלק 3 לאמנות. 130 ל-LC, וכן בני משפחתו המתגוררים יחד עמו, מאבדים את זכות השימוש בחצרים ומחויבים לפנותו תוך חודשיים מהמועד בו החליט הקואופרטיב להרחיק חבר כאמור מהאגודה. במקרה של סירוב לפנות את הדירה, אזרחים אלו צפויים לפינוי בבית המשפט ללא מתן דירה אחרת (סעיף 133 ל-LC).

במקרה של הריסת בית בשטח הקבוע בחוק הדיור, הכללים שנקבעו ב-Art. 32 (הבטחת זכויות הדיור של בעל דירה במקרה של תפיסת חלקת קרקע לצרכי מדינה או עירייה) ו-86 (הליך מתן דירה לפי הסכם שכירות סוציאלית בקשר להריסת בית) של ה-LC, בהתאמה, לחברי קואופרטיב לדיור ששילמו חלק ולא שילמו חלק.

נושא 10. אגודות חיסכון בדיור

10.1. הוראות כלליות על אגודות חיסכון בדיור

כאמור לעיל, הוראות ס"ק. סעיף 11 של ה-LCD "ארגון ופעילויות של קואופרטיבים לבניית דיור ודיור" אינו חל על קואופרטיבים צרכניים מיוחדים אחרים שנוצרו על מנת לענות על הצרכים של אזרחים בדיור בהתאם לחוקים הפדרליים על קואופרטיבים כאלה. ההליך ליצירה והפעלה של קואופרטיבים כאלה, המעמד המשפטי של חבריהם נקבעים על פי החוקים הפדרליים האמורים.

חוק האגודות השיתופיות, שהתקבל בשנת 2004, תקף כיום, למעט הוראות האמנות. 51 ביחס לארגונים לוויסות עצמי של אגודות חיסכון בדיור ואמנות. 56, שנכנסים לתוקף מתאריך כניסתו לתוקף של החוק הפדרלי הקובע את פעילותם של ארגונים לפיקוח עצמי (סעיף 58 לחוק זה).

לפי סעיף 1 לאמנות. 2 קואופרטיב חיסכון בדיור (להלן הקואופרטיב) הינו קואופרטיב צרכני שנוצר כאגודה וולונטרית של אזרחים על בסיס חברות במטרה לתת מענה לצרכי חברי הקואופרטיב בחצרי מגורים באמצעות שילוב חברי הקואופרטיב עם מניות. . קואופרטיב חיסכון בדיור מבצע פעולות למשיכת ושימוש כספים מאזרחים - חברי קואופרטיב וכספים אחרים שגייס הקואופרטיב לרכישה או בנייה של שטחי מגורים (לרבות בבנייני דירות) לצורך העברתם לשימוש ולאחר ביצועם. תרומות מניות במלואן - ברכוש לחברי הקואופרטיב (סעיף 2, סעיף 2). ניתן לראות מכאן כי קואופרטיבים לחיסכון בדיור שונים מקואופרטיבים לדיור ודיור-בינוי בשלושה אופנים עיקריים:

1) ניתן ליצור קואופרטיבים אלה לרכישה או בנייה של לא רק בנייני דירות;

2) אין להם מטרה ליצור תחזוקה שלאחר מכן של הבית הנרכש או הבנוי;

3) רק אזרחים יכולים להיות חברים בקואופרטיבים כאלה.

אזרח שמלאו לו 16 שנים יכול להיות חבר בקואופרטיב. קבלת אזרח כחבר בקואופרטיב מתבצעת על סמך בקשתו בכתב באופן שנקבע בחוק האגודות השיתופיות ובאמנת הקואופרטיב.

הקואופרטיב מחויב לנהל מרשם של חברי הקואופרטיב, שעליו להכיל את המידע המפורט בחלק 2 לאמנות. 5.

מספר החברים בקואופרטיב לא יכול להיות פחות מ-50 איש ויותר מ-5000 איש, אלא אם כן נקבע אחרת בחוק האגודות השיתופיות.

חברות בקואופרטיב נוצרת לאחר הזנת המידע הרלוונטי על האזרח שהגיש בקשה לחברות בקואופרטיב למרשם המדינה המאוחדת של ישויות משפטיות באופן שנקבע בחוק הקואופרטיבים והחוק הפדרלי מס' 08.08.2001-FZ מיום 129. יזמים בודדים. ", מיום שהאזרח מבצע את דמי הכניסה והתשלום הראשון על חשבון תרומת המניה. אזרח משלם תשלומים אלה לאחר שהכניס מידע אודותיו במרשם הישויות המשפטיות של המדינה המאוחדת (חלקים 5, 9, סעיף 5 לחוק האגודות השיתופיות).

חברי הקואופרטיב אחראים כלפי הקואופרטיב בגין הפרת חובות מתן מניות ותרומות אחרות. סכום הקנס בגין הפרת התחייבויות למתן תרומות אלו נקבע על פי אמנת הקואופרטיב ואינו יכול לעלות על 1/300 משיעור המימון מחדש של הבנק המרכזי של הפדרציה הרוסית החל ביום ששולם הקנס עבור כל יום של עיכוב במתן תרומות (חלק 3 של סעיף 6).

בהתאם לאמנות. 9 חברות בקואופרטיב מסתיימת במקרה של:

1) יציאה מרצון מהקואופרטיב;

2) הדרת חבר הקואופרטיב מהאגודה;

3) העברת מניה לחבר אחר בקואופרטיב או לצד שלישי;

4) מותו של חבר בקואופרטיב, הכרזתו על מותו בהתאם לנוהל שנקבע בחוק הפדרלי;

5) עיקול מניה;

6) תשלום על ידי חבר הקואופרטיב של תרומת מניה במלואה והעברת מקום המגורים הרלוונטי לבעלות חבר הקואופרטיב, אלא אם כן לחבר הקואופרטיב יש חסכונות מניות אחרים ולא נקבע אחרת על ידי חבר הקואופרטיב. אמנת הקואופרטיב;

7) פירוק הקואופרטיב, לרבות בקשר לפשיטת רגל שלו.

ליורש של חבר שנפטר בקואופרטיב יש זכות להתקבל כחבר בקואופרטיב. לא מימש היורש זכות זו, ישלם לו הקואופרטיב את שווי המניה בפועל.

עם הפסקת החברות בקואופרטיב עקב יציאה מרצון או הרחקה מהאגודה, זכותו של חבר הקואופרטיב הנפרש לקבל את שווי המניה באופן ובמגבלות הקבועות בחוק האגודות השיתופיות ו( או) אמנת הקואופרטיב.

החברות בקואופרטיב מסתיימת מיום ביצוע רישום מתאים במרשם הישויות המשפטיות של המדינה המאוחדת באופן שנקבע בחוק הקואופרטיבים והחוק הפדרלי "על רישום המדינה של ישויות משפטיות ויזמים בודדים".

ניתן להרחיק חבר קואופרטיב מהאגודה רק בהליך שיפוטי על בסיס החלטת האסיפה הכללית של חברי הקואופרטיב במקרים הבאים:

1) אי מילוי חוזר ונשנה של החובות הקבועות בחוק האגודות השיתופיות ו(או) אמנת האגודה, או חוסר יכולתו של האגודה לבצע את פעילותו או קושי משמעותי בביצועו כתוצאה מפעולות (אי-פעולה) של הקואופרטיב. חבר בקואופרטיב;

2) הפרה שיטתית של נוהל מתן מניות ותרומות אחרות. הפרה שיטתית של נוהל מתן מניות ותרומות אחרות פירושה הפרה של תנאי מתן התרומות או תשלום חסר יותר משלוש פעמים ברציפות תוך 12 חודשים, גם אם כל עיכוב או סכום כל תשלום חסר הוא חסר משמעות, או עיכוב בודד במתן מניות ותרומות אחרות במשך יותר משלושה חודשים.

בקואופרטיב, שמספר חבריו עולה על 200, ניתן לקבוע באמנה כי ההחלטה על הרחקת חבר קואופרטיב מהאגודה, למעט חבר הנהלת הקואופרטיב, מהטעמים המצוינים לעיל, יכולה להיות נלקח על ידי דירקטוריון הקואופרטיב.

במקרה של הדרה מקואופרטיב של חבר קואופרטיב, לו העביר הקואופרטיב דירת מגורים לשימוש, זכותו של חבר קואופרטיב כאמור לפני כניסת החלטת בית המשפט על הדרתו לתוקף. לשלם את יתרת תרומת חלקו (סעיף 10 לחוק האגודות השיתופיות).

הקואופרטיב פועל על בסיס האמנה, המאושרת על ידי האסיפה הכללית של חברי הקואופרטיב. האמנה חייבת להכיל מידע, שהרשימה שלו ניתנת בחלק 2 של אמנות. אחד עשר.

10.2. יצירה, ארגון מחדש ופירוק קואופרטיב

קואופרטיב נוצר ביוזמה של לפחות 50 איש ולא יותר מ-5000 איש. רישום המדינה של קואופרטיב מתבצע באופן שנקבע בחוק הפדרלי "על רישום המדינה של ישויות משפטיות ויזמים בודדים" (סעיף 12 לחוק על קואופרטיבים).

ניתן לארגן מחדש קואופרטיב מרצון או בעל כורחה באופן שנקבע בחוק האגודות השיתופיות.

ניתן להפוך קואופרטיב לחיסכון בדיור רק לקואופרטיב לדיור, לקואופרטיב לבניית דיור או לאיגוד של בעלי בתים. ניתן להפוך קואופרטיב כזה לישות משפטית בעלת צורה ארגונית ומשפטית שונה רק במקרים הקבועים בחוקים הפדרליים.

ניתן לחסל קואופרטיב מרצון או על פי החלטת בית משפט. לגוף המבצע הפדרלי המפעיל את תפקידי השליטה והפיקוח בתחום השווקים הפיננסיים (כיום השירות הפדרלי לשווקים פיננסיים) יש את הזכות להגיש תביעה לבית המשפט לפירוק קואופרטיב במקרה של הפרה חוזרת או בוטה של הוראות חוק האגודות השיתופיות, וכן במקרים אחרים הקבועים בחוק זה.

הגוף הפדרלי המבצע את תפקידי הבקרה והפיקוח בתחום השווקים הפיננסיים מנהל רישום של קואופרטיבים לחיסכון בדיור על בסיס מידע שנמסר על ידי הגוף הפדרלי המבצעת המורשה לבצע רישום מדינה של ישויות משפטיות וקואופרטיבים. המידע שייכלל במרשם זה מסופק בחלק 2 של אמנות. חֲמֵשׁ עֶשׂרֵה.

10.3. הוראות יסוד על פעילות הקואופרטיב במשיכת ושימוש בכספים מאזרחים לרכישת שטחי מגורים

בעת ביצוע פעילויות למשוך ולהשתמש בכספי האזרחים לרכישת שטחי מגורים, לקואופרטיב יש את הזכות.

1) למשוך ולהשתמש בכספי האזרחים לרכישת שטחי מגורים;

2) להשקיע את הכספים העומדים לרשותו בבניית חצרים למגורים (לרבות בבנייני דירות), וכן להשתתף בבניית חצרים למגורים כיזם או משתתף בבנייה משותפת;

3) לרכוש חצרים למגורים;

4) למשוך כספים שאולים במקרה הקבוע בחלק 3 של אמנות. 47 לחוק האגודות השיתופיות.

הכללים למתן מידע על ידי קואופרטיב על הקואופרטיב עצמו ופעילותו כלולים באמנות. 17-21.

סעיף 24 קובע כי עלויות הקואופרטיב לביצוע פעילויות למשוך ולהשתמש בכספי האזרחים לרכישת שטחי מגורים חייבים לפצות על תרומת המניות של חברי הקואופרטיב. בעת קביעת גודל תרומת המניה, העלות המשוערת של בית המגורים שיירכש או ייבנו עבור חבר נתון בקואופרטיב נקבעת תחילה על סמך שווי השוק הממוצע של בית מגורים דומה. לאחר רכישת או השלמת בנייה על ידי הקואופרטיב עבור חבר קואופרטיב, נקבע סכום תרומת המניות על בסיס העלות בפועל של שטח המגורים שנרכש או נבנה על ידי הקואופרטיב. הן הגודל הראשוני והן הסופי של תרומת המניה נקבעים על פי החלטת גוף הקואופרטיב המורשה על פי אמנת הקואופרטיב, המוסכם עם חבר הקואופרטיב.

