ספריה טכנית בחינם

הערכת שווי וניהול נכסים. הערות ההרצאה: בקצרה, החשוב ביותר

מדריך / הערות הרצאה, דפי רמאות

הערות למאמר

תוכן העניינים

1. נדל"ן (נדל"ן כאובייקט השקעה. סוגי נדל"ן. שוק הנדל"ן. משתתפים ומקורות לתהליך מימון הנדל"ן. יתרונות השקעה בנדל"ן. הלוואות משכנתא. משכנתא כדרך להבטחת התחייבויות. תכונות משכנתא הַשׁאָלָה)
2. הערכת שווי מקרקעין (גורמים המשפיעים על שווי המקרקעין. סוגי שווי מקרקעין עיקריים. עקרונות יסוד של הערכת שווי מקרקעין. סוגי הערכת שווי מקרקעין. גישות להערכת שווי מקרקעין. גישה השוואתית. גישת עלות. גישת הכנסה. הערכת שווי מקרקעין. ניתוח השימוש הטוב והיעיל ביותר בקרקע. יעילות הערכת שווי של שימוש בקרקע עירונית. שיטות הערכת קרקע. דו"ח הערכת שווי מקרקעין)
3. קביעת שווי ההון המושקע על פי היוון הכנסה (היוון ישיר. היוון הכנסה לפי שיעור התשואה. היוון תזרימי מזומנים. חיזוי תזרימי מזומנים מהחזרה. קביעת שיעור ההיוון. היוון באמצעות מודלים חישוביים. היוון של באופן אחיד הכנסה משתנה. ניתוח משכנתאות והשקעות)
4. ניהול תהליך ההשקעה והמימון של נדל"ן (קריטריונים לאפקטיביות של פרויקטי השקעה. שיטות ניתוח פרויקטי השקעה. סיכונים במימון נדל"ן. קריטריונים לקבלת החלטות על מימון נדל"ן. ייעוץ אשראי)

1.1. נדל"ן כאובייקט השקעה

מקרקעין - קרקע וכל השיפורים המוצמדים אליה דרך קבע (מבנים, מבנים, בנייה בתהליך).

ברוסיה, המונח "מקרקעין ומיטלטלין" הופיע לראשונה בחקיקה בתקופת שלטונו של פיטר הראשון בצו מ-23 במרץ 1714 "על סדר הירושה במיטלטלין ובמקרקעין". קרקעות, קרקעות, בתים, מפעלים, מפעלים, חנויות הוכרו כנדל"ן. הנדל"ן כלל גם מחצבים המצויים בקרקע, ומבנים שונים, המתנשאים מעל פני הקרקע ובנויים מתחתיה, למשל: מכרות, גשרים, סכרים.

רפורמות כלכליות ברוסיה, איחוד רכוש על ידי זכויות קניין ליחידים ולישויות משפטיות, הובילו לצורך בחלוקת רכוש למטלטלין ומקרקעין (לפרטים נוספים ראו שבצ'וק ד.א. ארגון ומימון השקעות. - רוסטוב על הדון: הפניקס, 2006; שבצ'וק ד.א. יסודות הבנקאות - רוסטוב על הדון: הפניקס, 2006; שבצ'וק ד"א פעילות בנקאית - רוסטוב על הדון: הפניקס, 2006).

מאז 1994, על פי אמנות. 130 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית, "מקרקעין (מקרקעין, מקרקעין) כוללים חלקות קרקע, חלקות תת-קרקעיות, חפצי מים מבודדים וכל מה שקשור בחוזקה לקרקע, כלומר חפצים שלא ניתן להזיז ללא נזק בלתי מידתי לקרקע. מטרתם, לרבות יערות, נטיעות רב-שנתיים, מבנים, מבנים". נדל"ן כולל גם ספינות אוויר וים הכפופות לרישום המדינה, ספינות ניווט פנימיות וחפצי חלל.

רכוש אחר עשוי להיות מסווג גם כמקרקעין. אז, על פי אמנות. 132 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית, "מיזם בכללותו, כמתחם נכסים המשמש לפעילות יזמית, מוכר כנדל"ן." דברים שאינם מקרקעין, לרבות כסף וניירות ערך, מוכרים כמיטלטלין.

ניתן להבחין בין המאפיינים הבאים של נדל"ן:

- לא ניתן להעביר מקרקעין מבלי לגרום נזק לחפץ;

- מקרקעין קשורים היטב לקרקע, לא רק פיזית, אלא גם משפטית;

- עמידות חפץ ההשקעה;

- כל נכס ספציפי הוא ייחודי מבחינת המאפיינים הפיזיים ומבחינת האטרקטיביות להשקעה;

- לא ניתן לגנוב, לשבור או לאבד מקרקעין בתנאים רגילים;

- עלות המקרקעין גבוהה, וחלוקתו למניות רכוש קשה, ובמקרים אחרים בלתי אפשרית;

- מידע על עסקאות נדל"ן לרוב אינו זמין;

- אובדן נכסי הצרכן או העברת ערך בתהליך הייצור מתרחשים בהדרגה עם התבלה;

- התועלת של המקרקעין נקבעת על פי היכולת לספק צורך אנושי ספציפי לשטחי מגורים ותעשייה;

- האפשרות להשפעה חיובית או שלילית של בנייה חדשה על עלות הקרקע, הבניינים הסמוכים;

- קיימת נטייה לעליית ערך המקרקעין לאורך זמן;

- קיימים סיכונים ספציפיים הגלומים בנדל"ן כאובייקט השקעה: הסיכון לנזק פיזי בהשפעת גורמים טבעיים ומעשה ידי אדם, הסיכון להצטברות בלאי חיצוני ותפקודי, סיכון פיננסי הקשור לתנאי השכירות עדכון;

- רגולציה ממשלתית קפדנית על עסקאות מקרקעין.

1.2. סוגי נכסים

ישנם שלושה סוגים עיקריים של נדל"ן: קרקע, דיור וחצרים שאינם למגורים.

המטרה הבסיסית של נדל"ן היא קרקע.

לצד החלוקה לסוגים, הנדל"ן מסווג על פי מספר קריטריונים, דבר התורם למחקר מוצלח יותר של שוק הנדל"ן ומקל על פיתוח ויישום שיטות להערכת וניהול קטגוריות שונות של נדל"ן.

ישנן צורות ההכנסה הבאות מהשקעה בנדל"ן:

- עליית ערך הנדל"ן עקב שינויים במחירי השוק, רכישת מתקנים חדשים ופיתוח מתקנים ישנים;

- תזרימי מזומנים תקופתיים עתידיים;

- הכנסה ממכירה חוזרת של החפץ בתום תקופת ההחזקה.

האטרקטיביות של השקעה בנדל"ן מוסברת על ידי הגורמים הבאים:

- בעת רכישת המקרקעין, המשקיע מקבל חבילת זכויות, בעוד שאובייקטי השקעה רבים אינם גוררים זכויות בעלות;

- בטיחות הכספים המושקעים בכלל (בתנאים רגילים לא ניתן לאבד או לגנוב נדל"ן) והאינפלציה בפרט (תהליכים אינפלציוניים מלווים בעלייה במחירי הנדל"ן ובהכנסות ממנו);

- היכולת לקבל הכנסה ממקרקעין במונחים כספיים והשפעות מועילות אחרות של מחיה, יוקרה של בעלות על חפץ מסוים וכו'.

להשקעה בנדל"ן יש מאפיינים חיוביים כמו האפשרות של שימוש ארוך טווח בחפץ ושמירה על ההון.

1.3. שוק הנדל"ן

שוק הנדל"ן הוא מערך יחסים סביב פעילות עם נדל"ן: קנייה ומכירה של נדל"ן, משכנתאות, השכרת נדל"ן וכו'.

הפלחים העיקריים של שוק הנדל"ן הם: שוק הקרקעות, שוק הדיור ושוק הדירות הלא למגורים.

בנפרד, קיים שוק נדל"ן רווחי, המפולח לפי המטרה הפונקציונלית של האובייקטים:

- שוק חפצי משרד;

- שוק של חפצים מסחריים;

- שוק מתקני ייצור ואחסון;

- שוק שירותי המלונאות;

- השוק של חפצי בנייה לא גמורים.

בהתאם לזכויות החוקיות במקרקעין, שהן מושא העסקה בין המוכר-קונה, שוק המקרקעין מחולק לשווקי מכירה והשכרה.

בשוק המכר והרכישה, תמורת המקבילה המקבילה, מועברת הבעלות המלאה, לרבות זכות השליטה, בעוד שבשוק השכירות, מטרת העסקה היא מכלול זכויות חלקי, למעט זכות השליטה.

ניתן להבחין בין המאפיינים הבאים של שוק הנדל"ן:

- יישוב;

- יכולת החלפה נמוכה של אובייקטים;

- תנודות עונתיות;

- הצורך ברישום ממלכתי של עסקאות.

במימון נדל"ן מבחינים בשלוש קבוצות של עלויות:

- עלות אחזקת הנכס במצב שמיש מבחינה פונקציונלית;

- מס שנתי על בעלות על נכס;

- עלויות עסקה גבוהות בעסקאות מקרקעין.

התנודות בביקוש ובהיצע בשוק הנדל"ן הן איטיות, שכן בנוכחות ביקוש מתרחשת עלייה במספר הנכסים על פני תקופה ארוכה, הנקבעת על פי תקופת בניית המבנה. במקרה של עודף מקרקעין, המחירים נשארים נמוכים למספר שנים (לפרטים נוספים ראה שבצ'וק ד"א קניית בית וקרקע: שלב אחר שלב. - מ.: אס"ט: אסטרל, 2008).

הגורמים העיקריים המשפיעים על היצע וביקוש:

- כַּלְכָּלִי: רמת ההכנסה של האוכלוסייה והעסק, זמינות המשאבים הכספיים, רמת תעריפי השכירות, עלות עבודות הבנייה וההתקנה וחומרי בניין, תעריפים עבור שירותים;

- חברתית: שינוי במספר, צפיפות אוכלוסין, רמת השכלה;

- מנהלי: שיעורי מס והגבלות אזוריות;

- אֵקוֹלוֹגִי: רגישות האזור בו נמצא הנכס לבצורות ושיטפונות, הידרדרות או שיפור המצב הסביבתי.

נדל"ן הוא נכס פיננסי, שכן הוא נוצר מהשקעות אנושיות והון. רכישה ופיתוח של נדל"ן מלווה בעלויות גבוהות ובהתאם, עולה לא פעם הצורך למשוך כספים לווים וכדומה. לכן, שוק הנדל"ן הוא אחד ממגזרי השוק הפיננסי.

השוק הפיננסי הוא מערכת כלכלית מורכבת הכוללת מערך של מוסדות ונהלים המכוונים לאינטראקציה בין מוכרים וקונים של כל סוגי המסמכים הפיננסיים.

שוק הנדל"ן הוא אחד המרכיבים המשמעותיים ביותר בשוק הפיננסי.

קיים קשר הדוק בין השוק הפיננסי לשוק הנדל"ן: צמיחת ההשקעות בנדל"ן מחייה את שוק הנדל"ן, הנפילה מצמצמת אותו. חוסר היציבות הכלכלית מעכבת את הנושים והמשקיעים הרוסים והזרים. נדרשת תמיכת המדינה להגברת מימון ההשקעות בנדל"ן.

1.4. משתתפים ומקורות בתהליך מימון הנדל"ן

באופן מסורתי, המשתתפים בתהליך מימון הנדל"ן מחולקים לקטגוריות הבאות:

- רשויות וממשלות פדרליות ומקומיות;

- מוסדות אשראי ופיננסיים;

- משקיעים וכו'.

הרשויות והמינהלים הפדרליים והמקומיים מספקים קשרים כלכליים ומשפטיים בין המשתתפים בתהליך מימון הנדל"ן. המדינה מקפידה על עמידה בנורמות ובכללים הקשורים לתפקוד שוק הנדל"ן; מסדיר סוגיות של ייעוד, פיתוח עירוני ורישום זכויות קניין במקרקעין; קובע הטבות או מטיל הגבלות (הגבלות חקיקה, מאפייני מיסוי) על השקעות בנדל"ן. בנוסף, המדינה פועלת כבעלים של חפצי מקרקעין רבים.

מוסדות פיננסיים מספקים הון למשקיעים שאין להם מספיק כספים.

משקיעים הם יחידים וישויות משפטיות (תושבים וחוץ) הרוכשים מקרקעין ומחזיקים אותו במצב תפקודי.

ניתן לחלק את המשקיעים לשני סוגים:

1) פעיל - לממן ולעסוק בהקמה, פיתוח או ניהול של המתקן;

2) פסיבי - רק לממן את הפרויקט מבלי לקחת בו חלק נוסף.

נכון להיום התפתח התפתחות בשוק הנדל"ן - סוג מיוחד של פעילות מקצועית בניהול פרויקט השקעה בתחום הנדל"ן, שאחת ממשימותיו היא צמצום הסיכונים הכרוכים בפיתוח נדל"ן. מפתח הוא מארגן שניתן לחלק את פעילותו לשלושה שלבים:

1) ניתוח של אפשרות יישום הפרויקט: נלקחים בחשבון מצב ומגמות של שינויים בחקיקה, העדפות צרכנים, תנאים פיננסיים וכלכליים, סיכויים לפיתוח האזור;

2) פיתוח תכנית ביצוע פרויקט: נקבע שטח חלקת הקרקע הדרוש לביצוע הפרויקט, נבחר מיקום עם סביבה מתאימה, תקשורת והערכה של יעילות הפרויקט. לאחר מכן נקבעים מקורות המשאבים הכספיים, מתקבל היתר בנייה וכו';

3) ביצוע פרויקט השקעה: גיוס משאבים כספיים, ארגוני עיצוב ובנייה, מעקב אחר התקדמות הבנייה, השכרה או מכירה של חפץ כולו או חלקו.

מקורות מימון להשקעות הוניות: קרנות מדינה, קרנות תקציב מקומיות (עירוניות), משאבים כספיים עצמיים של מפעלים ויחידים, כספים לווים, כספי משקיעים.

1.5. יתרונות ההשקעה בנדל"ן

השקעה בנדל"ן שמייצר הכנסה היא הרווחית ביותר. האטרקטיביות של רכישת נדל"ן מניב טמונה בהחזר ההשקעה לאחר החזר הוצאות תפעול. עם זאת, במקרה זה הסיכון גבוה יותר בשל הנזילות הנמוכה של הנדל"ן ומשך תקופת ההחזר על הכספים המושקעים.

שיטות השקעה בשוק הנדל"ן יכולות להיות ישירות ועקיפות.

ישיר - רכישת מקרקעין במכירה פומבית בהתאם לחוזה פרטי, רכישה בחכירה.

עקיף - רכישת ניירות ערך של חברות המתמחות בהשקעות נדל"ן, השקעות במשכנתאות המובטחות בנדל"ן.

השקעות בנדל"ן, כמו השקעות בניירות ערך תאגידיים, הן לטווח ארוך.

יתרונות ההשקעה בנדל"ן על פני ניירות ערך:

1. בניגוד לניירות ערך תאגידיים, כמו מניות, המחלקות דיבידנדים רבעוניים, בעלות על נדל"ן מספקת למשקיע מזומן חודשי, שכן תשלומי שכר דירה חודשיים מובילים לתשלומים חודשיים למשקיע.

2. תזרים המזומנים של הכנסה מבעלות על נדל"ן (ההבדל בין תקבולי מזומנים מדמי שכירות ועלויות אחזקת נכס בתוספת השקעות הון) הוא פחות דינמי מתזרים המזומנים של הכנסות מתאגידים ממונפים מאוד:

- הכנסות תזרים מזומנים של תאגידים תלויות בהיקף מכירות המוצרים, התלויות בהחלטות היומיומיות של הצרכנים, ותזרים ההכנסה מנדל"ן יציבים יותר מכיוון שהם מבוססים על הסכמי שכירות;

- מקורות הכנסה מזומנים של תאגידים עשויים להשתנות עם הזמן, ומקורות הכנסה מנדל"ן צפויים יותר, שכן מבנים הם מקרקעין, הנכסים קבועים הן פיזית והן משפטית.

3. שיעורי התשואה של החברות נמוכים בדרך כלל מנדל"ן. זאת בשל העובדה שתפעול אינטנסיבי של נכסי נדל"ן דומה לרוב תחומי העסקים. כדי להחזיר את עלויות ההון הקבוע המושקע בנדל"ן נדרשת רמת תשואה גבוהה יותר, שכן ההכנסה הצפויה לקבל המשקיע חייבת לעלות על עלויות תפעול הנכס. שיעור התשואה צריך להיות גבוה יותר מאשר בהשקעה בנכסים פיננסיים, מה שאמור להתאים לסיכונים הגבוהים יותר בהשקעה בנדל"ן.

4. השקעות בנדל"ן מאופיינות במידה רבה יותר של בטיחות, ביטחון ויכולת שליטה במשקיע מאשר השקעות במניות.

מקורות וכמות ההשקעה בנדל"ן מושפעים מ:

- החזר צפוי על ההשקעה;

- ריבית בנקאית;

- מדיניות מס בכלל ובתחום ההשקעות בפרט;

- שיעורי אינפלציה;

- מידת הסיכון של השקעה בנדל"ן.

הסיבות לאטרקטיביות של השקעה בנדל"ן מבחינת אינפלציה:

- פיחות מהיר של כסף עם לא אמינות מספקת של בטיחותם במוסדות אשראי;

- אי התאמה תכופה בין שיעור הבנק לרמת האינפלציה;

- תחומי השקעה מוגבלים יותר רווחיים יותר;

- עלות סבירות שיורית וקלות השקעה בדיור;

- השקעה בנדל"ן המניב הכנסה יכולה בתנאים אלו להעלות את דמי השכירות ובכך לשמר את הכספים המושקעים.

מאידך, בתנאי אינפלציה, ישנן נסיבות המעודדות השקעה בתחומים אחרים: ההכנסות הריאליות יורדות, למשקיע קשה לחזות את היחס בין העלויות לתועלת הצפויה, קשה יותר להגיע לטווח ארוך- הלוואה לטווח ארוך בריבית מקובלת, מה שמוביל למחסור במשאבים כספיים עבור קונים פוטנציאליים.

בשלב הנוכחי של התפתחות הכלכלה הרוסית עם שיעורי אינפלציה גבוהים, פעילות ההשקעה נתונה לסיכונים משמעותיים, מה שמוביל לירידה בפעילות ההשקעות בשוק הנדל"ן. משאבי ההשקעה המוגבלים הביאו לתהליך של צמצום הבנייה כמעט בכל ענפי המשק (לפרטים נוספים ראו שבצ'וק ד.א. שמאות מקרקעין וניהול נכסים. - רוסטוב על הדון: הפניקס, 2007).

ובכל זאת שוק הנדל"ן אטרקטיבי למשקיעים פוטנציאליים מהסיבות הבאות:

- השקעות בנדל"ן מאופיינות במידה משמעותית של בטיחות, ביטחון ויכולת שליטה במשקיע;

- בעת רכישת המקרקעין מקבל המשקיע חבילת זכויות, בעוד שרוב חפצי ההשקעה האחרים אינם גוררים זכות בעלות;

- השקעה בנדל"ן מאפשרת לך לחסוך כסף מאינפלציה;

- שוק הנדל"ן, שיש לו גודל גדול, הוא מעט שליטה;

- השקעות בנדל"ן מלוות ברווחיות מקובלת של פעילות בשוק זה.

כיום ברוסיה מצטמצמת פעילות ההשקעות בשוק הנדל"ן. אפילו שוק הדיור, שהוא הפלח הפעיל ביותר בשוק הנדל"ן, לא זכה למנגנוני אשראי ופיננסיים מתאימים שיתמכו בביקוש האפקטיבי של האוכלוסייה ויאפשרו לשפר את תנאי החיים של האוכלוסייה באופן מסיבי. סוּלָם. מאזן האינטרסים של כל המשתתפים בתהליך מימון הנדל"ן הוא מרכיב הכרחי בתפקוד התקין של שוק הנדל"ן.

1.6. הלוואות אשראי משכנתא

במסגרת ה"משכנתא" מבינים את שעבוד המקרקעין כדרך להבטיח התחייבויות. נוכחותה של מערכת הלוואות משכנתא היא חלק בלתי נפרד מכל מערכת מפותחת של משפט פרטי. תפקידן של המשכנתאות גובר במיוחד כאשר מצב המשק אינו משביע רצון, שכן מערכת משכנתאות מחושבת ואפקטיבית, מחד גיסא, מסייעת להפחתת האינפלציה באמצעות משיכה של כספים חופשיים זמנית של אזרחים ומפעלים, ומצד אחד. מצד שני, עוזר לפתור בעיות חברתיות וכלכליות.

הופעת המשכנתאות. האזכור הראשון של המשכנתא מתייחס למאה השישית. לִפנֵי הַסְפִירָה ה. ביוון משמעותה של משכנתא הייתה אחריותו של החייב כלפי הנושה בגין החזקות קרקע מסוימות. על גבול שטח המקרקעין שבבעלות החייב הוצב בעת רישום ההתחייבות עמוד הנקרא "משכנתא".

מעשי ההתחייבות הראשונים שהגיעו אלינו ברוסיה מתוארכים לתקופת המאות ה-XNUMX-XNUMX, והנורמות החקיקתיות הופיעו לראשונה ממש בסוף המאה ה-XNUMX או בתחילת המאה ה-XNUMX. בכתב משפט פסקוב, שבו לצד שיטת הגבייה הוותיקה ביותר - אישית - ישנו אוסף רכוש.

בסוף XIX - תחילת המאה העשרים. תהליך ההלוואות המובטחות במגרשי קרקע, שהלווה עמד לרכוש, נמשך באופן פעיל. תהליך זה התפתח בסיוע בנקי אדמות איכרים, שנוצרו כמעט בכל מחוזות רוסיה ותרמו להקצאת קרקעות לאיכרים עניים.

מ-1922 עד 1961 ברוסיה, הקוד האזרחי של ה-RSFSR, אמנות. 85 מהם הגדירו משכון כזכות תביעה, המאפשרת לנושה, במקרה של אי מילוי התחייבות, לקבל סיפוק עדיפות על פני נושים אחרים על חשבון שווי הנכס המשועבד (ללא חלוקה ל מטלטלין ובלתי מזיזים).

ככזה, בשל מכשולים כלכליים ומשפטיים שונים, מוסד המשכנתא טרם זכה לפופולריות משמעותית ברוסיה, ולכן הוא מוסדר על ידי מספר קטן יחסית של תקנות.

בשנת 1992 אומץ חוק הפדרציה הרוסית "על משכון", אשר תיקן את האפשרות של משכנתאות כדרך להבטיח התחייבויות. הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית (חלק I) הבהיר הוראות מסוימות על משכון (סעיפים 334-358). באומנות. סעיף 340 קובע כי משכון בניין או מבנה מותרת רק במשכון בו-זמנית לפי אותו הסכם של חלקת הקרקע שעליה מצויים בניין או מבנה זה, או של חלק בחלקה זו המספק באופן תפקודי את החפץ המשועבד, או של זכות חכירה של חלקה זו או חלקה המקביל השייך למשכן. ולעניין שעבוד חלקת קרקע, זכות המשכון אינה משתרעת על מבני ומבני המשכון המצויים או הנבנים בחלקה זו, אלא אם כן נקבע אחרת בחוזה.

רישום מקרקעין הוא הפונקציה החשובה ביותר של המדינה, שללא ביצוע נכון של מחזור מקרקעין בלתי אפשרי, המוסדר על ידי החוק הפדרלי מ-21.07.1997 ביולי XNUMX "על רישום המדינה של זכויות על מקרקעין ועסקאות איתו ". מימוש זכויות הבנק במשכנתא בפועל מתאפשר במסגרת חוק "הליכי הוצאה לפועל". כללים מיוחדים נפרדים, אשר בכל זאת יש לקחת בחשבון בעת ​​כריתת הסכמי משכנתא, פזורים לפי החוקים הרלוונטיים.

בשנת 1998 התקבל החוק הפדרלי "על משכנתא (משכון מקרקעין)", לפיו במסגרת הסכם על שעבוד מקרקעין (הסכם משכנתא), צד אחד - בעל המשכון, שהוא נושה בהתחייבות מובטחת. על ידי משכנתא, זכותו לקבל סיפוק תביעותיו הכספיות כלפי החייב על פי התחייבות זו משווי המקרקעין המשועבדים של הצד השני - המשכון, בעיקר על פני נושים אחרים של המשכון, למעט חריגים הקבועים בחוק. המשכון יכול להיות החייב בהתחייבות המובטחת במשכנתא, או מי שאינו משתתף בהתחייבות זו (צד ג'). הנכס עליו הוקמה משכנתא נותר בידי המשכון ברשותו ובשימושו (סעיף 1).

ניתן להקים משכנתא גם כערובה להתחייבות על פי הסכם הלוואה, על פי הסכם הלוואה או התחייבות אחרת, לרבות התחייבות המבוססת על מכירה, רכישה, החכירה, חוזה, הסכם אחר או נזק, אלא אם כן נקבע אחרת בחוק הפדרלי. 2) הסכם משכנתא נערך בהתאם לכללים הכלליים של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית על כריתת הסכמים, וכן את הוראות החוק הפדרלי האמור.

המשכנתא כפופה לרישום ממלכתי על ידי מוסדות המשפט במרשם זכויות המקרקעין הממלכתי המאוחד במקום הנכס נשוא המשכנתא ומבטיח את תשלום עיקר החוב לבעל המשכנתא או במסגרת הסכם הלוואה או התחייבות אחרת המובטחת במשכנתא (לפרטים נוספים ראה ספר שבצ'וק ד.א. משכנתא: רק על המתחם. - מ.: גרוסמדיה: ROSBUH, 2008).

עם כניסת חוק "על שעבוד מקרקעין" הופיעה "משכנתא" כנייר ערך סחיר חופשי בשוק. ערבות משכון היא נייר ערך רשום המעיד על זכותו של הבעלים לקבל ביצוע בהתחייבות כספית המובטחת במשכון על הנכס הנקוב בהסכם המשכנתא, ללא הצגת ראיה אחרת לקיומה של התחייבות זו, ועצם זכות המשכון ל- נכס המפורט בהסכם המשכנתא. לאחר רישום הממלכתי של המשכנתא על ידי הגוף המבצע רישום זה, ניתנת ערבות המשכנתא לבעל המשכנתא המקורית ומועברת באמצעות אישור. המשכנתא מפשטת את העברת זכויות המשכנתא על ידי הבנק - היא מועברת באמצעות אישור נוסף עם רישום המדינה לאחר מכן. מאפיין חיובי נוסף של משכנתא הוא שניתן לשעבד את המשכנתא עצמה.

1.6.1. משכנתא כדרך להבטיח התחייבויות

לרוב, משמעות המושג "משכנתא" היא הלוואת משכנתא, אך ל"משכנתא" יש משמעות עצמאית – שעבוד מקרקעין כדרך להבטחת התחייבויות.

על פי אמנות. 5 לחוק "על משכון (משכון מקרקעין)" לפי הסכם משכנתא, מקרקעין המפורטים בסעיף. 130 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית, שהזכויות עליהן רשומות באופן שנקבע לרישום המדינה של זכויות על מקרקעין, כולל:

- חלקות קרקע, למעט חלקות קרקע המפורטות באמנות. 63 לחוק פדרלי זה;

- מפעלים, מבנים, מבנים ונדל"ן אחר המשמשים לפעילות יזמית;

- מבני מגורים, דירות וחלקים מבנייני מגורים ודירות, המורכבים מחדר מבודד אחד או יותר;

- דאצ'ות, בתי גן, מוסכים ומבני צריכה אחרים;

- ספינות אוויר וימי, ספינות ניווט פנימיות וחפצי חלל.

אם אנחנו מדברים על משכנתאות לדיור, אז נושא הביטחונות חייב לעמוד בדרישות הבאות: יש מטבח ושירותים נפרדים מדירות או בתים אחרים (כלומר, דירות קהילתיות אינן מתקבלות כבטוחה); להיות מחובר למערכות חימום חשמליות, קיטור או גז המספקות חום לכל שטח הדירה; להצטייד באספקת מים חמים וקרים בחדר האמבטיה ובמטבח; בעלי ציוד אינסטלציה, דלתות, חלונות וגג במצב טוב (לדירות בקומות העליונות). הבניין בו נמצא נושא המשכון חייב לעמוד בדרישות הבאות: לא להיות במצב חירום; לא להירשם לשיפוץ גדול; יש בסיס מלט, אבן או לבנים; יש רצפות מתכת או בטון מזוין; מספר הקומות של הבניין לא יפחת משלוש קומות (לפרטים נוספים ראה שבצ'וק ד.א. דירה באשראי ללא בעיות. - מ.: א.סט.: אסטרל, 2008).

בהסכם המשכנתא יש לפרט את נושא המשכנתא, תוצאות הערכת שוויה, מהות ותקופת ביצועו של ההסכם המובטח במשכנתא וכן הזכות מכוחה הנכס נשוא המשכנתא. שייך לבעל המשכון. נושא המשכנתא נקבע בחוזה עם ציון שמה, מיקומה ותיאור המספיק לצורכי זיהוי. הערכת נושא המשכנתא נקבעת בהתאם לחוק "על פעילות שמאות בפדרציה הרוסית" בהסכמה בין הממשכן לבעל המשכנתא.

על הסכם המשכנתא להיות באישור נוטריוני ובכפוף לרישום מדינה, מרגע כניסתו לתוקף. משכנתא כפופה לרישום המדינה על ידי מוסדות צדק במרשם המדינה המאוחד של זכויות מקרקעין במיקום הנכס נשוא המשכנתא, באופן שנקבע בחוק הפדרלי לרישום המדינה. זכויות במקרקעין ועסקאות עמו. הסכם הלוואה מובטח במשכנתא יכול להיערך לאחר רישום הסכם המשכנתא, וזכות המשכון קמה מרגע כריתת הסכם ההלוואה, והלווה אינו מסתכן בדבר אם הסכם ההלוואה לא ייערך. בשל העובדה שהחקיקה מאפשרת שעבוד נכסים מרובים לאחר מכן שכבר משועבדים במשכנתא, יש לכלול תנאי איסור הולם בכל הסכם משכנתא (לפרטים נוספים ראה שבצ'וק ד"א הלוואות ליחידים. - מ.: א"ט: אסטרל, 2008).

המשכנתא מבטיחה את התשלום לבעל המשכנתא של קרן החוב לפי הסכם ההלוואה או התחייבות אחרת המובטחת במשכנתא במלואה או בחלקה שנקבע בהסכם המשכנתא. משכנתא שהוקמה להבטחת קיום הסכם הלוואה בכפוף לתשלום ריבית מבטיחה גם תשלום לנושה של הריבית המגיעה לו בגין השימוש בהלוואה ותשלום לבעל המשכון של הסכומים המגיעים לו:

- בפיצוי בגין הפסדים ו/או כקנס (קנס, ריבית קנס) בשל אי מילוי, עיכוב במימוש או קיום לא תקין אחר של התחייבות המובטחת במשכנתא;

- בצורה של ריבית לשימוש בלתי חוקי בכספים של אנשים אחרים, הניתנת על ידי חובה מובטחת משכנתא או על ידי החוק הפדרלי, אמנות. 393 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית (קשה לגבות ריבית מאדם על שימוש בכספים של אנשים אחרים, שכן בתביעה יש צורך להוכיח שלאזרח הייתה הזדמנות לשלם את החוב, אך לא חזר הכספים שהיו לו והשתמש בהם אחרת, אבל עדיין אין התפתחויות מעשיות כאלה);

- בהחזר הוצאות משפט והוצאות אחרות שנגרמו עקב עיקול על הנכס המשועבד;

- בהחזר הוצאות למכירת נכס ממושכן.