תרומת המניות של חבר הקואופרטיב חייבת להבטיח גם את החזר עלויות הקואופרטיב הכרוכות ברכישה או בבנייה של חצרים למגורים:

1) לביטוח דיור;

2) שיפור האיכויות הצרכניות של חצרי המגורים הנרכשים או הבנויים לרמה העומדת בדרישות המפורטות בבקשת ההצטרפות לחברות בקואופרטיב;

3) תחזוקה, תיקון חצרים למגורים, תשלום עבור שירותים ציבוריים (לפני העברת חצרות מגורים לשימוש חבר באגודה);

4) שירות והחזר של אשראי והלוואות נמשכים לרכישה או בנייה של חצרים למגורים;

5) תשלום מיסים, אגרות ותשלומי חובה אחרים. נוהל תרומת מניות על ידי חבר קואופרטיב נקבע בהתאם לצורת ההשתתפות בפעילות הקואופרטיב שנבחר על ידו (סעיף 27).

חברי הקואופרטיב משלמים דמי חבר חד פעמיים. דמי חבר משולמים על ידי חברי הקואופרטיב על בסיס חודשי, אלא אם כן נקבע באמנת הקואופרטיב הליך שונה למתן תרומות כאמור. דמי כניסה ודמי חבר אינם ניתנים להחזר עם סיום החברות בקואופרטיב, אלא אם נקבע אחרת באמנת הקואופרטיב (סעיף 25).

צורות ההשתתפות בפעילות הקואופרטיב שהקים הקואופרטיב חייבות לעמוד בדרישות חוק הקואופרטיבים, לרבות הדרישות להבטחת הקיימות הפיננסית של פעילות הקואופרטיב, הקבועות באמנות. 47, ואין להוביל להפרה של הסטנדרטים להערכת היציבות הפיננסית של הקואופרטיב, שנקבעו בסעיף. 49.

צורות ההשתתפות בפעילות של קואופרטיב נקבעות על ידי:

1) תקופות התשלום המינימליות והמקסימליות, וכן הסכום המינימלי (או אופן קביעת הסכום) של החלק בתרומת המניה, שלאחר תשלום הזכות לרכוש או לבנות שטח מחיה לחבר ב. הקואופרטיב מתעורר;

2) התקופה למתן יתרת תרומת המניה;

3) גודל ותדירות התשלומים על חשבון תרומת המניה;

4) תנאים אפשריים למשיכת כספים שאולים במקרה הקבוע בחלק 3 של אמנות. 47.

צורות ההשתתפות בפעילויות הקואופרטיב שהוקם על ידי הקואופרטיב עשויות לקבוע:

1) תנאים להצמדת תשלומים תקופתיים על חשבון תרומת מניה;

2) התנאים לחישוב ריבית על חיסכון במניות המופנים מתרומת המניות של הקואופרטיב לרכישה או בנייה על ידי הקואופרטיב של חצרים למגורים לחברים אחרים בקואופרטיב;

3) תנאים אחרים לרכישה או בנייה של חצרים למגורים על ידי הקואופרטיב והתנאים להרמת מניות.

צורות ההשתתפות בפעילות הקואופרטיב מאושרות על ידי האסיפה הכללית של חברי הקואופרטיב. החלטות האסיפה הכללית של חברי הקואופרטיב על אישור צורות ההשתתפות בפעילות הקואופרטיב חייבות להכיל מסקנות בדבר ההשפעה האפשרית של צורות ההשתתפות בפעילות הקואופרטיב על יציבותו הפיננסית. את צורות ההשתתפות בפעילות קואופרטיב שהוקם לפי חוק הקואופרטיבים ניתן לשלוח קואופרטיב לארגון רגולטורי עצמי של קואופרטיבים לחיסכון בדיור לשם קבלת חוות דעת.

לא ניתן לקבוע את צורת ההשתתפות בפעילות קואופרטיב בנפרד לחבר אחד בקואופרטיב (סעיף 27).

על פי אמנות. 28 זכותו של חבר קואופרטיב לרכוש או להקים דירת מגורים על ידי הקואופרטיב קמה לאחר שחבר הקואופרטיב ממלא את התנאים למתן חלק מתרומת המניה, שנקבעו בהתאם לצורת ההשתתפות בפעילות הקואופרטיב. קואופרטיב שנבחר על ידו.

לאחר שחבר הקואופרטיב ביצע חלק זה בתרומת המניה, ובלבד שחבר הקואופרטיב עומד בתנאים ובתדירות ביצוע התשלומים הרלוונטיים הקבועים בצורת השתתפותו בפעילות הקואופרטיב, הקואופרטיב. , לפי סדר עדיפות, מחויב:

1) לרכוש דירת מגורים העומדת בדרישות המפורטות בבקשת חבר הקואופרטיב;

2) לרכוש זכות בדירה בבניה או לבנות דירה העומדת בדרישות כאמור.

הסדר שבו קואופרטיב רוכש דירת מגורים, רכישת הזכות בדירת מגורים בבניה, או הסדר שבו חבר קואופרטיב בונה דירת מגורים, נקבע לאחר שחבר הקואופרטיב שילם את החלק הדרוש בתרומת המניות. להופעתה של זכותו לפעולות כאלה של הקואופרטיב ולתום התקופה שנקבעה בצורת השתתפותו שבחרה בפעילות הקואופרטיב.

ההליך לקביעת סדר רכישת אגף שיתופי דירה, רכישת הזכות בדירת מגורים בבניה, או הסדר שבו יבנה חבר אגודה שיתופית דירה נקבע באמנת האגודה ו(או ) החלטות האסיפה הכללית של חברי הקואופרטיב.

בעת קביעת הליך קביעת העדיפות, סכום צבירת המניות שנתרמו והתקופה למתן חלק מהתרומה, שלאחריה יש לקואופרטיב זכות לרכוש או לבנות מבנה מגורים לחבר קואופרטיב. להילקח בחשבון, וניתן להביא בחשבון גם תנאים אחרים הקבועים בצורת ההשתתפות בפעילות הקואופרטיב. בתנאים שווים יש יתרון לחבר הקואופרטיב, שעליו לשלם את יתרת תרומת המניה תוך תקופה קצרה יותר, ואם התנאים שווים, לחבר הקואופרטיב שהצטרף בעבר לקואופרטיב יש יתרון .

הליך קביעת העדיפות חייב לעמוד בדרישות חוק האגודות השיתופיות, לרבות הדרישות להבטחת הקיימות הפיננסית של פעילות האגודה, הקבועות באמנות. 47, ואין להוביל להפרה של הסטנדרטים להערכת היציבות הפיננסית של פעילות זו, שנקבעו בסעיף. 49.

צורת ההשתתפות בפעילות הקואופרטיב שנבחר על ידי חבר הקואופרטיב והדרישות למיקום ומאפייני הדירה מצוינים בהחלטת גוף הקואופרטיב שהוסמך באמנת הקואופרטיב לקבל אזרח. לחברות בקואופרטיב על סמך בקשתו או בהחלטה שקיבל הגוף האמור על יסוד פנייתו הרלוונטית של חבר הקואופרטיב בהחלטה על שינוי הדרישות למגורים. תמציות מהחלטות אלו או עותקים מהן מונפקים לחברי הקואופרטיב לפי דרישתם תוך יום עבודה אחד.

העברת דירה, שנרכשה על ידי קואופרטיב עבור חבר קואופרטיב, לשימושו של האחרון, מתבצעת על ידי הקואופרטיב מיד לאחר רכישת זכות הבעלות על דירה זו על ידי הקואופרטיב. לפני העברת דירה לשימוש חבר קואופרטיב, ניתן לתקן את הדירה או לבצע עבודות לשיפור האיכויות הצרכניות של דירה כאמור, אם הדבר מתאפשר בצורת ההשתתפות בפעילות הדירה. קואופרטיב שנבחר על ידי חבר הקואופרטיב.

ההחלטה על העברת שטחי מגורים לשימוש חבר קואופרטיב מתקבלת על ידי גוף הקואופרטיב, הקבוע באמנת הקואופרטיב. תמצית מהחלטה כאמור או העתק ממנה יימסרו לחבר קואופרטיב תוך יום עבודה אחד (חלקים 1 ו-2 לסעיף 29 לחוק האגודות השיתופיות).

בהתאם לאמנות. 30 זכות הבעלות בדירת מגורים המועברת על ידי קואופרטיב לשימוש לחברה תקנה על ידי חבר קואופרטיב או זכאים למניה אשר העניקו תרומת מניה מלאה עבור דירה זו. הקואופרטיב מחויב להעביר לחבר קואופרטיב או לזכאים אחרים למניה את שטח המגורים הנקוב ללא כל התחייבות.

עם הפסקת החברות בקואופרטיב, למעט מקרה שבו חבר קואופרטיב נותן תרומת מניה במלואה, מפסידים חבר הקואופרטיב שאליו העביר הקואופרטיב שטחי מגורים לשימוש, והגרים יחד עמו. זכות השימוש בחצרי המגורים ומחויבים לפנותו תוך חודשיים ממועד סיום החברות בקואופרטיב, ובמקרה של פירוק הקואופרטיב - ממועד ההחלטה על פירוק הקואופרטיב. במקרה של סירוב לפנות את מקום המגורים, חבר הקואופרטיב ואנשים המתגוררים איתו כפופים לפינוי על ידי החלטת בית משפט ללא מתן מקום מגורים אחר באופן שנקבע בחקיקת הדיור של הפדרציה הרוסית לאזרחים שאינם נכללים מאגודות שיכון או דיור-בינוי (סעיף 31).

עם הפסקת החברות בקואופרטיב בקשר ליציאה מרצון או הרחקה של חבר קואופרטיב מהאגודה, מחויב האחרון לשלם לחבר הקואופרטיב בדימוס את שווי המניה בפועל. שוויו בפועל של חלקו של החבר בדימוס בקואופרטיב נקבע ביום תום שנת הכספים שבה נוצרה עילת הפסקת החברות בקואופרטיב. לפי סעיף 11 לאמנות. סעיף 2 לחוק האגודות השיתופיות, ערכה בפועל של מניה הוא חלק משווי הנכסים הנקיים של אגודות שיתופיות, ביחס לגודל המניה. שווי הנכסים נטו של הקואופרטיב נקבע כהפרש בין שווי נכסי הקואופרטיב (כסף בחשבונות ושווי רכוש הקואופרטיב, שנקבע על ידי שמאי בלתי תלוי) לבין סכום החוב של הקואופרטיב.

הקואופרטיב מחויב לשלם לחבר הקואופרטיב בדימוס או לזכאים אחרים למניה את שווי המניה בפועל תוך שישה חודשים מתום שנת הכספים שבה נוצרה עילה להפסקת החברות בקואופרטיב, אלא אם כן אחר. התקופה נקבעת באמנת הקואופרטיב. יחד עם זאת, התקופה הקבועה באמנת הקואופרטיב לא תעלה על שנתיים ממועד תום שנת הכספים המקבילה. במקרה שהועבר שטח מגורים לחבר בדימוס בקואופרטיב על ידי הקואופרטיב לשימוש, תשלום שווי המניה מתבצע לאחר השחרור על ידו ועל ידי המתגוררים יחד עמו מהמחיה הנקוב. מֶרחָב.

בגין הפרת התחייבויותיו של הקואופרטיב לשלם לחבר הקואופרטיב בדימוס או לאנשים אחרים הזכאים לחלוק את שווי המניה בפועל, הקואופרטיב משלם לחבר הקואופרטיב שפרש או לזכאים אחרים לחלק קנס, את הסכום. מתוכם נקבע על פי אמנת הקואופרטיב ואינו יכול לעלות על 1/300 ממימון מחדש של שיעור הקנס הנוכחי של הבנק המרכזי של הפדרציה הרוסית עבור כל יום של עיכוב בתשלום (סעיף 32).

10.4 ניהול הקואופרטיב

בהתאם לאמנות. סעיף 33 לחוק האגודות השיתופיות, הגופים של אגודות שיתופיות הם:

1) אסיפה כללית של חברי הקואופרטיב;

2) דירקטוריון הקואופרטיב;

3) ועדת הביקורת (מבקר) של הקואופרטיב;

4) הגופים המבצעים של הקואופרטיב.

כמו כן, ניתן להקים בקואופרטיב גופים נוספים הקבועים באמנת הקואופרטיב.

פעילות הדירקטוריון, ועדת הביקורת (מבקר) והגופים המבצעים של הקואופרטיב מוסדרת באמנת הקואופרטיב ובמסמכים הפנימיים של הקואופרטיב, שאושרו על ידי האסיפה הכללית של חברי הקואופרטיב.

תקופת כהונתו של דירקטוריון הקואופרטיב מסתיימת ביום האסיפה הכללית השנתית של חברי הקואופרטיב. סמכויות חברי הדירקטוריון של הקואופרטיב וחברי ועדת הביקורת (מבקר) הקואופרטיב עלולות להסתיים לפני המועד לפי החלטת האסיפה הכללית היוצאת דופן של חברי הקואופרטיב.

הגוף העליון של הקואופרטיב הוא האסיפה הכללית של חברי הקואופרטיב.

מדי שנה מחויב הקואופרטיב לקיים אסיפה כללית שנתית של חברי הקואופרטיב במועדים הקבועים באמנת הקואופרטיב, אך לא מוקדם מחודשיים ולא יאוחר משישה חודשים מתום שנת הכספים הבאה. . בישיבה זו יש להכריע בשאלות לגבי בחירת הדירקטוריון, אישור הדוח השנתי והדוחות החשבונאיים (הכספיים) השנתיים של הקואופרטיב. האסיפות הכלליות המתקיימות בנוסף לאסיפה הכללית השנתית של חברי הקואופרטיב הן יוצאות דופן.

לכל חבר בקואופרטיב יש קול אחד באסיפה הכללית של חברי הקואופרטיב.

לחבר קואופרטיב יש זכות להשתתף באסיפה הכללית הן באופן אישי והן באמצעות נציגו. נציג אחד רשאי לייצג לא יותר משני חברי אגודה בקואופרטיב המונה עד 500 חברים ולא יותר מחמישה חברים בקואופרטיב באגודה המונה 500 חברים או יותר. על הנציגים להציג מסמכים המאשרים את סמכותם הראויה (ייפוי כוח).

כינוס וקיום האסיפה הכללית השנתית של חברי הקואופרטיב והאסיפה הכללית היוצאת מן הכלל מתבצעים על ידי מועצת הקואופרטיב.

סמכותה הבלעדית של האסיפה הכללית של חברי הקואופרטיב נקבעת בסעיף 6 לאמנות. סעיף 34 לחוק האגודות השיתופיות, הכולל, במיוחד:

▪ אישור אמנת הקואופרטיב, ביצוע שינויים והוספות בו או אישורו במהדורה חדשה;

▪ אישור מסמכים פנימיים של הקואופרטיב המסדירים את פעילות הגופים השיתופיים;

▪ אישור התקנות (התקנות) בדבר הליך הקמת קרן נאמנות של קואופרטיב והשימוש בה על ידי הקואופרטיב;

▪ קבלת החלטה על ארגון מחדש או פירוק הקואופרטיב;

▪ בחירה והפסקה מוקדמת של סמכויות חברי דירקטוריון הקואופרטיב, חברי ועדת הביקורת (מבקר) הקואופרטיב וכן בחינת דיווחים על פעילותם;

▪ בחירה או מינוי של גופים מבצעים של הקואופרטיב, סיום מוקדם של סמכויותיהם, אם אמנת הקואופרטיב לא כוללת פתרון סוגיות אלה בסמכות מועצת הקואופרטיב;

▪ אישור צורות השתתפות בפעילות הקואופרטיב;

▪ קביעת העלות המרבית של שטחי מגורים שניתן לרכוש או לבנות על ידי קואופרטיב;

▪ אישור הדוח השנתי והדוחות החשבונאיים (הכספיים) השנתיים של הקואופרטיב.

האסיפה הכללית של חברי הקואופרטיב מוסמכת לקבל לדיון כל נושא הקשור בפעילות הקואופרטיב ולקבל החלטה בנושא זה אם יוגש ביוזמת הדירקטוריון, לבקשת ועדת הביקורת (מבקר ), הגופים המבצעים של הקואופרטיב או לפי דרישת חברי הקואופרטיב, המהווים לפחות 5% מסך החברים בקואופרטיב.

החלטת האסיפה הכללית של חברי הקואופרטיב בנושא שהועלה להצבעה מתקבלת ברוב קולות של חברי הקואופרטיב המשתתפים באסיפה הכללית, למעט הנושאים המפורטים בסעיפים 1 ו-4 של חלק. 6 לאמנות. 34 והחלטות עליהן מתקבלות ב-2/3 מהקולות של חברי הקואופרטיב המשתתפים באסיפה הכללית של חברי הקואופרטיב.

לחבר קואופרטיב יש זכות לערער בבית המשפט על החלטה שהתקבלה על ידי אסיפה כללית של חברי קואופרטיב בניגוד לדרישות החוקים הפדרליים, פעולות משפטיות נורמטיביות אחרות של הפדרציה הרוסית ואמנת הקואופרטיב. במקרה זה, ניתן להגיש את הבקשה לבית המשפט תוך שישה חודשים מהיום שבו נודע לחבר הקואופרטיב או היה עליו לדעת על ההחלטה שקיבלה האסיפה הכללית של חברי הקואופרטיב.

אסיפה כללית יוצאת דופן של חברי הקואופרטיב מתכנסת ביוזמת הדירקטוריון, לפי דרישת ועדת הביקורת (מבקר), הגופים המבצעים של הקואופרטיב או לפי דרישת חברי הקואופרטיב, המהווה לפחות 10% מסך כל חברי הקואופרטיב ביום הגשת הבקשה לכינוס אסיפה כאמור. באמנת קואופרטיב ניתן לקבוע מספר קטן יותר של חברי הקואופרטיב שיש להם זכות לכנס אסיפה כללית יוצאת דופן של חברי הקואופרטיב.

במקרה שהפסדי הקואופרטיב העולים על הסכום השווה ל-25% מקופת המניות של הקואופרטיב, מחויבים ועדת הביקורת (המבקר) או הגופים המבצעים של הקואופרטיב לדרוש כינוס אסיפה כללית יוצאת דופן של חברי הקואופרטיב. הקואופרטיב והדירקטוריון מחויבים לכנס אותו.

יש לקיים אסיפה כללית יוצאת דופן של חברי קואופרטיב תוך 45 ימים ממועד הבקשה לקיים אסיפה כזו.

ההחלטה על כינוס אסיפה כללית יוצאת דופן (למעט כאשר היא מתכנסת ביוזמת דירקטוריון הקואופרטיב) או סירוב לכינוסה חייבת להתקבל על ידי מועצת הקואופרטיב תוך חמישה ימים ממועד הבקשה לכינוס. הפגישה הזו.

ההחלטה האמורה תישלח לגופים או למי שדורשים כינוס אסיפה כללית יוצאת דופן לא יאוחר משלושה ימים מיום קבלתה. החלטת מועצת הקואופרטיב לסרב לכנס אסיפה כללית יוצאת דופן של חברי הקואופרטיב רשאית לערער על ידי הגופים או האנשים שדורשים כינוס אסיפה כאמור בבית המשפט תוך שלושה חודשים מיום קבלתו של זה. הַחְלָטָה.

אם, בתוך התקופה הקבועה בחוק, ועדת הקואופרטיב לא קיבלה החלטה על כינוס אסיפה כללית יוצאת דופן, רשאים לכנס אסיפה כזו על ידי הגופים או האנשים שהגישו בקשה לכינוסה (סעיף 35).

סעיף 36 לחוק האגודות השיתופיות קובע כי ניתן לקבל החלטה של ​​אסיפה כללית של חברי אגודה ללא קיום אסיפה (נוכחות משותפת של חברי אגודה לדיון בנושאי סדר היום וקבלת החלטות בנושאים המובאים להצבעה) באמצעות הצבעת נפקדים.

בעת קיום אסיפה כללית של חברי קואופרטיב בצורת הצבעת נפקדים, יש לשלוח או למסור פתק הצבעה כנגד חתימה לכל חבר בקואופרטיב לא יאוחר מ-20 יום לפני המועד האחרון לקבלת פתקים.

במתכונת של הצבעת נפקדים, לא ניתן לקיים אסיפה כללית שסדר היום שלה כולל נושאים בדבר ארגון מחדש או פירוק הקואופרטיב, על בחירת הדירקטוריון, ועדת הביקורת (מבקר), על אישור הדוח השנתי. ודוחות חשבונאיים (כספיים) שנתיים של הקואופרטיב.

הודעה על אסיפה כללית של חברי קואופרטיב חייבת להתבצע לא יאוחר מ-20 ימים לפני יום עריכתה, הודעה על אסיפה כללית של חברי קואופרטיב שסדר היום שלו מכיל את נושא ארגון מחדש או פירוק הקואופרטיב - לא יאוחר מ-30 יום לפני יום החזקתו. נוהל ההודעה לחברי הקואופרטיב על קיום האסיפה הכללית נקבע בסעיף. 37.

בעת קיום אסיפה כללית של חברי קואופרטיב בצורת הצבעת נפקדים, אסיפה כללית שמספר החברים בה הוא 1000 ומעלה, אסיפה כללית,

האמנה שבה נקבעה חובה לשלוח או מסירה של פתקי הצבעה לחברי הקואופרטיב לפני האסיפה הכללית, יש לשלוח או למסור את פתק ההצבעה כנגד חתימה לכל חבר בקואופרטיב לא יאוחר מ-20 ימים לפני יום האגודה. אסיפה כללית של חברי הקואופרטיב (חלק 4 של סעיף 37).

האסיפה הכללית של חברי הקואופרטיב מוסמכת לקבל החלטות (יש לה מנין חוקי) אם משתתפים בה חברי הקואופרטיב המהווים לפחות 50% מסך כל חברי הקואופרטיב, או נציגיהם. בהעדר מניין חוקי של האסיפה הכללית השנתית, יש לקיים אסיפה כללית חוזרת באותו סדר יום. אסיפה כזו כשירה אם נכחו בה חברי הקואופרטיב, המהווים לפחות 30% מסך חברי הקואופרטיב (חלקים 1, 4, סעיף 38).

על פי אמנות. 41 בקואופרטיב, שמספר החברים בו עולה על 500 איש, ניתן לקיים את האסיפה הכללית, בהתאם לאמנת הקואופרטיב, במתכונת של אסיפת נציגים. נציבים נבחרים מבין חברי הקואופרטיב שאינם חברי הנהלת הקואופרטיב או הגופים המבצעים של הקואופרטיב. חברי הנהלת הקואופרטיב רשאים לקחת חלק באסיפת המורשים ללא זכות הצבעה.

הנציב רשאי להיבחר על ידי לא פחות מעשרה ולא יותר מ-50 חברי הקואופרטיב. המספר המינימלי של נציבים חייב להיות לפחות 50. הליך בחירתם נקבע לפי חלקים 4 ו-6 של אמנות. 41.

ניהול הפעילות של הקואופרטיב בתקופות שבין אסיפות כלליות מתבצע על ידי דירקטוריון הקואופרטיב. ההרכב הכמותי של הדירקטוריון נקבע לפי האמנה או החלטת האסיפה הכללית של חברי הקואופרטיב, אך לא יכול להיות פחות משלושה אנשים. חברי ההנהלה בוחרים מביניהם את יו"ר ההנהלה של הקואופרטיב, אלא אם כן נקבע הליך אחר לבחירתו באמנת הקואופרטיב.