אלא אם נקבע אחרת בהסכם, המשכנתא מבטיחה את תביעותיו של בעל המשכון ככל שהן קיימות עד למועד סיפוקן על חשבון המשכון. העברת הנכס המשועבד על ידי הבעלים אפשרי רק בהסכמת הבנק. הבנק רשאי לעקל את הנכס המשועבד על מנת לעמוד בטענותיו על חשבון נכס זה, שנגרמו מאי מילוי או מילוי לא תקין של ההתחייבות המובטחת במשכנתא, ובפרט, אי תשלום או איחור בתשלום סכום האמור. חוב מלא או חלקי. למשל, במקרה של הפרת תנאי ביצוע תשלומים תקופתיים יותר משלוש פעמים תוך 12 חודשים. השחזור מתבצע בדרך כלל בצו בית משפט.

כללי חוק "על משכון (שיעבוד מקרקעין)" חלים על שעבוד בניה שטרם הושלמה של מקרקעין, אם הוא נבנה על חלקת קרקע שהוקצה לבניה בהתאם לנוהל הקבוע בחוק.

הקצאת שעבוד מקרקעין לקטגוריה נפרדת, הנקראת "משכנתא", נובעת מהיחודיות של המקרקעין. היתרונות של מקרקעין כחפץ בטחונות ביחס למושא בטחונות אחרים הם כדלקמן:

- ערך הנכס הממושכן עשוי לעלות באופן יחסי לשיעור האינפלציה;

- הסכנה האמיתית לאובדן רכוש (במיוחד דיור במקרה של הלוואות משכנתא לדיור) מהווה תמריץ טוב לחייב למלא את התחייבויותיו;

- אפשרות להשתמש בה כבטוחה אם ההלוואה היא ארוכת טווח וסכום משמעותי, שכן הנכס עמיד ושוויו גבוה;

- ניתן לחזות עלייה בשווי המקרקעין בוודאות מספקת, דבר בלתי אפשרי כאשר משתמשים, למשל, במוצרי צריכה כבטוחה.

ניתן להעניק הלוואה ארוכת טווח בבטחון עם העברה לבעל המשכון של הנכס המשועבד: מתכות יקרות ומוצרים העשויים מהן, המובטחים בניירות ערך אמינים במיוחד, שמחירם יציב במיוחד. עם זאת, בפועל בעולם, הרוב המכריע של ההלוואות לטווח ארוך מובטחות בנדל"ן. משכנתא עשויה להפוך לדרך העדיפות ביותר להבטחת מילוי ההתחייבויות גם ברוסיה.

1.6.2. תכונות של הלוואות משכנתא

הלוואת משכנתא היא הלוואה המובטחת במקרקעין מסוימים. הלוואת משכנתא היא מתן הלוואה המובטחת במקרקעין. יצירת מערכת אפקטיבית של הלוואות משכנתאות אפשרית על בסיס התפתחות שוקי הון המשכנתאות הראשוניים והמשניים.

שוק ההון העיקרי למשכנתאות מורכב מלווים המספקים הון הלוואות ולווים-משקיעים שקונים נדל"ן להשקעה או לשימוש מסחרי.

השוק המשני מכסה את תהליך הקנייה והמכירה של אג"ח משכנתא שהונפקו בשוק הראשוני. המשימה העיקרית של שוק הון המשכנתאות המשני היא לספק למלווים ראשוניים אפשרות למכור את המשכנתא הראשונית, ולהשתמש בתמורה למתן הלוואה נוספת בשוק המקומי.

היתרון של הלוואות משכנתא הוא שאם הלווה לא החזיר את ההלוואה, למלווה יש זכות להיפטר מהנכס לפי שיקול דעתו. בשל העובדה שהנדל"ן הוא עמיד ומחירו יציב למדי, למלווה יש חשש נמוך ממחדל הלוואות ויש עילה להסטת משאבים כספיים לטווח ארוך.

קבלת הלוואת משכנתא קשורה לצורך במילוי התחייבויות על פי הסכם הלוואה. לכן, לפני קבלת הלוואה כזו, לווה פוטנציאלי צריך לנתח:

- האם יש מספיק כסף לביצוע מקדמה עבור דירה ולכיסוי העלויות הכרוכות בעסקה למכירת דירה (אישור נוטריוני לחוזה, עמלת רישום החוזה בפנקס המדינה), כריתת חוזי ביטוח;

- האם יהיו כספים לשמירה על רמת החיים הדרושה לאחר ביצוע תשלומים תקופתיים במסגרת הסכם ההלוואה;

- האם צפויה ירידה בהכנסה בתקופת ההלוואה, האם יש סיכוי למציאת עבודה אחרת במהרה במקרה של הפסקת העבודה הקיימת, בתשלום לא נמוך מהקודמת;

- האם יש ניסיון עבודה מתמשך בשנתיים האחרונות ומהן הסיבות לפיטורים והפסקות בעבודה, והאם התחייבויות שוטפות הקשורות לדיור מתקיימות בזמן: תשלום שירותים, טלפון, חשמל (נבדק על ידי בַּנק);

- האם יש נכסים בצורה של מיטלטלין או מקרקעין (מכוניות, מוסך, קוטג', דירה אחרת) שיכולים לשמש כבטוחה נוספת.

הבעיה העיקרית של הלוואות משכנתא היא היעדר משאבים פיננסיים לטווח ארוך. אחד המקורות לקרנות לטווח ארוך הם פיקדונות של משקיעים פרטיים. אבל נכון לעכשיו, אמון האוכלוסייה בבנקים בכלל ובעסקים בפרט, התערער. המשבר הפיננסי והכלכלי של שנת 1998 הביא לירידה משמעותית בהכנסות הריאליות של האוכלוסייה, לפיחות בחסכונות וליציאת פיקדונות פרטיים לקופת החיסכון. בעיה נוספת היא הערכת כושר הפירעון של לווה פוטנציאלי, על סמך הכנסתו האמיתית. בשל נטל המס המופרז, חלקו של מגזר הצללים במשק גדול, ולכן ההכנסה הרשמית של הלווים הפוטנציאליים אינה גבוהה, מה שמקשה על הבנקים המסחריים לקבל החלטות על הלוואות. מדיניות מס ממלכתית מחושבת היטב בהלוואות משכנתא לאוכלוסיה תאפשר להוציא הכנסות אמיתיות מה"צל". אבל חוקי המס לא יכולים להשתנות במהירות.

הערכת נושא המשכנתא מתבצעת בהתאם לחוק "על פעילות שמאות בפדרציה הרוסית" בהסכמה בין הממשכן לבעל המשכנתא. פרק זה מתאר בקצרה את היסודות להערכת שווי השוק של מקרקעין.

2. שמאות מקרקעין

2.1. גורמים המשפיעים על ערך הנדל"ן

ישנם ארבעה גורמים המשפיעים על ערך המקרקעין.

1. דרישה - הכמות של מוצר או שירות נתון שמוצאת קונים ממיסים בשוק. הביקוש הפוטנציאלי הגדול ביותר הוא בשוק הדיור.

2. תועלת - יכולתו של רכוש לספק צרכים אנושיים מסוימים. תועלת מגרה את הרצון לרכוש דבר מסוים. התועלת של הדיור היא נוחות המגורים. עבור משקיע הפועל בשוק הנדל"ן, חלקת קרקע ללא הגבלות שימוש ופיתוח תהיה בעלת התועלת הגדולה ביותר.

3. מחסור - היצע מוגבל. ככלל, עם עלייה בהיצע של מוצר מסוים, המחירים עבור מוצר זה מתחילים לרדת, עם ירידה בהיצע הם עולים.

4. אפשרות ביטול חפצים היא אפשרות העברת זכויות קניין, המאפשרת מעבר מקרקעין מיד ליד (ממוכר לקונה), כלומר להיות סחורה. בעבר, קרקעות ברוסיה היו רכוש מדינה יחיד, ולכן קרקע לא נחשבה לסחורה.

לפיכך, ערך אינו מאפיין טבוע בנדל"ן בפני עצמו: נוכחות הערך תלויה ברצון של אנשים, יש צורך בכוח קנייה, תועלת ומחסור יחסי.

2.2. סוגים עיקריים של שווי מקרקעין

מספר סוגי שווי תואמים למטרות שונות של הערכת שווי מקרקעין.

שווי השוק של חפץ הערכת השווי הוא המחיר הסביר ביותר שבו ניתן להנכר את חפץ הערכת השווי בשוק הפתוח בסביבה תחרותית, כאשר הצדדים לעסקה פועלים בצורה סבירה, ברשותם כל המידע הדרוש, וכל נסיבות חריגות אינן. משתקף בשווי מחיר העסקה.

כדי לקבוע את שווי השוק, אי אפשר לקבל את מחירי המכירה של חפצים דומים ללא ניתוח נוסף, שכן מחיר העסקה אינו מאפיין את המניעים של המוכר והקונה, היעדר או נוכחות של השפעות חיצוניות כלשהן. ניתן לקבוע את שווי השוק של מקרקעין רק אם מתקיימים התנאים הבאים לעסקת שיווי משקל:

- השוק תחרותי ומספק בחירה מספקת של נכס לאינטראקציה של מספר רב של קונים ומוכרים;

- הקונה והמוכר חופשיים, בלתי תלויים זה בזה, מעודכנים היטב בנושא העסקה ופועלים רק על מנת למקסם את האינטרסים שלהם - להגדלת ההכנסה או לסיפוק מלא של צרכים;

- תקופת התערוכה של מושא ההערכה.

ערך ההשקעה הוא המחיר הגבוה ביותר שמשקיע יכול לשלם עבור נכס, בהתחשב בתשואה הצפויה (תועלת, נוחות) של פרויקט השקעה זה. ערכי השקעה ושוק עולים בקנה אחד רק כאשר הציפיות של משקיע מסוים אופייניות לשוק זה (לפרטים נוספים ראה שבצ'וק ד.א. ארגון ומימון השקעות. - רוסטוב על הדון: הפניקס, 2006; שבצ'וק ד.א. יסודות הבנקאות עניינים. - רוסטוב-על-דון: הפניקס, 2006; שבצ'וק ד.א. פעילות בנקאית. - רוסטוב-על-דון: הפניקס, 2006).

שווי הפירוק של חפץ השמאות הוא שווי חפץ השמאות אם יש להנכר את חפץ השמאות תוך תקופה קצרה מתקופת החשיפה הרגילה עבור חפצים דומים. זה מחושב בדרך כלל כאשר החפץ נאלץ להימכר. בשל הגבלת תקופת המכירה, שאינה מספיקה כדי להכיר את כל הרוכשים הפוטנציאליים עם החפץ שהוצא לשוק, שווי הפירוק עשוי להיות נמוך משמעותית משווי השוק. זה נקבע, ככלל, במהלך פירוק המיזם בהחלטת הבעלים או רשות שיפוטית. מייצג את כמות המזומנים שניתן היה לקבל בפועל ממכירת נכסי ישות, ללא קשר לערכם בספרים.

שווי ניצול החפץ המוערך - שווי החפץ המוערך השווה לשווי השוק של החומרים שהוא כולל, בהתחשב בעלויות סילוק החפץ המוערך.

שווי חפץ השומה לצורכי מיסוי הינו שווי חפץ השומה, הנקבע לחישוב בסיס המס ומחושב בהתאם להוראות פעולות משפטיות רגולטוריות (לרבות שווי המלאי). זה יכול להתבסס על שווי השוק, על עלות שכפול האובייקט, או שהוא מחושב לפי המתודולוגיה הנורמטיבית ללא מעורבות של מומחים מומחים.

שווי מיוחד של מושא השמאות - השווי שלקביעתו קובעים בהסכם השמאות או באקט המשפטי הרגולטורי תנאים שאינם כלולים במושג שוק או שווי אחר המפורט בתקני השמאות המחייבים לנושאי פעילות השמאות. ניתן להבחין בין סוגי הערך הבאים:

עלות מפעל תפעולי - עלות מתחם נכס בודד, שנקבע בהתאם לתוצאות תפקוד הייצור שהוקם. יחד עם זאת, הערכת השווי של אובייקטים בודדים של המיזם מורכבת בקביעת התרומה שתורמים חפצים אלה כמרכיבים אינטגרליים של המיזם המבצע;

עלות ביטוח - עלות פיצוי מלא בגין נזק לרכוש במקרה של מקרה ביטוח. הוא מחושב בהתאם לשיטות בהן משתמשים חברות ביטוח וסוכנויות ממשלתיות לחישוב הסכום עבורו ניתן לבטח אלמנטים ניתנים להשמדה של חפץ. נלקחות בחשבון עלויות שיקום רכיבי החפץ המצויים בסכנת הרס והשמדה.

2.3. עקרונות יסוד של הערכת שווי מקרקעין

ניתן לחלק את העקרונות הבסיסיים של הערכת שווי מקרקעין ל-4 קטגוריות.

עקרון השימוש הטוב והיעיל ביותר (NNEI) מבוסס על קביעת שווי המקרקעין אם הנכס משמש בצורה הטובה והיעילה ביותר, גם אם השימוש הנוכחי בנכס שונה.

השימוש הסביר והרווחי ביותר בנכס בזמן הערכת השווי מספק את הערך הנוכחי הגבוה ביותר של הנכס.

מצב המבנה (הצורך בתיקונים גדולים נלקח בחשבון על ידי הקונה בדיון בגובה העסקה; תיקונים קוסמטיים אינם משפיעים באופן משמעותי על שווי הנכס).

כך, מגוון עסקאות מקרקעין שונות תואמות למספר סוגי ערך. בהתאם לצרכים של משתתפי שוק הנדל"ן, הערך של סוגים שונים של ערך של אותו חפץ יכול להיות שונה באופן משמעותי. ההערכה הנפוצה ביותר של שווי השוק של מקרקעין.

ערכם של חפצי מקרקעין מושפע ממספר לא מבוטל של גורמים כלכליים. עקרונות שמאות המקרקעין מאפשרים לקחת בחשבון את המשמעותיים שבהם.

ישנן מספר מגבלות לגרסת NNEI של הנכס המוערך:

- יעילות מרבית;

- הצדקה כלכלית;

- היתכנות פיזית;

- עמידה בחוק.

היעילות המקסימלית נקבעת על ידי היוון התשואות העתידיות של מקרי השימוש החלופיים, תוך התחשבות בסיכון ההשקעה.

כדאיות פיננסית מובנת כהצדקה לכדאיות מימון פרויקט השקעה, המשקפת את יכולתו של פרויקט זה לספק הכנסה המספיקה להחזר הוצאות המשקיעים ולקבל את התשואה הצפויה על ההון המושקע.

הרציונל להיתכנות הטכנולוגית והפיזית של אופציית NNEI מבוסס על ניתוח היחס בין איכות, עלויות וזמן ביצוע הפרויקט, הסבירות לאסונות טבע, זמינות התחבורה והיכולת להתחבר לשירותים ציבוריים. כדי לבסס את התאימות של מקרה השימוש לחקיקה, יש צורך לנתח תקני בנייה ואיכות סביבה: הגבלת מספר הקומות, איסור בנייה במקום נתון, ייעוד, סיכויים לפיתוח העיר והאזור, מצבי רוח שליליים של האוכלוסייה המקומית, בטיחות אש וכו'.

עקרון NNEI חשוב בניתוח חלקת קרקע. במידה והשימוש השוטף בקרקע שונה מהטוב והיעיל ביותר, שווי הקרקע הפנויה עשוי לעלות על שווי ההשבחות הקיימות בה, וניתן להחליט על הריסתן על מנת לנצל את האתר בצורה מיטבית. דֶרֶך. כך למשל, רצוי לתת מגרש עם בית בודד באזור פיתוח מסחרי לפיתוח כזה.

אם השימוש השוטף בחלקת הקרקע שונה ממקרה השימוש הטוב ביותר, אך שווי המבנים והמבנים בה עולה על ערכו, הרי שהשימוש השוטף יימשך עד לשווי הקרקע, בתנאי השימוש הטוב ביותר. , אינו עולה על שווי הנכס בשימוש שוטף.

תוצאות ניתוח השימוש הטוב והיעיל ביותר נלקחות בחשבון בקביעת שווי הנדל"ן, בבחירת אופציית בנייה ובנייה מחדש ובניתוח פרויקטי השקעה.

עקרון התרומה מבוסס על מדידת הערך של כל אלמנט שהוא תורם לערך הכולל של האובייקט. נלקחת בחשבון ההשפעה הן של הימצאות תרומה (אלמנט) והן של היעדרה על השינוי בשווי הנכס.

בעת ניתוח פרויקטי השקעה והערכת שווי הנדל"ן, יש לקחת בחשבון אפשרות לבצע שיפורים שיעלו את ערך החפץ. יחד עם זאת, ההכנסה המתקבלת כתוצאה משיפורים נוספים אמורה לעלות על סכום הכספים המושקעים שמטרתם ליצור שיפורים אלו.

עיקרון הפריון השולי הוא ששיפורים עוקבים ילוו בעליית ערך החפץ, העולה על עלות יצירתם, עד הגעה לנקודת התפוקה המקסימלית, ולאחר מכן העלויות של יצירת שיפורים נוספים לא יהיו במלואן. מקוזז על ידי העלייה בעלות החפץ.

כך למשל, עדכון פנים בית קפה ימשוך מבקרים נוספים, מה שיגדיל את ההכנסה מהמתקן. התיקון היקר, באיכות גבוהה יותר לאחר מכן, של מקום זה, שנמצא במצב טוב, עשוי שלא להשפיע על גידול ההכנסה. לפיכך, עלות התיקון השני לא תפוצה.

לפיכך, עיקרון הפריון השולי מבוסס על היחס בין עלויות השיפורים הנוספים לצמיחת ערך החפץ ועליית ההכנסה ממנו כתוצאה מהאמצעים שננקטו. עלייה בהיקף ההשקעות בפיתוח הייצור תלווה בעלייה בגידול הרווח רק עד לנקודה מסוימת, ולאחריה יתחיל ירידה בקצב הגידול ברווח.

עקרון האיזון מבוסס על כך שככל שמרכיבי האובייקט הרמוניים ומאוזנים יותר, כך ערכו בשוק גבוה יותר. לדוגמה: לבניין מגורים בפריסה טובה, עם מערכת תקשורת מחושבת, עלות גבוהה יותר מחפץ שהאלמנטים שלו פחות מאוזנים; עלות מסעדה עם אולם מרווח תהיה גבוהה מהעלות של מסעדה דומה, שבה מצויד חדר צר מוארך לקבלת מבקרים.

בהתאם לעקרון האיזון, יש לקחת בחשבון גם את מספר בתי המלון, המסעדות, מפעלי המסחר באותו אזור.

האיזון של מרכיבי האובייקט נקבע על בסיס דרישות השוק. חוסר איזון בעיתוי ובהיקף ההשקעה עם עיתוי הבנייה עלול להוביל ל"הקפאת" כספים או במידה וקיים מחסור ל"הקפאה" בבנייה. היעדר שיפורים או גודש בקרקע עלולים להביא לירידת ערכה.

עקרון התועלת מבוסס על כך שלחפץ מקרקעין, לצד תועלת רבה יותר למשתמש, יש גם ערך רב יותר בשוק. לפיכך, מחירי המכירה של דירות בבתי לבנים גבוהים יותר מאשר בפאנלים, שכן יש להם בידוד קול וחום גבוה יותר, והקירות "נושמים".

התועלת של מקרקעין לייצור הכנסה מתבטאת כזרם הכנסה. ניתן לקבל הכנסה כתוצאה משימוש בחפץ כחנות, מחסן, חניה וכו'.

עקרון ההחלפה קבע כי קונה מושכל בשוק פתוח לא ישלם יותר עבור נכס מאשר עבור חפץ בעל תועלת, רווחיות דומה או עלות בניית חפץ דומה במסגרת זמן מקובלת. אם יש כמה נכסים בשוק של אותו שירות לצרכן, אז החפצים עם המחיר הנמוך ביותר יהיו בביקוש הגדול ביותר.

לקונה יש אפשרויות לבחירה, ולכן עלות אובייקט מסוים תושפע מהזמינות של אנלוגים או משווי עלות יצירתם במסגרת זמן מקובלת. בחירת המשקיע תושפע מערכם של חפצים בעלי תשואה דומה המוצעים בשוק, המהווים הזדמנות השקעה חלופית. לדוגמה, במקום שלושה חניונים זולים באזור דל אוכלוסייה, יזם יכול לרכוש חניון יקר אחד באזור מרכז העיר תמורת החזר השקעה דומה.

עיקרון הציפייה מבוסס על כך ששווי המקרקעין מושפע מהיתרונות העתידיים הצפויים של בעלות על חפץ. הציפיות הקשורות לנכסים מניבים מתבטאות בתשואה הצפויה על ההשקעה ממקורות הכנסה משימוש ומכירה חוזרת עתידית של הנכס.

הציפייה להטבות עתידיות מתבטאת במונחים כספיים, בעוד שההתאמה לערך הנוכחי של החפץ יכולה להיות חיובית או שלילית. השפל הכלכלי, היעדר שיטור ודעת הקהל השלילית הרווחת עלולים להוביל קונים פוטנציאליים לסרב לרכוש נדל"ן באזור. הבנייה הצפויה של תחנת מטרו מעלה את ערכם של מבני מגורים סמוכים מבלי לשנות אותם פיזית.

לכן, עיקרון זה מבוסס על האטרקטיביות של היתרונות העתידיים של בעלות על נכס: ככל שציפיות חיוביות יותר, כך ערך הנדל"ן גבוה יותר.

עקרון ההשפעה החיצונית מבוסס על התחשבות בשינויים בערך המקרקעין הנגרמים מהשפעת גורמים סביבתיים משתנים.

הגורמים החיצוניים העיקריים המשפיעים על ערך המקרקעין:

- כלכלי: רמת ההכנסה של האוכלוסייה והעסק, קרבה למוקדי הפעילות התעשייתית והעסקית, זמינות המשאבים הכספיים, רמת תעריפי השכירות, עלות עבודות הבנייה וההתקנה וחומרי בניין, תעריפים עבור שירותים;

- פוליטי: מצב ומגמות של שינויים בחקיקה;

- חברתי: שינויים במספר, בצפיפות האוכלוסין, ברמת השכלה;

- מינהלי: שיעורי מס והגבלות אזוריות;

- סביבתי: חשיפת שטח המקרקעין לבצורות ושיטפונות, הידרדרות או שיפור המצב הסביבתי.

עקרון השינוי מבוסס על התחשבות בשינויים המתאימים למחזוריות החיים, הטבועים הן באובייקטים ספציפיים והן בשווקי הנדל"ן, והן בערים ובחברה כולה. ישנם ארבעה מחזורי חיים:

1) צמיחה - תקופה של הגדלת הכנסות האוכלוסייה והכנסות מנדל"ן, התפתחות מהירה של הענף, העיר;

2) יציבות - תקופת שיווי משקל, המתאפיינת בהיעדר שינוי גלוי ברמת ההכנסה או ההפסדים;

3) ירידה - תקופה של חוסר יציבות חברתית וירידה בביקוש לנדל"ן, ירידה בייצור;

4) התחדשות - תקופה של התחדשות והחייאה של ביקוש בשוק, היווצרות אזור וכו'.

המעגל בו מצוי נכס בודד, אזור או חברה כולה, חייב להילקח בחשבון על ידי השמאי בהליך השומה.

עקרון התחרות מבוסס על כך שמחירי השוק נקבעים ברמה מסוימת תוך התחשבות בתחרות.

עקרון ההיצע והביקוש מבוסס על קביעת ערכו של חפץ לפי היחס בין היצע וביקוש בשוק הנדל"ן.

הביקוש וההיצע מושפעים מגורמים כמו רמות הכנסה, שינויים בגודל האוכלוסייה ובטעמה, גובה המיסים, זמינות משאבים כספיים, גודל שיעור ההלוואה וכו'.

עקרון ההתאמה מבוסס על העובדה שהנכס מגיע לערכו המקסימלי בסביבה של אובייקטים הרמוניים תואמים עם שימוש תואם קרקע. השימוש בקרקע חייב לעמוד בסטנדרטים הקיימים של השטח בו נמצא הנכס. בנייה חדשה צריכה להיות בסגנון הרווח.

ההומוגניות של אובייקטים באזור שומרת על ערכם ברמה מסוימת. כך למשל הימצאותם של בתים בודדים ישנים לצד בנייני מגורים יקרים תביא לירידת מחיר נדל"ן יוקרה.

ככלל, יישום עקרונות הערכת שווי מקרקעין מאפשר לקחת בחשבון את הגורמים המשמעותיים ביותר המשפיעים על ערכו, ומסייע לקרב את התוצאות עד כמה שניתן למציאות הכלכלית הריאלית.

2.4. סוגי שמאות מקרקעין

שמאות מקרקעין יכולה להיות המונית ופרטנית.

הערכת שווי המונית היא הערכת שווי של מספר רב של חפצי נדל"ן בתאריך מסוים תוך שימוש בשיטות סטנדרטיות וניתוח סטטיסטי. זה מאחד את ההליך להערכת מספר רב של אובייקטים.

במהלך הערכת המסה, בשלב הסופי, נבדק המודל המשמש לחישובים ובקרה על איכות התוצאות המתקבלות.

במקביל, התוצאות המתקבלות באמצעות מודל הערכת שווי המוני מושוות למחירי מכירה אמיתיים ומעריכות את הסטיות של רמת ההערכה עבור כל קבוצה של חפצים דומים.

שמאות מקרקעין פרטניות היא הערכה של נכס ספציפי בתאריך מסוים. יש צורך להגן על תוצאות השומה בבתי משפט, לקבוע שווי חפצים ייעודיים וכו'.

שמאות פרטניות מתבצעות במספר שלבים המאוחדים במושג "תהליך שמאות", שבשלבו הסופי מתואמות התוצאות המתקבלות בגישות שונות לשמאות מקרקעין.

הערכת המסה היא משוערת, וההערכה האישית היא מדויקת, מתקבלת כתוצאה מניתוח יסודי של נתונים אמיתיים על אנלוגים של מושא ההערכה. בהמשך מדריך ההדרכה, יישקלו מנגנוני הערכת שווי מקרקעין פרטניים.

תהליך שמאות המקרקעין מורכב משלבים המבוצעים ברצף על ידי שמאי מומחה לקביעת ערכו.

בשלב "זיהוי הבעיה" מתבצעת הצהרת הבעיה שיש לפתור:

- מושא השומה מתואר על בסיס מסמכים משפטיים רלוונטיים המאשרים את הזכויות במקרקעין;

- ביסוס זכויות קניין הקשורות בחפץ;

- נקבע מועד השמאות - התאריך הקלנדרי, שממנו נקבע שווי חפץ השמאות;

- המטרות של הערכת החפץ מצוינות;

- נקבע סוג הערך, אותו יש לקבוע בהתאם למטרה;

- מנוסחים תנאים מגבילים - אמירות בדוח המתארות מכשולים או נסיבות המשפיעות על הערכת הנכס.

בשלב "תכנית בדיקה והערכה ראשונית" נקבע אילו נתונים נחוצים ומספיקים לניתוח החפץ, נקבעים מקורות קבלתם; נבחר כוח אדם המתמחה בהערכה של סוג נתון של אובייקטים; נערכת תכנית עבודה שמאית ונכרת הסכם בכתב בין השמאי ללקוח.

החוזה אינו מצריך אישור נוטריוני ועליו להכיל את עילות כריתת החוזה, סוג חפץ השמאות, סוג השווי (ערכי) חפץ השמאות שייקבע, התגמול הכספי עבור הערכת חפץ השמאות, מידע אודות ביטוח האחריות האזרחית של השמאי, ציון מדויק של חפץ השמאות (חפצים), מידע האם לשמאי יש רישיון לביצוע פעולות שמאות והתקופה שלגביה ניתן רישיון זה.

הערכה של חפץ יכולה להתבצע על ידי שמאי רק אם מתקיימת הדרישה לעצמאות של שמאי, הקבועה בחקיקה של הפדרציה הרוסית על פעילויות שמאות. במידה ודרישה זו לא מתקיימת, מחויב השמאי ליידע את הלקוח על כך ולסרב לערוך חוזה שמאות. בעת כריתת הסכם, השמאי מחויב לספק ללקוח מידע על דרישות החקיקה של הפדרציה הרוסית בנושא פעולות שמאות: על הליך רישוי פעילויות שמאות, חובות השמאי, תקני שמאות, דרישות להסכם שמאות. עובדת מסירת המידע כאמור צריכה להירשם בהסכם הערכת השווי.

בשלב "איסוף ואימות נתונים", המעריך אוסף ומעבד את המידע והתיעוד הבאים:

- מסמכי כותרת, מידע על שעבוד מושא השומה בזכויות של אנשים אחרים;

- נתוני חשבונאות ודיווח הקשורים למושא ההערכה;

- מידע על המאפיינים הטכניים והתפעוליים של מושא ההערכה;

- מידע הדרוש לביסוס המאפיינים הכמותיים והאיכותיים של חפץ ההערכה על מנת לקבוע את ערכו, וכן מידע אחר הקשור למושא ההערכה.

השמאי קובע ומנתח את השוק אליו משתייך חפץ השמאות, ההיסטוריה שלו, תנאי השוק הנוכחיים ומגמותיו וכן אנלוגים למושא השמאות ומצדיק את בחירתם.

ניתן לחלק את הנתונים שנאספו ונותחו על ידי המעריך לכללי ומיוחד. נתונים כלליים כוללים מידע על גורמים כלכליים, חברתיים, ממלכתיים-משפטיים, סביבתיים המשפיעים באופן משמעותי על ערך אובייקט השומה. נתונים מיוחדים כוללים מידע על הנכס המוערך והאנלוגים לו: מידע על הזכויות בחפץ, קביעת עמידה של שיטת השימוש בחקיקה הקיימת, מאפייני המבנה עצמו והקרקע עליה הוא נמצא.

השלב הבא בתהליך ההערכה הוא ניתוח השימוש הטוב והיעיל ביותר הן בקרקע המפותחת והן בקרקע הפנויה המוצעת. על סמך הניתוח שבוצע, ערכו נקבע.

השלב "יישום גישות הערכה" כולל קביעת ערך האובייקט באמצעות גישות הערכה מסורתיות. בעת עריכת הערכה, השמאי מחויב להשתמש בגישות העלות, ההשוואה וההכנסה להערכה, תוך קביעה עצמאית של שיטות הערכה ספציפיות בתוך כל אחת מגישות ההערכה.

שיטת השמאות מובנת כשיטת חישוב שווי החפץ המוערך במסגרת אחת מגישות השמאות.

לאחר מכן התוצאות המתקבלות מתואמות. "הסכמה על תוצאת השווי" היא קבלת הערכת השווי הסופית של הנכס על סמך תוצאות יישום גישות שונות להערכת שווי. ככלל, אחת הגישות נחשבת בסיסית, שתי האחרות נחוצות כדי לתקן את התוצאות שהתקבלו. זה לוקח בחשבון את המשמעות והישימות של כל גישה במצב מסוים. בשל חוסר הפיתוח של השוק, הספציפיות של האובייקט או היעדר מידע זמין, לא ניתן ליישם חלק מהגישות במצב מסוים.