חבר מועצת המנהלים של קואופרטיב אינו יכול לכהן בתפקיד של הגוף המבצע היחיד של הקואופרטיב, ראש הארגון המנהל או המנהל, וכן להיות חבר בוועדת הביקורת (מבקר) של הקואופרטיב.

חבר ועד קואופרטיב רשאי לשלב את פעילותו במועצת קואופרטיב עם עבודה בקואופרטיב לפי חוזה עבודה. עם זאת, מספר חברי ההנהלה של קואופרטיב העובדים בקואופרטיב מכוח חוזה עבודה לא יעלה על שליש מסך חברי ההנהלה.

סמכותו של מועצת הקואופרטיב והליך קבלת ההחלטות על ידו בנושאים שבסמכותו נקבעים על פי חלקים 6 ו-8 לאמנות. 42.

לשם הפעלת שליטה על הפעילות הפיננסית והכלכלית של הקואופרטיב, האסיפה הכללית של חברי הקואופרטיב בוחרת, בהתאם לאמנה, ועדת ביקורת (מבקר) של הקואופרטיב. חברי ועדת הביקורת אינם יכולים לשלב את פעילותם עם עבודה בקואופרטיב לפי חוזה עבודה (סעיף 43).

בהתאם לאמנות. 44 ניהול הפעילות השוטפת של הקואופרטיב מתבצע על ידי הגוף המבצע הבלעדי של הקואופרטיב (הדירקטור) או הגוף המבצע והגוף המבצעי הבלעדי של הקואופרטיב (הדירקטוריון). הגופים המבצעים של הקואופרטיב אחראים לדירקטוריון הקואופרטיב ולאסיפה הכללית של חברי הקואופרטיב. בקואופרטיב, שמספר החברים בו עולה על 500 איש, חובה להקים גוף ביצוע קולגיאלי של הקואופרטיב.

סמכותם של הגופים המבצעים של הקואופרטיב כוללת את כל נושאי ניהול הפעילות השוטפת של הקואופרטיב, למעט נושאים הקשורים לסמכות האסיפה הכללית של חברי הקואופרטיב והדירקטוריון. הגופים המבצעים של הקואופרטיב מארגנים את יישום החלטות האסיפה הכללית של חברי הקואופרטיב והדירקטוריון שלו.

על פי החלטת האסיפה הכללית של חברי הקואופרטיב, ניתן להעביר את סמכויות הרשות המבצעת הבלעדית לארגון מסחרי (ארגון מנהל) או ליזם יחיד (מנהל). החלטה כזו מתקבלת על ידי האסיפה הכללית של חברי הקואופרטיב רק לפי הצעת מועצת הקואופרטיב. בעת קבלת החלטה זו, יש לספק לחברי הקואופרטיב מידע על הארגון המנהל או המנהל המפורט בחלק 5 של אמנות. סעיף 44, וכן טיוטת הסכם, המוצעת להיכרת עם הארגון המנהל או המנהל.

באמנת הקואופרטיב יש לקבוע את תקופת כהונתם של הגופים המבצעים של הקואופרטיב, לרבות תקופת ההתקשרות של הקואופרטיב עם הארגון המנהל, שלא תעלה על חמש שנים. הארכת כהונתם של הגופים המבצעים של הקואופרטיב מותרת רק על סמך החלטת האסיפה הכללית של חברי הקואופרטיב, גם אם אמנת הקואופרטיב מעמידה את הקמת הגופים הללו בסמכותו של הקואופרטיב. דירקטוריון הקואופרטיב.

לא ניתן לבחור בגוף המבצע הבלעדי של הקואופרטיב, ראש הארגון המנהל או המנהל, חבר בגוף הביצוע הקולגאלי של הקואופרטיב כחבר מועצת המנהלים של הקואופרטיב או חבר ועדת הביקורת (מבקר) של הקואופרטיב. הקואופרטיב. בעלי תפקידים אלו אינם רשאים להיות חברים בקואופרטיב.

הדרישות לפקידי הקואופרטיב מוגדרות באמנות. סעיף 45, הקובע במיוחד מי לא יכול להיות בעלי תפקידים אלה, וכן איזה מידע על מועמדים לתפקידים אלה יש למסור לחברי הקואופרטיב.

10.5. הבטחת הקיימות הפיננסית של הקואופרטיב ובקרה על פעילות הקואופרטיב

על מנת להבטיח את היציבות הפיננסית של פעילות הקואופרטיב, גובה חלקו של תרומת המניה, שלאחר תשלום הזכות לרכישה או בניית דירת מגורים על ידי הקואופרטיב לצורך העברתה לשימושו של חבר בקואופרטיב. קואופרטיב נוצר, מוקם באמנת הקואופרטיב, אך אינו יכול להיות פחות מ-30% מגודל תרומת המניות של חבר הקואופרטיב.

סך החיסכון במניות של חברי הקואופרטיב האחרים שמנחה הקואופרטיב מקופת המניות של הקואופרטיב לרכישה או בנייה של דירת מגורים לחבר קואופרטיב לא יכול לעלות על גודל החיסכון העצמי במניות של חבר הקואופרטיב. הקואופרטיב.

לא יספיקו הכספים המצוינים לעיל לרכישה או בניית דירה לחבר קואופרטיב, רשאי הקואופרטיב למשוך אליו גם כספים לווים, שסכוםם לא יעלה על 70% מתרומת המניות של חבר הקואופרטיב. יחד עם זאת, הסכום הכולל של הכספים הנלווים שמשך הקואופרטיב לא יעלה על 40% משווי הנכס של הקואופרטיב.

תקופת המינימום של חבר קואופרטיב לתרום חלק מתרומת המניה, שלאחריה קמה הזכות לרכוש או לבנות דירת מגורים לחבר קואופרטיב, נקבעת באמנת הקואופרטיב. יחד עם זאת, החל מהשנה השנייה לפעילות הקואופרטיב במשיכת ושימוש בכספי אזרחים לרכישת שטחים למגורים, תקופת המינימום הנקובת לא יכולה להיות פחות משנתיים.

התקופה למתן יתרת תרומת המניה לאחר הופעת הזכות לרכוש או לבנות בית מגורים על ידי הקואופרטיב עבור חבר קואופרטיב לא יעלה על יותר מפעמיים וחצי מהתקופה לביצוע חלק. תרומת המניות של חבר הקואופרטיב לפני שלחבר הקואופרטיב יש זכות כאמור, ובלבד שהאגודה עומדת בסטנדרטים שנקבעו להערכת יציבות פיננסית פעילותו.

דרישות נוספות להבטחת הקיימות הפיננסית של פעילות הקואופרטיב נקבעות על ידי ממשלת הפדרציה הרוסית (סעיף 47 לחוק הקואופרטיבים).

על מנת להבטיח את הקיימות הפיננסית של הקואופרטיב, א. סעיף 48 קובע הגבלות על עסקאות של קואופרטיב.

סעיף 49 מגדיר את הסטנדרטים להערכת הקיימות הפיננסית של פעילות הקואופרטיב.

סעיף 56 קובע את האפשרות ליצור ארגונים לפיקוח עצמי של אגודות חיסכון בדיור, שניתן ליצור על בסיס התאגדות וולונטרית של אגודות חיסכון בדיור בהן. ניתן להקים ארגון כזה על מנת לפתח ולקבוע כללים ותקנים המבטיחים שחבריו ישמרו על האינטרסים של חברי הקואופרטיבים ויבצעו פעילויות אפקטיביות למשיכת כספי אזרחים ולשימוש בהם לצורך רכישת שטחי מגורים, מעקב אחר עמידה בדרישות של החקיקה של הפדרציה הרוסית ודרישות נוספות שנקבעו על ידי כללים ותקנים אלה. .

הארגון הרגולטורי העצמי של אגודות חיסכון בדיור מחויב:

1) להפעיל שליטה על הפעילויות של חבריה במונחים של עמידה בדרישות החוקים הפדרליים, פעולות משפטיות רגולטוריות אחרות של הפדרציה הרוסית, כללים ותקנים שנקבעו על ידי ארגון זה לפיקוח עצמי;

2) לשקול את צורות ההשתתפות בפעילות הקואופרטיב המוצגות על ידי קואופרטיבים לחיסכון בדיור, וכן לתת חוות דעת על צורות ההשתתפות בפעילות הקואופרטיב;

3) לשקול תלונות על פעולות (חוסר מעש) של חבריה;

4) להבטיח את פתיחות המידע על פעילות חבריו, לפרסם בתקשורת מידע על אי עמידה של הקואופרטיב בדרישות להבטחת הקיימות הפיננסית של פעילות הקואופרטיב;

5) למלא חובות אחרות שנקבעו בחקיקה של הפדרציה הרוסית והמסמכים המרכיבים את הארגון הרגולטורי העצמי.

לארגון רגולטורי עצמי של קואופרטיבים לחיסכון בדיור יש את הזכות:

1) להחיל על חבריו את אמצעי האחריות הקבועים במרכיב ובמסמכים אחרים, לרבות הדרת חברים מהארגון הרגולטורי העצמי;

2) לפנות לחברי מועצת הקואופרטיב, ועדת הביקורת (מבקר) הקואופרטיב ולחברי הקואופרטיב בהצעה לנקוט באמצעים לביטול אי עמידתו של הקואופרטיב בדרישות להבטחת הכספים. קיימות פעילות הקואופרטיב.

הפעילות של ארגונים לוויסות עצמי של קואופרטיבים לחיסכון בדיור צריכה להיות מוסדרת על ידי חוק פדרלי מיוחד, שעדיין לא אומץ.

נושא 11

11.1. הקמת ותפעול התאחדות בעלי בתים

בהתאם ל-LCD נותרה האפשרות לקיומם של נושאי יחסי דיור כמו עמותות בעלי בתים. היחסים לגבי יצירה ופעילות של שותפויות כאלה מוסדרים על ידי הנורמות של צ'. 13 LCD.

אגודת בעלי בתים (להלן אגודת בתים) היא עמותה ללא מטרות רווח, איגוד בעלי חצרים בבניין דירות לניהול משותף של מתחם מקרקעין בבניין דירות, המבטיח את הפעלת מתחם זה, החזקה, שימוש ובמגבלות הקבועות בחוק, סילוק רכוש משותף בבניין דירות. 1 סעיף 135 LCD).

HOA בהתאם לחלק 3 של אמנות. ניתן ליצור 135 LCD בתנאי שמספר החברים שיצרו אותו יעלה על 50% מהקולות מסך הקולות של בעלי המקום בבניין דירות. אמנת ה-HOA מאומצת באסיפה הכללית, הנערכת באופן שנקבע ב-Art. 45-48 ז''ק, ברוב קולות של כל הקולות של בעלי חצרים בבניין דירות. ה-HOA נוצר ללא הגבלת תקופת הפעילות, אלא אם כן נקבע אחרת באמנה.

ה-HOA היא ישות משפטית מרגע רישומו במדינה ויש לה חותם עם שמו, חשבונות בנק שוטפים ואחרים, כמו גם פרטים נוספים.

ה-HOA אחראית להתחייבויותיה עם כל רכושה, אך אינה אחראית להתחייבויות חבריה. חברי ה-HOA אינם אחראים להתחייבויות ה-HOA.

על פי אמנות. 136 בעלי LCD של חצרים בבניין דירות אחד יכולים ליצור HOA אחד בלבד. ההחלטה על הקמתו מתקבלת על ידי בעלי חצרים בבניין דירות באסיפה הכללית שלהם. החלטה כזו נחשבת למתקבלת אם הצביעו בעדה בעלי המקום בבניין הדירות הרלוונטי, בעלי יותר מ-50% מהקולות מסך כל הקולות של בעלי המקום בבניין כזה.

בנוסף, ניתן ליצור HOA על ידי שילוב:

1) מספר בנייני דירות, שהמתחם בהם שייך לבעלים שונים (לפחות שניים) של חצרים בבניין דירות, עם חלקות קרקע הממוקמות על חלקת קרקע משותפת או מספר חלקות קרקע שכנות (גובלות), רשתות שירות ורכיבי תשתית אחרים. ;

2) מספר מבנים, מבנים או מבנים סמוכים - מבני מגורים המיועדים למגורים של משפחה אחת, בתים כפריים עם או בלי חלקות ביתיות, מוסכים וחפצים אחרים הממוקמים על חלקת קרקע משותפת או כמה חלקות צמודות (גובלות), רשתות הנדסה. ותמיכה טכנית ואלמנטים אחרים של תשתית.

סעיף 137 ל-LCD מגדיר את זכויות ה-HOA. אלה כוללים את הדברים הבאים:

1) לערוך, בהתאם לחוק, הסכם ניהול בניין דירות וכן הסכמים על אחזקת ותיקון רכוש משותף בבניין דירות, הסכמים על מתן שירותים ציבוריים והסכמים אחרים לעניין. של חברי השותפות;

2) לקבוע את אומדן ההכנסות וההוצאות לשנה, לרבות ההוצאות הדרושות לאחזקה ותיקון רכוש משותף בבניין דירות, עלות תיקונים גדולים ובנייה מחדש של בניין דירות, הפקדות מיוחדות וניכויים לקופת המילואים. , כמו גם הוצאות עבור LCD מבוסס אחר ואמנת יעדי HOA;

3) לקבוע, על בסיס אומדן ההכנסות וההוצאות המקובלים לשנת ההוראה, את סכומי התשלומים והתרומות לכל בעל חצרים בבניין דירות בהתאם לחלקו בבעלות המשותפת ברכוש המשותף ב. בניין דירות;

4) לבצע עבודות עבור בעלי חצרים בבניין דירות ולספק להם שירותים;

5) להשתמש בהלוואות הניתנות על ידי הבנקים באופן ובתנאים הקבועים בחוק;

6) להעביר משאבים חומריים וכספים על פי החוזה לאנשים המבצעים עבודה עבור ה-HOA ומספקים שירותים לשותפות;

7) למכור ולהעביר לשימוש זמני, להחליף נכס השייך ל-HOA.

במקרים בהם הדבר אינו פוגע בזכויות ובאינטרסים הלגיטימיים של בעלי חצרים בבניין דירות, ל-HOA יש את הזכות:

1) לספק שימוש או שימוש מוגבל בחלק מהרכוש המשותף בבניין דירות;

2) בהתאם לדרישות החקיקה, בהתאם לנוהל שנקבע, לבנות, לבנות מחדש חלק מהרכוש המשותף בבניין דירות;

3) לקבל לשימוש או לקבל או לרכוש לבעלות משותפת של בעלי חצרים בבניין דירות מגרשים לבניית דיור, לבניית מבני שירות ואחרים ולהמשך הפעלתם;

4) בהתאם לדרישות החקיקה, מטעם ועל חשבון בעלי חצרים בבניין דירות, לפתח את חלקות הקרקע המוקצות בצמוד לבית כאמור;

5) לסיים עסקאות ולבצע פעולות אחרות העונות על המטרות והיעדים של ה-HOA.

במקרה שבעלי חצרים בבניין דירות לא ימלאו את התחייבויותיהם להשתתף בהוצאות הכלליות של הו"א, עומדת להם הזכות לדרוש בבית המשפט החזר חובה של תשלומי חובה ותרומות.

הרשות רשאית לדרוש בבית המשפט פיצוי מלא בגין ההפסדים שנגרמו לה כתוצאה מאי מילוי של בעלי חצרים בבניין דירות בהתחייבויות לתשלום תשלומי חובה ותרומות ותשלום הוצאות כלליות אחרות.

ה-HOA מחויב:

1) להבטיח עמידה בדרישות של Ch. 13 LCD, ההוראות של חוקים פדרליים אחרים, פעולות משפטיות רגולטוריות אחרות, כמו גם האמנה של ה-HOA;

2) לערוך הסכמים על אחזקת ותיקון רכוש משותף בבניין דירות עם בעלי חצרים בבניין דירות שאינם חברים בהו"א;

3) לקיים, בדרך הקבועה בחוק, התחייבויות לפי החוזה;

4) להבטיח את מצבו התברואתי והטכני התקין של רכוש משותף בבניין דירות;

5) להבטיח את קיום כל בעלי החצרים בבניין דירות של חובות אחזקת ותיקון רכוש משותף בבית זה בהתאם לחלקיהם בזכות הבעלות המשותפת בנכס זה;

6) להבטיח קיום זכויות ואינטרסים לגיטימיים של בעלי חצרים בבניין דירות בעת קביעת התנאים וההליך להחזקה, שימוש וסילוק רכוש משותף;

7) לנקוט באמצעים הדרושים כדי למנוע או להפסיק פעולות של צדדים שלישיים הפוגעים במימוש זכויות החזקה, השימוש ובמגבלות הקבועות בחוק, לסילוקם של בעלי חצרים עם רכוש משותף בבניין דירות או מונעים זאת. ;

8) לייצג את האינטרסים הלגיטימיים של בעלי חצרים בבניין דירות, לרבות ביחסים עם צדדים שלישיים (סעיף 138 ל-LC).

סעיף 139 של ה-LCD קובע את האפשרות ליצור HOA בבנייני דירות בבנייה על ידי אנשים שיהיו הבעלים של הנחות בבתים כאלה. ההחלטה על יצירת שותפות כזו מתקבלת באסיפה הכללית של האנשים האמורים, המתקיימת בהתאם לנוהל שנקבע באמנות. 45-48 LCD.

פירוק ה-HOA מתבצע על בסיס ובאופן הקבוע בחוק האזרחי. כפי שנקבע בחלק 2 של אמנות. סעיף 141 ל-LCD, האסיפה הכללית של בעלי חצרים בבניין דירות מחויבת להחליט על פירוק ה-HOA אם לחברי השותפות אין יותר מ-50% מקולות הבוחרים מכלל הקולות של הבעלים. של חצרים בבניין דירות.

בהתאם לאמנות. 142 ZhK, שניים או יותר HOAs יכולים ליצור איגוד של איגודי בעלי בתים לניהול משותף של רכוש משותף בבנייני דירות. ניהול עמותות כאלה מתבצע על פי כללי צ'. 13 LCD, כלומר באותו סדר כמו הנהלת ה-HOA.

11.2. מעמד משפטי של חברי HOA

פרק 14 של ה-LCD מגדיר את המעמד המשפטי של חברי ה-HOA. על פי אמנות. 143 חברות LCD ב-HOA נובעת מבעל המתחם בבניין דירות על בסיס בקשה להצטרפות לשותפות. לפיכך, כדי להיות חבר בהו"א, די בכך שבעל הדירה יגיש בקשה להתקבל לשותפות. לאנשים שרוכשים חצרים בבניין דירות בו הוקמה ה-HOA יש זכות להיות חברים בשותפות לאחר שירכשו את הבעלות על המקום. החברות ב-HOA מסתיימת מרגע הגשת בקשה ליציאה מהחברות בשותפות או מרגע הפסקת זכות הקניין של חבר השותפות לחצרים בבניין דירות.

סעיף 144 ל-LCD מגדיר את מבנה הגופים המנהלים של ה-HOA, שהם האסיפה הכללית של חברי השותפות והדירקטוריון.

הגוף המנהל העליון של ה-HOA הוא האסיפה הכללית של חבריה, המתכנסת באופן שנקבע באמנת השותפות. סמכותו של גוף זה כוללת:

1) תיקונים באמנת השותפות;

2) קבלת החלטות על ארגון מחדש ופירוק השותפות;

3) בחירת דירקטוריון וועדת ביקורת (מבקר) של השותפות;

4) קביעת גובה תשלומי החובה והתרומות של חברי השותפות;

5) הקמת כספים מיוחדים של השותפות, לרבות קרן מילואים, קרן לשיקום ותיקון רכוש משותף בבניין דירות וציודו;

6) קבלת החלטה על קבלת כספים לווים, לרבות הלוואות בנקאיות;

7) קביעת הנחיות לשימוש בהכנסה מפעילות כלכלית של השותפות;

8) אישור התכנית השנתית לפעילות הכספית של השותפות ודיווח על ביצוע תכנית כאמור;

9) בחינת תלונות על פעולות מועצת השותפות, יו"ר דירקטוריון השותפות וועדת הביקורת (מבקר) השותפות;

10) אימוץ ושינוי, בהמלצת יו"ר דירקטוריון השותפות, של תקנון הפנים של השותפות ביחס לעובדים שתפקידם כולל אחזקת בניין דירות, הוראות על גמול עבור עבודתם;

11) קביעת גובה השכר של חברי ההנהלה של השותפות;

12) קבלת החלטות על חכירה, שעבוד או העברת זכויות אחרות ברכוש משותף בבניין דירות;

13) נושאים אחרים הניתנים על ידי LCD או חוקים פדרליים אחרים.

אמנת ה-HOA עשויה לכלול גם פתרון של סוגיות אחרות שבסמכותה של האסיפה הכללית של חבריה.

לאסיפה הכללית של חברי ה-HOA יש את הזכות להכריע בסוגיות הנכללות בסמכות הדירקטוריון שלה (סעיף 145 ל-LC).

הנוהל לארגון וקיום אסיפה כללית של חברי ה-HOA נקבע ב-Art. 146 ל-LCD, בהתאם לחלק 1 שלו ההודעה על אסיפה כאמור נשלחת בכתב על ידי מי שיוזמתו היא זומנה, ונמסרת לכל אחד מחברי השותפות כנגד קבלה או בדואר (ברישומים). דוֹאַר). הודעה זו תישלח לא יאוחר מעשרה ימים לפני מועד האסיפה הכללית. האסיפה הכללית אינה רשאית להעלות לדיון נושאים שלא נכללו בסדר היום.

סמכויות האסיפה הכללית של חברי ה-HOA נקבעות בהתאם לאמנות. 45 LCD ואמנת השותפות. האסיפה הכללית מוסמכת אם נוכחים יותר ממחצית מחברי השותפות או נציגיהם.

החלטות האסיפה הכללית בנושאים המופנים על ידי ה-LCD לסמכות האסיפה הכללית בהתאם לסעיפים 2, 6, 7, 12, חלק 2 של אמנות. סעיף 145 ל-LCD (קבלת החלטות על ארגון מחדש ופירוק השותפות, על קבלת כספים לווים, קביעת כיווני השימוש בהכנסה מפעילות כלכלית של השותפות, קבלת החלטות על חכירה או העברת זכויות אחרות ברכוש משותף בבניין דירות ), נלקחים על ידי לפחות 2/3 קולות ממספר הקולות הכולל של חברי השותפות. החלטות בנושאים אחרים מתקבלות ברוב קולות של חברי השותפות הנוכחים באסיפה הכללית או נציגיהם.

בראש האסיפה הכללית של חברי ה-HOA עומד יו"ר מועצת המנהלים של השותפות או סגנו. במקרה של היעדרותם, יושב ראש האסיפה הכללית על ידי אחד מחברי הדירקטוריון של השותפות.

אמנת ה-HOA עשויה לקבוע הצבעה באמצעות סקר בכתב או הצבעה על ידי קבוצות של חברי השותפות, בהתאם לסוג (מגורים או לא למגורים) של המקום שבבעלותם בבניין דירות והסוגיות שיש לפתור ( סעיף 146 של LCD).

על פי אמנות. 147 של ה-LCD, הגוף המבצע של ה-HOA הוא הדירקטוריון שלה, המנהל את פעילות השותפות. יש לה את הזכות לקבל החלטות בכל נושאי השותפות, למעט נושאים הקשורים בסמכותה הבלעדית של האסיפה הכללית של בעלי חצרים בבניין דירות ובסמכותה של האסיפה הכללית של חברי הו"א.

מועצת ההנהלה נבחרה מבין חברי השותפות על ידי האסיפה הכללית של חברי השותפות לתקופה הקבועה באמנת השותפות, אך לא יותר משנתיים. היא בוחרת יו"ר מבין חבריה. הדירקטוריון אחראי לאסיפה הכללית של חברי השותפות.