לאחר מכן, בהתחשב בכל הפרמטרים המשמעותיים, בהתבסס על חוות דעת המומחה של השמאי, נקבע הערך הסופי של שווי החפץ. ערך זה חייב להיות מבוטא ברובלים כערך יחיד, אלא אם כן נקבע אחרת בהסכם הערכת השווי. הערך הסופי של הערך של אובייקט ההערכה המצוין בדוח ההערכה שנערך באופן ועל בסיס הדרישות שנקבעו בחוק הפדרלי "על פעילויות הערכה בפדרציה הרוסית", תקני הערכה ותקנות על פעילויות הערכה של הגוף המוסמך לניטור פעילויות הערכה בפדרציה הרוסית, עשוי להיות מוכר כמומלץ למטרות ביצוע עסקה עם נושא ההערכה, אם לא חלפו יותר מ-6 חודשים ממועד הכנת דוח הערכת השווי ל- תאריך העסקה עם נושא השמאות או מועד הגשת ההצעה לציבור.

בשלב הסופי נערך דוח שמאות - מסמך המכיל את הרציונל לחוות דעת השמאי על שווי הנכס. בעת עריכת דו"ח השמאות, השמאי מחויב להשתמש במידע המבטיח את מהימנות דו"ח השמאות כמסמך המכיל מידע בעל ערך הוכחה.

לכן, ההערכה כוללת מספר שלבים:

- קביעת מאפיינים כמותיים ואיכותיים של מושא ההערכה;

- ניתוח השוק אליו משתייך מושא ההערכה;

- בחירת השיטה או דרכי ההערכה בכל אחת מהגישות להערכה ויישום החישובים הדרושים;

- סיכום התוצאות שהושגו במסגרת כל אחת מהגישות להערכה, וקביעת הערך הסופי של שווי מושא ההערכה;

- עריכת דוח השומה והעברה ללקוח.

כאשר מחליטים על נאותות מימון השקעות בנדל"ן, התוצאות המתקבלות על בסיס יישום גישת ההכנסה נחשבות למשמעותיות ביותר.

2.5. גישות להערכת שווי מקרקעין

2.5.1. גישה השוואתית

הגישה ההשוואתית להערכת שווי היא מכלול שיטות הערכה המבוססות על השוואת מושא הערכת השווי עם האנלוגים שלו, שלגביהם קיים מידע על מחירי העסקאות עימם.

תנאים ליישום הגישה ההשוואתית:

1. אסור שהחפץ יהיה ייחודי.

2. המידע חייב להיות מקיף, לרבות התנאים לביצוע עסקאות.

3. גורמים המשפיעים על ערכם של אנלוגים דומים של הנכס המוערך חייבים להיות ברי השוואה.

דרישות בסיסיות לאנלוגיות:

- האנלוגי דומה למושא ההערכה מבחינת המאפיינים הכלכליים, החומריים, הטכניים ואחרים העיקריים;

- תנאים דומים של העסקה.

הגישה ההשוואתית מבוססת על העקרונות:

- החלפות;

- איזון;

- היצע וביקוש.

שלבי הגישה ההשוואתית:

- מחקר שוק;

- איסוף ואימות של מהימנות המידע המוצע למכירה או אנלוגים שנמכרו לאחרונה של מושא ההערכה;

- השוואה של נתונים על אנלוגים נבחרים ומושא ההערכה;

- התאמת מחירי מכירה של אנלוגים נבחרים בהתאם להבדלים מאובייקט ההערכה;

- קביעת שווי חפץ השמאות.

יש צורך בהתאמה למכירות דומות כדי לקבוע את השווי הסופי של הנכס המוערך. החישוב וההתאמות נעשים על בסיס ניתוח לוגי של חישובים קודמים, תוך התחשבות במשמעות של כל אינדיקטור. החשוב ביותר הוא קביעה מדויקת של גורמי התיקון.

יתרונות הגישה ההשוואתית:

1. העלות הסופית משקפת את דעתם של מוכרים וקונים טיפוסיים.

2. מחירי המכירה משקפים שינויים בתנאים הפיננסיים ובאינפלציה.

3. מוצדק סטטיסטית.

4. מתבצעות התאמות להבדלים באובייקטים המושוואים.

5. קל יחסית לשימוש ונותן תוצאות אמינות.

חסרונות הגישה ההשוואתית:

1. הבדלי מכירות.

2. קושי באיסוף מידע על מחירי מכירה מעשיים.

3. קושי באיסוף מידע על תנאי העסקה הספציפיים.

4. תלות בפעילות השוק.

5. תלות ביציבות השוק.

6. קושי ליישב נתונים על מכירות שונות באופן משמעותי.

2.5.2. גישת עלות

גישת העלות היא קבוצה של שיטות הערכה המבוססות על קביעת העלויות הדרושות לשחזור או החלפת מושא ההערכה, תוך התחשבות בפחת שנצבר. היא מבוססת על ההנחה שהקונה לא ישלם יותר עבור האובייקט המוגמר מאשר עבור יצירת חפץ בעל תועלת דומה.

בעת יישום גישה זו נלקחות בחשבון העלויות של המשקיע, ולא של הקבלן.

גישה זו מבוססת על עקרון ההחלפה.

מידע הדרוש ליישום גישת העלות:

- רמת שכר;

- סכום עלויות התקורה;

- עלויות ציוד;

- שיעורי רווח של בונים באזור הנתון;

- מחירי שוק לחומרי בניין.

שלבי גישת העלות:

- חישוב עלות חלקת הקרקע, תוך התחשבות בשימוש היעיל ביותר (Cz);

- חישוב עלויות לבנייה חדשה של מבנים בהערכה (SNS);

- חישוב בלאי מצטבר (In):

- בלאי פיזי - בלאי הקשור לירידה בביצועים של חפץ כתוצאה מהזדקנות פיזית טבעית והשפעה של גורמים שליליים חיצוניים;

- בלאי פונקציונלי - בלאי עקב אי עמידה בדרישות מודרניות עבור חפצים כאלה;

- פחת חיצוני - פחת כתוצאה משינויים בגורמים כלכליים חיצוניים;

- חישוב עלות השיפורים, תוך התחשבות בבלאי המצטבר: Su=Sns-Ci;

- קביעת העלות הסופית של מקרקעין: Szp = Sz + Su.

יתרונות גישת העלות:

1. בעת הערכת אובייקטים חדשים, גישת העלות היא האמינה ביותר.

2. גישה זו מתאימה ו/או היחידה האפשרית במקרים הבאים:

- ניתוח חלקת הקרקע הטובה והיעילה ביותר;

- בדיקת היתכנות של בנייה חדשה ושיפורים;

- הערכת מתקנים ציבוריים ומיוחדים;

- הערכת שווי של חפצים בשווקים לא פעילים;

- הערכת שווי לצרכי ביטוח ומיסוי.

החסרונות של גישת העלות:

1. עלויות לא תמיד שוות לשווי השוק.

2. ניסיונות להשיג תוצאת הערכה מדויקת יותר מלווים בעלייה מהירה בעלויות העבודה.

3. אי התאמה בין עלויות רכישת הנכס המוערך לבין עלויות בנייה חדשה של אותו חפץ בדיוק, שכן במהלך הליך השומה מפחיתים פחת שנצבר מעלות הבנייה.

4. חישוב בעייתי של עלות שכפול מבנים ישנים.

5. קושי בקביעת כמות הבלאי המצטבר של מבנים ומבנים ישנים.

6. הערכה נפרדת של חלקת הקרקע מבניינים.

7. הערכה בעייתית של חלקות קרקע ברוסיה.

2.5.3. גישת הכנסה

גישת ההכנסה מבוססת על כך ששווי הנדל"ן בו מושקע הון חייב להתאים להערכה העדכנית של איכות וכמות ההכנסה שנכס זה מסוגל להביא.

גישת ההכנסה היא מכלול שיטות להערכת שווי המקרקעין על פי קביעת השווי הנוכחי של ההכנסה הצפויה ממנו.

תנאי הסף העיקרי לחישוב שווי גישה זו הוא השכרת הנכס. היוון הכנסה מתבצע להמרת הכנסה עתידית מנדל"ן לערך נוכחי.

היוון הכנסה הוא תהליך הקובע את הקשר בין הכנסה עתידית לערך הנוכחי של חפץ.

נוסחת גישת הכנסה בסיסית (IRV - נוסחה):

V=I/R,

כאשר V הוא ערך הנכס,

I - ההכנסה הצפויה מהנכס המוערך. הכנסה מתייחסת בדרך כלל להכנסה התפעולית נטו שהנדל"ן מסוגל להכניס לתקופה

R - שיעור התשואה או הרווח - הוא היחס או שיעור ההיוון.

יחס היוון - שיעור התשואה המשקף את הקשר בין הכנסה לשווי מושא השומה.

ישנם שני סוגים של שימוש באותיות רישיות:

- היוון ישיר;

- היוון הכנסה לפי שיעור התשואה על ההון.

בהיוון ישיר, שני כמויות נחשבות: הכנסה שנתית ושיעור ההיוון.

שיעור ההיוון הוא היחס בין שווי השוק של הנכס להכנסה נטו שהוא מביא.

ההכנסה הצפויה נקבעת על ידי ניתוח ההכנסה בתקופת הבעלות על הנכס.

שיעור היוון - שיעור הריבית דריבית, המיושם בעת חישוב מחדש בנקודת זמן מסוימת של שווי תזרימי המזומנים הנובעים משימוש בנכס.

גישת שלבי הכנסה:

1. חישוב סכום כל התקבולים האפשריים ממושא השומה.

2. חישוב ההכנסה ברוטו בפועל.

3. חישוב עלויות הקשורות למושא השומה:

- קבוע מותנה;

- משתנים מותנים (תפעוליים);

- עתודות.

4. קביעת גובה ההכנסה התפעולית נטו.

5. המרת תשואות צפויות לערך נוכחי.

2.6. הערכת שווי קרקע

מאמינים שלקרקע יש ערך, והשאר שיפורים, הם מוסיפים תרומה לערך. נכס טיפוסי מורכב מקרקעות ומבנים. יש להבחין בין המונחים "אדמה" ו"אדמה".

חלקת קרקע מובנת כחלק משטח כדור הארץ, המצוידת ומוכנה לשימוש למטרות שונות.

שיפורים שבוצעו ליצירת האתר:

- חיצוני: סידור רחובות, מדרכות, רשתות ניקוז והנדסה;

- פנימי: תכנון, גינון, אספלט, התקנת שקעים לחיבור רשתות הנדסיות, תקשורת תקשורת וכו'.

בהערכת חלקת קרקע יש לקחת בחשבון את מכלול הזכויות הקשורות בו. זכויות נפוצות הדורשות הערכה:

1) בעלות מלאה - אפשרות שימוש במגרש פנוי מדיירים בכל דרך חוקית;

2) זכות החכירה - האפשרות להחזיק במגרש מכוח הסכם חכירה.

שווי זכויות החכירה הוא הסכום שרוכש פוטנציאלי מוכן לשלם עבור הזכות להחזיק באתר נתון במסגרת הסכם חכירה על מנת ליהנות מבעלות זו. הערכת שווי זכויות החכירה משמשת בקביעת מחיר המכירה של זכות החכירה בחלקת קרקע, בקביעת שווי החפץ שממנו חלק החלקה המושכרת, ובעת הערכת הנזק כתוצאה מסיום הסכם חכירה. .

2.6.1. ניתוח השימוש הטוב והיעיל ביותר בקרקע

בעת הערכת חלקת קרקע, יש צורך לקבוע את האפשרות לשימוש הטוב והיעיל ביותר שלה (NNEI), אשר נקבעת על ידי אינטראקציה של מספר גורמים.

ניתוח NNEI כולל מחקר של אפשרויות חלופיות לשימוש (פיתוח, פיתוח) של חלקת קרקע ובחירת האופטימלי. זה לוקח בחשבון את סיכויי המיקום, מצב הביקוש בשוק, עלות הפיתוח, יציבות ההכנסה הצפויה וכו'.

בהערכת שווי חפץ המורכב ממגרש ומבנים, מיוחסת חשיבות רבה לניתוח ה-NNEI, ראשית, חלקת הקרקע הפנויה לכאורה, ושנית, חלקת הקרקע עם השיפורים הקיימים.

ניתוח של חלקת קרקע פנויה כביכול הוא שלב הכרחי בקביעת ערכו, והוא מתבסס על הקמת האופציה הרווחית ביותר לשימוש בקרקע.

ניתוח חלקת קרקע עם שיפורים קיימים כרוך בהחלטה להרוס, לחדש או לשמר את השיפורים הקיימים בחלקת הקרקע על מנת להבטיח רווחיות מרבית של החפץ.

השימוש הסביר והרווחי ביותר באתר מספק את הערך הגבוה ביותר שלו. מקרי שימוש חייבים להיות חוקיים, אפשריים פיזית וחסכוניים.

השימוש האופטימלי בקרקע נקבע על ידי הגורמים הבאים:

1) מיקום - גורם בעל השפעה רבה על עלות חלקת קרקע (בהתחשב בסיכויי המיקום, נגישות תחבורתית, אופי הסביבה);

2) ביקוש בשוק - גורם המשקף את היחס בין היצע וביקוש בשוק. הוא נלמד כדי להצדיק את האפשרות שנבחרה לשימוש בחלקת הקרקע (מצב וסיכויי ביקוש השוק לשימוש המוצע, תחרות מאתרים אחרים, סוגי מיסים ותנאים נוספים). יש צורך לייחד פלח שוק שבו יש צורך לפתח פעילות;

3) כדאיות פיננסית - יכולת הפרויקט לספק הכנסה משימוש בקרקע, שתספיק להחזר הוצאות המשקיעים ולהבטחת הרווח הצפוי;

4) ההתאמה הפיזית של האתר - הסיכוי לביצוע שיפורים - גודל, טופוגרפיה, איכות הקרקע, אקלים, מאפיינים הנדסיים-גיאולוגיים והידרו-גיאולוגיים של האתר, ייעוד קיים, פרמטרים סביבתיים וכו';

5) היתכנות טכנולוגית והיתכנות פיזית - ניתוח יחס האיכות, העלויות והתזמון של הפרויקט, הסבירות לאסונות טבע, זמינות התחבורה, יכולת התחברות לשירותים ציבוריים, תוך התחשבות בגודל ובצורה של הפרויקט. אתר, למשל, הגודל עשוי להיות קטן לבניית מתקן תעשייתי;

6) קבילות חקיקתית (משפטית) - עמידה באפשרות השימוש בחלקת הקרקע בחקיקה הקיימת. הוא מתגלה כתוצאה מניתוח בנייה, תקני איכות סביבה, מגבלות קומה, קיומם של איסורים זמניים על בנייה במקום נתון, קשיים בתחום הפיתוח העירוני ההיסטורי, שינוי אפשרי בתקנות, עמידה בתכנון הייעוד. כללים, מצבי רוח שליליים של האוכלוסייה המקומית;

7) תשואה מקסימלית (מקסימום הכנסה מנכס ושווי אתר), הנקבעת על ידי היוון ההכנסה העתידית של מקרי שימוש חלופיים, תוך התחשבות בסיכון ההשקעה.

2.6.2. הערכת יעילות השימוש בקרקע עירונית

אדמות עירוניות הן קטגוריה מיוחדת. ערכם מושפע מגודלה של העיר ומהפוטנציאל הייצור והכלכלי שלה, מרמת הפיתוח של תשתיות הנדסיות וחברתיות, מגורמים אזוריים טבעיים, סביבתיים ואחרים. בנוסף, יש מאפיינים מיוחדים של חקיקה לקטגוריה זו של קרקעות.

לאותם גורמים יכולה להיות השפעה הפוכה על הערך של אתר מסוים:

- תנועה כבדה אינה רצויה לאזור מגורים, אך מעלה את ערך האתר לצורכי מסחר;

- מיקום ביחס למוסדות חינוך ומרכזי קניות, יתרונות אסתטיים ושירותים הנלקחים בחשבון בעת ​​הערכת קרקע לבניית דיור, למעשה אינם משפיעים על ערך השטחים המכוונים לפיתוח תעשייתי; חשובים להם תשתית תחבורה וייעוד כלכלי.

היחידות העיקריות המשמשות להשוואת חלקות קרקע:

- מחיר ל-1 דונם - עבור שטחים נרחבים של בנייה חקלאית, תעשייתית או דיור;

- מחיר ל-1 מ"ר - במרכזי עסקים של ערים, למשרדים, חנויות;

- מחיר למטר קדמי 1 - לשימוש מסחרי בקרקע בערים. במקרה זה, עלות המגרש פרופורציונלית לאורך גבולו לאורך הרחוב או הכביש המהיר, כאשר העומק התקני של המגרש מהווה חלק קטן מהעלות;

- מחיר למגרש - משמש להשוואת מגרשים סטנדרטיים מבחינת צורה וגודל באזורי מגורים, פיתוח קוטג'ים;

- מחיר ליחידת צפיפות - יחס בין שטח בנייה לשטח קרקע וכו'.

רוב משאבי הקרקע נמצאים כיום בבעלות המדינה והעירייה. הפרקטיקה מלמדת כי בתנאי שוק, קרקע עירונית היא משאב רב ערך ויכולה לשמש מקור הכנסה יציב לתקציב המקומי. רשויות העיר קובעות את גובה הארנונה, תעריף השכירות לקרקע ומחיר סטנדרטי של חלקת קרקע בעת הפדיון, כך שנושא התייעלות השימוש בקרקע רלוונטי עבורן. על מנת להשתמש בנכסי קרקע בצורה יעילה יותר, כלומר להביא את ההכנסה המרבית משימוש ולתרום לשיפור אקלים ההשקעות הכולל, יש צורך להמשיך ולפתח את קשרי השוק בשוק הקרקעות, להתמקד במצב השוק הנוכחי. ודרישות השוק.

על מנת שנכסי קרקע ינוצלו בצורה יעילה יותר, כלומר להביא את מירב ההכנסה משימוש ולתרום לשיפור אקלים ההשקעות הכולל, יש צורך קודם כל ליישם את תהליכי המיסוי, החכירה והפדיון של קרקע עירונית. על סמך שווי השוק שלו. במקביל, מושגת חלוקה הוגנת של נטל המס, גירוי שימוש יעיל והפעלת השקעות בשיקום ופיתוח בתהליך ארגון מחדש של השטח.

במהלך יישום מדיניות החיוב במשאבי קרקע על בסיס שווי השוק שלהם, מושגות התוצאות הבאות:

- יצירה ופיתוח של מערכת נאותה של יחסי שוק במערכת התשלום עבור משאבי קרקע;

- חלוקה הוגנת של נטל המס;

- גירוי חלוקה מחדש של קרקע בין סוגי שימוש מתחרים בקרקע;

- גירוי שימוש יעיל והפעלה של השקעות בשיקום ופיתוח בתהליך של ארגון מחדש של השטח.

פדיון חלקת קרקע על ידי מיזם מאפשר להשתמש בקרקע כבטוחה להלוואה בנקאית, להרחיב אפשרויות השקעה, למכור עודפי קרקע, לקבל הכנסה מחכירת קרקע, להעלות את שווי הרכוש הקבוע ולהעלות את שווי השוק של המניות. .

ישנן שתי דעות לגבי ערך הקרקע העירונית:

- מתכנן ערים בתהליך של ייעוד פונקציונלי של השטח כחלק מהתכנית הכללית של העיר;

- שמאי בתהליך פיתוח הערכת שווי קדסטרלית של קרקע.

הבסיס להיווצרות הערכת שווי קדסטרלית של קרקע וייעוד תפקודי של השטח צריך להיות הערכת תכנון עירוני מקיף של שווי השוק.

2.7. שיטות הערכת שווי קרקע

השיטה הנורמטיבית מורכבת בקביעת המחיר הנורמטיבי של הקרקע. הוא משמש בעת העברה, פדיון קרקע לבעלות, הקמת רכוש משותף (משותף) מעבר לנורמה החופשית, העברה בירושה או תרומה, קבלת הלוואה מובטחת בבטחון, משיכה לצרכי מדינה או ציבור.

אדמות עיר מוערכות תוך התחשבות בצפיפות הבנייה, יוקרת השטח, אופי השימוש בקרקע שמסביב, המצב האקולוגי, מתקני הנדסה ותחבורה וכו'. הקרקעות מחולקות לאזורים מובחנים לפי תעריפי מס הקרקע הבסיסיים והמחיר הסטנדרטי של הקרקע (חוק הפדרציה הרוסית "על תשלום עבור קרקע") . המחיר הנורמטיבי של הקרקע נקבע בקבר הקרקע.

הבסיס לקביעת המחיר האחיד של הקרקע: שיעורי מיסוי מקרקעין ומכפלה, הטבות מס מקרקעין אינן נלקחות בחשבון.

לעתים קרובות יש צורך להעריך חפץ המורכב מבניין ומגרש, כאשר לאחרון יש רק זכויות חכירה. במקרה זה, ניתן לקחת בחשבון את עלות הקצאת הקרקע לבנייה כעלות הקרקע.

בתנאי שוק, במידה והמידע הדרוש זמין, רצוי ליישם שיטות המבוססות על ניתוח נתוני השוק. צו משרד הרכוש של רוסיה מס' 07.03.2002-r מיום 568 אושר המלצות מתודולוגיות לקביעת שווי השוק של חלקות קרקע. ככלל, בהערכת שווי השוק של מגרשים, נעשה שימוש בשיטת השוואת המכירות, שיטת ההקצאה, שיטת היוון דמי שכירות, שיטת החלוקה, שיטת השאריות ושיטת החלוקה למגרשים.

שיטת השוואת המכירות היא שיטת הערכת השווי הפשוטה והיעילה ביותר, וניתן להשתמש בה כדי להעריך הן קרקע פנויה בפועל והן כביכול פנויה; מאפשר לך לקבוע את המחיר הספציפי של חלקת קרקע על ידי ביצוע התאמות באחוזים למחירי המכירה של אנלוגים. בהעדר מידע על מחירי עסקאות עם מגרשים, מותר שימוש במחירי היצע (ביקוש).

מרכיבי השוואה נפוצים למגרשי קרקע: בעלות, תנאי מימון, תנאי מכירה מיוחדים, תנאי שוק (שינוי לאורך זמן), מיקום (מרחק מעיר וכבישים, מאפיינים סביבתיים), תנאי ייעוד, מאפיינים פיזיים (גודל, צורה ועומק של העלילה, מיקום זוויתי, סוג הקרקע, טופוגרפיה), כלי עזר זמינים, מאפיינים כלכליים, השימוש הטוב והיעיל ביותר. בעת הערכת שווי קרקע, אתה יכול להשתמש במספר יחידות השוואה, להתאים את המחיר של כל יחידה ולסיים עם מספר ערכים המגדירים טווח ערכים. קרקעות עירוניות הן קטגוריה מיוחדת, ערכן מושפע מגודלה של העיר ומהפוטנציאל הייצור והכלכלי שלה, מרמת הפיתוח של תשתיות הנדסיות וחברתיות, מגורמים אזוריים טבעיים, סביבתיים ואחרים.

השיטה נותנת תוצאות מדויקות מספיק רק בשוק תחרותי פתוח ופתוח מידע. שוק הקרקעות הרוסי אינו עומד בדרישות אלה; לא ניתן לקבוע את העלות של חלקת קרקע על סמך מידע על עסקאות מכירה של מגרשים מקבילים. לכן, יש לאסוף את כל המידע הזמין כדי שההערכה תחיל את כל שיטות הערכת האתר.

שיטת היוון שכירות קרקע מבוססת על כך שאם יש מידע מספיק על תעריפי השכירות עבור מגרשים, ניתן לקבוע את שווי המגרשים הללו כשווי הנוכחי של הכנסה עתידית בדמות דמי שכירות עבור הקרקע. חלקה מוערכת. במסגרת שיטה זו ניתן לחשב את גובה דמי שכירות הקרקע כהכנסה מחכירת מגרש בתנאים השוררים בשוק הקרקעות. כזרם הכנסה קבוע, ניתן להוון שכר דירה לערך על ידי חלוקה ביחס היוון לקרקע שנקבע מניתוח שוק. הנתונים הראשוניים להיוון מתקבלים מהשוואת מכירות קרקע מושכרות ושווי שכירות.

על סמך תעריף השכירות המתקבל, שווי השוק של הקרקע נקבע בגישת ההכנסה, לרוב בשיטת ההיוון הישיר. הנוסחה לחישוב עלות חלקת קרקע היא

כאשר VL היא עלות חלקת הקרקע,

IL - הכנסה מבעלות על קרקע,

RL: - שיעור היוון לקרקע.

שיעור ההיוון נקבע על ידי חלוקת דמי השכירות עבור מגרשים דומים במחיר המכירה שלהם או על ידי הגדלת שיעור התשואה על ההון חסר הסיכון בגובה פרמיית הסיכון הכרוכה בהשקעת הון בחלקת הקרקע המוערכת.

הגורמים העיקריים המשפיעים על שווי תעריף השכירות של מגרש הם: מאפייני המיקום, גודל, צורה, סוג השימוש בקרקע מסביב, נגישות תחבורתית, ציוד הנדסי.

עם זאת, ברוסיה מוחכרות בעיקר אדמות של המדינה והקרן העירונית, וגובה דמי השכירות מחושב בהתאם למחיר הסטנדרטי של הקרקע, שאינו שווה ערך לשווי השוק שלה. נכון להיום מנסים לחכור קרקע לפי שווי השוק שלה, אך עדיין מוקדם לדבר על האובייקטיביות של תוצאות היישום המעשי של שיטת היוון דמי שכירות.

שיטת חלוקה (שיטת מתאם, קורלציה, הקצאה) - קביעת מרכיב העלות של חלקת קרקע על פי היחס הידוע בין עלות הקרקע והשיפורים במתחם הנכס. השיטה מבוססת על עקרון התרומה והקביעה שלכל סוג נכס קיים יחס נורמלי בין שווי הקרקע והמבנים. יחס זה אמין ביותר עבור מבנים חדשים, הם קרובים לאופציה של השימוש הטוב והיעיל ביותר. ככל שהבניינים ישנים יותר, כך גדל היחס בין שווי הקרקע לשווי הנכס הכולל.

כדי ליישם את השיטה, נדרשים נתונים סטטיסטיים אמינים על היחס בין ערכי הקרקע וכל הרכוש של סוג מסוים של נדל"ן בשוק נתון. עם זאת, השיטה משמשת לעתים רחוקות אפילו בשווקים מפותחים, מכיוון שיש לה אמינות נמוכה. יישום השיטה מוצדק בתנאים של חוסר מידע על מכירת מגרשים. הערכים שהושגו נחשבים לאינדיקטיביים.

שיטת ההקצאה (מיצוי) משמשת להערכת מגרשי קרקע בנויים אם יש מידע על מחירי עסקה עבור חפצי נדל"ן דומים. שיפורי הקרקע תואמים את השימוש היעיל ביותר בו. השיטה כוללת את רצף הפעולות הבא:

- הגדרה של אלמנטים של השוואה של אובייקטים;

- קביעת ההבדלים של כל אנלוגי מאובייקט ההערכה;

- חישוב וביצוע התאמות לכל אחד ממרכיבי ההשוואה;

- חישוב שווי השוק של חפץ מקרקעין בודד, לרבות חלקת הקרקע המוערכת, בהכללה סבירה של המחירים המתואמים של אנלוגים;

- חישוב עלות ההחלפה או עלות שכפול השיפורים בחלקת הקרקע המוערכת;

- חישוב שווי השוק של חלקת השומה על ידי הפחתת משווי השוק של חפץ מקרקעין בודד, לרבות חלקת השומה, עלות ההחלפה או עלות שכפול השיפורים בחלקת המקרקעין.

שיטת הבחירה משמשת כאשר תרומת ההשבחות למחיר הכולל של החלקה קטנה, מומלצת להערכת חלקות פרבריות (שעבורן תרומת ההשבחות קטנה ודי קל לקבוע אותה), היא משמשת כאשר אין נתונים על מכירת חלקת הקרקע בסביבה.

השיטה היא היעילה ביותר בשוק פסיבי (אין נתונים על מכירת מגרשים פנויים), תוך התחשבות במאפייני המידע הראשוני ובמודל לקבלת הערך הרצוי. עלות חלקת קרקע באופן כללי נקבעת לפי הנוסחה

שבו Cz, - עלות הקרקע,

ג - עלות החפץ,

סו - עלות השיפורים.

השיטה השיורית מבוססת על טכניקת קבוצת ההשקעה עבור מרכיבים פיזיים. השיטה מיושמת להערכת שווי מגרשים בנויים ולא בנויים, אם ישנה אפשרות לבנות את חלקת הקרקע המוערכת בהשבחות מניבות. שווי הקרקע נקבע כתוצאה מהיוון חלק ההכנסה הקשור לקרקע.

לקביעת שווי חלקת קרקע יש צורך לדעת את שווי הבניין, את ההכנסה התפעולית נטו של הנכס כולו, את יחסי ההיוון לקרקע ולבניינים.

השלבים העיקריים של השיטה השיורית לקרקע הם:

1) ההכנסה התפעולית נטו של הנכס כולו נקבעת על סמך דמי שכירות בשוק ואומדן עלויות תפעול;

2) נקבעת ההכנסה התפעולית נטו הקשורה למבנה (בניין);

3) ההכנסה התפעולית נטו המיוחסת למגרש מהוונת למדד השווי באמצעות שיעור ההיוון של הקרקע.

קשה לחזות הכנסה בתנאים של יציבות כלכלית לא מספקת.

שיטת הפרצלציה (גישת פיתוח) משמשת להערכת קרקע המתאימה לחלוקה לחלקות בודדות. מורכב מהשלבים הבאים:

- קביעת גודל ומספר חלקות בודדות;

- חישוב עלות שטחים מפותחים בשיטת השוואת מכירות דומה;

- חישוב עלויות ולוחות פיתוח, תקופת מכירה משוערת ורווח עסקי סביר;

- ניכוי כל עלויות הפיתוח והרווחים העסקיים ממחיר המכירה הכולל המשוער של המגרשים לקביעת התמורה נטו ממכירת מקרקעין לאחר השלמת פיתוח ומכירת מגרשים בודדים;

- בחירת שיעור היוון המשקף את הסיכון הכרוך בתקופת הפיתוח והמכירה הצפויה.

עלויות פיתוח קרקע כוללות בדרך כלל:

- הוצאות תקלות, פינוי ותכנון אתרים;

- הוצאות להקמת כבישים, מדרכות, רשתות הנדסיות, ניקוז;

- מיסים, ביטוח, שכר טרחת מהנדסים;

- הוצאות שיווק;

- עלויות רווח ותקורה של הקבלן וכו'.

ככלל, מידול שווי השוק של חלקות קרקע מתבצע בהנחה של השגת שיווי משקל דינמי בתחרות של משתמשי קרקע "רציונליים" שונים על הזכות לתפוס חלקה מסוימת. כאשר מאזן הביקוש וההיצע הממסים בשוק הקרקעות המדומות עם היצע מוגבל, מוכרע נושא השימוש היעיל ביותר באתר כחינמי ובהתחשב בפיתוח הקיים. מודל של הכנסות פוטנציאליות מדמי שכירות עבור סוגים שונים של שימושי קרקע מבוסס על דפוסי היווצרות השפעות שכירות של מיקום ומחירים רווחים (מכירה וחכירה). בהתחשב בהבדל המשמעותי במדדי העלות לאתרים הממוקמים בחזית רשת הרחובות והכבישים של העיר וממוקמים בשטחים תוך רבעים, אתרים אלו כפופים לחלוקה חובה במהלך הערכה. יישום עקרון השימוש היעיל ביותר מתרחש בתנאי התחרות לשימוש בנדל"ן בין פלחים פונקציונליים שונים בשוק, תוך התחשבות בהגבלות אמיתיות על היקף הביקוש והרב-תכליתיות האפשרית של השטח, כפי ש. כתוצאה מכך נוצר מערך משתמשי קרקע בכל אתר.

2.8. דוח שמאות מקרקעין

דוח שמאי הינו מסמך כתוב העומד בכל דרישות האתיקה המקצועית, בצורה ברורה ונגישה המשקף את מהלך תהליך ההערכה ומכיל את הנתונים הראשוניים בהם השתמש השמאי, ניתוחם, מסקנותיהם והערך הסופי. נספח דו"ח השמאות מכיל את כל התצלומים, הסקיצות והמפות שלא נכללו בחלקים העיקריים של הדו"ח. לפעמים הנספח כולל מילון מונחים.

בדוח, בנוסף לתנאים המגבילים, ניתן לציין הנחות - הצהרות של השמאי בתהליך השומה על סמך חוות דעתו המקצועית, אך לא נתמכות בנתונים ממשיים.

קחו בחשבון את הדרישות הבסיסיות לתוכן דוח הערכת השווי ותיאור מקרה על הערכת שווי נכס.

את דו"ח השמאות של מושא השמאות יש לערוך בכתב ולמסור ללקוח במועד. הדיווח לא חייב להיות מעורפל או מטעה. אם לא נקבע שווי שוק, אלא סוגי שווי אחרים, יש לציין את הקריטריונים לקביעת תוצאת הערכת השווי ואת הסיבות לסטייה מהאפשרות לקביעת שווי השוק של חפץ השווי.

על פי אמנות. 11 לחוק "על פעילות הערכת שווי בפדרציה הרוסית", דו"ח הערכת השווי מציין:

- תאריך חיבור ומספר סידורי של הדוח;

- הבסיס להערכת השמאי את מושא השמאות;

- כתובתו החוקית של השמאי ומידע על הרישיון שניתן לו לביצוע פעולות שמאות לנכס מסוג זה;

- תיאור מדויק של חפץ השמאות, וביחס לחפץ השמאי שבבעלות ישות משפטית, פרטי הישות המשפטית והערך בספרים של חפץ שמאי זה;

- תקני הערכת שווי לקביעת סוג השווי המתאים של חפץ הערכת השווי, הרציונל לשימוש בהם בהערכת השווי של חפץ הערכת שווי זה, רשימת הנתונים המשמשים להערכת חפץ השווי, ציון מקורות קבלתם, וכן כמו ההנחות שנעשו במהלך הערכת השווי של חפץ השווי;

- רצף קביעת ערכו של מושא השומה וערכו הסופי, וכן המגבלות וגבולות היישום של התוצאה שהושגה;

- מועד קביעת שווי חפץ השמאות;

- רשימת מסמכים המשמשים את השמאי וקובעים את המאפיינים הכמותיים והאיכותיים של חפץ השמאות.

הדו"ח עשוי להכיל גם מידע נוסף שלדעת השמאי חשוב מאוד לשלמות השתקפות השיטה בה הוא נוקט לחישוב שוויו של מושא שמאי מסוים.

הדו"ח חתום באופן אישי ע"י השמאי ומאושר בחותם.

אם קיימת מחלוקת לגבי מהימנות שווי השוק או שווי אחר של חפץ השומה שנקבע בדוח, מחלוקת זו נתונה לשיקול בית המשפט.

מבנה דוח ההערכה

מכתב העברתו.

1. מידע כללי.

1.1. עובדות ומסקנות בסיסיות.

1.2. מטרת ההערכה.

1.3. זכויות מוערכות.

1.4. תעודת איכות הערכה.

1.5. כישורי שמאי.

1.6. הנחות שנעשו ותנאים מגבילים.

2. שימוש בטרמינולוגיה ותהליך הערכה.

3. ניתוח מושא ההערכה וסביבתו.

3.1. תיאור הקרקע.

3.2. תיאור השיפורים.

3.3. מאפיינים כלליים של האזור.

3.4. ניתוח שוק הנדל"ן בעיר.

4. ניתוח השימוש הטוב והיעיל ביותר במושא ההערכה (NNEI).

4.1. ניתוח NNEI של חלקת הקרקע כחינמית.

4.2. ניתוח NNEI של חלקת הקרקע עם שיפורים קיימים.

5. קביעת שווי מושא השומה.

5.1. קביעת שווי הקרקע.

5.2. קביעת עלות השיפורים:

- גישה יקרה

- גישה השוואתית,

- גישת הכנסה.

6. התאימו את התוצאות להערכת עלות סופית.

3. קביעת שווי ההון המושקע על סמך היוון הכנסה

כדי לנתח היתכנות של מימון השקעות בנדל"ן, יש צורך להכיר כמה מרכיבים של מתמטיקה פיננסית ואת המודל להמרת הכנסה מנדל"ן לערך נוכחי, עליהם נדון בפרק זה.

תשומת לב רבה יותר מוקדשת לניתוח היוון ההכנסה לפי שיעור התשואה, שכן השימוש בשיטה זו כרוך בניתוח המפורט ביותר של תזרימי הכנסות מהשקעות: נלקח בחשבון אופי השינוי בתזרימי המזומנים, החלטות של משקיעים מנותחים ברצף.

3.1. שימוש באותיות רישיות ישירות

שיטות ההיוון העיקריות הן שיטת ההיוון הישיר ושיטת היוון ההכנסה המבוססת על שיעור התשואה על ההון.

בחירת שיטת ההיוון בכל מקרה מושפעת מהגורמים הבאים:

- סוג הנכס;

- גיל יעיל וחיים כלכליים של האובייקט;

- אמינות ורחבות המידע;

- מאפייני הכנסה מאובייקט השומה (סכום, משך הקבלה, שיעור השינוי).

שיטות האותיות הנפוצות ביותר הן:

- היוון ישיר, כאשר שווי החפץ נקבע על ידי חלוקת ההכנסה השנתית נטו בשיעור ההיוון;

- שיטת שכר הדירה ברוטו, המבוססת על הערכת שווי הנכס, תוך התחשבות בערכי ההכנסה הפוטנציאלית או בפועל ובמכפיל שכר הדירה ברוטו;

- שיטת היוון תזרימי מזומנים - הערכת שווי האובייקט, כאשר תזרימי המזומנים מתקבלים באופן לא אחיד, משתנים באופן שרירותי, תוך התחשבות במידת הסיכון הכרוכה בשימוש בנכס;

- שיטה שיורית - הערכת שווי נכס תוך התחשבות בהשפעה של גורמים בודדים לייצור הכנסה (בשילוב עם השיטה השיורית, ניתן להשתמש בשיטות הן של היוון ישיר והן של היוון הכנסה בשיעור התשואה);

- שיטת ניתוח השקעה במשכנתא - הערכת שווי נכס על בסיס חשבונאות של עלות ההון העצמי והלווה.

הבחירה בשיטת היוון ספציפית נקבעת על פי אופי ואיכות ההכנסה הצפויה.

בתנאים הנוכחיים של חוסר יציבות כלכלית ופוליטית ברוסיה, עקב הקושי לבצע תחזיות אמינות, נעשה שימוש נרחב בשיטת ההיוון הישיר, שאינה מצריכה ניתוח יסודי כל כך של תזרימי המזומנים כמו בהיוון לפי שיעור התשואה.

היוון ישיר הוא הערכת שווי של נכס תוך שמירה על תנאים יציבים לשימוש בו, כמות הכנסה קבועה, היעדר השקעות ראשוניות ובמקביל התחשבות בהחזר ההון וההכנסה על ההון.

שיעור ההיוון מחושב בדרך כלל על בסיס ניתוח של מידע שוק על האנלוגים של מושא השומה על ידי חלוקת ההכנסה השנתית נטו במחיר המכירה של האנלוגי.

נשקול בפרק הקודם, הנוסחה הבסיסית של גישת ההכנסה

עם שימוש באותיות רישיות ישירה, הוא מיושם בדרך כלל בצורה הבאה:

כאשר PV הוא הערך הנוכחי של הנכס,

NOI - רווח תפעולי נקי צפוי לשנה הראשונה לאחר מועד השומה,

R₀ - שיעור ההיוון הכולל.

הכנסה תפעולית נטו מנורמלת למשך שנה אחת, המתקבלת על ידי ממוצע הכנסה על פני מספר שנים, יכולה לשמש כ-NOI.

שיעור ההיוון Dd משקף את הסיכונים אליהם חשופים הכספים המושקעים בנכס. שיטות חישוב שיעור ההיוון נבחרות בהתאם לתנאים הספציפיים בהם פועל מושא השומה: מידע על הכנסות ומחירי עסקאות על סמך מדגם של חפצים דומים, מקורות ותנאים לעסקאות מימון, אפשרות לתחזית נכונה לגבי ערך האובייקט בסוף תקופת התחזית.

היוון ישיר אפשרי באמצעות מכפיל השכירות ברוטו - היחס הסטטיסטי הממוצע של מחיר השוק להכנסה הפוטנציאלית או בפועל של נכס מסוג מסוים.

מכפיל שכר דירה ברוטו (RM)

התנאים העיקריים ליישום שיטת ההיוון הישיר:

- תקופת קבלת ההכנסה נוטה לאינסוף;

- כמות ההכנסה קבועה;

- תנאי השימוש במתקן יציבים;

- השקעות ראשוניות אינן נלקחות בחשבון;

- החזר הון ותשואה על ההון נלקחים בחשבון בו זמנית.

עבור היוון ישיר, נעשה שימוש במודלים המבוססים על קביעת שווי הנדל"ן על ידי חלוקת רווח תפעולי נטו טיפוסי בשיעור ההיוון הכולל המתקבל על בסיס ניתוח של הקשר בין הכנסה ומחירי מכירה של אנלוגים של מושא ההערכה. הנה כמה דוגמאות למודלים של שימוש באותיות רישיות ישירות.

יתרונות שיטת ההיוון הישיר:

- פשטות החישובים;

- מספר קטן של הנחות;

- השתקפות של מצב השוק;

- השגת תוצאות טובות לנכס מתפקד יציב עם סיכונים נמוכים (בניין עם דייר אחד וחוזה שכירות לטווח ארוך).

לצד הפשטות המספיקה של יישום השיטה, יש לקחת בחשבון את המורכבות של ניתוח שוק ואת הצורך לבצע התאמות להבדלים בין האובייקטים המושוואים. אין ליישם את השיטה אם אין מידע על עסקאות בשוק, החפץ נמצא בשלבי בנייה או בנייה מחדש, או אם נגרם לחפץ נזק חמור.

שיעור ההיוון מיושם בעת המרת הכנסה עתידית מנדל"ן לערכה הנוכחי.

שיטת השוואת המכירות, שיטת יחס כיסוי החוב, שיטת קבוצת ההשקעה, שיטת יחס ההכנסה הגולמית בפועל ושיטת האיזון משמשות לחישוב שיעור ההיוון.

שיטת השוואת המכירות היא השיטה העיקרית לקביעת שיעור ההיוון הכולל. בעת קביעת שיעור ההיוון עבור החפץ המוערך, שיעור ההיוון מחושב תחילה עבור כל אחד מהאנלוגים הנמכרים באמצעות הנוסחה

כאשר SPi הוא מחיר המכירה של ה-i-analogue.

לאחר מכן, תוך התחשבות בשיטות הסטטיסטיקה המתמטית, מקדם המשקל xi, המשקף את מידת הדמיון של כל אחת מהמכירות למושא ההערכה, נבחר שיעור ההיוון הכולל

בתור Ri, ניתן להשתמש בשיעור ההיוון עבור השקעות אלטרנטיביות בדרגת סיכון דומה, ואז x הוא מקדם הניפוח של ההשקעה הראשונה.

האנלוגים המנותחים של מושא ההערכה צריכים להיות בעלי המאפיינים הבאים דומים: שאר החיים הכלכליים, רמת עלויות התפעול, ערכי החזרה וגורמי הפסד, סיכונים, יחס הקרקע והמבנים, תאריך המכירה, השיטה השימוש הטוב והיעיל ביותר, תנאי מימון, רמת איכות הניהול. בנוסף, המיקום והקישוט של חפצים לא צריכים להיות שונים מהותית.

שיטת יחס כיסוי החוב מיושמת כאשר הון חוב משמש למימון השקעות נדל"ן.

יחס כיסוי החוב של DCR מחושב באופן הבא:

כאשר DS הוא שירות החוב השנתי.

שיעור ההיוון הכולל נקבע על ידי הנוסחה

כאשר Rm - שיעור ההיוון הכולל; מ' - חלק מהכספים המושאלים:

כאשר Vm הוא עלות הכספים שנשאלו, או סכום ההלוואה;

V - עלות החפץ;

Rm - שיעור היוון עבור כספים שאולים:

נתונים לחישוב יחס כיסוי החוב זמינים בקלות, אך שיטה זו מספקת ערך אינדיקטיבי לשיעור ההיוון במקרים בהם נתוני השוק אינם אמינים מספיק. לכן, שיטת יחס הכיסוי משמשת כשיטת תיקון בלבד.

שיטת קבוצת ההשקעה משמשת אם מעורב הון נלווה ברכישת נדל"ן. יחד עם זאת, ניתן לחשב את שיעור ההיוון הן ביחס לפיננסי והן ביחס לרכיבים פיזיים.

שיטת קבוצת השקעה לרכיבים פיננסיים. שיעור ההיוון הוא ממוצע משוקלל שלוקח בחשבון את האינטרסים של ההון העצמי וההון השאול כאחד:

כאשר Rm הוא שיעור ההיוון להון העצמי, הנקבע מנתונים על אובייקטים דומים על ידי חלוקת ערך ההכנסה לפני מס בשווי ההון המושקע העצמי; Re, - שיעור היוון עבור כספים שאולים.

שיטת קבוצת השקעה עבור מרכיבים פיזיים. שיעור ההיוון נקבע לפי הנוסחה

כאשר L הוא חלקו של שווי הקרקע בערך הנכס הכולל; Rl - שיעור היוון לקרקע;

Rh - שיעור היוון לשיפורים.

שיעור ההיוון לקרקע מחושב כיחס ההכנסה המיוחסת לקרקע לשווי הקרקע. שיעור ההיוון עבור שיפורים נקבע על פי יחס ההכנסה המיוחסת לשיפורים לעלות השיפורים.

שיטת מקדם ההכנסה הברוטו בפועל מיושמת אם קיימים נתונים על הוצאות תפעול וסכום ההכנסה ברוטו בפועל:

כאשר OER הוא יחס ההוצאות התפעוליות; EGIM הוא יחס ההכנסה ברוטו בפועל.

עם היוון ישיר, ניתן להשתמש ביחסי הכנסה ברוטו וטכניקת השיוריים כדי לחשב את הערך של אובייקט.

יישום יחסי הכנסה ברוטו. אם הוצאות תפעול אינן זמינות, נעשה שימוש בנתוני ההכנסה ברוטו ומוכפלים בגורמים המתאימים הבאים:

- GRM - מקדם שכר דירה ברוטו, אם התקופה שווה לחודש;

- GIM - יחס הכנסה ברוטו, אם התקופה שווה לשנה.

מקדמים אלו נקבעים על פי היחס בין הכנסה ומחירי מכירה של חפצים והם ההדדיות של שיעורי ההיוון.

שווי הנכס במקרה זה נקבע כדלקמן:

או

כאשר PGI - הכנסה ברוטו פוטנציאלית;

PGIM הוא מקדם ההכנסה הפוטנציאלית ברוטו, המחושב על פי הנתונים על האנלוגים של מושא ההערכה:

EGI - הכנסה ברוטו בפועל; EGIM - מקדם ההכנסה ברוטו בפועל:

SP הוא מחיר המכירה של אנלוגי של החפץ המוערך.

שיטת השיורי משמשת במקרים בהם ידועה עלות רכיב אחד של החפץ המוערך. ישנן שיטות שיוריות לקרקע ומבנים, הון עצמי והון חוב.

רצף היישום של השיטה השיורית:

- חישוב חלק ההכנסה השנתית, הנופל על הרכיב בעל ערך ידוע;

- חישוב החלק של ההכנסה השנתית, הנופל על הרכיב בעל ערך לא ידוע;

- חישוב העלות של רכיב לא ידוע;

- קביעת שווי הנכס על ידי הוספת ערכי מרכיביו.

שקול את שיטת השיורי למבנים כאשר שווי הקרקע ידוע. החישובים יבוצעו בהתאם לרצף הנ"ל באמצעות הנוסחאות הבאות:

כאשר IL היא ההכנסה השנתית המיוחסת לקרקע; VL - שווי קרקע; RL - שיעור היוון לקרקע.

כאשר Jh, - הכנסה שנתית המיוחסת לבניין; J0 היא סך ההכנסה השנתית שיוצר הנכס.

כאשר Vn, היא עלות הבניין; Rn - שיעור היוון לבניינים.

כאשר V הוא ערך הנכס.

החל באופן דומה:

- שיטה שיורית לקרקע - כאשר ניתן לקבוע את עלות הבניין בצורה מדויקת למדי;

- שיטת איזון להון עצמי - אם ניתן לקבוע את תקופת הלוואת המשכנתא ואת גובה התשלום השנתי לשירות החוב;

- השיטה השיורית להון שאול - כאשר עלות ההון העצמי ידועה.

באופן כללי, חישובי שימוש באותיות רישיות מחייבות זמינות של נתוני מכירות דומים. היוון הכנסה לפי שיעור התשואה פחות תלוי בנתוני השוק, אך שיטה זו צריכה לשקף את הציפיות וההעדפות בפועל של קונים פוטנציאליים של נכסים כאלה.

3.2. היוון הכנסה בשיעור התשואה

3.2.1. היוון תזרים מזומנים

בהיוון הכנסה בשיעור התשואה, זרם ההכנסה נחשב ביתר פירוט מאשר בהיוון ישיר, נלקח בחשבון אופי השינוי בתזרימי המזומנים, ניתוח החלטות המשקיעים מנותחות באופן עקבי ומיושמים מודלים חישוביים מורכבים יותר.

השיטות העיקריות להיוון הכנסה לפי שיעור התשואה:

- שיטת היוון תזרים מזומנים, לרבות ניתוח מפורט של תזרימי הכנסה לכל שנת תכנון;

- שיטת ההיוון על פי מודלים חישוביים, המורכבת מהיוון ההכנסה של השנה הראשונה, תוך התחשבות במגמות השינוי שלה.

שיטת היוון תזרימי מזומנים היא הערכת שווי נכס עם תזרימי מזומנים נכנסים המשתנים באופן שרירותי ולא אחיד, תוך התחשבות במידת הסיכון הכרוכה בשימוש בחפץ. במקרה זה, שווי הנכס נקבע כסכום הערכים הנוכחיים של ההכנסה העתידית על ידי היוון בנפרד של כל אחד מזרמי ההכנסה התקופתיים והערך העתידי החזוי של הנכס עבורו ניתן למכור אותו בסוף תקופת ההחזקה. בחישובים אלו משתמשים בשיעור היוון - שיעור התשואה המקביל על ההון, הנקרא שיעור התשואה או שיעור התשואה.

תזרים מזומנים הוא תזרים המזומנים הנובע משימוש בנכס.

השיטה מאפשרת לקחת בחשבון את הערך הנוכחי של תזרימי המזומנים, שיכולים להשתנות באופן שרירותי ובעלי רמת סיכון שונה. מודל כללי של שיטת תזרים מזומנים מוזל

כאשר PV הוא הערך הנוכחי, n הוא מספר התקופות; Jn - הכנסה של התקופה ה-n; Y - שיעור הנחה.

בקצרה, מודל זה יכול להיות מיוצג כדלקמן

או

כאשר PV הוא מחיר המכירה החוזרת של החפץ בתום תקופת ההחזקה (החזרה); n - תקופת בעלות; i - שנת תקופת התחזית; FV (n,Y) - עלות יחידה נוכחית (פונקציה רביעית של ריבית דריבית) עבור n תקופה בשיעור היוון Y.

כלומר, השווי הנוכחי של מקרקעין לפי שיטת היוון תזרים מזומנים נקבע כסכום הערכים הנוכחיים של ההכנסה לכל תקופת החזקה והחזרה.

החזרה - הכנסה ממכירת החפץ בתום תקופת ההחזקה.

שיעור ההיוון מכונה גם שיעור ההחזר על ההשקעה. היא מאפיינת את יעילות ההשקעות, מביאה בחשבון את כלל ההכנסות (הכנסה מהשקעות והכנסות משינויים בערך הנכס), מעמידה את ההשקעה הראשונית ואת ההשפעה הכלכלית הממומשת בקנה אחד עם גורמי זמן וסיכון. אם מנתחים את הרווח התפעולי הנקי מפעילות, אזי מוחל שיעור היוון שלוקח בחשבון את שיעור התשואה ואת שיעור הריבית או השיעורים עבור קרקע ומבנים. אם מנתחים את התשואה שקיבל המשקיע על ההון, מיושם שיעור התשואה על ההון.

תחזית זרמי ההכנסה מבוססת על ניתוח מעמיק של המצב הנוכחי של שוק הנדל"ן ומגמותיו. במקרה זה, יש להפחית את אומדן העלויות של בנייה מחדש או מודרניזציה מזרמי ההכנסה של התקופה הרלוונטית.

בחירת שיעור ההיוון מבוססת על ניתוח של אפשרויות השקעה חלופיות זמינות בעלות רמת סיכון דומה, כלומר מנתחת עלות ההזדמנות של ההון. שיטה זו מצריכה חשבונאות וניתוח של מדדי הכנסה והון לכל תקופת ההשקעה.

קיים נוהג מקובל בקרב שמאים רוסים להעריך את תקופת הבעלות על חפץ בטווח של 3-5 שנים.

יתרונות שיטת היוון תזרים מזומנים:

- לוקח בחשבון את דינמיקת השוק;

- ישים בשוק לא יציב;

- לוקח בחשבון את המבנה הלא אחיד של הכנסות והוצאות;

- ישים עבור מתקנים בבנייה או בבנייה מחדש.

עם זאת, השיטה די קשה ליישום, חוץ מזה, יש סבירות גבוהה לטעות בתחזית, חוסר הדיוק עולה בתהליך המרת ההכנסה החזויה לערך נוכחי.

3.2.2. חיזוי תזרימי מזומנים מהחזרה

הכנסות הצפויות להתקבל מחוץ לאופק התכנון נלקחות בחשבון כתמורה ממכירת החפץ החוזרת (החזרה) בשנה האחרונה של תקופת התכנון.

הדרכים העיקריות לחזות תזרים מזומנים מהחזרה:

- קביעת מחיר המכירה העתידי בהתבסס על הנחות לגבי השינוי בערך החפץ לאורך תקופת הבעלות, השינוי בתקופה זו במצב שוק הנדל"ן בכלל ובשוק חפצים דומים בפרט, מכירה חוזרת - היוון הכנסה לשנה שלאחר השנה שבה הושלם פרויקט ההשקעה:

כאשר Vn - הכנסות ממכירה חוזרת של החפץ בשנה n; DATSFn - תזרים מזומנים מהוון לאחר מס בשנה n; Ro - שיעור ההיוון הכולל.

במקרה של ירידת ערך הנכס יש לקחת בחשבון את החזר ההון. אם זרמי ההכנסה של הנכס משתנים באופן קבוע, יש ליישם מקדם התאמה לשיעור ההיוון.

3.2.3. קביעת שיעור ההיוון

שיטת היוון תזרים המזומנים מבוססת על הערך הנוכחי של הכנסות עתידיות המשתנות באקראי מבעלות על נדל"ן תוך שימוש בשיעורי היוון המשקפים את המצב ואת ציפיות השוק.

שיעור ההיוון הוא שיעור הריבית דריבית המשמש בעת חישוב מחדש של ערך תזרימי המזומנים בנקודת זמן מסוימת. בחירת שיעור ההיוון מבוססת על ניתוח אפשרויות השקעה חלופיות זמינות בעלות רמת סיכון דומה (עלות הון הזדמנות).

שקול כמה שיטות לקביעת שיעור ההיוון.

שיטת סיכום. השיטה מבוססת על השוואת התשואות והסיכונים של השקעות אלטרנטיביות זמינות. שיעור ההיוון מחושב כתוצאה מהוספת רכיבי אחוזים (פרמיות), המשקפים את הסיכונים הנוספים הגלומים בפרויקט ההשקעה, לשיעור התשואה על ההשקעות, אשר בהשוואה למכשירי השקעה אחרים, נחשבים ללא סיכון.

השיטה כוללת לקחת בחשבון את הסיכונים העיקריים הרלוונטיים ביותר להשקעות נדל"ן:

- סיכון הנזילות של אובייקט ההשקעה;

- סיכון ניהול השקעות - הסבירות שרמת ניהול ההשקעות עלולה לרדת, והדבר יביא לירידת ערך הנכס;

- הסיכון של שוק הנדל"ן - הסבירות ששינוי ביחס ההיצע והביקוש עלול להשפיע על רמת ההכנסה מהחפץ;

- סיכון שוק ההון - ההסתברות ששינוי בשיעור התשואה ובשיעור הריבית יוביל לשינוי בשווי המקרקעין;

- סיכון אינפלציה - הסיכון לשינוי בלתי צפוי בהכנסה הריאלית, מידת סיכון זה להשקעות בנדל"ן קטנה, שכן עם האינפלציה ערך הנדל"ן ורמת תעריפי השכירות נוטים לעלות;

- סיכון פיננסי - הנלקח בחשבון במקרה של שימוש במימון חוב, משקף אפשרות של שינוי שלילי במינוף הפיננסי;

- סיכון חקיקתי - הסבירות לירידת ערך המקרקעין עקב שינוי אפשרי בחקיקה;

- סיכון סביבתי - משקף את הסבירות לירידה בהכנסה מנדל"ן עקב הופעת גורמים סביבתיים שליליים.

שיטת ניתוח שוק. השיטה מבוססת על ניתוח נתוני השוק; אם יש מספיק מידע, היא נחשבת לשיטה המדויקת ביותר לקביעת שיעור ההיוון, שכן היא מאפשרת לקחת בחשבון ביתר דיוק את דעותיהם של מוכרים וקונים טיפוסיים, סיכונים, מאפייני מיקום ומאפייני הכנסה.

דעתם והעדפות המשקיעים נלקחות בחשבון באמצעות סקר או ניתוח של עסקאות אמיתיות. שיעור ההיוון מוגדר כשיעור התשואה האולטימטיבי עבור נכסים דומים. לזיהוי שיעור ההחזר הסופי נעשה שימוש במושג שיעור התשואה הפנימי IRR - שיעור ההיוון שבו הערך הנוכחי של כל התקבולים במזומן במהלך פיתוח פרויקט השקעה שווה לערך הנוכחי של ההשקעות.

שיטה להשוואת השקעות אלטרנטיביות. במקרה זה, ההנחה היא שפרויקטי השקעה ברמת סיכון דומה צריכים להיות בעלי שיעורי היוון דומים. שיעור ההיוון עבור פרויקט עם דרגת סיכון דומה נקרא עלות ההזדמנות של הון. משקיע מפסיד רווח כזה בכך שהוא לא משקיע בפרויקט עם סיכון דומה.

כמושא השוואה להשקעות בנדל"ן, נבחר שיעור הריבית על הלוואות מסחריות עם בטחונות, שיעור התשואה על ניירות ערך מסוימים. מידת הסיכון של המלווה נמוכה מזו של המשקיע בהון, ולכן התשואה על ההשקעה בנדל"ן חייבת להיות גבוהה משיעור הריבית על ההלוואה.

שיטת קבוצת ההשקעה (שילוב השקעות). השיטה מבוססת על קביעת חלקו של החוב וחלק ההון העצמי בסך ההשקעה ושיעורי התשואה הנדרשים לכל אחד ממרכיבים אלו.

שיעור הריבית ושיעור ההכנסה נמצאים בקורלציה עם חלק הכספים הנלווים והעצמיים שהושקעו בתהליך מימון פרויקט ההשקעה, שיעור ההיוון הכולל נקבע תוך התחשבות ברכיבים פיננסיים כממוצע משוקלל:

כאשר Y0 הוא שיעור ההיוון הכללי; י"מ - שיעור היוון לכספים שאולים; יא - לכספים עצמיים.

השיטה ישימה כאשר המשיכה של הון נלווה להשקעות בנדל"ן אופיינית, תנאי השוק הממוצעים של יחסי אשראי וערכי השוק הממוצעים של התשואה על ההון של המשקיעים ידועים.

3.2.4. היוון לפי מודלים חישוביים

שיטת ההיוון במודל החישוב מבוססת על ניתוח זרמי הכנסה משתנים תוך שימוש בשיעור היוון כללי.

שיעור ההיוון הכולל מחושב תוך התחשבות בשווי השוק של שיעור התשואה, מודל ההון הנבחר, תנאי המימון, שיעורי שינוי ההכנסה ושווי החפץ. המרכיבים העיקריים של שיעור ההיוון הם שיעור ההיוון ושיעור ההכנסה. בהתאם לשיטות מערביות, במקרה של שמאות מקרקעין לצרכי מס יש לקחת בחשבון את שיעור המס האפקטיבי.

שיעור ההיוון הוא שיעור התשואה הנדרש על ההון המושקע, שהוא היחס בין הערך הנוכחי של ההכנסה שהושגה בכל תקופה לבין עלות ההון. עלות הנדל"ן גבוהה ולרכישתו, ביצוע פרויקטים להשקעה, יש צורך למשוך הון שאול. בהתאם לנסיבות אלו, שיעור ההיוון כולל את המרכיבים הבאים:

א) ריבית - שיעור התשואה הנדרש על הון נלווה;

ב) שיעור תשואה - שיעור התשואה הנדרש על ההון העצמי.

שיעור ההבראה משקף את התשואה על ההון המושקע לאורך חיי הנכס. שיעור ההחלמה מכונה לעתים קרובות שיעור ההחזר על ההשקעה. הוא חל רק על חלק ההשקעה שיוצא במהלך תקופת ההשקעה. בשל העובדה שהקרקע אינה נצרך, לא נלקח בחשבון שיעור החלפת הקרקע.

שיעור המס האפקטיבי הוא שיעור הארנונה המבוטא כאחוז משווי השוק של הנכס. יש לכלול בשיעור ההיוון רק במקרים של שמאות מקרקעין לצרכי מס. במקרה זה, הארנונה אינה כלולה בהוצאות התפעול, כך שגובהה טרם ידוע.

ברוב המקרים, הגדול מבין כל מרכיבי שיעור ההיוון הוא שיעור ההיוון. לכן, שיעור ההיוון מתחיל להיקבע על ידי זיהוי שיעור התשואה על השקעות הון נזילות חסרות סיכון שאינן דורשות עלויות ניהול השקעות גדולות (למשל הפקדה לחשבון בנק). זהו התעריף המינימלי המפצה על ירידת ערך הכסף לאורך זמן. לאחר מכן הוסף התאמות לסיכון, נזילות, ניהול השקעות. רכיבים אלו מרכיבים את שיעור ההיוון (שיעור התשואה וריבית).