ישיבות מועצת המנהלים של ה-HOA מכונסות על ידי היו"ר בתוך מגבלות הזמן שנקבעו באמנת השותפות. ישיבת הדירקטוריון מוכרת כמוסמכת אם משתתפים בה רוב חבריה. החלטת מועצת המנהלים של HOA מנוסחת בפרוטוקול.

תחומי האחריות של הדירקטוריון כוללים:

1) עמידה על ידי השותפות בחוק ובדרישות האמנה של ה-HOA;

2) שליטה על התשלום בזמן על ידי חברי השותפות על תשלומי החובה והתרומות שנקבעו;

3) עריכת אומדנים שנתיים של הכנסות והוצאות השותפות ודיווחים על פעילותה הפיננסית, הגשתם לאסיפה הכללית של השותפות לאישור;

4) ניהול בניין דירות או כריתת חוזים לניהולו;

5) העסקת עובדים לשירות בניין דירות ופיטורים;

6) כריתת חוזים לאחזקה, תפעול ותיקון רכוש משותף בבניין דירות;

7) ניהול רשימת חברי השותפות, עבודת משרד, חשבונאות ודוחות כספיים;

8) כינוס וקיום אסיפה כללית של חברי השותפות;

9) מילוי התחייבויות אחרות הנובעות מאמנת ה-HOA (סעיף 148 ל-LC).

יו"ר מועצת המנהלים של ה-HOA נבחר לתקופת כהונה שנקבעה על פי אמנת השותפות. הוא דואג לביצוע החלטות הדירקטוריון, בעל הזכות לתת הוראות ופקודות לכל פקידי השותפות שביצוען חובה עבורם.

יו"ר הדירקטוריון פועל ללא ייפוי כוח מטעם הו"א, חותם על מסמכי תשלום ומבצע עסקאות שעל פי דין, אמנת השותפות, אינן מצריכות אישור חובה של מועצת השותפות או המועצה. אסיפה כללית של חבריה, מפתחת ומגישה לאישור האסיפה הכללית של חברי השותפות את התקנון הפנימי לעניין עובדים שתפקידם כולל אחזקת בניין דירות, את ההוראה בדבר שכר עבור עבודתם (סעיף 149 ל-LCD).

גופי ה-HOA כוללים גם את ועדת הביקורת (מבקר), אשר בהתאם לאמנות. 150 LCD נבחר על ידי האסיפה הכללית של חברי השותפות לא יותר משנתיים. זה לא יכול לכלול חברי מועצת המנהלים של השותפות. ועדת הביקורת בוחרת את יושב ראשה מבין חבריה.

ועדת הביקורת (מבקר) של HOA מבצעת את התפקידים הבאים:

1) לבקר את הפעילות הכספית של העמותה לפחות אחת לשנה;

2) להגיש לאסיפה הכללית של חברי השותפות מסקנה על אומדן ההכנסות וההוצאות לשנת השותפות המקבילה ודוח על הפעילות הפיננסית וגובה תשלומי החובה והתרומות;

3) מדווח לאסיפה הכללית של חברי השותפות על פעילותה.

רכוש הרשות עשוי להיות מטלטלין, וכן נכסי מקרקעין הנמצאים בתוך או מחוצה לו בניין הדירות.

על פי חלק 2 של אמנות. 151 קרנות LCD של HOA מורכבות מ:

1) מתשלומי חובה, דמי כניסה ותשלומים אחרים של חברי השותפות;

2) הכנסה מפעילות כלכלית של השותפות, המכוונת ליישום המטרות, המשימות והחובות של השותפות;

3) סובסידיות להבטחת הפעלת רכוש משותף בבניין דירות, ביצוע תיקונים שוטפים וגדולים, מתן סוגים מסוימים של שירותים וסבסוד אחר;

4) קבלות אחרות.

בהתבסס על החלטת האסיפה הכללית של חברי ה-HOA, ניתן להקים קרנות מיוחדות בשותפות, שהוצאו למטרות שנקבעו באמנה. נוהל הקמת קרנות מיוחדות נקבע על ידי האסיפה הכללית של חברי השותפות.

לדירקטוריון ה-HOA הזכות להיפטר מכספי השותפות המוחזקים בחשבון הבנק בהתאם לתכנית הפיננסית של השותפות.

בהתאם לאמנות. 152 של ה-LCD, על מנת להשיג את המטרות שנקבעו באמנה, ל-HOA יש את הזכות לעסוק בפעילויות כלכליות, כלומר:

1) תחזוקה, תפעול ותיקון מקרקעין בבניין דירות;

2) בניית חצרים נוספים וחפצי רכוש משותף בבניין דירות;

3) השכרה, השכרת חלק מהרכוש המשותף בבניין דירות.

בהתבסס על החלטת האסיפה הכללית של חברי ה-HOA, ההכנסה מהפעילות הכלכלית של השותפות משמשת לתשלום הוצאות כלליות או מופנית לכספים מיוחדים שהוצאו למטרות שנקבעו באמנת השותפות. הכנסה נוספת עשויה להיות מופנית למטרות אחרות של פעילות ה- HOA, הקבועות ב-Ch. 14 LCD ואמנת השותפות.

נושא 12. תשלום עבור דיור ושירותים

אזרחים וארגונים מחויבים לשלם בזמן ומלא עבור דיור ושירותים. החובה לשלם את האגרה האמורה קמה:

1) משוכר בית מגורים לפי הסכם שכירות סוציאלית - מרגע כריתת הסכם כאמור;

2) השוכר בחצרי המגורים של מלאי הדיור הממלכתי או העירוני - מרגע כריתת הסכם השכירות הרלוונטי;

3) שוכר חצרים למגורים לפי הסכם להשכרה מסחרית של חצרים למגורים של מאגר דיור ממלכתי או עירוני - מרגע כריתת הסכם כאמור;

4) חבר קואופרטיב לדיור - מרגע שהקואופרטיב לדיור מספק דיור;

6) בעל הדירה - מרגע יצירת זכות הבעלות בדירה.

לפני הסדרת הנחות למגורים של קרנות דיור ממלכתיות ועירוניות בהתאם לנוהל שנקבע, עלויות אחזקת חצרים ושירותים למגורים נישאות על ידי רשויות המדינה וממשלות מקומיות או אנשים המורשים על ידם (סעיף 153 ל-LC).

מבנה התשלום עבור דיור ושירותים נקבע על ידי אמנות. סעיף 154 ל-LCD, לפיו תשלום זה עבור שוכר דירה המאוכלסת על פי הסכם שכירות סוציאלית או חוזה שכירות מסחרית של דירה של מאגר דיור ממלכתי או עירוני כולל:

1) תשלום עבור השימוש בחצרים למגורים (תשלום שכירות);

2) תשלום עבור אחזקה ותיקון של חצרים למגורים, הכולל תשלום עבור שירותים ועבודות בניהול בניין דירות, תחזוקה ותיקון של חצרים למגורים, הניתנים ומבוצעים בהיקפים שנקבעו, וכן על ניהול, תחזוקה ותיקון שוטף של רכוש משותף בבניין דירות. תיקונים הוניים של רכוש משותף בבניין דירות מתבצעים על חשבון בעל מלאי הדיור;

3) חשבונות שירות.

התשלום עבור דיור ושירותים עבור הבעלים של מקום בבניין דירות כולל:

1) תשלום עבור אחזקה ותיקון של חצרים למגורים, הכולל תשלום עבור שירותים ועבודות בניהול בניין דירות, תחזוקה, תיקונים שוטפים ועיקריים של רכוש משותף בבית כאמור;

2) חשבונות שירות.

בעלי מבני מגורים נושאים בעלויות תחזוקתם ותיקונם וכן משלמים עבור שירותים בהתאם להסכמים שנכרתו עם אנשים העוסקים בפעילויות רלוונטיות.

התשלום עבור שירותי שירות כולל תשלום עבור אספקת מים קרים וחמים, ביוב, אספקת חשמל, אספקת גז (כולל אספקת גז ביתי בבקבוקים), חימום (אספקת חום, לרבות אספקת דלק מוצק בנוכחות חימום כיריים).

סעיף 155 ל-LCD קובע כי התשלום עבור דיור ושירותים משולם מדי חודש עד ליום העשירי של החודש שלאחר החודש שפג תוקפו, אלא אם נקבעה תקופה אחרת בהסכם ניהול בניין הדירות.

אגרה זו משולמת על בסיס מסמכי תשלום שהוגשו לא יאוחר מהיום הראשון של החודש שלאחר החודש שפג תוקפו, אלא אם נקבעה תקופה אחרת בהסכם ניהול בניין הדירות.

שוכרי דירות מגורים במסגרת הסכם שכירות סוציאלית וחוזה להשכרה מסחרית של חצרים למגורים של מלאי דיור ממלכתי או עירוני משלמים אגרה עבור השימוש בחצרים למגורים (דמי שכירות) לבעל הבית.

שוכרי דירות מגורים לפי הסכם שכירות סוציאלית וחוזה להשכרה מסחרית של שטחי מגורים של מלאי דיור ממלכתי או עירוני בבניין דירות, המנוהל על ידי ישות משפטית, ללא קשר לצורתו המשפטית או היזם היחיד (להלן: הארגון המנהל), לשלם אגרה עבור תחזוקה ותיקון של שטחי מגורים, וכן תשלום עבור שירותים של ארגון מנהל זה. אם סכום האגרה ששולם על ידי שוכר המגורים נמוך מסכום האגרה שנקבע בהסכם הניהול, את יתרת האגרה משלם המשכיר באופן שסוכם עם הארגון המנהל.

חברים ב-HOA או בקואופרטיב דיור או קואופרטיב צרכני מיוחד אחר שהוקם כדי לענות על צורכי האזרחים לדיור בהתאם לחוק הפדרלי על קואופרטיב כזה (להלן קואופרטיב צרכני מיוחד אחר) מבצעים תשלומי חובה ו(או) תרומות הקשורים לתשלום הוצאות תחזוקה, תיקונים שוטפים וגדולים של רכוש משותף בבניין דירות, וכן בתשלום עבור שירותים, באופן שנקבע על ידי גופי הניהול של השותפות או גופי הניהול של הקואופרטיב.

בעלים של חצרים בבניין דירות שבו מוקמת שותפות או קואופרטיב כאמור, שאינם חברים ב-HOA או בקואופרטיב דיור או בקואופרטיב צרכני מיוחד אחר, משלמים אגרה עבור דיור ושירותים בהתאם להסכמים שנכרתו עם ה-HOA או קואופרטיב דיור או קואופרטיב צרכני מיוחד אחר.

הבעלים של חצרים בבניין דירות בו לא הוקם HOA או קואופרטיב דיור או קואופרטיב צרכני מיוחד אחר ואשר מנוהל על ידי הארגון המנהל, משלמים עבור שטחי המגורים והשירותים לארגון מנהל זה.

הבעלים של חצרים בבניין דירות, המנהלים ישירות בניין כזה, משלמים את האגרה הנקובת בהתאם להסכמים שנכרתו עם אנשים העוסקים בסוגי הפעילויות הרלוונטיים. באופן דומה משלמים הבעלים של חצרים אלו עבור שירותים ועבודות תחזוקה ותיקונו.

כפי שסיפק ח' מזרח. 155 של ה-LCD, אי שימוש על ידי בעלים, דיירים ואנשים אחרים בחצרים אינו סיבה לאי תשלום תשלום עבור חצרים למגורים ושירותים. במקרה של היעדרות זמנית של אזרחים, התשלום עבור סוגים מסוימים של שירותים, המחושב על בסיס תקני צריכה, מתבצע תוך התחשבות בחישוב מחדש של התשלומים עבור תקופת ההיעדרות הזמנית של אזרחים באופן שאושר על ידי ממשלת המדינה הפדרציה הרוסית.

התשלום עבור שירותים הניתנים לדיירים ארעיים משולם על ידי שוכר בית המגורים בהתאם להסכם נוסף עם המשכיר שנכרת לתקופת מגורים של תושבים ארעיים.