כל משקיע, בנוסף לתשואה על ההון, לוקח בחשבון את התשואה על ההון המושקע. לכן, לשיעור ההיוון נוסף שיעור החלפה.

החזר הון - החזר השקעה ראשונית באמצעות הכנסה או מכירה חוזרת. שיעור ההבראה משמש כדי להסביר את החזר ההון.

החזר - סכום ההכנסה התקופתית הדרושה להחזרת ההשקעה בתקופת ההשקעה. שיעור ההבראה השנתי תלוי בשיעור השינוי בהכנסה מהחפץ, משך קבלתו וההכנסה ממכירה חוזרת עתידית של החפץ, אם החזקה אינה נצחית.

אם צפוי זרימה קבועה של הכנסה מהחזקה נצחית ושווי ההון הקבוע של הנכס המניב צפוי להישאר ללא שינוי, אזי לא נדרשת התחשבות במקדם החזר ההשקעה, ושיעור ההיוון יהיה שווה ל- אחוז הנחה.

בנוסף לפיחת הכסף, ירידה בערך הנכס יכולה להתרחש משתי סיבות עיקריות:

1) עקב שינוי ביחס ההיצע והביקוש בשוק, שמצד אחד מעלה את שיעור הסיכון, מצד שני, יש להפחית את שיעור הסיכון אם עלייה בשווי המקרקעין. צָפוּי;

2) עקב פחת שנצבר בנכס, שבעקבותיו יש להביא בחשבון את הפיצוי בשיעור ההיוון.

אם במהלך התקופה הנסקרת חל שינוי בערך החפץ, הרי ששיעור ההיוון נקבע כסכום של שני מקדמים: שיעור התשואה ושיעור החזר הקרן. אם מתאפשרת ירידה בערך ההון המושקע בנדל"ן, יש להחזיר את חלקו או את כולו מזרם ההכנסה השוטף.

שיעור ההבראה, או שיעור ההחזר על ההשקעה, חל רק על חלק ההשקעה שיוצא במהלך תקופת ההשקעה (עבור חלקות קרקע זה לא נלקח בחשבון, שכן הקרקע לא נצרך). שיעור ההבראה נדרש כדי לקבוע את הסכום שנדרש לקבל מדי שנה עבור החזר על ההשקעה במהלך תקופת הבעלות. השפעת האינפלציה באה לידי ביטוי בשיעור הסיכון (מרכיב בשיעור ההיוון), שיעור ההבראה משקף את השפעת פחת הנכס על מחיר המכירה.

בחירת שיטת ההחזר תלויה באופי ההכנסה המתקבלת. הצורות העיקריות של קבלת זרמי הכנסה:

1) תקבולים תקופתיים אחידים של הכנסה ללא הגבלה של תנאי הבעלות על החפץ;

2) תקבולים תקופתיים אחידים של הכנסה לפרק זמן מוגבל, ולאחר מכן מתוכננת מכירה חוזרת של החפץ;

3) הקטנת תקבולי הכנסה תקופתיים במהלך תקופת הזמן, המוגבלת עד סוף תקופת השכירות או הפחת המוחלט של החפץ עקב פקיעת חיי השירות;

4) הגדלת זרמי ההכנסה בתקופת התחזית;

5) קבלה חד פעמית של זרם הכנסה ממכירה חוזרת עתידית של החפץ.

לצד צורות קבלת אפיקי ההכנסה לעיל, ייתכנו שילובים ביניהם. לדוגמה, שילוב של עלייה או ירידה באפיקי הכנסה עם מכירה חוזרת עתידית של הנכס.

האפשרויות העיקריות להשבת עלות ההון: החזרת הון בחלקים שווים, המודל של זרם הכנסה אינסופי, שיטת אינווד, שיטת הוסקולד.

שיטת הפיצוי בחלקים שווים מבוססת על כך שהחזר השקעות הון מתרחש מדי שנה בחלקים שווים במהלך חיי הנכס. שיעור ההחזר מחושב כהדדיות של חיי השירות שנותרו. השימוש בשיטה זו מוצדק לנדל"ן רב תכליתי עם בלאי משמעותי, נדל"ן למגורים, משרדים.

דוגמה. אורך חיי הבניין הוא 25 שנים. אז שיעור ההחזר יהיה 4%:

כלומר, במשך 25 שנות חיי הנכס הנותרות, סכום השחזור ההון השנתי צריך להיות 4% משווי הנכס.

השיטה ישימה, בפרט, אם צפויה ירידה מתמדת ברווח התפעולי הנקי עקב ירידת ערך הולכת וגוברת של הנכס, עם חוזי שכירות לטווח קצר, מצבו הכלכלי הרעוע של השוכר.

מודל זרם ההכנסה האינסופי מיושם בשני מקרים:

1) יש זרם אינסופי של הכנסה;

2) זרם ההכנסה סופי, אך מחיר המכירה של החפץ שווה להשקעה הראשונית. כלומר, ערך הנכס אינו משתנה, וניתן להוון הכנסה בשיעור היוון השווה לשיעור ההיוון:

אם בסיום פרויקט ההשקעה שווי הנכס יורד כולו או חלקו, ניתן להחזיר את ההון הראשוני מזרם ההכנסה.

שיטת אינווד מניחה את החזר ההון מהקרן החלופית בשיעור התשואה על ההשקעה, כלומר שיעור התשואה של הקרן שווה לשיעור התשואה על ההשקעה. מקדם קרן ההבראה מייצר תזרים מזומנים התואם תשואה מלאה על ההשקעה הראשונית.

יחס ההיוון הכולל צריך לכלול שיעור תשואה על ההון (R0) ומקדם קרן הבראה (SFF) המייצר קרן הבראה המקבילה לתשואה מלאה על ההשקעה הראשונית. הנוסחה הבסיסית לחישוב שיעור ההיוון הכולל אם הנכס מופחת במלואו היא:

מאפיין של שיטת אינווד הוא שגיבוש קרן הפיצויים מתבצע בשיעור ההחזר על ההשקעה.

שיטת הוסקולד מיושמת עם זרמי הכנסה זורמים באופן שווה, ובמקרה זה סכום ההחזר מתקבל מדי שנה ומוכנס לחשבון עובר ושב בריבית השווה לשיעור חסר הסיכון. השיטה מניחה שלמשקיע אין אפשרויות זמינות להשקעה חוזרת בשיעור השווה לזה של ההשקעה המקורית. במקרה זה, על מנת להבטיח את החזר כספים, המשקיע יוצר קרן פיצויים, המשקיע מחדש בשיעור הנמוך ביותר האפשרי, כלומר בשיעור חסר סיכון.

בניגוד לשיטת אינווד, המשתמשת בשיעור החזר על ההשקעה, שיטת הוסקולד, המבוססת על שימוש בשיעור חסר הסיכון כבסיס להחזר הון, משמשת הרבה פחות.

3.2.5. היוון של הכנסות המשתנות באופן אחיד

אם ההכנסה מהחפץ משתנה באופן קבוע, יש להתאים את שיעור ההיוון:

כאשר R הוא שיעור ההיוון, למעט שינויים בזרמי הכנסה; R* - שיעור היוון מותאם לשינויים בזרמי ההכנסה; Kk - מקדם תיקון.

אם ההכנסה גדלה, שיעור ההיוון יורד; אם ההכנסה יורדת, שיעור ההיוון גדל.

3.3. ניתוח השקעות במשכנתא

ניתוח השקעות במשכנתא נועד לקבוע את שווי הנכס כסכום עלות ההון העצמי והלווה. זה לוקח בחשבון את דעת המשקיע שהוא משלם לא את עלות הנדל"ן, אלא את עלות ההון. ההלוואה נתפסת כאמצעי להגדלת ההשקעה הנדרשת להשלמת העסקה. עלות ההון מחושבת על ידי היוון תזרימי המזומנים למשקיע ההון מההכנסה הרגילה ומהחזרה, עלות ההלוואה מחושבת על ידי היוון תשלומי שירות החוב.

הערך הנוכחי של הנכס נקבע בהתאם לשיעורי היוון ומאפייני תזרים המזומנים. כלומר, השווי הנוכחי תלוי בחיי הפרויקט, ביחס ההון העצמי וההון החוב, המאפיינים הכלכליים של הנכס ושיעורי ההיוון המקבילים.

קחו בחשבון את האלגוריתם הכללי של ניתוח השקעות במשכנתא לחישוב שווי הנכס, שרכישתו ממומנת בהון הלווה, ובהתאם לכך, תזרימי המזומנים של ההכנסה התקופתית ומהחזרה יתחלקו בין האינטרסים של ההון וההון השאול. .

שלב 1. קביעת הערך הנוכחי של זרמי הכנסה רגילים:

- נערך דוח על הכנסות והוצאות לתקופת התחזית, כאשר הסכומים לשירות החוב מחושבים לפי מאפייני ההלוואה - שיעור הריבית, מלוא תקופת ההפחתה ותנאי ההחזר, גובה ההלוואה ו תדירות התשלומים להחזר ההלוואה;

- נקבעים תזרימי המזומנים של הכספים העצמיים;

- מחושב שיעור התשואה על ההון המושקע;

- בהתבסס על שיעור התשואה המחושב על ההון, נקבע הערך הנוכחי של תזרימי מזומנים רגילים לפני מס.

שלב 2. קביעת הערך הנוכחי של הכנסת החזר בניכוי יתרת ההלוואה שלא שולמה:

- נקבעת הכנסה מהחזרה;

- יתרת החוב בתום תקופת הבעלות על החפץ מנוכה מההכנסה מהשיבוב;

- לפי שיעור התשואה על ההון שחושב בשלב 1, נקבע הערך הנוכחי של תזרים מזומנים זה.

שלב 3. קביעת שווי הנכס על ידי סיכום הערכים הנוכחיים של תזרימי המזומנים המנותחים.

מבחינה מתמטית, ניתן לייצג את הגדרת הערך של נכס כנוסחה

כאשר NOI - רווח תפעולי נטו של n שנת הפרויקט; DS - סכום שירות החוב בשנת n של הפרויקט;

TG - סכום החזרה לא כולל הוצאות מכירה;

UM - יתרה שטרם שולמה של ההלוואה בתום תקופת הפרויקט n; i - תשואה להון; M - הסכום הראשוני של ההלוואה או היתרה השוטפת של סכום הקרן של החוב.

ניתן ליישם נוסחה זו כמשוואה במקרים הבאים:

- אם קשה לחזות את גובה החזרת הנכס, אך ניתן לקבוע את מגמות השינוי שלו ביחס לעלות הראשונית, אזי בחישובים ניתן להשתמש בערך ההחזרה מבוטא כחלקים מהעלות הראשונית ;

- אם מצב הבעיה אינו מפרט את גובה ההלוואה, אלא רק את חלק ההלוואה.

שקול את הקריטריונים העיקריים לאפקטיביות של פרויקטי השקעה.

ערך נוכחי נטו הוא מדד לעודף התועלות של הפרויקט על עלויות, בהינתן הערך הנוכחי של הכסף.

כאשר NPV הוא הערך הנוכחי הנקי של פרויקט ההשקעה; השקעה ראשונית משותפת; Сi - תזרים מזומנים של תקופה t; i, - שיעור היוון לתקופה ט.

NPV חיובי פירושו שהתקבולים המזומנים מהפרויקט עולים על עלויות ביצועו.

שלבים ליישום כלל הערך הנוכחי הנקי:

- חיזוי תזרימי מזומנים מהפרויקט במהלך כל תקופת הבעלות הצפויה, לרבות הכנסות ממכירה חוזרת בתום תקופה זו;

- קביעת עלות ההון החלופית בשוק הפיננסי;

- קביעת הערך הנוכחי של תזרימי המזומנים מהפרויקט על ידי היוון בשיעור התואם לעלות ההזדמנות של ההון, והפחתת סכום ההשקעה הראשונית;

- בחירת פרויקט עם ערך NPV מקסימלי ממספר אפשרויות.

ככל שה- NPV גדול יותר, כך ההכנסה שהמשקיע מקבל מהשקעה בהון גדולה יותר.

שקול את הכללים הבסיסיים לקבלת החלטות השקעה.

1) יש להשקיע את הפרויקט אם ערך ה- NPV חיובי. קריטריון היעילות הנחשב (NPV) מאפשר לקחת בחשבון את השינוי בערך הכסף לאורך זמן, תלוי רק בתזרים המזומנים החזוי ובעלות ההון החלופית. הערכים הנוכחיים נטו של מספר פרויקטי השקעה מתבטאים בכסף של היום, מה שמאפשר להשוות אותם ולהוסיף אותם בצורה נכונה.

2) שיעור ההיוון המשמש בחישוב NPV נקבע על פי עלות ההזדמנות של ההון, כלומר, הרווחיות של הפרויקט נלקחת בחשבון בעת ​​השקעת כסף בסיכון שווה. בפועל, הרווחיות של פרויקט עשויה להיות גבוהה מזו של פרויקט עם סיכון חלופי. לכן, יש להשקיע את הפרויקט אם שיעור התשואה גבוה מעלות ההזדמנות של ההון.

הכללים הנחשבים לקבלת החלטות השקעה עלולים להתנגש אם יש תזרימי מזומנים ביותר משתי תקופות.

תקופת ההחזר היא הזמן הנדרש עד שכמות תזרימי המזומנים מהפרויקט ישתווה לסכום ההשקעה הראשונית. מד ביצועי השקעה זה משמש משקיעים שרוצים לדעת מתי תחול תשואה מלאה על ההון המושקע.

חסרון: תשלומים לאחר תקופת ההחזר אינם נלקחים בחשבון.

4. ניהול תהליך השקעה ומימון נדל"ן

הייחודיות של הנדל"ן מחייבת לימוד מדוקדק של הצד הפיננסי, המשפטי, הטכני של כל אובייקט השקעה. בנוסף, חשוב שרווחיות ההשקעה תלויה באיכות ניהול הנכס.

4.1. קריטריונים לאפקטיביות של פרויקטי השקעה

בעת ניתוח פרויקטי השקעה, ערך ההשקעה של הנכס מנותח תוך התחשבות בשווי השוק שלו.

הערכת יעילות ההשקעות מתבצעת תוך התחשבות במידע הבא:

- עלות הבנייה, שנקבעה על ידי אנלוגים, על ידי אינדיקטורים ספציפיים עם התאמות, על ידי אומדנים חזויים ומומחים;

- בירור מקורות ותנאי מימון;

- ניתוח הכנסה מהאובייקט, שינויים ברווחיות;

- בחירת תקופת ההשקעה לביצוע בדיקת היתכנות (כוללת הקמה, פיתוח, תפעול);

- חיזוי שינויים במחירים עבור מרכיבי הכנסה ועלויות;

- חישובים לזיהוי עתודות להגברת היעילות הכלכלית והאמינות של פרויקט ההשקעה.

משך תקופת התחזית, במסגרתה מתבצעים חישובים לקביעת אפקטיביות פרויקט ההשקעה, נקבע תוך התחשבות במשך היצירה, התפעול ובמידת הצורך פירוק החפץ, התקופה להשגת הרווחיות הנקובה. מאפיינים, הדרישות וההעדפות של המשקיע.

השוואת פרויקטי השקעה מתבצעת על ידי יישום קריטריונים מסוימים לביצועים, שעיקרם הערך הנוכחי הנקי של הפרויקט, תקופת ההחזר של הפרויקט, מדד הרווחיות של הפרויקט, שיעור התשואה הפנימי של הפרויקט ושלו. שינויים, התשואה הממוצעת על ההון הנקי.

המודל הכללי הנחשב של ניתוח השקעות במשכנתא מאפשר לנו להסיק שתקופת הבעלות על נכס משפיעה על ערך הנכס, שכן כמות וכמות תזרימי המזומנים להון משתנים. ישנה נטייה להפחית את הערך הנוכחי עם עלייה בתקופת פרויקט ההשקעה. לפיכך, יש לחזות את תקופת הבעלות על ההשקעה בהתבסס על המצב הכלכלי הכללי, מצבו הפיננסי של המשקיע, הרווחיות של השקעות אלטרנטיביות.

מדד הרווחיות הוא היחס בין הערך הנוכחי של ההטבות העתידיות להשקעה הראשונית:

הגדרה נוספת של מדד הרווחיות היא היחס בין הערך הנוכחי של כל תזרימי המזומנים החיוביים מפרויקט לערך הנוכחי של כל תזרימי המזומנים השליליים.

יש לקבל פרויקט השקעה אם ערך זה גדול מ-1. בבסיסו, מדד הרווחיות מתאים ל- NPV. אין להשתמש במדד הרווחיות בבחירת פרויקטים סותרים זה את זה.

שיעור התשואה הפנימי (IRR) הוא שיעור ההיוון שבו הערך הנוכחי של התשואה על ההון שווה להשקעה הראשונית, כלומר NPV=0.

החסרונות של קריטריון זה פחות ברורים מאשר בתקופת ההחזר. קביעת ה-IRR מורכבת מבחירת שיעור היוון מתאים לתזרימי המזומנים. לשם כך, כל תזרימי המזומנים החיוביים והשליליים של הפרויקט מנותחים כדי לקבוע את שיעור ההיוון שבו הסכום האלגברי שלהם שווה לאפס.

על ידי השוואת ה-IRR עם עלות ההזדמנות של ההון, ניתן לקבוע אם לפרויקט יהיה NPV חיובי: אם עלות ההזדמנות של ההון קטנה מה-IRR, אז ה- NPV גדול מאפס.

ניתן להשקיע את הפרויקט אם עלות ההזדמנות של ההון נמוכה מ-IRR. כאשר משווים בין פרויקטי השקעה, עדיפים יותר פרויקטים בעלי ערך IRR גדול.

בפועל, שיעור התשואה הפנימי משמש לעתים קרובות למדי כקריטריון ההשקעה העיקרי, אך קריטריון יעילות זה אינו נכון אם יש להתחשב בשיעורי היוון שונים או אם תזרים המזומנים הראשוני גדול מאפס.

ישנן טכניקות שמתאימות את ה-IRR ליישום במצב נתון.

לדוגמה, ה-Modified Internal Rate of Return (MIRR) מאפשר להחיל IRR כאשר יש יותר משינוי אחד בסימן של תזרימי המזומנים של הפרויקט. גישה זו נוחה לשימוש עם מימון שלב של בנייה. חישוב ה-MIRR נעשה באופן הבא:

- היוון קובע את שווי כל תזרימי המזומנים השליליים בתחילת הפרויקט, שיעור ההיוון מחושב בהתאם לתשואה על ההשקעה בניירות ערך נזילים לטווח קצר;

- מחושב שיעור התשואה הפנימי של הפרויקט, שהוא שיעור תשואה שונה.

תשואה ממוצעת על השווי הנקי. משמש על ידי חלק מהמשקיעים לקבלת החלטות השקעה על סמך שיעור תשואה חשבונאי. שיעור תשואה חשבונאי - היחס בין הרווח החזוי הממוצע של הפרויקט לאחר ניכוי פחת ומסים לערך ההשקעות הממוצע בספרים. היחס המתקבל מושווה לממוצע עבור החברה או התעשייה.

לקריטריון זה לאפקטיביות של פרויקטי השקעה יש חסרונות רציניים:

- אינו לוקח בחשבון את השינוי בערך הכסף לאורך זמן;

- תלות במערכת החשבונאית בה משתמש משקיע מסוים.

כדי לקבל החלטה, מומלץ למשקיע לנתח מספר קריטריונים לביצועים, שכן אף אחד מהם לא מאפשר לקחת בחשבון את כל המאפיינים של כל מצב ספציפי.

4.2. שיטות לניתוח פרויקטי השקעה

בניתוח השקעות, מוערכים הפרמטרים הסבירים ביותר ולא היחידים האפשריים. מונחים בשימוש:

סיכון - אפשרות לסטייה של הנתונים הסופיים בפועל מהתוצאות המתוכננות הצפויות. הסיכון הוא אפסי אם יש ודאות מוחלטת לגבי אירועים עתידיים.

הסתברות היא הסבירות היחסית שאירוע כלשהו יתרחש. כאשר מעריכים השקעות בנדל"ן, ההסתברות להתרחשות אירוע קשורה ישירות לסיכון של פרויקט השקעה.

קביעת מידת ההסתברות מתבצעת במספר דרכים:

- מבוסס על ניתוח ומחקר של אירועי עבר;

- כתוצאה ממחקר וניסויים מדעיים;

- כתוצאה מניתוח הקשר של גורמים:

ניתן לצפות כי עם ירידה בשיעור הרווח בשוק ההון, שיעור הרווח של סוג מסוים של נדל"ן יירד;

- פיתוח שיפוטים סובייקטיביים על ידי מומחה על בסיס אימות של כל הנחות היסוד.

הבה נבחן בקצרה את המהות של כמה שיטות המאפשרות לנו למדוד את הסיכון של פרויקט השקעה ולקבוע את אסטרטגיית ההתנהגות המתאימה אם מידת ההסתברות כבר נקבעה.

שיטות המאפשרות מדידת סיכון של פרויקט השקעה וקביעת אסטרטגיית התנהגות: שיטת יחס כיסוי חוב; ניתוח תקופת ההחזר; היוון לפי שיעורי תשואה מותאמים לסיכון; ניתוח רגישות; שיטת מונטה קרלו; ניתוח איזון.

שיטת יחס כיסוי החוב משמשת לניתוח היתכנות של פרויקט שיש לו מימון חוב. יחס כיסוי חוב - היחס בין הרווח התפעולי הנקי לסכום השנתי של שירות החוב:

כמדד לסיכון, יחס כיסוי החוב נפוץ בשימוש בהלוואות משכנתא לקביעת מידת הבטיחות היחסית, בהתאם לתנאי המשכנתא. על בסיס DCR, היתכנות של פרויקט השקעה עם מימון חוב מנותחת. הערך הספציפי של DCR שונה עבור מלווים שונים ומאפשר למדוד את הסיכון, אך אינו לוקח בחשבון את הסיכון הקשור ללווה מסוים (שבצ'וק ד.א. ארגון ומימון השקעות. - רוסטוב על הדון: הפניקס, 2006 ; שבצ'וק ד.א. יסודות לענייני בנקאות. - רוסטוב-על-דון: הפניקס, 2006; שבצ'וק ד.א. פעילות בנקאית. - רוסטוב-על-דון: הפניקס, 2006).

ניתוח תקופת ההחזר משקף את מרווח הזמן שבמהלכו הכסף נמצא בהשקעה מסוכנת. תקופת ההחזר המקובלת על משקיע תלויה במצב הכלכלי הנוכחי.

בעת ניהול תיק השקעות, תקופת ההחזר יכולה לעזור לקבוע מתי להיכנס לפרויקט ומתי לצאת מפרויקט.

הנחה לפי שיעורי תשואה מותאמים לסיכון. ניתן להתאים שיעורי הנחה המתחשבים בכל דרגות הסיכון כדי לפצות את המשקיע על לקיחת סיכון נוסף.

ניתוח רגישות מבוסס על ניתוח הרגישות של מודל השקעה אנליטי לשינוי בפרמטר אחד. הוא האמין כי סיכון גדול יותר מוצג על ידי גורמים שהשינוי שלהם משפיע בצורה המשמעותית ביותר על התוצאה.

ניתוח רגישות ישים לכל אלמנט שנוטה להשתנות.

שיטת מונטה קרלו. ניתוח רגישות מאפשר לקחת בחשבון את השינוי במשתנה אחד בלבד, שיטת מונטה קרלו זו היא שילוב של כל השינויים האפשריים במשתנים. שיטה זו דורשת דגמי מחשב מורכבים.

ניתוח האיזון נועד לקבוע את הסכום שאליו ההכנסה הגולמית בפועל יכולה לרדת לפני שהפרויקט מתחיל להניב הפסדים. כלומר, בהתחשב בעלות ההזדמנות של ההון, נקבעת רמת תפקוד הנדל"ן, שבה NPV = 0.

4.3. סיכוני מימון נדל"ן

הסיכון משקף אפשרות לסטייה של נתוני התפוקה בפועל מהתוצאות המתוכננות הצפויות. הסיכונים תלויים בפרט של פרויקט ההשקעה, ברווחיות, ביציבות בשוק זה.

שקול את הסיכונים העיקריים הקשורים למימון נדל"ן:

- סיכון אשראי - הפסדים אם הלווה לא משלם תשלומים;

- סיכון ריבית - ההסתברות שהריבית על הלוואה מותאמת בתדירות נמוכה יותר מאשר על כספים שנלווים לנוכח עליית הריבית;

- סיכון פירעון מוקדם - הפסדים במקרה של פירעון מוקדם של הלוואה בריבית קבועה;

- סיכון התחייבויות מוקדמות - סיכון מימון הלוואות אשר נקבעת עליהן ריבית קבועה לפני תחילת המימון;

- סיכון נזילות - ההסתברות שלנושה לתשלומים על התחייבויותיו לא יהיו מספיק כספים שיתקבלו כפירעון חוב על הלוואות שהונפקו;

- הסיכון לשינוי תנאי גיוס הכספים - הפסדים במקרה של ירידת ערך הכספים (ריבית בסיס) בהלוואות בפרמיה קבועה (ביחס לשיעור הבסיס).

סיכון אשראי כרוך בהפסדים במקרים בהם הלווה אינו מסוגל לבצע תשלומים על ההלוואה או אם שווי הנכס המשועבד אינו מספיק כדי להחזיר את התחייבויות הלווה למלווה. כושר הפירעון של הלווה נקבע לפי היחס בין הכנסתו של הלווה לבין הריבית על ההלוואה. במקרה של אי תשלום, ישנם מספר סוגי הפסדים לנושה. למלווה נגרמים הפסדים אם הסכום המתקבל ממכירת המקרקעין שהועבר לו ברשותו נמוך מהחלק המוחזר של ההלוואה. לצד עלויות תפעול, תיקון ומכירת נכסים, ישנן גם עלויות אדמיניסטרטיביות לניהול הלוואות עומדות ונכסים שנתפסו.

ניהול סיכוני האשראי מתבצע באמצעות ניתוח יסודי של חפץ הביטחונות, כושר הפירעון של הלווה ופיתוח המלצות על סכום ההלוואה המקובל. בעת קביעת הסתברות הפירעון של הלוואה מוקדשת עיקר תשומת הלב לקביעת גובה הכנסתו של הלווה והערכת שווי הנכס המועבר כבטוחה. בהלוואות לפיתוח נדל"ן (בנייה, שיקום, מודרניזציה), סיכון האשראי מצטמצם משמעותית אם ידוע שהלווה ביצע בעבר מספר פרויקטים דומים לזה שבגינו מתבקשת ההלוואה.

סיכון ריבית הוא ירידה ברווח של מוסד אשראי עקב שינוי בלתי צפוי שלילי ברמת הריבית. כלומר, מדובר בהפסדים פוטנציאליים הנגרמים ממימון עם חוסר איזון בעדכון התקופתי של שיעורי הריבית על הלוואות וכספים נלווים.

דרכים לניהול סיכון זה: מימון בעזרת ניירות ערך בעלי אותה בשלות ושימוש הנושים בחישוב תשלומי הלוואות בשיטות שונות להצמדתם למדד, תוך התחשבות באינפלציה והכנסת הלווה.

סיכון פירעון מוקדם הוא ההפסד הפוטנציאלי בהשקעה חוזרת שנגרם על ידי פירעון מוקדם של משכנתא בריבית קבועה. הסיכון נוצר גם בקשר להפסדים במימון הלוואות שהריביות בגינן נקבעות לפני תחילת המימון. סיכון זה נקרא סיכון טרום התחייבות.

בעת ההלוואות ניתנים תנאים חלופיים למלווה וללווה. הלווה מקבל את הזכות להחזיר את ההלוואה לפני תום הסכם ההלוואה, ולמלווה, בתורו, יש הזדמנות לשנות מעת לעת את הריבית על ההלוואה בריבית משתנה. המלווים גם מספקים ללווים את היכולת לקבוע את שיעור הריבית על ההלוואה לפני תחילת תהליך מימון ההלוואה.

סיכון נזילות קשור באי ספיקה של קבלת תשלומים על הלוואות למילוי התחייבויותיו השוטפות של הנושה, נוצר בקשר לקשיים בגיוס מזומנים על ידי מכירת נכסים במחירי שוק או בסמוך אליהם. ניהול סיכוני נזילות מצריך מספר עסקאות פיננסיות. בפרט מחושב תזרים המזומנים לקביעת צרכי המזומנים של הבנק ומפותחת אסטרטגיית גיוס מזומנים עם זיהוי מקורות ועלויות. הפחתת סיכון הנזילות קשורה ישירות להתפתחות השוק המשני להלוואות משכנתא, יצירת תנאים למשיכת משאבים ארוכי טווח בתחום זה, הבטחת מימון מחדש של הלוואות משכנתא שהונפקו,

הסיכון בשינוי תנאי הגיוס נובע מהלוואות לטווח ארוך בריבית משתנה. במקרה זה, אחוז הפרמיה על ההלוואה קבועה, ואחוז הפרמיה על הכספים המושאלים משתנה.

את הסיכון לשינויים בתנאי הגיוס ניתן לנהל באמצעות מימון הלוואות עם חוב בריבית משתנה לטווח ארוך.

לצד האמור לעיל, ישנם סיכונים ספציפיים העולים בהלוואות לבניית דיור. למשל, קיים סיכון שהדירות הגמורות יימכרו לאט יותר מהמתוכנן. הדרכים לצמצם סיכון זה כוללות דרישה למכירה מוקדמת של מספר יחידות ופיצול תהליך ההלוואות למספר שלבים עצמאיים בעת התמודדות עם פרויקטים גדולים.

קיים גם סיכון של שריפה או גניבה של חומרים מותקנים או מאוחסנים או נזק לרכוש אחר. הפחתת סיכון זה מושגת על ידי ביטוח, אבטחה ועוד דרכים להבטחת ביטחון שאינן סותרות את החוק.

קיים סיכון במתן הלוואה עקב זיוף מסמכים שמסר הלווה והסטת כספי ההלוואה למטרות המיועדות. ניתן להפחיתו, ראשית, על ידי השקעת כספים המתקבלים מהלווה, ושנית, על ידי השקעה נוספת בכספו של הלווה אם ייקבע כי הסכומים שנותרו מההלוואה שניתנה אינם מספיקים להשלמת הבנייה.

בעת מימון השקעות יש לקחת בחשבון את הסיכונים הגלומים בהשקעות בנדל"ן הדורשות השקעה הונית בהיקף משמעותי, בעוד שהן ארוכות טווח ונתונות להשפעה גדולה יותר של גורמי סיכון מאשר השקעות בשאר תחומי המשק. .

יש לנתח את הרווחיות של פרויקט השקעה על בסיס אומדנים של שיעור נטול הסיכון הנוכחי, סיכון שוק כללי וסיכון עקב מאפייני הנדל"ן כנכס להשקעה.

השקעות נטולות סיכון הן השקעות שיש לגביהן ודאות מוחלטת לגבי התשואה שלהן. אין השקעות נטולות סיכון לחלוטין, אך אלו בעלות מידת אמינות התשואה המקסימלית כוללות השקעות שתשואה שלהן מובטחת על ידי המדינה.

בהתאם לכך, השיעור הנוכחי של התחייבויות ממשלתיות ארוכות טווח (לדוגמה, אג"ח) או ניירות ערך דומים נלקח כשיעור חסר הסיכון בעת ​​ניתוח השקעות בנדל"ן.

סיכון שוק הוא התנודתיות של הערך השנתי של IRR עקב שינויים בהכנסה הרגילה ובעלות ההון. בשוק הנדל"ן, בשונה משוק ניירות הערך, הרווחיות נקבעת לא על בסיס עיבוד סטטיסטי פשוט של מחירי מכירה וערכי שכירות, אלא על בסיס הערכות שמבוצעות על ידי שמאים מקצועיים. הערכות כאלה תלויות בכישורים ובניסיון של השמאי ועשויות להיות שגויות.

הסיכון הכרוך בהשקעה בנדל"ן הוא סיכון ספציפי הנובע מתכונותיו הייחודיות של הנדל"ן: נזילות נמוכה, עלויות כסף וזמן גבוהות לעסקאות, צורך בניהול איכותי. כאשר משקיעים בנדל"ן יש לקחת בחשבון את הירידה האפשרית ברווחיות פרויקט ההשקעה ביחס למצופה, עודף העלויות בפועל על פני אלו שצפויות בעבר, חוסר האפשרות להשלים את פרויקט ההשקעה עקב אירוע בלתי צפוי. עלייה מוגזמת במחירי החומרים, חוסר היכולת למכור את החפץ הבנוי במחיר הגבוה שתוכנן קודם לכן, חשיפת מרכיבי נדל"ן לסכנת הרס.

נבדלים בין מקורות הסיכון הבאים של השקעה בנדל"ן:

- סוג הנכס;

- היצע וביקוש בשוק;

- מקום;

- עמידה בתנאי השכירות;

- פחת של חפצים;

- הסדרת חקיקה ושינויים במיסוי;

- אינפלציה;

- השקעה מחדש.

הסיכון של סוג הנדל"ן תלוי בהיצע וביקוש.

סיכון המיקום רחב יותר מכיוון שהוא כולל גם סיכון מסוג נכס.

סיכון החכירה קשור לעובדה שהשוכר אינו יכול לשלם את מלוא דמי השכירות שנקבעו בחוזה. סיכון זה משמעותי יותר עבור נדל"ן עם שוכר יחיד.

הסיכון של ירידת ערך הנכס נעוץ בכך שרווחיות הנדל"ן עלולה לרדת עקב בלאי פיזי והזדקנות. על מנת להגדיל את הרווחיות של בניין, הבעלים בדרך כלל בוחרים לשאת בעלויות חומר משמעותיות.

הסיכון של רגולציה חקיקתית ושינויים במיסוי קשור לעובדה שידרשו עלויות משמעותיות בעת העלאת שיעורי המס.

לסיכוני אינפלציה והשקעות חוזרות יש פחות השפעה על ההשקעה בנדל"ן מאשר האחרים המפורטים לעיל.

כאשר משקיעים הון עצמי, אין דרך לגוון את הסיכון באמצעות שינויים במבנה ההון, הפיזור מושג באמצעות סוגים שונים של נדל"ן ואזורים שונים.

שימוש בחוב למימון השקעות נדל"ן פירושו שימוש בחוב משכנתא.

להון שאול המושקע בנדל"ן יש את אותם סוגי סיכונים כמו ההון העצמי. עם זאת, ערכם הכולל גדול יותר בשל סיכונים נוספים הקשורים בשירות בזמן של התחייבויות החוב והסיכוני לאי-תשלום סכום קרן ההלוואה. ישנם שני סיכונים נוספים בהון חוב המושקע בנדל"ן:

1) הסיכון לגירעון בשירות החוב;

2) הסיכון למימון מחדש חד פעמי גדול.

הסיכון הראשון הוא שבעל הנכס לא יוכל לבצע את תשלומי שירות החוב הנדרשים בזמן. במקרה זה, הנכס צפוי להיות מעוקל לטובת הנושה. לפיכך, שינוי במצב בשוק או במיקום עלול להביא לאובדן נדל"ן הממומן מהון חוב.

הסיכון השני הוא הסיכון לאי יכולת למחזר תשלום חד פעמי גדול של משכנתא. זה יכול גם להוביל לאובדן רכוש.

השליטה של ​​המשקיעים בנדל"ן ממושכן קטנה בהרבה מאשר בהשקעות הון, שכן חלק מזכויות השליטה כאמור מועברות לנושה. המלווים קובעים את מבנה ההון שגויס מבעל הנכס ומגבילים את זכויות הבעלים לפרוע התחייבויות חוב.

בצד החיובי של השקעה בנדל"ן, אם עלייה בתשואות האג"ח היא תוצאה של עלייה באינפלציה, הרי שעלייה זו באינפלציה תבוא לידי ביטוי בציפיות המשקיעים לעליית שכר הדירה, והתשואה על ההשקעה בנדל"ן תטוה. להישאר יציבה יותר מתשואות אג"ח ארוכות טווח.

בסופו של דבר, סיכונים מגדילים או מקטינים את ההכנסה המתוכננת. בתהליך ניהול הסיכונים ניתן להפחית חלק מהם. לשם כך, יש צורך לזהות סיכונים אפשריים, לקבוע דרכים אפשריות להפחית אותם ואת העלויות הנלוות, לפתח ולנטר את יישום האמצעים להפחתת הסיכונים.

4.4. קריטריוני החלטה למימון מקרקעין

בשל העלות הגבוהה של רכישת נדל"ן, ביצוע פרויקטים להשקעה בתחום הנדל"ן מתבצע תוך מעורבות של מימון חוב (להרחבה ראה שבצ'וק ד"א הלוואות ליחידים. - מ.: א.ס.ט: אסטרל, 2008).

סיבות למימון השקעות בנדל"ן:

- אי ספיקה של הון עצמי של המשקיע לתשלום חד פעמי עבור מקרקעין, שכן בניגוד למשל למניות, נכס מקרקעין קשה לחלוקה ונדרשים סכומי כסף משמעותיים להשלמת עסקה בכל פעם;

- הצורך בדמי ניהול גבוהים יותר, שיכולים לשפר את איכותו, הניהול האיכותי של הנדל"ן, תיק ההשקעות בנדל"ן משפיע ישירות על הגידול בתשואות ההשקעה;

- היפוך - הרצון לנהל מספר חפצי נדל"ן לחלוקת סיכונים בשל מגוון חפצי ההשקעה, להפחית את התחרות, אך חפצי השקעה רבים בעלי הון עצמי מוגבל דורשים הלוואה גדולה יותר, דבר היוצר סיכון נוסף;

- ניתן לנכות פחת מבסיסי המס;

- מינוף פיננסי חיובי - כאשר הנכס הנרכש בכספים שאולים מביא הכנסה פיננסית בשיעור העולה על הריבית על ההלוואה.

מחיר הנכס והחלטות המשקיעים מושפעים מתנאי המימון: הריבית, גובה מימון החוב, תקופת ההפחתה וכו'.

הריבית היא עמלת השימוש בהלוואה. ככל שהריבית נמוכה יותר, כך היא אטרקטיבית יותר עבור משקיע.

רמת מימון החוב מאופיינת בגודל ההלוואה. ככל שההלוואה גדולה יותר, כך מימון החוב יעיל יותר.

קריטריונים לבחירת סכום ההלוואה המקסימלי:

- בריבית נמוכה, הקריטריון הוא חלקם של הכספים הנלווים בהיקף הכולל של השקעות הון בנדל"ן, חלק זה למשקיעים זהירים הוא בדרך כלל 70%;

- בריבית גבוהה, הקריטריון הוא יחס כיסוי החוב.

תקופת ההפחתה היא מועד הפירעון של ההלוואה. ככל שהתקופה הזו ארוכה יותר, התשלומים התקופתיים יורדים. עם זאת, סך התשלומים עבור תשלומים לטווח ארוך יהיה גבוה יותר.

תנאי מימון נוספים:

- הטבות לפירעון מוקדם של הלוואות:

- הזכות לפירעון מוקדם ללא סנקציות או בתחולת קנס, הפחתת עם צמצום תקופת הסכם ההלוואה;

- אחריות מוגבלת: אחריות הלווה היא רק למקרקעין הממושכנים; זכויות הנושה אינן חלות על מיטלטלין במקרה של אי עמידה בהלוואה (באחריות בלתי מוגבלת, למלווה יש זכות במיטלטלין של הלווה חדל הפירעון) .

שקול את הקריטריונים לקבלת החלטות לגבי הלוואות.

המצב בשוק הנדל"ן המסחרי משתנה לעיתים קרובות מאוד, לכן, כאשר מחליטים על הלוואות בכל מקרה לגופו, יש צורך לבחון מחדש את מצב השוק. יש לשים לב לאיזון הנוכחי והצפוי של היצע וביקוש, לאובייקטים הדורשים מימון חוב, לסיכונים, לפרטי מיקום המקרקעין ולרווחיות פרויקט ההלוואה וההשקעה.

היצע וביקוש. אם רמת ההיצע הנוכחית והחזויה של חפצים גבוהה בבירור מרמת הביקוש - זהו גורם לא חיובי, יש לצפות לשיפור מסוים. יש לקבל החלטה בנושאים הבאים:

- האם תהיה דרישה מתמדת למושא הבטחונות?

- האם תהיה שפע של שוק בחפצים כאלה לפני תום תקופת החזר ההלוואה?

- האם יש צורך לקצר את תקופת ההלוואה?

סיכונים מנותחים במונחים של העובדה שקבלת המלווה לסיכונים גבוהים יותר חייבת להיות משולמת על ידי הלווה.

מקום. מנותח אם מיקום מסגרת ההלוואות יועיל לאורך כל תקופת ההלוואה.

רווחיות. גם הלוואות ופרויקטי השקעה המתקבלים למימון חייבים להיות רווחיים. התנאים למתן הלוואות צריכים להיות מעט טובים יותר מאשר בבנקים אחרים. הלוואות חייבות להיות ניתנות להחזר, היחסים עם הלווה טובים. באופן כללי, הגורם הבסיסי בקבלת החלטות לגבי מימון נדל"ן הוא ניתוח פרויקט ההשקעה. יעילות מקובלת של הפרויקט - ערובה להחזר ההלוואה בהתאם לתנאים שנקבעו.

מסקנה: רצוי מימון פרויקט השקעה לרכישת בניין משרדים, מאחר שערך ה- NPV אינו שלילי, רווחיות פרויקט ההשקעה בהתחשב במימון חוב מקובלת על המלווה.

4.5. ייעוץ אשראי

מגוון הבעיות הנפתרות בייעוץ הוא רחב למדי. וההתמחות של חברות המספקות שירותי ייעוץ יכולה להיות שונה: מצר, מוגבל לכל תחום אחד של שירותי ייעוץ (לדוגמה, ביקורת), ועד הרחב ביותר, המכסה את כל מגוון השירותים בתחום זה. בהתאם לכך, כל מומחה (או כל חברה) העוסק בתחום זה, שם את המושג ייעוץ במשמעותו ונותן לו גוון משלו, הנקבע לפי הכיוון של חברה מסוימת.

ייעוץ אשראי - מתן שירותי ייעוץ בתחום גיוס אשראי ומימון השקעות לגופים משפטיים ויחידים.

ייעוץ אשראי, לפי מומחי INTERFINANCE, הוא סוג חדש של עסקים שמתפשט היום באופן פעיל. בהתחשב בעניין ההולך וגובר של לקוחותינו בכספים הנמשכים מבחוץ לפיתוח עסקי, נוצר צורך אובייקטיבי בפיתוח שירות מסוג כזה כמו ייעוץ אשראי.

לצד זאת, הולך וגדל גם היצע תוכניות האשראי השונות של הבנקים. כל אחד מהם לא רק מציע ללקוח תנאים מיוחדים, אלא גם מחייב אותו לספק סט ספציפי לחלוטין של מסמכים וערבויות. למקבל הלוואה פוטנציאלי קשה יותר ויותר לנווט באופן עצמאי בתחום זה והופך קל יותר ללכת לאיבוד בזרם זה (לפרטים נוספים ראו שבצ'וק ד.א. ארגון ומימון השקעות. - רוסטוב-על- דון: הפניקס, 2006; שבצ'וק ד.א. יסודות לענייני בנקאות. - רוסטוב-על-דון: הפניקס, 2006; שבצ'וק ד.א. פעילות בנקאית. - רוסטוב-על-דון: הפניקס, 2006).

ייעוץ הוא מעין פעילות אינטלקטואלית, אשר משימתה העיקרית היא לנתח, לבסס את הסיכויים לפיתוח ושימוש בחידושים מדעיים, טכניים, ארגוניים וכלכליים, תוך התחשבות בתחום הנושא ובעיות הלקוח.

ייעוץ פותר סוגיות של ניהול, כלכלי, פיננסי, פעילויות השקעות של ארגונים, תכנון אסטרטגי, ייעול התפקוד הכולל של החברה, עשיית עסקים, מחקר וחיזוי שווקי מכירות, תנועות מחירים וכו'. במילים אחרות, ייעוץ הוא כל סיוע הניתן על ידי יועצים חיצוניים, בפתרון בעיה מסוימת.

המטרה העיקרית של הייעוץ היא לשפר את איכות הניהול, להגביר את יעילות החברה בכללותה ולהגדיל את התפוקה האישית של כל עובד.

מתי לקוחות פונים לחברת ייעוץ לעזרה?

לפי האמונה הרווחת, שירותי יועצים חיצוניים משמשים בעיקר ובעיקר את אותם ארגונים הנקלעים למצב קריטי. עם זאת, סיוע במצבים קריטיים אינו תפקידו העיקרי של הייעוץ. באילו מקרים ומי פונה לעזרה בחברת ייעוץ?

ראשית, במקרים בהם מיזם בעל מעמד אמין מתכנן ארגון מחדש של המערכת כולה, הקשור בהתרחבות, או בשינוי בצורת הבעלות, או בשינוי קיצוני במגוון הפעילויות של המיזם והכוונה מחדש אזורים עסקיים מבטיחים ו/או רווחיים יותר.

שנית, במקרים בהם מיזם בעל מעמד אמין, על מנת לעמוד על מעמדו בשוק וליצור את התדמית הנחוצה בעיני שותפים פוטנציאליים, פונה לשירותיו של יועץ (לדוגמה, רואה חשבון מבקר), ביקורת על פעילותה (לדוגמה, ביקורת) ולאחר מכן מפרסמת את תוצאותיה ברבים.

שלישית, במקרים בהם המיזם נמצא במצב קריטי (או אפילו על סף קריסה) ואינו מצליח לצאת ממצב זה בכוחות עצמו בשל חוסר ניסיון ומשאבים פנימיים למענה הולם ובזמן מַצָב. שירותיו של יועץ (משרד ייעוץ) במקרה זה הינם בגדר ייעוץ משבר.

שירותי ייעוץ מקצועי ניתנים ברוסיה כבר יותר מעשר שנים. למרות תקופה כה ארוכה, טרם התפתחה הבנה ברורה מדוע להזמין יועצים והאם בכלל כדאי להזמין אותם, בקרב צרכנים פוטנציאליים של שירותי ייעוץ. הסיבה לכך היא במידה רבה הבנה לא מספקת של מה יועצים יכולים ומה לא יכולים לעשות, מתי הגיוני להזמין אותם, ומהם התנאים הדרושים לשיתוף פעולה מוצלח עם יועצים.

לדברי מומחי INTERFINANCE, המשימה העיקרית של היועצים היא לסייע ללקוחות בפתרון בעיות הניהול שלהם.

הם יכולים לפתור את הבעיה בכמה דרכים:

- מצא את הבעיה והצע פתרונות. במצב בו הלקוח מודע לכך שיש לו בעיה, אך אינו יכול לקבוע מהי בדיוק, מהן הסיבות האמיתיות שלה, יועצים יכולים לנתח את המצב ולזהות את הבעיה והגורמים לה, וכן לפתח ולהציע ללקוח דרכים לפתור את זה. זהו מה שנקרא ייעוץ מומחה, כאשר היועצים עצמם עושים את כל העבודה כדי לאתר ולפתור את הבעיה.

- עזרו ללקוח למצוא את הבעיה בעצמו ולקבוע דרכים לפתור אותה. ישנם מצבים בהם הלקוח מוכן להגדיר את הבעיה ולפתור אותה, אך חסר לו תמיכה מתודולוגית כלשהי ליישום מוצלח של כוונותיו. לאחר מכן היועצים יכולים לספק ללקוח את התמיכה המתודולוגית הזו וללכת איתו לאורך כל הדרך מגילוי הבעיה ועד לפתרון.

גישה זו נקראת ייעוץ תהליכי, כלומר ייעוץ במהלך פעילות הניהול של הלקוח.

- ללמד את הלקוח כיצד למצוא ולפתור בעיות. יצירת מערכת ידע מעשי אצל הלקוח, מנגנון המאפשר לו מעתה ואילך למצוא ולפתור את בעיותיו היא תמצית הגישה השלישית, הנקראת ייעוץ חינוכי.

בגישה זו, היועץ אינו משתתף ישירות בתהליך מציאת ופתרון בעיות, אלא רק מחנך את הלקוח ובודק את נכונות "שיעורי הבית".

בפועל, כל שלוש הגישות לרוב מצטלבות ומשלימות זו את זו. הדגש עובר בהתאם למה שהלקוח הכי צריך: למצוא עבורו פתרון לבעיה, או לעזור לו לפתור את הבעיה, או שילמדו אותו כיצד לפתור אותה.

קביעת מידת הצורך הזה, כמו גם הצורך לערב יועצים באופן כללי, תלויה במספר גורמים:

- זמן. ככלל, כל בעיה מציגה את מגבלות הזמן שלה. תלוי עד כמה גדול מרווח הזמן לפתרון בעיה מסוימת, נעשית בחירה לטובת גישה כזו או אחרת. בדרך כלל, ייעוץ מומחה הוא הדרך המהירה ביותר לפתור בעיה אם ליועץ המוזמן יש שיטות מוכחות לפתרון בעיות כאלה.

- משאבי עבודה. כל בעיה דורשת משאבי עבודה המושקעים בפתרון שלה. כאשר היקף הבעיה גדול מספיק, זה יכול להיות די קשה לייחד אנשים שיעסקו אך ורק בפתרונן, בהתחשב בכך שלכל אנשי הצוות של הלקוח יש אחריות יומיומית משלהם במסגרת הפעילות השוטפת. עם זאת, לא כדאי מבחינה כלכלית להעסיק ולהחזיק צוות מומחים מסור לכל בעיה, כפי שחברות מסוימות בוחרות לפעמים לעשות.

היועצים במקרה זה הם כוח עבודה נוסף שזמין בעת ​​הצורך ומוסר כאשר הצורך חלף.

- כסף. גיוס יועצים הוא יקר. בהתאם לאילו משאבים כספיים הלקוח יכול להקצות לפתרון הבעיה, בוחרים בגישה כזו או אחרת של ייעוץ. ככלל, ייעוץ הדרכה הוא הדרך הזולה ביותר לפתור בעיות אם ללקוח יש את כוח האדם והזמן הנדרשים להכשרתן.

- ידע. רמת המומחיות היא לא פחות קריטית מזמן או כסף. כמובן שניתן לקבל ידע באמצעות חינוך עצמי.

עם זאת, מידת הגיבוש של הידע וכישורי היישום המעשי שלהם יהיו שונים במקרה זה. לא במקרה האפקטיביות של חינוך במשרה מלאה גבוהה מזו של למידה מרחוק. בנוסף, חינוך עצמי הוא למידה מהטעויות שלך, בעוד על ידי משיכת יועצים, אתה יכול ללמוד מאחרים.

- אובייקטיביות. היועץ מציג מבט עצמאי על בעיות הלקוח מבחוץ. מתוקף עצמאותו הוא משוחרר מקלישאות ודעות קדומות שהתפתחו עם הלקוח במהלך שנות פעילותו ואשר לרוב הן מקור לבעיות עצמן. היועץ עשוי לשאול שאלות שהלקוח עצמו אינו חושב עליהן, מכיוון שבגלל הרגלים שנקבעו, הוא אינו רואה בהן שאלות. לבסוף, היועץ הוא אדם חסר עניין במובן זה שהאינטרס היחיד שלו הוא הפתרון היעיל ביותר של הבעיות האמיתיות של הלקוח ואין לו אינטרס אישי בבעיות אלו.

כמו כן יש לציין מה היועץ לא יכול או לא צריך לעשות עבור הלקוח ומדוע אין להזמין אותו:

- קבלת החלטות. היועץ, ככלל, אינו יכול לקבל החלטות עבור הלקוח. הלקוח עצמו אחראי לעסק שלו, אחראי כלפי הבעלים, הקבלנים, כוח האדם ועצמו, והוא אמור לקבל את ההחלטות הסופיות. היועץ מציע רק אפשרויות לפתרונות, נותן המלצות על הפתרון האופטימלי, אך אינו מקבל החלטות בעצמו.

- משחק עם החוק. היועץ אינו יכול ובשום מקרה לא צריך לתת ללקוח המלצות המנוגדות לדין החל. כל המלצה שיישומה מביאה את הלקוח להתנגשות עם החוק מהווה איום על עסקו של הלקוח ויוצרת בפני עצמה בעיה חמורה.

לפיכך, היועץ אינו יכול ואינו צריך, בפתרון בעיות מסוימות של הלקוח, ליצור עבורו בעיות אחרות, לעיתים חמורות יותר – בעיות בחוק.

- השתתפות בקונפליקטים. היועץ אינו יכול ואסור להשתתף בקונפליקטים הפנימיים של הלקוח. זה מאוד לא אתי כאשר חלק מהאנשים בהנהלת הלקוח מזמינים יועצים כדי "ליפול" אחרים. היועץ צריך להיות תמיד מעל קונפליקטים אישיים או קבוצתיים, לפעול כבורר עצמאי, לחפש פתרונות מועילים לעסק בכללותו, ולא ליחידים או לקבוצות של אנשים.

- תוצאות פורמליות. מטרת הסיוע היעוץ היא לפתור את הבעיות של הלקוח, לא לכתוב דו"ח ייעוץ. משימת פעילות היועץ לא צריכה להיות יצירת דוחות יפים בצורתם וריקים מתוכן, "עטיפות ממתקים" המשמשות ליצירת מראית עין של פעילויות ניהול שימושיות. לכן אין להזמין יועץ שיכתוב דו"ח כזה, שיישמר לאחר מכן במגירה ויוציא מדי פעם להדגמה - זו דרך יקרה ולא מוצדקת מכדי להתרשם.

על סמך האמור לעיל, ניתן לגבש מקרים בהם יש צורך להזמין יועצים. באופן כללי, יש להזמין יועצים כאשר יש בעיה ניהולית שהלקוח רוצה לפתור. עם זאת, השתתפותו של יועץ יעילה במיוחד במצבים האופייניים המפורטים להלן:

- כשהבעיה מורכבת, מערכתית. אם היקף הבעיה הוא כזה שכדי לפתור אותה, יש צורך לבצע שינויים מורכבים קיצוניים במערכת הניהול, עקרונות בניית העסק, עדיף להזמין מומחים צד שלישי שיביאו רעיונות טריים ויספקו משאבי העבודה הדרושים. פתרון בעיות מורכבות דורש בדרך כלל עלויות עבודה משמעותיות וידע מיוחד.

- כאשר הבעיה היא חד פעמית, מצבית. אם ללקוח יש בעיה שנגרמת משילוב של נסיבות ספציפיות ואינה חוזרת על עצמה, שגרתית, וגם דורשת פתרון מהיר, יעיל יותר לא ליצור יכולת פנים ארגונית לפתור אותה, אלא להזמין יועצים פעם אחת. יחד עם זאת, לא יעיל להזמין יועצים לפתור משימות שגרתיות, יומיומיות, כלומר לבצע פעולות ניהול שוטפות.

- כאשר יש חילוקי דעות על הבעיה וכיצד לפתור אותה בתוך הנהלת הלקוח או בין ההנהלה לבעלים. במצב זה, היועצים הם הפוסק הבלתי תלוי הטוב ביותר, המסוגלים להעריך באופן אובייקטיבי את הבעיה ולהציע דרכים מוצדקות באופן אובייקטיבי לפתור אותה.

- כאשר לפתרון הבעיה עשויות להיות השלכות חמורות, לרבות אסטרטגיות, פיננסיות או חברתיות. מדובר במצב דומה לקודם, עם ההבדל היחיד שבמקרה זה עלות פתרון הבעיה והאחריות הנלווית לכך היא גבוהה למדי. לפיכך, הנהלת הלקוח עשויה לדרוש הצדקת מומחה בלתי תלוי לצורך זיהוי ופתרון הבעיה. לפעמים זו דרך של הלקוח לחלוק אחריות עם היועץ, לא מבחינת קבלת החלטה, אלא מבחינת פיתוחה.

ייתכנו מצבים נוספים בהם עדיף להזמין יועץ. הקריטריונים המשותפים לכולם הם:

- נוכחות של בעיה;

- חוסר זמן או משאבי אנוש כדי לפתור את הבעיה;

- חוסר ידע מיוחד לפתרון הבעיה;

- המחיר הגבוה של ההנפקה.

אין צורך לומר שהיועץ המוזמן חייב להיות איש מקצוע מצפוני – זה תנאי מוקדם. עם זאת, ישנם מספר גורמים בסיסיים שקובעים את הצלחת האינטראקציה של הלקוח עם היועצים:

- בחירת היועץ הנכון. אף יועץ לא יכול לדעת הכל. כמה יועצים טובים לפתרון סוגים מסוימים של בעיות, אחרים טובים לאחרים.

לכן, בחירה נכונה של יועץ לבעיה ספציפית היא חשובה ביותר. יש לזכור כי שם ידוע לא תמיד מבטיח את הבחירה הנכונה. יש הרבה יועצים מיוחדים ופשוט לא ברורים שהלקוח אולי לא יודע עליהם עד שהוא נתקל בבעיה שדורשת את השתתפותם. העיקר כאן הוא להעריך את המתודולוגיה והניסיון המעשי שמציע היועץ לפתרון בעיות הלקוח.

- תקשורת. על היועץ והלקוח להשתמש במנגנון רעיוני דומה או, במילים אחרות, לדבר באותה שפה. אחרת עלול להיווצר מצב שבו היועץ, באמצעות הכלים האנליטיים שלו, יוכל לזהות את הבעיה ולמצוא דרכים לפתור אותה, אך ייתכן שהלקוח לא יבין את המלצות היועץ. לפיכך, יש צורך להסכים מראש על המשמעות של אותם מושגים ומונחים שבהם משתמשים גם הלקוח וגם היועץ.

- רמת האימון. המלצות אפקטיביות רק כשהן מיושמות. אבל כדי להשתמש בהמלצות היועץ, הלקוח צריך לפעמים להיות בעל רמת הכשרה מינימלית מתאימה. כשם שהטמעה אפילו של זרימת העבודה המפורטת ביותר דורשת רמה מסוימת של מומחיות טכנית, כך יישום המלצות הניהול המפורטות ביותר דורש רמה מסוימת של מומחיות ניהולית. אם מתרחשת בעיה כזו, יש לנקוט באמצעים נוספים כדי להבטיח הכשרה כזו.

- הבנת מטרות ויעדים. יש מצבים שהלקוח לא מבין בבירור מה בדיוק הוא רוצה, אבל הוא נחוש להשיג זאת. זה בדרך כלל מוביל לבעיות החמורות ביותר באינטראקציה בין הלקוח ליועץ. לכן, יש צורך לקבוע במשותף את המטרות והיעדים, ורק אז להתחיל בעבודה.

לפיכך, על החלק השני של השאלה שנוסחה בכותרת מאמר זה ניתן לענות באופן הבא: אתה צריך ללמוד בכל מקרה - ידע לעולם לא יזיק, גם אם (אפשר לומר - במיוחד אם) יוזמנו יועצים.

עם זאת, ההכשרה עצמה, ללא יישום מעשי של הידע הנרכש, שווה מעט. מתי בפעם האחרונה הייתה לאחד מהמנהלים הבכירים של מפעלים הזדמנות להשתתף בקורס חינוכי רציני? ואיזה חלק מהידע שצברו מיושם בפועל היום בפרקטיקה הניהולית היומיומית? בעבודה עם יועצים, ללא קשר לסוג הייעוץ, הידע מגולם ישירות בפעילויות מעשיות, או להיפך, נרכש בתהליך של פתרון בעיות ספציפיות.

בכל מקרה, ההחלטה בחלק הראשון של השאלה – להזמין או לא להזמין יועצים – נותרה בידי הלקוח. יועצים, כמו תמיד, יכולים לתת רק את ההמלצות הדרושות, מה שנעשה במאמר זה.

שירות השגת מימון ממוסדות אשראי מבוקש בקרב מפעלים המבצעים פרויקטי השקעה, שעלותם עולה משמעותית על עלות הפרויקטים שבוצעו קודם לכן, וכן בהיעדר ניסיון משלהם בהלוואות בנקאיות (לפרטים נוספים ראו שבצ'וק ד"א ארגון ומימון השקעות. - רוסטוב על הדון: הפניקס, 2006; שבצ'וק ד.א. יסודות הבנקאות. - רוסטוב על הדון: הפניקס, 2006; שבצ'וק ד"א פעילות בנקאית. - רוסטוב על הדון: הפניקס, 2006 ).

יישום פרויקטים מסוג זה עשוי לכלול תוכנית עבודה להגברת אטרקטיביות ההשקעה של המיזם כלווה.

צוות יועצים הכולל מומחים מגוונים (אנשי כספים, עורכי דין, כלכלנים, אנשי שיווק וכו'), יכול לספק ללקוח מגוון שירותים מלא - החל מהכנת תוכנית עסקית ועד למציאת וזיהוי מקור פיננסי (בנק, חברת השקעות, קרן השקעות, משקיעים פרטיים ועוד) על מנת לסייע למפעלים וארגונים - לווים פוטנציאליים - בהכנת מסמכים לקבלת הלוואה, בחירת טפסים ושיטות הלוואה, חיפוש משקיעים והסדרת מימון.

שירותי הייעוץ והמוצרים שמציעה סוכנות האשראי (ברוקר אשראי) קרובים ככל הניתן לדרישות המשקיעים - בנקים ושאר מוסדות האשראי וחברות ההשקעות.

בשיתוף פעולה פעיל עם בנקים שונים, סוכנות האשראי מציעה ללקוחותיה ארגון מימון - חיפוש ובחירת בנקים להלוואות לפרויקטי השקעה, מימון פיתוח הייצור, ארגון מחדש וציוד טכני מחדש וכן קבלת הלוואות לחידוש העבודה. עיר בירה.

כחלק משירות ייעוץ האשראי, על פי מומחי INTERFINANCE, מוצע לתמוך בהליך קבלת הלוואה, דהיינו:

- היכרות כללית עם שוק ההלוואות

- מתן מידע ובחירת תוכנית ההלוואות והבנק האופטימליים ביותר

- סיוע באיסוף וביצוע חבילת מסמכים לקבלת הלוואה

- תיאום חבילת מסמכים מול הבנק

באמצעות פנייה לייעוץ הלוואה, תחסכו לא רק זמן יקר בחיפוש אחר תוכנית מתאימה, אלא גם תקבלו את המידע המהימן ביותר על הבנק ועל התנאים לקבלת הלוואה, שלעיתים שונה באופן משמעותי מזה שניתן על ידי הבנק עבור מטרות פרסום.

הוראות:

- הלוואות לעסקים (יכולת קבלת החלטה בזמן קצר, לפני פתיחת חשבון, הנהלת חשבונות לדיווח ניהולי (לא רשמי), קבוצות חברות) ויזמים

- הלוואות לאוכלוסייה

ליחידים:

- אשראי ללא בטחונות וערבים;

- הלוואה לצרכים דחופים;

- הלוואה מובטחת בדירות, מכוניות זרות;

- הלוואה מובטחת בקרקע ובקוטג'ים;

- הלוואת רכב;

- משכנתא.