בעל הדירה, הארגון המנהל, מחויבים להודיע ​​בכתב, בהתאמה, לשוכרי מגורים של קרנות דיור ממלכתיות ועירוניות ולבעלי חצרים למגורים בבניין דירות על שינויים בגובה התשלום עבור חצרים ושירותים לא יאוחר מ-30. ימים לפני מועד הגשת מסמכי תשלום, שעל בסיסם תשולם שכר טרחה זה בסכום אחר, אלא אם נקבעה תקופה אחרת בהסכם הניהול.

אנשים שאיחרו ו(או) לא שילמו במלואו את התשלום עבור דיור ושירותים (חייבים) מחויבים לשלם לנושה קנס בסך 1/300 משיעור המימון מחדש של הבנק המרכזי של הפדרציה הרוסית בתוקף במועד התשלום, מהסכומים שלא שולמו במועד עבור כל איחור של יום החל מיום המחרת לאחר מועד התשלום ועד ליום התשלום בפועל כולל. אסור להגדיל את סכום הקנסות הנקוב.

סעיף 156 ל-LCD קובע עיקרון כללי לפיו התשלום עבור אחזקת ותיקון חצרים למגורים נקבע בסכום המבטיח אחזקת רכוש משותף בבניין דירות בהתאם לדרישות החוק.

גובה התשלום עבור השימוש בחצרים למגורים (דמי שכירות), אגרות עבור תחזוקה ותיקון של חצרים למגורים לשוכרי מגורים לפי הסכמי שכירות חברתית והסכמי שכירות מסחרית למגורים של מלאי דיור ממלכתי או עירוני נקבע על פי סך השטח התפוס (בחדרים נפרדים באכסניות - בהתבסס על שטח החדרים) של הדירה.

גובה התשלום עבור השימוש בחצרים למגורים (דמי שכירות), דמי אחזקת ותיקון חצרים למגורים לקטגוריות הנ"ל של שוכרי מגורים וגובה התשלום עבור אחזקת ותיקון חצרים למגורים לבעלי מגורים הנחות שלא קיבלו החלטה על בחירת שיטת ניהול בניין דירות , מוקמות על ידי ממשלות מקומיות (בנושאים של הפדרציה הרוסית - הערים בעלות משמעות פדרלית מוסקבה וסנט פטרסבורג - על ידי רשות המדינה של הנושא המקביל של הפדרציה הרוסית).

גובה התשלום עבור השכרת דירה של מלאי הדיור הממלכתי או העירוני נקבע בהתאם לאיכות ולנוחיות הדירה, מיקום הבית (חלק 4 של סעיף 156 ל-LCD).

כמפורט בחלק 5 של אמנות. 156 ל-LCD, קביעת גובה דמי השכירות לא אמורה להביא לכך שלשוכר הדירה תהיה זכות לסבסוד עבור תשלום עבור הדירה והשירותים. חוקים פדרליים, חוקים של הישויות המרכיבות את הפדרציה הרוסית, הקובעים את ההליך לאספקת הנחות למגורים של מלאי הדיור במדינה לקטגוריות אחרות של אזרחים בהתאם לחלק 3 של אמנות. 49 ל-LCD, ניתן לקבוע תנאים אחרים (בהשוואה לאלה המפורטים בחלקים 4 ו-5 של סעיף 156 ל-LCD) לקביעת גובה התשלום עבור השימוש בחצרים למגורים (דמי שכירות).

הנוהל לקביעת גובה התשלום עבור דיור לאזרחים המתגוררים במגורים של בתי מערכת השירותים החברתיים, בבנייני מגורים של כספים ליישוב זמני של מהגרים בכפייה ואנשים המוכרים כפליטים, וכן בהוסטלים, אם כמה אזרחים גרים בחדר אחד באכסניה, הוקם הבעלים של הדירות האמורות.

גובה התשלום עבור תחזוקה ותיקון של חצרים למגורים בבניין דירות בו לא מוקמת ה.א. או קואופרטיב דיור או קואופרטיב צרכני מיוחד אחר נקבע באסיפה כללית של בעלי חצרים בבית כזה, המתקיימת ב אופן שנקבע בסעיף. 45-48 LCD. גובה התשלום עבור תחזוקה ותיקון של שטחי מגורים בבניין דירות נקבע תוך התחשבות בהצעות הארגון המנהל ומוקם לתקופה של שנה לפחות.

גובה תשלומי החובה ו(או) תרומותיהם של חברי הו"א או קואופרטיב לדיור או קואופרטיב צרכני מיוחד אחר, הקשורים לתשלום הוצאות על אחזקת ותיקון רכוש משותף בבניין דירות, נקבע על ידי גופי הניהול. של השותפות או הקואופרטיב בהתאם לאמנה שלהם.

אזרחים המוכרים כאזרחים בעלי הכנסה נמוכה בהתאם לנוהל שנקבע על ידי LCD ומתגוררים בחצרי מגורים על פי הסכמי שכירות סוציאלית, פטורים מתשלום אגרה עבור השימוש בחצרים למגורים (דמי שכירות) (חלק 9 של סעיף 156 ל-LCD) .

שינוי בגובה התשלום עבור אחזקה ותיקון של דירה במקרה של מתן שירותים וביצוע עבודות בניהול, תחזוקה ותיקון רכוש משותף בבניין דירות באיכות לא מספקת ו(או) עם הפרעות החורגות מהמשך שנקבע נקבעות באופן שנקבע על ידי ממשלת הפדרציה הרוסית.

על פי אמנות. 157 של ה-LCD, גובה התשלום עבור שירותים נקבע על פי היקף השירותים הנצרכים, שנקבע על פי קריאות מכשירי המדידה, ובהעדרם, על סמך התקנים לצריכת שירותים המאושרים על ידי הרשויות המקומיות (ב- הישויות המרכיבות את הפדרציה הרוסית - הערים הפדרליות של מוסקבה וסנט - על ידי הרשויות הציבוריות של הישות המרכיבה הרלוונטית של הפדרציה הרוסית), למעט התקנים לצריכת שירותי שירות לאספקת חשמל וגז, שאושרו על ידי הרשויות הציבוריות של הישויות המרכיבות את הפדרציה הרוסית באופן שנקבע על ידי ממשלת הפדרציה הרוסית. הכללים למתן שירותים ציבוריים לאזרחים נקבעים גם על ידי ממשלת הפדרציה הרוסית.

סכום התשלום עבור שירותים מחושב על פי התעריפים שנקבעו על ידי רשויות המדינה של הישויות המרכיבות את הפדרציה הרוסית, הרשויות המקומיות (בישויות המרכיבות של הפדרציה הרוסית - הערים בעלות המשמעות הפדרלית מוסקבה וסנט פטרסבורג - על ידי סמכות המדינה של הישות המכוננת המתאימה של הפדרציה הרוסית) באופן שנקבע בחוק הפדרלי.

שינוי צורת הבעלות על דירה, עילת השימוש בדירה, הקמה או פירוק של הרשות או קואופרטיב לדיור או קואופרטיב צרכני מיוחד אחר אינם בסיס לשינוי גובה התשלום עבור שירותים.

כאשר מספקים שירותים באיכות לא מספקת ו(או) עם הפרעות החורגות מהמשך שנקבע, שינוי בסכום התשלום עבור שירותים נקבע באופן שנקבע על ידי ממשלת הפדרציה הרוסית.

בהתאם לאמנות. בסעיף 158 ל-LCD, מחויב בעל חצרים בבניין דירות לשאת בעלויות אחזקת השטח השייך לו וכן להשתתף בעלויות אחזקת הרכוש המשותף בבית כאמור ביחס לחלקו בנכס. בעלות משותפת על נכס זה על ידי תשלום אגרה עבור תחזוקה ותיקון של חצרים למגורים.

החלטת האסיפה הכללית של בעלי חצרים בבניין דירות על תשלום הוצאות עבור שיפוץ בניין דירות מתקבלת תוך התחשבות בהצעות הארגון המנהל במועד תחילת השיפוץ, היקף העבודה הנדרש, עלות החומרים, הליך מימון התיקונים, עיתוי החזר ההוצאות והצעות נוספות הקשורות לתנאים לביצוע שיפוץ.

החובה לתשלום עלויות תיקוני הון של בניין מגורים חלה על כל בעלי החצרים בבית זה מרגע יצירת זכות הבעלות שלהם בחצרים האמורים. לפיכך, אין חשיבות במקרה דנן לתקופה בה היה האדם הבעלים של הדירה. עם העברת הבעלות על המקום בבניין דירות, עוברת לבעלים החדש חובת הבעלים הקודם לשלם את עלויות התיקונים הגדולים.

אם בעלי הנחות בבניין דירות באסיפה הכללית שלהם לא החליטו לקבוע את סכום התשלום עבור תחזוקה ותיקון של חצרים למגורים, סכום זה נקבע על ידי הממשלה המקומית (בישויות המרכיבות את הפדרציה הרוסית - ערים בעלות משמעות פדרלית מוסקבה וסנט פטרסבורג - על ידי רשות המדינה של הנושא המקביל של הפדרציה הרוסית).

הוראות כלליות על מתן סובסידיות לדיור ושירותים כלולות באמנות. 159 של ה-LCD, הקובע כי סובסידיות כאלה ניתנות לאזרחים אם הוצאותיהם עבור תשלום עבור דיור ושירותים, מחושבים על בסיס גודל התקן האזורי של השטח הנורמטיבי של מקום המגורים המשמש כדי לחשב סובסידיות, ואת גודל התקן האזורי עבור עלות הדיור והשירותים הקהילתיים שנקבעו על פי הכללים ח' 6 סעיף. 159 LCD, יעלה על הערך המתאים לחלק המרבי המותר בעלויות האזרחים לשלם עבור דיור ושירותים בסך ההכנסה המשפחתית. גודל התקנים האזוריים עבור השטח הנורמטיבי של דירה המשמש לחישוב סובסידיות, עלות הדיור והשירותים הקהילתיים והחלק המרבי המותר של הוצאות האזרחים לתשלום עבור דירות ושירותים בהכנסה הכוללת של המשפחה נקבעים על ידי נושא הפדרציה הרוסית. עבור משפחות בעלות הכנסה ממוצעת לנפש מתחת למינימום הקיום שנקבע, מופחת החלק המרבי המותר בהוצאות בהתאם למקדם תיקון השווה ליחס ההכנסה הממוצעת לנפש של המשפחה למינימום הקיום. על פי חלק 2 של אמנות. 159 ZhK הזכות לסבסוד יש:

א) משתמשים בחצרי מגורים של מלאי הדיור הממלכתי והעירוני;

ב) שוכרים על פי חוזים להשכרה של שטחי מגורים של מלאי דיור פרטי;

ג) חברים בקואופרטיבים לדיור;

ד) בעלי בתים.

הסובסידיות ניתנות על ידי גוף השלטון העצמי המקומי או מוסד שהוסמך על ידו לאזרחים הנ"ל על סמך בקשותיהם, תוך התחשבות בבני משפחתם המתגוררים אצלם דרך קבע.

סובסידיות מועברות לאזרחים לפני המועד האחרון לביצוע תשלומים עבור דיור ושירותים, שנקבע על ידי חלק 1 של אמנות. 155 LCD. כך, תשלום הסובסידיות אינו מתבצע במזומן, אלא בתשלומים שאינם במזומן.

ה-LC קובע במפורש כי סובסידיות ניתנות לאזרחים אם אין להם פיגור בתשלום עבור שטחי מגורים ושירותים או כאשר אזרחים מסכמים ו(או) מקיימים הסכמים על החזרו (חלק 5 של סעיף 159).

בעת קביעת זכויותיהם של אזרחים המתגוררים בחצרים למגורים מכל סוג של בעלות על סובסידיות וחישוב הסכומים שלהם, סטנדרטים אזוריים של השטח הנורמטיבי של חצרים למגורים המשמשים לחישוב הסובסידיות, עלות הדיור והשירותים הקהילתיים ו- החלק המרבי המותר בהוצאות האזרחים לתשלום עבור מגורים ושירותים מוחל בהכנסה הכוללת של המשפחה. גודלו של התקן האזורי לעלות דיור ושירותים קהילתיים נקבע על בסיס מחירים, תעריפים ותקנים המשמשים לחישוב אגרות עבור תחזוקה ותיקון של בתי מגורים ושירותים עבור דיירים במסגרת הסכמי שכירות חברתיים המתגוררים בחצרים למגורים הממוקמים. בבתים שרמת ההשבחה, הקונסטרוקטיבית והפרמטרים הטכניים שלהם תואמים את התנאים הממוצעים בעירייה.