ליזמים בודדים:

- אשראי;

- מסגרת אשראי;

- משיכה של השקעות.

ישויות משפטיות:

- אשראי עבור מילוי הון חוזר;

- אשראי לפיתוח עסקי;

- הלוואה לרכישת מקרקעין;

- הלוואה לרכישת ציוד;

- הלוואה לכיסוי פערי מזומנים;

- מסגרת אשראי;

- הלוואות משיכת יתר;

- פקטורינג;

- ליסינג;

- ערבויות בנקאיות;

- מימון פרויקטים;

- משיכה של השקעות;

- השקעה משותפת.

- ניתוח מפורש של דוחות כספיים וכושר אשראי

- ייעול מס

- תוכניות עסקיות

- יצירת אתרי אינטרנט

- הגדלת אטרקטיביות האשראי

כפי שמראה בפועל, לרוב הלוואה לא ניתנת לא בגלל שהלקוחות אינם ראויים לאשראי או מסתירים משהו, אלא בגלל שהלקוח לא מצליח להבין נכון מה הבנק דורש ממנו.

מהות שירות ייעוץ האשראי היא הערכה אובייקטיבית עצמאית של הצעות ההלוואה הקיימות בשוק על מנת להציע את תכנית ההלוואה המשתלמת ביותר מבחינת הלווה (לפרטים נוספים ראה שבצ'וק ד.א. ארגון ומימון השקעות - רוסטוב על דון: הפניקס, 2006; שבצ'וק ד"א יסודות הבנקאות - רוסטוב על דון: הפניקס, 2006; שבצ'וק ד"א פעילות בנקאית - רוסטוב על דון: הפניקס, 2006).

ואכן, עשרות בנקים מציעים כיום הלוואות. התוכניות שלהם שונות בתנאים, שיעורי ריבית, תנאים ופרמטרים אחרים (ראה http://www.denisshevchuk.narod.ru לפרטים).

אתה יכול לעשות מחקר שוק משלך, לבזבז הרבה זמן, או שאתה יכול להתקשר ליועצי הלוואות (או מתווכים בהלוואות) והם יפתרו את הבעיות שלך.

ייעוץ השקעות, בנקאות, פיננסי ואשראי עשוי לכלול:

- ניתוח מפורש של המיזם ואופי הפרויקט.

- חפש משקיע פוטנציאלי או מלווה.

- עריכת חבילת מסמכים נחוצה עבור משקיע או מלווה ספציפי (או רשימה של מסמכים נדרשים).

- מלווה בבחינת בקשת אשראי (השקעה).

מומחים יעזרו לך להחליט על צורת המימון הנוחה ביותר של העסק שלך, כדי לבחור שותף אמין.

קיימת דרישה בשוק למתן שירותי תיווך מקצועיים לתמיכה בעסקאות אשראי. מתווכים לא מתמודדים עם החובה הזו, לא כל הבנקים מסוגלים לעבוד עם לקוחות, ואת הנישה שנוצרה ממלאים מי שיש להם זמן ורצון לכך.

לדברי מומחים, מתוך כ-10 אנשים שמחליטים לערוך בעצמם מסמכים לקבלת הלוואת משכנתא, רק 2 הולכים לעשות עסקה. כעת מוצעת עזרה ללווים פוטנציאליים על ידי מתווכים במשכנתאות - ארגונים המספקים שירותים מקצועיים בבחירת תוכנית ההלוואות הבנקאית הטובה ביותר עבור לקוח.

לדברי מומחי INTERFINANCE, תיווך משכנתאות הוא פעילות חדשה ומבטיחה מאוד עבור ארצנו, המשלבת התמחויות של מתווך ומממן.

לטענת גורמים בשוק, הראשונים שנכנסו לתיווך במשכנתאות היו מתווכים שהקימו בחברות שלהם חטיבות שעוסקות בשירותי ייעוץ בתחום הלוואות המשכנתאות, ורק אז מומחים מתחום הפיננסים והמשפט שמו לב לשירות המבטיח.

עד כה, ברוקרים לא ניהלו קמפיין פרסומי פעיל. מידע על השירותים שלהם מופץ באמצעות לקוחות או פרסומות קטנות בעיתונים ובאינטרנט.

מדי שנה גדל מספר הבנקים שמוכנים להעניק הלוואות לאנשים פרטיים. היקף ההלוואות הצרכניות רק גדל משנה לשנה. נכון לעכשיו, הפופולרי ביותר הם הלוואות שהונפקו לרכישת מכשירי חשמל ביתיים, מכוניות. כמו כן, בנקים רבים מציעים הלוואות אקספרס שאינן כרוכות בשימוש המיועד בכספים.

כל מוצרי ההלוואות הבנקאיות הגדולות כבר ידועים ומומצאים. השאלה היא במגוון המוצרים שניתן להציע על ידי בנק אחד. הבנקים הציבו לעצמם את המשימה להציע ללקוחות את מגוון מוצרי האשראי המלא האפשרי. התחרות בשוק ההלוואות גבוהה מאוד, ורק בנקים שהשיגו את האפקטיביות הטכנולוגית הגדולה ביותר של עסקאות בעלויות הנמוכות ביותר יכולים לזכות (לפרטים נוספים ראו http://www.denisshevchuk.narod.ru).

הלוואות לעסקים, על פי עובדי מתווך האשראי INTERFINANCE (INTERFINANCE MV LLC), למרות המצב הבלתי יציב של הכלכלה, מרמזת על אפשרות לקבל החלטות על ידי כמה בנקים בזמן קצר (מ-1 עד 10-15 ימים), לפני הפתיחה חשבון, חשבונאות לדיווח ניהולי (בלתי פורמלי), קבוצת חברות. משברים אינם מכשול אם אתה משתמש בעצות של אנשי מקצוע.

למרות המשבר בכלכלה הרוסית, רוב המומחים להלוואות לעסקים מסכימים שמגזר הבנקאות הזה ברוסיה יתפתח.

הבה נבחן בפירוט את הזדמנויות המימון העסקיות הקיימות כיום.

ישויות משפטיות:

כל סוגי ההלוואות, לרבות:

- משיכת יתר (הלוואה לא מובטחת למחזורים של עד 50% מהתקבול החודשי הממוצע לחשבון מצדדים נגדיים, למעט תשלומים לעצמם בתוך קבוצת החברות);

- אשראי עבור מילוי הון חוזר;

- אשראי לפיתוח עסקי;

- הלוואה לרכישת עסק;

- הלוואה לרכישת מקרקעין (כולל משכנתא מסחרית);

- הלוואה לרכישת ציוד;

- הלוואה לכיסוי פערי מזומנים;

- מסגרת אשראי;

- פקטורינג;

- ליסינג;

- הלוואות לעסקים לומברדיים;

- ערבויות בנקאיות.

- השקעות במפעלים של הפדרציה הרוסית (כולל השקעות בחברות חדשות (עד שנה) במוסקבה).

פנייה למתווכים אשראי בעלי ניסיון בעבודה מלאה בבנקים (רצוי בתפקידים בכירים בחטיבות מתמחות), מאפשרת לבצע ניתוח מפורש של דוחות כספיים ופוטנציאל כושר האשראי, להגדיל את גבולות ההלוואות המקסימליים (הסכומים), לייעל את המיסוי, להגדיל אטרקטיביות אשראי ולהאיץ בקשות תמורה, לקבל את ההזדמנות של עדיפות לבחינה מועדפת של בקשות בבנקים.

ליזמים בודדים:

- אשראי;

- מסגרת אשראי.

מקדמי התאמה (הנחה) המיושמים במסגרת תוכניות הלוואות לעסקים (על פי סגן המנהל הכללי של INTERFINANCE (LLC "INTERFINANCE MV") דניס אלכסנדרוביץ' שבצ'וק):

חפצי מקרקעין (בניינים, מבנים, חצרים בודדים בבניין, מבנה הון לא גמור): לא יותר מ-0,8.

ציוד: לא יותר מ-0,7.

נושא המשכון עשוי להיות ציוד משרדי ומחשב, וכן רכוש אישי של יחידים. הערכת שווי משכון של ציוד משרדי ומחשב, רכוש אישי מבוצעת על ידי פקיד הלוואות על בסיס בדיקה ויזואלית, עיון בתיעוד ומידע על שווי שוק של חפצים דומים והחלת מקדם תיקון של לא יותר מ-0,6 ל- שווי שוק.

במקרה של שעבוד ציוד, ניתן לשקול ביתני מסחר (הרשומים כמבנים ארעיים) לצד ציוד טכנולוגי, ייצור וכו'. שווי הבטחונות שלהם מוערך על ידי החלת מקדם תיקון של לא יותר מ-0,6 על שווי השוק.

כלי רכב: לא יותר מ-0,7.

טובין במחזור (טובין, מוצרים מוגמרים וכו'): לא יותר מ-0,6.

עבור סחורות במחזור, ככלל, מחיר הרכישה של טובין אלה על ידי המשכון ללא מע"מ (עבור סחורות קנויות) / עלות ייצור של טובין (עבור מוצרים מייצור עצמי) נלקח כשווי השוק. יחד עם זאת, נושא התחרותיות של מחיר זה בשוק חייב להילמד על ידי פקיד הלוואות.

לפני קבלת הנכס כמשכון, פקיד הלוואות, בביקור במקום העסק, בודק ובודק את זמינות הנכס בפועל, עמידה בנתוני הכמות והמבחר (לפי סוג ומאפיינים גנריים), בודק את זמינות המסמכים המאשרים. בַּעֲלוּת. בעת שעבוד טובין במחזור יש לבדוק תעודות התאמה (בררנית, אך לא פחות מ-10 פריטים).

סכום ההלוואה = סכום בטחונות * הנחה

סכום הביטחונות הוא שווי השוק הנזיל (שניתן למכור במהירות, בדרך כלל מעט מתחת לשווי השוק הרגיל).

תנאים מינימליים לבחינת בקשות: מ-1-5 ימים עד חודש.

גישה גמישה לצבע: עד 1000000 רובל ללא בטחונות, הלוואות עם בטחונות חלקיים. כל נכס נזיל (לרבות ציוד נרכש ומקרקעין) מתקבל כבטוחה להלוואות אחרות. טווח גדול של סכום.

דרישות בסיסיות ללווה:

נוכחות של עסק יציב ורווחי עם תקופת קיום בפועל של 6 חודשים לפחות הינה חובה.

תקופת רישום העסק הרשמי היא לפחות 6 חודשים.

אין היסטוריית אשראי שלילית. היעדר עובדות של אי מילוי התחייבויות.

דרישות בסיסיות לבעל עסק:

אזרחות של הפדרציה הרוסית.

גיל - מגיל 25 ועד 60 כולל (עבור גברים מתחת לגיל 28 הנושא מוסדר מול רשויות הגיוס).

אין עבר פלילי.

אין היסטוריית אשראי שלילית.

לנציגי עסקים כיום יש בחירה מספקת בין בנקים שמוכנים לתת "כסף בצמיחה" ולתמוך בפרויקטים עסקיים שונים. יזמים צריכים רק להבין היטב את התנאים והריביות כדי לבחור לעצמם את תוכנית ההלוואה המועילה ביותר.

יזמים מתעניינים פעמים רבות בשאלה: האם האפשרות לקבל הלוואה תלויה בצורה המשפטית לפיה עסק קטן רשום. למשל, רבים בטוחים שישנה דעה קדומה בבנקים לגבי "יזמים בודדים", הרבה יותר קשה לקבל הלוואה בצורת בעלות זו מאשר למשל לחברה בע"מ (LLC).

עם זאת, הגדרה זו רחוקה מהמציאות: עבור בנקים העוסקים ברצינות בהלוואות לעסקים קטנים ובינוניים, המצב המשפטי של הארגון אינו משפיע לא על מספר המסמכים לקבלת הלוואה, או על שיעורי הריבית או ההלוואות. תנאים, כלומר לכל נציגי מגזר זה של המשק, הפעילות כפופה לאותן דרישות.

לחלק מהבנקים יש הגבלות על פרמטרים אחרים, למשל על חלקו של ההון הזר, אך אין חשיבות לצורת הבעלות על החברה. עם זאת, קיימת מגבלה לגורמים משפטיים: חלקם של המדינה או תושבי חוץ בהון הרשום לא יעלה על 49%.

המסמכים הנדרשים לקבלת הלוואה לעסקים קטנים ובינוניים מתייחסים בעיקר הן למצב המשפטי והן לדוחות הכספיים. בבנק, למשל, תידרשו ל: אישור רישום מדינה, אישור רישום ברשות המסים, העתקי דרכונים של יזם יחיד וערבים, העתק מדוח רווח והפסד לשני מועדי הדיווח האחרונים. , עותקים של דפי ספר ההכנסות וההוצאות למשך 6 חודשים , אישורים על הימצאות או היעדרות של הלוואות במתן שירות לבנקים.

כמו כן, עליך לספק תמצית מהבנקים המשרתים על מחזור חשבון (מחזור חובה או מחזור אשראי) עבור 12 החודשים הקודמים וכן מידע על מחזור חודשי. מסמכים נוספים שהבנקים מתבקשים לספק לרוב קשורים ישירות לפעילות החברה: העתקים של הסכמי שכירות לחצרים, העתקים של חוזים עם קונים וספקים, העתקים של מסמכים המאשרים את הבעלות על הנכס המוצע כבטוחה (חוזים, חשבוניות, פעולות, מסמכי תשלום, תעודות רכוש) וכן הלאה.

גישה אינדיבידואלית לכל ישות משפטית יכולה להיות מוסברת על ידי מספר עצום של וריאציות בפרמטרים של עסקים קטנים ובינוניים ברוסיה המודרנית. הכל נתון לתשומת לבם של מנתחי אשראי: ממסמכים ארגוניים ומשפטיים של המיזם עצמו ועד הסכמי שכירות לחצרים וחשבונות חשמל. אם המסמכים מחולקים לקבוצות, ניתן להבחין בין מסמכים מרכיבים, מסמכים פיננסיים, מסמכים המאשרים את הבעלות על רכוש שניתן כערובה, וכן מסמכים נוספים המאשרים את התנהלות העסק. תנאי הזיכוי למפעלים בכל בנק שונים.

הטיפול בבקשה בבנקים נמשך בין שלושה ימי עבודה למספר שבועות, בכפוף למתן חבילת מסמכים מלאה, ולכן על מפעלים המעוניינים לקבל הלוואה לקחת עובדה זו בחשבון מראש. לעתים קרובות, לקוחות מתלוננים שלבנקים לוקח זמן רב לשקול את הבקשות שלהם, אך מעשית אני יכול לומר שבדרך כלל לקוחות כאלה אינם פועלים לפי הוראות הבנק ואינם ממלאים את כל מה שמתבקש מהם בזמן, ובכך מעכבים את ההחלטה. תהליך ביצוע על אפשרות הלוואות.

בשל ההתמקדות של רוב הבנקים ב"גישה הפרטנית" לכל לווה-נציג של עסקים קטנים או בינוניים, ליזמים יש הזדמנות לשנות את שיעור הריבית. כדאי לחשוב על קבלת הלוואה לחברה שלך מראש ולשתף פעולה ככל האפשר עם אנליסטים של אשראי בנושאים הקשורים למסמכים: במקרה זה, תוכל לבחור את תנאי ההלוואות הנוחים ביותר עבור החברה.

חיסכון משמעותי בזמן, ולעיתים עלויות רבות אחרות, יאפשרו לכם לקבל פנייה בזמן לברוקרי אשראי, אך רק אם בצוות של חברה כזו כל העובדים עבדו בעבר בבנקים בתפקידים בכירים. השפע של מה שמכונה "ברוקרים מוסמכים" שהאזינו להרצאות פרסום בחברות רגילות מכפיש קשות את מקצוע מתווך האשראי. באופן אידיאלי, ככל שמתווך אשראי עבד עבורם יותר בנקים, כך ייטב.

רשימת מסמכים עבור הלווה

1. שאלון - יישום בדמות הבנק.

2. דרכון(1) עבור אנשים שהם:

- בעלי עסקים;

- משתתפים בעסקה (לווה, ערבים);

- מנהלים (בעלי זכות חתימה ראשונה) של ישויות משפטיות השייכות לקבוצת החברות של הלקוח.

לגברים מתחת לגיל 28, עותק נוסף של תעודת הזהות הצבאית.

3. תעודת רישום מדינה(3) (ביצוע רישום במרשם המדינה המאוחדת של ישויות משפטיות / EGRIP).

4. אישור רישום ברשות המסים(3).

5. רישיונות(3) ו/או מסמכים אחרים הנותנים זכות לביצוע פעולות.

6. מסמכים מכוננים(3)(מאמרים ותזכיר). בנוסף, אם רלוונטי: החלטות על ביצוע שינויים ו/או תוספות במסמכים המרכיבים, וכן אישורי רישום מדינה של שינויים ו/או תוספות כאמור.

7. מסמכים המאשרים בעלות(3) על רכושם האישי של בעלי עסקים.

מסמכים פיננסיים

1. דיווח כספי (מס).(3) עם חותמת, או קבלה בדואר ותיאור הקובץ המצורף, המאשרים את המסירה ל-IMTS, נכון למועד הדיווח האחרון (לתקופת הדיווח האחרונה).

1.1. מאזן (טופס מס' 1) ו דיווח על הכנסות והפסדים מהותיים (טופס מס' 2), או

1.2. החזר מס בודד, ששולם בקשר ליישום שיטת המיסוי הפשוטה וכן קבלה (הוראת תשלום) המאשרת תשלום מס בודד עבור התקופה האחרונה, או

1.3. החזר מס למס יחיד על הכנסה זקופה עבור סוגים מסוימים של פעילויות, וכן קבלה (הוראת תשלום) המאשרת תשלום מס בודד עבור התקופה האחרונה.

2. ספר הכנסות והוצאות(3) ארגונים ו/או יזמים בודדים המיישמים את מערכת המיסוי הפשוטה או היו משלמי UTII במשך 3 החודשים האחרונים.

3. מסמכי הנהלת חשבונות (דוחות) המכילים מידע על תקבולים לקופה ולחשבונות התחשבנות. מפורקים על ידי בנקים למשך 6 חודשים מדי חודש.

4. פירוט חובות וחייבים(1) לא יאוחר מהיום ה-1 לחודש שבו הוגשה הבקשה.

6. תעודת התחייבות(1) בצורת הבנק לא יאוחר מהיום ה-1 לחודש שבו הוגשה הבקשה.

7. רשימת נכסים המשמשים לפריטי עסקים ופריטי מלאי(1) לא יאוחר מהיום ה-1 לחודש שבו הוגשה הבקשה.

מסמכים המאשרים פעילות כלכלית

1. חוזים (הסכמים) עם ספקים וצרכנים ראשיים(3). לפחות 6 (לפחות 3 עם ספקים ולפחות 3 עם צרכנים) עם הצדדים הנגדיים הגדולים ביותר מבחינת התנחלויות.

2. מסמכים המאשרים את זכות השימוש במקום(3)(מחסן, משרד, נקודות מכירה).

צורות הגשת מסמכים:

(1) מקורי

(3) עותק מאושר על ידי הארגון/יזם בודד

האחראי בבנק רשאי לבקש בנוסף מסמכים נוספים הדרושים לקבלת החלטה על מתן הלוואה.

אפשרות מימון עסק היא הלוואה מובטחת בדיור לכל מטרה, בעצם אפשרות משכנתא. לעתים קרובות, בעלי עסקים משתמשים במוצר זה. ישנן שתי אפשרויות: משכון דירה ומשכון בית (קוטג').

בניין המגורים נשוא המשכון חייב לעמוד בדרישות הבאות:

1.1. להיות ממוקם בישוב שבשטחו נמצאים מבני מגורים אחרים המתאימים למגורים;

1.2. להחזיק דרך גישה המאפשרת גישה לאורך כל השנה לחלקת הקרקע שעליה ממוקם בניין המגורים, בתחבורה מוטורית;

1.3. להתאים למגורי קבע;

1.4. יש אספקת חשמל קבועה ממקור חיצוני דרך הרשת המחוברת מארגון אספקת החשמל;

1.5. להיות מסופק עם מערכת חימום גז, קיטור או כיריים, כמו גם אספקת מים קרים;

1.6. להיות במצב טכני תקין וללא פגמים משמעותיים באלמנטים מבניים וציוד הנדסי, שעלולים להוביל לאחר מכן לתאונה בבית;

1.7. לעבור את הרישום הקדסטרלי, לעמוד בתכנית הרצפה שהוצאה על ידי הגוף המבצע את המלאי הטכני של הנכס, הנקבעת על סמך נתוני דוח הערכת השווי שנערך על ידי שמאי מקצועי;

חלקת הקרקע נשוא המשכון חייבת לעמוד בדרישות הבאות:

- יש שימוש מותר (מטרה מיועדת): לגינון, דיור או בניית קוטג'ים בקיץ;

- הדרישות המפורטות בסעיפים 1.1, 1.2. ו-1.9.

דרישות כלליות. נושא הבטחונות יכול להיות הן בית המגורים, אשר לרכישתו ניתנה הלוואת משכנתא, והן בית המגורים הקיים.

1. אין לחצר המגורים להיות במעצר או באיסור, אין לשעבד בזכותם של צדדים שלישיים, למעט זכות המגורים, לא אמורות להיות מחלוקות בנוגע למגורים. אם מי שאינו מבעלי (המשכונים) של בית המגורים הממושכן מתכנן להיות הלווה הבלעדי במסגרת הסכם ההלוואה, אזי יש צורך לדרוש שאחד מבעלי (המשכונים) של בית המגורים יהיה מעורב כ הלווה השני (לווה שותף).

2. הדירה היא דירה נפרדת או בניין מגורים נפרד למגורי קבע (קוטג' או בית דו משפחתי (עירוני)). ניתן לשעבד את חדרי דירה משותפת רק אם, להבטחת הלוואה אחת, כל החדרים (החצרים) של הדירה המשועבדים משועבדים, כלומר, במצטבר, החדרים (החצרים) המשועבדים יהוו בית מגורים אחד.

3. בית המגורים מחובר למערכות חימום חשמליות, קיטור או גז המספקות חום לכל שטח המגורים, או בעל מערכת תמיכה אוטונומית.

4. לדירה דלתות כניסה, חלונות וגג (לדירות בקומות העליונות).

5. במתן הלוואה מובטחת בדיור קיים, לא יתקבלו כבטוחה חצרים למגורים במקרים הבאים:

- כאשר הבעלים (אחד הבעלים) של המקום הם ילדים קטינים;

- כאשר אנשים שאינם בני משפחתו של המשכון רשומים במתחם המגורים לתקופה ארוכה (שנה ומעלה).

6. כאשר אחד מבעלי (המשכונים) של בית המגורים הינו אדם מעל גיל 65, הסכם המשכנתא כפוף לאישור נוטריוני חובה.

7. הבניין בו נמצא נושא המשכון חייב לעמוד בתנאים ובדרישות הבאים:

א) ממוקם במוסקבה או באזור מוסקבה;

ב) אינו במצב חירום;

ג) לא להיות רשום לתיקונים גדולים (אם יש מידע זמין);

ד) אינו בתוכניות לבנייה מחדש או להריסה (אם יש מידע);

ה) יש בסיס בטון מזוין, אבן או לבנים;

ו) פחת של בניין שנבנה לפני 1970 לא יעלה על 70%.

8. הבעלות על מקום המגורים חייבת להיות מאושרת במסמכי הכותרת הרלוונטיים (תעודת בעלות, חוזה מכר רשום של בית המגורים, הסכם חליפין וכדומה), שנערכו בהתאם לדרישות החקיקה הנוכחית.

9. תיעוד טכני (הסבר, תכנית קומה) חייב להתאים לנתונים המפורטים ב-USRR. אם בית המגורים צויד מחדש ללא היתר מתאים, ניתן לקבל חצרים כאמור כמשכון רק בתנאי שהמשכון יאשר את השיפוץ מחדש תוך 6 חודשים ממועד כריתת הסכם המשכנתא (הופעת משכנתא). מכוח דין), ובמידה ואי אפשר להכשיר את השיפוץ, מחויב המשכון, תוך 9 חודשים מיום כריתת הסכם המשכנתא (הופעת משכנתא מכוח דין), להביא את בית המגורים. למצב התואם לנתונים המפורטים בתיעוד הטכני.

10. בעת רכישת (משכון) בית מגורים נפרד, נרכשת בו-זמנית חלקת הקרקע הנמצאת מתחת לבית כזה, רשומה במשכנתא. בעלות על חלקת קרקע חייבת להיות מאושרת במסמכי הבעלות הרלוונטיים (תעודת בעלות, הסכם רכישה ומכירה של קרקע רשומה, הסכם אחר), שנערכו בהתאם לדרישות החקיקה הנוכחית. למסמך המקרקעין יש לצרף את התכנית הקדסטרלית המקורית של חלקת הקרקע, אותה יש לשעבד יחד עם בניין המגורים.

10.1. במידה וחלקת הקרקע ניתנת במושכר, אזי במקביל לבית יש לשעבד גם את זכויות החכירה בחלקת הקרקע. הסכם החכירה למגרש חייב להיערך לתקופה שלא תפחת מתקופת הסכם ההלוואה, או להכיל אינדיקציה להארכת ההסכם לתקופה חדשה. אם יש בהסכם החכירה תנאי לקבלת הסכמת המשכיר לשעבוד זכויות החכירה בחלקת המקרקעין, אזי יש לקבל הסכמה כאמור לפני כריתת הסכם המשכון, אם דרישה כאמור לקבלת הסכמת המשכיר עושה זאת. לא סותר את החקיקה הנוכחית.

10.2. אם לממשכן אין זכות בעלות או זכות חכירה בחלקת הקרקע המצוי מתחת לבניין המגורים, אזי בהשאלה כנגד הבטחת הדיור הקיים, נכס כזה אינו מתקבל כבטוחה.

בהשאלה מובטחת בדיור קנוי, ניתן לקבל את בית המגורים כבטוחה, ובלבד שלמוכר בית המגורים יש זכות חכירה במגרש המצוי מתחת לבית המגורים.

המשבר בשוק המשכנתאות האמריקאי עורר משבר עולמי בשוק הכספים. בנקים רוסים רבים מצאו את עצמם במצב קשה. המחסור במשאבים כספיים ועליית המחירים הנרחבת שלהם הביאו לאי מימון מספק. כתוצאה מכך מוצו המשאבים הכספיים של מספר בנקים שהוקצו למתן הלוואות משכנתא.

בשל חוסר היכולת לחדש במהירות את הפוטנציאל שלהם, בנקים רבים החמירו בחופזה את תנאי ההלוואות לעסקאות משכנתא, וחלקם אף נטשו זמנית את המשכנתאות. תופעה שכיחה בפרקטיקה של הבנקים כיום היא עיכוב בבחינת בקשה להלוואה ללא הסבר הסיבות. יחד עם זאת, לווים רבים שכבר קיבלו את אישור הבנק למתן הלוואה עמדו בפני העובדה של העלאת שיעור הלוואת משכנתא.

לא רק הבנקים עצמם התמודדו עם בעיות, אלא גם לווים פוטנציאליים שנאלצו לנטוש עסקאות רכישת נדל"ן עקב תקלות בנקים פתאומיים ועיכובים בהנפקת הלוואות.

אין זה נדיר שללווים מאושרים ממתינים לכספם חודשיים או שלושה או יותר. בהקשר של עליית מחירי הנדל"ן, עיכוב של מספר חודשים מביא לעלייה משמעותית בעלות הדירה.

בנקים, שפחות התמקדו בהלוואות חוץ, תוך הסתמכות על משאבים משלהם בהנפקת הלוואות משכנתא, ממשיכים בתהליך ההלוואות ללווי המשכנתא. באופן כללי, מספר מספיק של בנקים עדיין מציעים תנאים תחרותיים מאוד, אך הם העלו את שיעורי המשכנתא, הגדילו משמעותית את המקדמה והקשיחו את תנאי ההלוואות.

מתווך הלוואות הוא בעצם עורך דין פיננסי. אתה יכול ללכת לבית המשפט בעצמך - או שאתה יכול לשכור עורך דין, אתה יכול להסתפר בבית במראה בעצמך - או שאתה יכול ללכת למספרה של מומחה, מישהו מתקן את הקוזק שלו בעצמו - ומישהו נותן את המרצדס שלו לשירות רכב . טעות לחשוב שמתווך הלוואות הוא קוסם ומחלק הלוואות לכולם. אם הוא מומחה, בעל השכלה גבוהה מתמחה (ולא רק קורסים) וניסיון ממשי במשרה מלאה בבנקים (רצוי במחלקות שונות ורלוונטיות בתפקידים בכירים, ולא רק התמחויות), אזי הוא יגדיל משמעותית את סבירות להחלטת הלוואה חיובית (אז איך עורך דין מוסמך יגדיל את הסיכויים שלך בבית המשפט ובהכנת מסמכים משפטיים) ומהירות קבלת ההחלטות.

אני יכול להוסיף שבמהלך משבר כדאי לבלות את זמנך הפנוי בחינוך עצמי, בלימוד ספרות כלכלית ומשפטית. לעובדי הבנק יש הרגל לכעוס אם מבקשי הלוואות אינם יודעים קרוא וכתוב בנושאים כלכליים ומשפטיים. השקפה רחבה מאפשרת לך למצוא שפה משותפת עם בנקאים מהר יותר, מכיוון שהבנקאות נחשבת מזמן לאחד המקצועות החכמים ביותר, לחלק מהעובדים יש 2-3 השכלה גבוהה ומשפרים כל הזמן את הידע שלהם.

ישנם רמאים רבים, שככלל אין להם אפילו ניסיון מינימלי בבנקים לפני כן, המציעים ערבות של 100% לקבלת הלוואה: מדובר בהונאה של 100% או בפשע מוחלט שייחשף ב-XNUMX% מוקדם יותר או מאוחר יותר (עם השלכות מתאימות הן ללקוח והן לעוזר השקרי). זה ברור לכל בנקאי מנוסה. בכל בנק הלוואות לעסקים ומשכנתאות (ולרוב סוגי הלוואות נוספים) ניתנות לאחר החלטת ועדת האשראי, מדובר בגוף קולגיאלי, כאשר הלקוח נבדק בעבר על ידי שירותי בנקים שונים. אדם אחד, אפילו בוס גדול (אלא אם כן, כמובן, מדובר בבעלים של הבנק) לא יכול, בהגדרה, לקבל החלטות כאלה לבד, במיוחד מתווך. מתווך מוכשר עם ניסיון במשרה מלאה בבנקים יכול להגדיל משמעותית את הסיכוי לאישור - זה כבר מציאות, אבל לעולם לא יבטיח הלוואה של XNUMX%. תפקידו הוא חינוכי ולובי. תיווך אשראי מועיל לכולם. מצד אחד, הברוקר מפשט את הליך קבלת הלוואה ללקוחות, מצד שני הוא מושך לקוחות "איכותיים" חדשים לבנקים (www.deniskredit.ru).

מילון מונחים של הגדרות ומונחים

כיום, בעת ביצוע עסקאות מקרקעין, בספרות העסקית והכלכלית, נעשה שימוש בעיקר במושגים ובטרמינולוגיה, בין אם בעלי פרשנות ספציפית בחקיקה והרגולציה הנוכחית, או במושגים מקובלים ומובנים באופן חד משמעי בחברה. מונחי הנדל"ן הנפוצים ביותר בשימוש מופיעים להלן בסדר אלפביתי, למעט אלו שמכוסים בפירוט במדריך זה.