כפי שנקבע בחלק 8 של אמנות. 159 של ה-LCD, מימון ההוצאות למתן סובסידיות מתבצע מתקציבים מקומיים על חשבון תרומות הניתנות לתקציבים מקומיים מתקציבי הישויות המרכיבות את הפדרציה הרוסית, ועבור הערים הפדרליות של מוסקבה וסנט. פטרסבורג - מהתקציבים של הישויות המרכיבות הללו של הפדרציה הרוסית. נושאי הפדרציה הרוסית למטרות המפורטות בהוראה לעיל יכולים לקבל סיוע כספי מהתקציב הפדרלי, המחושב על בסיס תקנים פדרליים שנקבעו על ידי ממשלת הפדרציה הרוסית.

הליך מימון הוצאות להבטחת מתן סובסידיות, וכן נוהל מימון הוצאות מתן סובסידיות לאזרחים העוברים שירות צבאי ומתגוררים במחנות צבאיים סגורים, נקבע על ידי ממשלת הפדרציה הרוסית.

גודל הקצבה מתקציבה של ישות מכוננת של הפדרציה הרוסית מחושב על סמך מידע סטטיסטי על התפלגות אוכלוסיית העירייה ביחס לרמות ההכנסה הממוצעת לנפש ועל בסיס סטנדרטים אזוריים:

1) השטח התקני של הדירה המשמש לחישוב הסובסידיות;

2) עלות הדיור והשירותים הקהילתיים, בהבדל בין עיריות;

3) החלק המרבי המותר של הוצאות האזרחים לתשלום עבור דיור ושירותים בסך ההכנסה המשפחתית (חלק 10 של סעיף 159).

בהתאם לחלק 11 של אמנות. 159 ל-LCD, לגוף הממשל העצמי המקומי יש את הזכות להחיל, בעת חישוב הסובסידיות, סטנדרטים של מרחב המחיה הנורמטיבי המשמש לחישוב סובסידיות, עלות הדיור והשירותים הקהילתיים והחלק המרבי המותר בהוצאות האזרחים לתשלום. עבור דיור ושירותים בסך ההכנסה המשפחתית, השונים מהסטנדרטים האזוריים שנקבעו, אם זה ישפר את מצבם של אזרחים המקבלים סובסידיות כאלה. עלויות נוספות למתן סובסידיות אלו ממומנות מהתקציב המקומי.

סובסידיות לתשלום עבור דיור ושירותים קהילתיים אינם ניתנים לאזרחים זרים, אלא אם כן נקבע אחרת על ידי אמנות בינלאומיות של הפדרציה הרוסית.

לקטגוריות מסוימות של אזרחים, באופן ובתנאים שנקבעו על ידי חוקים פדרליים, חוקים של נושאי הפדרציה הרוסית ופעולות משפטיות רגולטוריות של ממשלות מקומיות, ניתן לספק פיצוי עבור עלויות התשלום עבור חצרים למגורים ושירותים ב- הוצאות התקציבים הרלוונטיים.

פיצוי עבור הוצאות עבור תשלום עבור חצרים למגורים ושירותים נכללים בהכנסה הכוללת של המשפחה בעת חישוב הסובסידיות הניתנות לאזרחים באופן שנקבע באמנות. 159 JK (סעיף 160 JK).

כפי שסופק על ידי אמנות. 8 לחוק הכנסת LCD, עד שיבוצעו שינויים בחוקים הפדרליים ובפעולות משפטיות רגולטוריות אחרות במונחים של החלפת הנוהל למתן הטבות לאזרחים עבור תשלום עבור דיור ושירותים עם הליך האספקה ​​בהתאם לאמנות. 160 של LCD של פיצוי, ההליך הקודם למתן הטבות אלה, שנקבע על ידי חוקים פדרליים אלה ופעולות משפטיות רגולטוריות אחרות לפני כניסתו לתוקף של LCD, נשמר.

מחבר: Ivakin V.N.

אנו ממליצים על מאמרים מעניינים סעיף הערות הרצאה, דפי רמאות:

▪ דידקטיקה. הערות הרצאה

▪ תורת הממשל והזכויות. הערות הרצאה

▪ הכלכלה של המשרד. הערות הרצאה

ראה מאמרים אחרים סעיף הערות הרצאה, דפי רמאות.

תקרא ותכתוב שימושי הערות על מאמר זה.

<< חזרה

חדשות אחרונות של מדע וטכנולוגיה, אלקטרוניקה חדשה:

עור מלאכותי לחיקוי מגע 15.04.2024

בעולם טכנולוגי מודרני בו המרחק הופך להיות נפוץ יותר ויותר, חשוב לשמור על קשר ותחושת קרבה. ההתפתחויות האחרונות בעור מלאכותי על ידי מדענים גרמנים מאוניברסיטת Saarland מייצגים עידן חדש באינטראקציות וירטואליות. חוקרים גרמנים מאוניברסיטת Saarland פיתחו סרטים דקים במיוחד שיכולים להעביר את תחושת המגע למרחקים. טכנולוגיה חדשנית זו מספקת הזדמנויות חדשות לתקשורת וירטואלית, במיוחד עבור אלה שמוצאים את עצמם רחוקים מיקיריהם. הסרטים הדקים במיוחד שפיתחו החוקרים, בעובי של 50 מיקרומטר בלבד, ניתנים לשילוב בטקסטיל וללבוש כמו עור שני. סרטים אלה פועלים כחיישנים המזהים אותות מישוש מאמא או אבא, וכמפעילים המשדרים את התנועות הללו לתינוק. הורים הנוגעים בבד מפעילים חיישנים המגיבים ללחץ ומעוותים את הסרט הדק במיוחד. זֶה ... >>

פסולת חתולים של Petgugu Global 15.04.2024

טיפול בחיות מחמד יכול להיות לעתים קרובות אתגר, במיוחד כשמדובר בשמירה על ניקיון הבית שלך. הוצג פתרון מעניין חדש של הסטארטאפ Petgugu Global, שיקל על בעלי החתולים ויעזור להם לשמור על ביתם נקי ומסודר בצורה מושלמת. הסטארט-אפ Petgugu Global חשפה אסלת חתולים ייחודית שיכולה לשטוף צואה אוטומטית, ולשמור על הבית שלכם נקי ורענן. מכשיר חדשני זה מצויד בחיישנים חכמים שונים המנטרים את פעילות האסלה של חיית המחמד שלכם ופועלים לניקוי אוטומטי לאחר השימוש. המכשיר מתחבר למערכת הביוב ומבטיח פינוי פסולת יעיל ללא צורך בהתערבות של הבעלים. בנוסף, לאסלה קיבולת אחסון גדולה הניתנת לשטיפה, מה שהופך אותה לאידיאלית עבור משקי בית מרובי חתולים. קערת המלטה לחתולים של Petgugu מיועדת לשימוש עם המלטה מסיסת במים ומציעה מגוון זרמים נוספים ... >>

האטרקטיביות של גברים אכפתיים 14.04.2024

הסטריאוטיפ שנשים מעדיפות "בנים רעים" כבר מזמן נפוץ. עם זאת, מחקר עדכני שנערך על ידי מדענים בריטים מאוניברסיטת מונאש מציע נקודת מבט חדשה בנושא זה. הם בדקו כיצד נשים הגיבו לאחריות הרגשית של גברים ולנכונותם לעזור לאחרים. ממצאי המחקר עשויים לשנות את ההבנה שלנו לגבי מה הופך גברים לאטרקטיביים לנשים. מחקר שנערך על ידי מדענים מאוניברסיטת מונאש מוביל לממצאים חדשים לגבי האטרקטיביות של גברים לנשים. בניסוי הראו לנשים תצלומים של גברים עם סיפורים קצרים על התנהגותם במצבים שונים, כולל תגובתם למפגש עם חסר בית. חלק מהגברים התעלמו מההומלס, בעוד שאחרים עזרו לו, כמו לקנות לו אוכל. מחקר מצא שגברים שהפגינו אמפתיה וטוב לב היו מושכים יותר לנשים בהשוואה לגברים שהפגינו אמפתיה וטוב לב. ... >>

חדשות אקראיות מהארכיון תרמואיד ממיר חום לחשמל 27.03.2002 המכון הטכנולוגי של מסצ'וסטס (ארה"ב) פיתח דיודה תרמית הממירה ישירות אנרגיה תרמית לאנרגיה חשמלית. הודות למאפיינים אלה, הדיודה התרמית תעזור לפתור את בעיות הקירור ואספקת החשמל של מחשבים קטנים בעתיד. המכשיר החדש משתמש בהשפעה של "אידוי גז האלקטרונים", הנצפית, למשל, בחוטים של מכשירי אלקטרו-וואקום. עם זאת, ניתן להבחין באותה תופעה גם במוליכים המחוממים לא רק באמצעות זרם חשמלי, אלא גם בכל שיטה אחרת. עם זאת, אפילו עם חימום חזק (יותר מ-1000 מעלות צלזיוס), הזרם חלש, כך שהאפקט הזה משמש רק במדחום אלקטרוני המודדים טמפרטורה גבוהה. הפיזיקאים פיטר הגלייטיין ויאן קוצ'רוב הצליחו ליצור גרסת מוליכים למחצה של מכשיר כזה. בדיודה תרמית, שכבות דקות של חומרים מוליכים למחצה משמשות הן כאלקטרודות והן כשכבת ביניים. בעוד שהדיודה התרמית פועלת ב-200 מעלות צלזיוס, מדענים מקווים שהם יוכלו להפיק אנרגיה מגופים פחות מחוממים. כימאים מארה"ב ויפן יצרו פלסטיק שלא רק בעל תכונות מגנטיות, אלא גם משנה אותן כאשר הוא נחשף לאור. כך, למשל, קרן לייזר כחולה מגבירה את המגנטיזציה של פלסטיק פי אחד וחצי, וכאשר היא מוקרנת באור ירוק, התכונות המגנטיות יורדות בערך באותה כמות. השפעה זו באה לידי ביטוי בכל טמפרטורה מתחת ל-75 מעלות צלזיוס. לדברי מומחים, על בסיס חומרים כאלה ניתן ליצור התקני אחסון מחשבים של דורות חדשים.

עוד חדשות מעניינות:

▪ יצר לבלב מלאכותי

▪ כשהאוזניים קמלות

▪ טאבלט מוקשח של Oukitel RT7 Titan 5G

▪ כל מוצרי האלקטרוניקה של סמסונג יהיו מצוידים בבינה מלאכותית

▪ חתול וכלב: סודות ההרמוניה

עדכון חדשות של מדע וטכנולוגיה, אלקטרוניקה חדשה

חומרים מעניינים של הספרייה הטכנית החופשית:

▪ חלק של האתר רדיו-אלקטרוניקה והנדסת חשמל. מבחר מאמרים

▪ מאמר חוק יסוד של אלקטרוסטטיקה. היסטוריה ומהות הגילוי המדעי

▪ מאמר היכן ומתי מכר באייר בכוונה תרופות שעלולות להיות מזוהמות ב-HIV? תשובה מפורטת

▪ מאמר חישוב המייצב הנוכחי. מַדרִיך

▪ מאמר מטען סטרטר לרכב. אנציקלופדיה של רדיו אלקטרוניקה והנדסת חשמל

▪ מאמר משדר YES-93. אנציקלופדיה של רדיו אלקטרוניקה והנדסת חשמל

השאר את תגובתך למאמר זה:

כל השפות של דף זה

Arabic	Hebrew	Polish
Bengali	Hindi	Portuguese
Chinese	Italian	Spanish
English	Japanese	Turkish
French	Korean	Ukrainian
German	Malay	Vietnamese

בית | הספרייה | מאמרים | <font><font>מפת אתר</font></font> | ביקורות על האתר

www.diagram.com.ua
2000-2024