שטר העברה - מסמך המשמש לעיתים במקום משכנתא, בהתאם לאופי החקיקה ביחס למקרקעין. מעשה ההעברה מאשר את העברת הבעלות במקרקעין לחברה בת (חברה משכנת או בנק) כבטוחה, המעמידה ערובה לתשלום החוב בתנאים ואשר מוחזרת לאחר תשלום החוב. במקרה של כשל מצד הלווה, לנאמן יש זכות למכור את הקרקע כדי לשלם את החוב.

חוק רכישת מקרקעין - מסמך משפטי המאשר עסקת רכישה ומכירה של נכס. פעולת רכישת הנכס מכילה, ככלל, את פרטי המוכר והקונה של הנכס, ייעוד הנכס, שאומצו במסמכי מערכת הרישום, פרטי עדי העסקה. במדינות רבות המקיימות קדסטר חוקי, רישום מעשה הקנייה והמכירה של נכס מתבצע על ידי שירות מיוחד בבית משפט קמא או מוסד מיוחד בעל זכויות בית דין, אשר במקביל לרישום המעשה, עורך את התואר (מסמך הבעלות) של הבעלים החדש של הנכס.

הפחתת הלוואות - תהליך החזר הלוואה באמצעות תשלומים קבועים של קרן וריבית.

חיתום - ניתוח סיכוני אשראי וריבית על הלוואת משכנתא; עריכת חוות דעת על שיעור הריבית ותנאי האשראי התואמים לרמת הסיכון.

חכירת קרקע - צורת שימוש בקרקע, שבה בעל הקרקע מעביר את חלקת הקרקע שלו לתקופה מסוימת לאדם אחר (דייר) לצורך ניהול משק בה תמורת שכר מסוים.

שׂוֹכֵר - אדם משפטי או טבעי המקבל כדין חפץ מקרקעין לשימוש זמני.

השכרה - האגרה ששילם השוכר למשכיר עבור השימוש בנכס המושכר. הוא כולל ניכויי פחת מעלות החפץ המושכר וכן חלק מהרווח (הכנסה) שניתן לקבל מהשימוש הנחוץ מבחינה חברתית במושכר (ריבית דמי שכירות).

בעל בית - אדם משפטי או טבעי שהוא הבעלים או בעל היתרה של חפץ (מקרקעין) ומשכיר אותו לשימוש זמני לשוכר על בסיס חוזי.

מכירה פומבית - שיטת מכירה שבה הנכס מובא בעבר לבדיקת קונים פוטנציאליים. תנאי המכירה הכלליים נקבעים על ידי המוכר, והקונה הוא מי שהציע את המחיר הגבוה ביותר עבור הנכס המוצע במהלך המכרז.

בסיס שמאות מקרקעין - סוג השווי של חפץ המקרקעין, שבתוכנו מתממשים מטרת ושיטת ההערכה.

ערך הספר - עלות הרכוש הקבוע של ישות כלכלית (מיזם), כלומר נכסים ארוכי טווח במאזנו. מחושב כעלות המקורית של רכישת או יצירת הנכס שעבורו הוא היה רשום במאזן, בניכוי פחת שנצבר.

יתרת רכוש קבוע - יתרה שנקבעה על ידי גורם כלכלי המאפיינת קבלה, הוצאה וסילוק של רכוש קבוע (מבנים, מבנים, ציוד) לפרק זמן מסוים.

אדריכלות נוף - סט עבודות בנושא:

- הכנה הנדסית של השטח, סידור כבישים, פיתוח רשתות תקשורת ובניית אספקת מים, ביוב, אספקת חשמל וכו';

- שיפור המיקרו אקלים, הגנה מפני זיהום אגן האוויר, מקווי מים פתוחים ואדמה, ניקוי סניטרי, הפחתת רעש וכו'.

הגינון מתבצע על מנת להביא שטח מסוים למצב המתאים לבנייה ולשימוש רגיל לייעודו, ליצירת תנאי חיים בריאים, נוחים ותרבותיים לאוכלוסייה.

שוק משכנתאות משני - שוק בו מתבצעת רכישה ומכירה של המשכנתאות הראשונות, המעניק למלווה אפשרות למכור את ההלוואה לפני תקופת ההחזר המלאה שלה.

דגימה - חלק ממכלול האובייקטים או האינדיקטורים הכלכליים שנבחרו למחקר על מנת להסיק מסקנה על כלל האוכלוסייה. יש לערוך את המדגם בצורה כזו, בכמות כזו, שתהיה מייצגת סטטיסטית (מייצגת), כלומר משקפת את האוכלוסייה הנחקרת. למשל, כדי לחקור את הביקוש, היצע המחירים בשוק, מספיק לבחון רק פלחים מסוימים בשוק.

סילוק רכוש קבוע - פירוק, מכירה, העברה לגופים כלכליים אחרים, מוות מאסונות טבע של חפצים הכלולים בהרכב הרכוש הקבוע.

Гарантия -

- ערבות, הבטחת מילוי ההתחייבויות. המוכר מציג בדרך כלל ערובה לאיכות, הקונה - תשלום מחיר החוזה; בהסכמת הצדדים, צד שלישי, לעתים קרובות יותר חברה ידועה, בנק, יכול להיות ערב לקיום התחייבויות חוזיות;

- התחייבות החוקית של המוכר להיות אחראית לפגמים המהותיים של החפץ ולכך שהנכס נקי מחובות ואינו בבעלות צדדים שלישיים.

מנהל פרויקט כללי - חברת השקעות ובנייה, אשר מאושרת כמבצעת אחראית של תכנית הלוואות המשכנתא השוטפת וניתנת לה הזכויות הרלוונטיות לארגון וביצוע פעולות השקעה בהשתתפות בנקים, חברות ביטוח וצדדים שלישיים. הקרן יכולה לשמש כמנהלת הכללית של הפרויקט.

תוכנית כללית - חלק מהפרויקט, המכיל פתרון כולל לסוגיות תכנון ושיפור אתר הבנייה, הצבת מבנים, מבנים, תקשורת תחבורתית, רשתות הנדסיות, ארגון מערכות שירותים כלכליים וצרכניים.

קבלן כללי - בהסכמת הלקוח, הוא יכול לערב חברות מקומיות וזרים במילוי התחייבויותיו, אך יחד עם זאת הוא תמיד נשאר אחראי על ביצוע העבודה על ידי קבלני משנה.

הקבלן הכללי משתתף לרוב יחד עם הספק הכללי באספקת הציוד המלא או המתקן בכללותו ללקוח.

חובת הממשלה - אגרות שנגבות בהתאם לנוהל המדינה שנקבע ובסכומים על ידי מוסדות מורשים במיוחד (בתי משפט, בוררות ממלכתית, משרדי נוטריון וכו') עבור ביצוע פעולות למען האינטרסים של ישויות משפטיות ויחידים והנפקת מסמכים בעלי משמעות משפטית וקשורים לאמיתיים נכס.

תאריך הערכת שווי נכס - התאריך שבו הוערך.

Decouver - ההפרש בין הערכת הנכס לסכום הביטוח שנותר בשוק הביטוח.

הנחה - שיטה בשימוש נרחב בהערכת נדל"ן ובבחירת תוכניות השקעה, שעיקרה להביא השקעות רב-זמניות ותקבולי מזומן לפרק זמן מסוים וקביעת שיעור ההחזר על ההשקעה; המרה לערך נוכחי של זרם השקעה עתידי.

בעלים בתום לב - מי שלא ידע ומפאת הנסיבות לא יכול היה לדעת על אי חוקיות החזקתו החוקית.

ייפוי כוח - מסמך שניתן לאדם משפטי או טבעי, המגדיר את סמכותו לבצע עסקאות או פעולות חוקיות אחרות בשמו של אדם אחר (מנהל).

ייפוי הכוח דחוף, תקופת התוקף מצוינת במסמך עצמו. תוקפו של ייפוי כוח מסתיים גם עקב ביטולו על ידי המנהל, פירוק ישות משפטית ומקרים נוספים הקבועים בחוק. ישנם שלושה סוגים של ייפוי כוח:

- חד פעמי - לביצוע פעולה אחת ספציפית;

- מיוחד - לבצע כל פעולות הומוגניות;

- כללי או כללי - לניהול כללי של רכוש המנהל, כריתת חוזים וכו'.

חוזה - הסכם בין הצדדים לפיו מועבר רכוש, ביצוע עבודה או מתן שירות. החוזה כולל שלושה שלבי חובה המתפתחים ברצף: סיום, ביצוע וסיום (אחריות), כלומר, הקמת, שינוי וסיום של זכויות וחובות מסוימות שאינן קשורות לקניין.

על החוזה חלים הכללים בדבר עסקאות דו-צדדיות ורב-צדדיות, וההוראות הכלליות בדבר התחייבויות חלות על התחייבויות הנובעות מהחוזה, אלא אם כן נקבע אחרת בכללים על סוגים מסוימים של חוזים הכלולים בחוק האזרחי.

הצדדים רשאים לערוך מה שנקרא חוזה מעורב, המכיל מרכיבים של חוזים אחרים.

החוזה נחשב תקף אם הצדדים הגיעו להסכמה על כל תנאיו המהותיים.

אזרחים וישויות משפטיות חופשיות לחתום חוזים ואסור לכפייה, למעט מקרים שבהם החובה לכריתת חוזה נקבעה על ידי הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית, על פי חוק או על ידי התחייבות מקובלת מרצון.

מערכת היחסים החוזית מורכבת לא רק מהתנאים המהותיים של החוזה, אלא גם מכל הנסיבות הרלוונטיות, לרבות חוזים קודמים, משא ומתן והתכתבויות, הנוהג שנקבע ביחסי הצדדים, שיטות עסקיות והתנהגות הצדדים לאחר מכן. לפני כריתת החוזה הראשי ניתן לערוך חוזה מקדמי המאפשר לקבוע את נושא החוזה ומכיל את כל התנאים המקדמיים להסכם זה.

מבחינה משפטית, ישנם סוגים שונים של חוזים. לדוגמה, במערכת הלוואות משכנתא ניתן לערוך את סוגי ההסכמים הבאים באמצעות הבנק: הסכם הלוואה, הסכם הלוואה, הסכם רכישה ומכירה של מקרקעין וחוזה בנייה.

בהתאם לסוג החוזה, יחסי הצדדים יוסדרו במידה מסוימת על ידי החקיקה הנוכחית של הפדרציה הרוסית או מסמכים רגולטוריים אחרים התקפים בשטח המדינה.

הסכם הלוואה - הסכם לפיו צד אחד (המלווה) מעביר כסף או חפצי מקרקעין לבעלות הצד השני (הלווה), והלווה מתחייב להחזיר למלווה אותו סכום כסף (סכום הלוואה) או שווה ערך. כמות של דברים אחרים שקיבלו אותו מאותו סוג ואיכות.

הסכם אשראי - הסכם לפיו בנק או ארגון אשראי אחר (נושה) מתחייב להעמיד כספים (אשראי) ללווה בסכום ובתנאים שנקבעו בהסכם, והלווה מתחייב להחזיר את סכום הכסף שקיבל ולשלם ריבית על זה.

הסכם שכירות למגורים - הסכם לפיו צד אחד - בעל בית המגורים או מורשה (משכיר) - מתחייב לספק לצד השני (שוכר) חצרים למגורים בתשלום עבור החזקה ושימוש למגורים בו.

בַּעַל חוֹב - צד להתחייבות, שממנה הצד השני - זכותו של הנושה לדרוש פעולה מסוימת (העברת נכס, ביצוע עבודה או שירותים, תשלום חוב) או הימנעות מפעולה מסוימת.

בעלות משותפת - חלק מהכנסה, רכוש, חפצי ערך אחרים, שאחד המשתתפים בעניין, בעלים קיבוציים, יורשים זכאי לתבוע. המדד שבו משתתף בעסק משותף תורם משאבים משלו, כספים, הנקרא השתתפות בהון.

נפח שוק - המכירות השנתיות האפשריות של סוג מסוים של נדל"ן ברמת המחיר הנוכחית, בהתאם למידת ההתפתחות של שוק זה על ידי המתחרים, גמישות הביקוש, שינויים בתנאים הכלכליים, רמות המחירים, איכות החפצים ועלויות הפרסום.

דיור - תחום הכלכלה הלאומית, לרבות בנייה ובנייה מחדש של דירות, מבנים ואלמנטים של תשתיות הנדסיות וסוציאליות, ניהול מלאי הדיור, אחזקתו ותיקונו.

חוק הדיור - חלק מהמשפט האזרחי המסדיר את הליך מתן חצרים למגורים, תנאי השימוש והסילוק וכן שינויים והפסקת השימוש בהם.

איגוד הדיור - שותפות של בעלי שטחים למגורים ולא למגורים בבנייני דירות עם קביעת תנאים לשימוש משותף במדרגות בין-דירות, מעליות, מסדרונות, גגות, מרתפים טכניים, ציוד הנדסי שאינו דירות, טריטוריה סמוכה ומשותף אחר אזורים, הרשומים כישות משפטית.

מלאי דיור - מכלול כל שטחי המגורים, ללא קשר לצורת הבעלות, לרבות מבני מגורים, בתים מיוחדים (הוסטלים, בתי מלון - מקלטים, בתים של קרן ניידת, בתים מיוחדים לקשישים, פנימיות לנכים, ותיקים וכו'. ), דירות, משרדים, חדרי מגורים אחרים בבניינים אחרים המתאימים למגורים.

הברית - צו של אזרח לגבי הרכוש השייך לו במקרה מוות, שנעשה בצורה הקבועה בחוק (נוטריון או שווה ערך לו).

לקוח - אדם משפטי או טבעי שבנוי עבורו חפץ מקרקעין. הלקוח מחויב להציג את אתר הבנייה בפני הקבלן, לבצע מימון בנייה בזמן, לבצע בקרה ופיקוח טכני על עמידה בהיקף העבודה, עלות ואיכות העבודה.

החזקה חוקית - החזקה בפועל של חפץ מקרקעין, המבוססת תמיד על בסיס משפטי כלשהו הנובע על בסיס חוק, חוזה, מעשה מנהלי או החלטת בית משפט.

עלויות פירוק נכסים - הוצאות הכרוכות בפירוק, פירוק ופעולות אחרות לפירוק מקרקעין.

בַּעַל קַרקַעוֹת - אדם משפטי או טבעי שיש לו זכות להחזיק בשטח מסוים. ייתכן שבעלות על קרקע ובעלות על קרקע אינן זהות.

חלקת קרקע - חלק מהשטח המוגבל על הקרקע ו/או על התוכנית: לאורך פני קרום כדור הארץ על ידי גבולות חלקת הקרקע, גובה ונפח קבועים של מרחב אוויר ועומק ונפח קבועים של תת הקרקע.

שימוש בקרקע - שימוש בחלקת קרקע שהוקמה בחוק (חוות מדינה, חוות קיבוציות).

ניהול קרקע - חוקים, כללים, נורמות רכישה ומכירה, ירושה, שימוש בקרקע.

פחת - ירידה בעלות הראשונית של מקרקעין בתהליך השימוש בהם.

דיני קניין - זכות מקרקעין: זכות להשתמש בכל נכס בצורה מסוימת, זכות לקבל הכנסה משימוש במקרקעין.

השקעה - השקעות לטווח ארוך של הון, רכוש וערכים אינטלקטואליים באובייקטים של יזמות וסוגים אחרים של פעילות על מנת להרוויח ו(או) להשיג השפעה חברתית חיובית; מקרקעין שנרכשו לשם הכנסה או רווח.

נכס להשקעה - נכס (נדל"ן) המשמש לייצור הכנסה בצורת שכירות, הכנסה ממכירה חוזרת וכו'.

שווי השקעה של הנכס - העלות הכוללת של תשלום עבור קדם פרויקט, תכנון ובנייה ועבודות התקנה ושירותים של המנהל הכללי של הפרויקט.

משקיע -

- אדם המשקיע במקרקעין לשם יצירת הכנסה;

- בעל המשכנתא שהבנק נותן עבורו שירות של הלוואת המשכנתא.

תשתית - מתחם של חוות ושירותים המשרתים את מגזרי הכלכלה הלאומית. לדוגמה, תשתית מערך הבנייה כוללת מתקני תקשורת ותמיכה בחיים לעובדי מפעלי בנייה.

התיישנות - התקופה הקבועה בחוק להגנה על הזכות בתביעת מי שזכותו נפגעה.

קבר אדמה - מערך מידע שיטתי על המצב הטבעי, הכלכלי והמשפטי של קרקעות. כולל תיאור של קרקע, מגרשים, שטחם ומיקומם, תצורה, איכות הקרקע, הערכת שווי קרקע. הקדסטר מציין גם מי הוא הבעלים של הקרקע.

סקר קדסטר - עבודות גיאודטיות על חלקת הקרקע, הקובעות את תיאור גבולות משתמשי הקרקע וסימני הגבול, שטח השטחים הבנויים והמטופחים, הימצאות משטחים קשים ומדשאות, מאפיינים של מבנים, נוכחות או היעדר מחלוקות על גבולות חלקת הקרקע.

ניהול קרקע קדסטרלית - סט של מאפיינים טכניים, משפטיים וכלכליים מתועדים של חלקת קרקע (חפץ מקרקעין), המהווים בסיס לרישום מסמכי בעלות.

השקעות הון - השקעה ביצירה ובשעתוק של רכוש קבוע של המיזם; עלויות, כתוצאה מכך יש גידול ברכוש הקבוע (עבודות בנייה, עבודות התקנה, רכישת ציוד, הנחת וגידול מטעים רב-שנתיים).

מקורות מימון להשקעות הון יכולים להיות: תקציבים פדרליים ומקומיים; הלוואות מבנקים וממוסדות אשראי אחרים; כספים עצמיים של ישויות משפטיות ויחידים; קרנות של מדינות זרות, כמו גם ישויות ויחידים משפטיים זרים.

קודקס - מעשה חקיקה אחד מסונתז המסדיר כל תחום של יחסי ציבור.

קוֹנדוֹמִינִיוֹן - שותפות של בעלי שטחי מגורים בבנייני דירות עם קביעת תנאים לבעלות משותפת ושימוש במדרגות בין-דירות, מעליות, מסדרונות, גגות, מרתפים טכניים, ציוד הנדסי שאינו דירות, שטח סמוך ושטחים משותפים אחרים; צורת הבעלות המשפטית, לפיה החפץ מתחלק למרכיבים של בעלות פרט ומרכיבים של בעלות משותפת.

צֵרוּף נְסִבּוֹת - מכלול מאפיינים המאפיינים את המצב הנוכחי של המשק בתקופה מסוימת, כמו גם את המצב הכלכלי הנוכחי בשוק, המאופיין בקשר בין היצע וביקוש, רמות מחירים, מחירי סחורות, תיק הזמנות עבור התעשייה ואינדיקטורים כלכליים אחרים.

יחס הלוואה - ביטוי באחוזים של היחס בין סכום הלוואת המשכנתא לשווי המקרקעין (השווי מוגדר כגבול התחתון של מחיר המכירה או השווי המוערך).

גורם בניית מגרש - מקדם המראה את היחס בין שטח הבניין לקרקע.

נוֹשֶׁה - מלווה, אדם משפטי או טבעי המלווה כספים או חפצי ערך אחרים, וכן אדם שישויות כלכליות חייבות לו כסף.

נְזִילוּת - קלות היישום (הפיכת נדל"ן למזומן); יכולת השוק ויכולתו לקלוט שינויים פתאומיים בהיצע ובביקוש ללא תנודת מחירים גדולה בהתאם.

רישום - הסכם בין בעל נכס לבין מתווך מורשה במקרקעין, במסגרתו משמש המתווך כסוכן למכירת מקרקעין, והבעלים מסכים לשלם עמלה למתווך.

סקר - קביעת גבולות שימוש בקרקע.

רכוש עירוני - חפצי מקרקעין בבעלות עיריות.

החוק העירוני - חינוך משפטי במערכת המשפט, מערכת נורמות משפטיות המסדירות את היחסים הנובעים בתהליך הארגון וההפעלה של השלטון המקומי בערים, בהתנחלויות כפריות ובשטחים אחרים.

מלאי דיור עירוני - קרן בבעלות מחוז, עיר, ישויות מנהליות-טריטוריאליות שלהם וכן קרן מחלקתית בניהול כלכלי מלא של מוסדות עירוניים.

ירושה - קבלת על בסיס קרבה או על פי צוואה בעלות על מקרקעין, מזומנים, ניירות ערך, תכשיטים וכדומה, שנותרו לאחר פטירת הבעלים. מבחינה משפטית, הירושה מתגבשת על ידי אישור על הזכות לירושה, הניתן על ידי משרד נוטריון במקום מגוריו של המוריש.

נדל"ן -

- מושג משפטי שמשמעותו מכלול (חבילה) של זכויות בעלות במקרקעין, לרבות הזכות להחזיק, להשתמש, להיפטר, הכנסה ראויה מבעלות והכנסה ממימוש מקרקעין;

- אחדות הגוף הפיזי - מקרקעין ובעלות עליו.

חצרים שאינם למגורים - חצרי הבניין, המשמשים לכל מטרה, למעט למגורי יחידים בו.

בנייה בעיצומה - מחוון המשמש לציון מצב שבו הופסקה בנייה והתקנה ועבודות אחרות באתר בנייה, והחפץ "מוקפא" לפרק זמן מסוים.

בנייה לא שלמה מביאה להשלכות סוציו-אקונומיות חמורות - משאבים "מתים" שלא העניקו תמורה כבר שנים רבות, הציוד מזדקן מבחינה מוסרית ופיזית, הטכנולוגיה מתיישנת.

בנייה בביצוע נקבעת לפי היקף ההשקעות ההוניות שהושקעו במתקנים בנקודת זמן מסוימת, ונלקחת בחשבון במאזן הלקוחות.

נכסים בלתי מוחשיים - נכסים המשמשים במשך תקופה ארוכה בפעילות של גוף כלכלי ויצירת הכנסה. אלו הן זכויות השימוש בחפצי מקרקעין, לרבות חלקות קרקע, משאבי טבע. פטנטים, רישיונות, ידע, מוצרי תוכנה, זכויות והרשאות מונופול (כולל רישיונות לפעילויות מסוימות), סימני מסחר וסימני מסחר.

שיעור הפחת - האחוז מסכום הפחת השנתי לעלות הראשונית של הרכוש הקבוע.

שיעור היוון - היחס בין שווי השוק של הנכס להכנסה נטו מהפעלתו.

מְחוּיָבוּת - מערכת יחסים משפטית אזרחית, אשר מכוחה מחויב אדם לבצע פעולות מסוימות לטובת אדם אחר: העברת מקרקעין, ביצוע עבודה, תשלום כספים וכדומה, או הימנעות מפעולה מסוימת.

חפצי יחסים בתחום המקרקעין - זכויות בחלקות קרקע וחפצי מקרקעין אחרים וכן חובות הנובעות בקשר עם הזכויות בחפצי מקרקעין.

חפצי בעלות - מפעלים כמתחמי נכסים, חלקות קרקע, הקצאות גינות, מבנים, מבנים, ציוד, חומרי גלם וחומרים, כסף, ניירות ערך, רכוש אחר למטרות ייצור, צרכניות, חברתיות-תרבותיות ואחרות, כמו גם תוצרים של עבודה אינטלקטואלית ויצירתית.

חובות מגבילות - סעיפים מגבילים בחוזה מכר מקרקעין, דהיינו, החובה שלא לשנות את מראה הבית, לא להקים מבנים כלשהם ללא הסכמת המוכר, לא לבנות מבנים מחוץ לקו הבניין, לא לעסוק בפעילויות מסוכנות, לא לאפשר הגבלות על זכויות השכנים לשימוש בתאורה ובתקשורת וכו'.

תיאור הנכס - השתקפות מקרקעין במסמכי רישום. נדרש לקבוע את החפץ המהותי של מקרקעין, לקבוע את גבולותיו של מקרקעין, לחשב שטחו, לאפיין את מיקומה של חלקת מקרקעין ביחס לשכנות, ובעת העברת בעלות מבעלים אחד. לאחר. תיאור הנדל"ן מהווה בסיס לזיהוי מושא המחזור בשוק הנדל"ן, ועליו לשקף במדויק את הרכב הנדל"ן בהתחשב במרכיביו.

אוֹפְּצִיָה -

- הזכות לרכוש או לשכור מקרקעין בעתיד בתנאים המוסכמים כיום;

- הזכות שהעניק בעל המקרקעין לצד השני לקנות או להשכיר את הנכס לפרק זמן מסוים במחיר קבוע ובתנאים קבועים;

- היכולת לבחור את שיטת מילוי התחייבות חלופית;

- הסכם ראשוני על כריתת החוזה בעתיד במועדים שיקבעו הצדדים.

רכישת קרקע - מתן קרקעות (חלקות קרקע) בהתאם לנוהל שנקבע בחקיקת הקרקע ובסכומים שנקבעו במסמכים רגולטוריים.

הצעה -

- הצעה לכריתת חוזה ביחס לנושא ספציפי של הצעה בתנאים המפורטים במסמכי המכרז;

- כל הצעה לכריתת הסכם (לרבות ראשוני) המגיעה מאחד הצדדים.

שמאי מקרקעין - אדם בעל הכשרה, ניסיון וכישורים להערכת שווי נכס

העברת חובות - עסקה, שבעקבותיה, בהסכמת הנושה, מוחלף החייב בהתחייבות באדם חדש המקבל על עצמו את התחייבותו של החייב המקורי.

תכנית קרקע - שרטוט, המראה בצורה מוקטנת השלכה אופקית של הממדים והצורה המדויקים של חלקת הקרקע, שטחו וכיוונו ביחס לקו האורך. יש קווי מתאר, כלומר, ללא תמונה של גבעות, נקיקים וכו ', וטופוגרפיה - עם התמונה של השטח.

תוכנית מצבית - תכנית המציגה את מיקומו של הנכס ביחס ליישובים הקרובים ביותר, למקורות ולרשתות חיצוניות של אספקת אנרגיה, חום ומים, מתקני ביוב ורשתות, וכן את המאפיינים העיקריים של התנאים הטבעיים של השטח באזור שבו. הנכס ממוקם.

הצעות חוזה - צורת ביצוע הזמנות לבנייה, מתן מתן בחירה בקבלן לביצוע עבודות ומתן שירותים על בסיס מכרז.

זכויות פיתוח - כל זכויות שנקבעו על ידי הרשויות העירוניות (המקומיות) או היזם, בכל הנוגע לביצוע בנייה חדשה.

תקין - מערכת של נורמות מחייבות באופן כללי המוכרות ומוגנת על ידי המדינה.

זכות קניין - סמכות הבעלים להחזיק בנכס, להשתמש בו ולהיפטר ממנו, לרבות הזכות להכנסה ראויה מבעלות והכנסה מהשימוש בו.

בעלות על קרקע - זכותו של מי שבבעלותו חלקת קרקע למכור אותה, לתרום אותה, לתת אותה כמשכון או להחכירה ולהיפטר ממנה בכל דרך אחרת ככל שהקרקעות הרלוונטיות אינן חריגות מהמחזור או אינן מוגבלות במחזור. על בסיס החוק.

זכות קניין פרטי - זכותו של כל אדם להחזיק במקרקעין, להחזיק בהם, להשתמש בהם ולהיפטר מהם הן בנפרד והן במשותף עם אנשים אחרים. זכות הקניין הפרטי מוגנת בחוק. אין לשלול מאיש את הרכוש השייך לו, אלא בהחלטת בית משפט. הפקעת חפץ מקרקעין לצרכי מדינה יכולה להתבצע רק בתנאי של פיצוי מוקדם ושווה ערך.

נורמה משפטית - כלל התנהגות מחייב באופן כללי בחברה, מוכר ומוגן על ידי המדינה.

מצב משפטי - סך הזכויות והחובות השייכות לנושא החוק.

כשירות משפטית של אזרח - היכולת לקבל זכויות אזרח, לשאת באחריות ולמלא את החובות הקבועות בחוק, המוכרות באופן שווה לכל האזרחים.

כשירות משפטית של ישות משפטית - יכולתה של ישות משפטית לקבל זכויות אזרח התואמות את מטרות הפעילות המפורטות במסמכים המרכיבים אותה, ולשאת בחובות הכרוכות בפעילות זו.

פעילויות עסקיות - פעילות עצמאית המתבצעת על אחריותו האישית, שמטרתה השגת רווח באופן שיטתי משימוש בחפץ מקרקעין, מכירת טובין, ביצוע עבודות או מתן שירותים על ידי אנשים הרשומים בתפקיד זה באופן שנקבע על ידי חוֹק.

הפרטת דיור - העברה חופשית לבעלות אזרחים על בסיס התנדבותי של חצרי מגורים המאוכלסים על ידם במלאי דיור ממלכתי ועירוני, ולאזרחים ששכרו חצרים מאוכלסים - במקום שכירת מגורים.

הפרטה על ידי תחרות - רכישה מהמדינה לבעלות פרטית על ידי יחידים או גורמים משפטיים של חפץ הפרטה או זכות חכירה של חפץ מקרקעין הכלול בחפץ ההפרטה, כאשר הרוכשים נדרשים למלא תנאים מסוימים ביחס לחפץ ההפרטה. הזכות לרכוש את החפץ המופרט עוברת לרוכש, שהצעתו עומדת במלואה בתנאי המכרז ומכילה את המחיר המקסימלי.

עקרונות שמאות מקרקעין - כללים מתודולוגיים עליהם מתבסס תהליך שמאות המקרקעין ומאפשרים לשמאי לקחת בחשבון בצורה נכונה את השפעתם של כל מגוון הגורמים הגלומים בשוק המקרקעין על שווי הנכס.

מרשם רכש - החזקה מצפונית, גלויה וללא הפרעה של חפץ מקרקעין, כשלעצמו, במשך חמש עשרה שנים, או רכוש אחר כבעל נכס במשך חמש שנים, שבעקבותיה רוכש אזרח או ישות משפטית שאינה הבעלים של נכס זה. זכות הבעלות עליו.

תיעוד עיצוב ואומדן - סט מסמכים (חישובים, שרטוטים, תוכניות לקבלת והוצאה של כספים וכו') הנחוצים לבניית מתקן חדש שנבנה או שוחזר (תוקן). תיעוד התכנון והאומדן, מחד גיסא, הוא מכלול מסמכים הנחוצים לבניית חפץ, מאידך גיסא תכנית פיננסית המשמשת להערכת פעולות עתידיות, מקורות כספים והליך הכיסוי. עלויות.

נדל"ן תעשייתי - חפצי נדל"ן, מבנים ומתקנים למטרות תעשייתיות.

שער ריבית - עמלות שגובים הבנקים עבור הלוואות. הריבית היא הבסיס לחשבונאות העלויות של הבנקים. הריבית תלויה בגודל ההלוואה, מועד פירעונו, שיעור התשלום השנתי, יחס ההיצע והביקוש בשוק הכספים וכן במידת הסיכון שמוסד אשראי נושא בהלוואות סכום מסוים לבנק. בַּעַל חוֹב.

סיכון ריבית - הסיכון להפרש שלילי בין רמת הריבית שמשלמים לווים על הלוואות משכנתא שהונפקו לבין רמת הריבית שמשלמים בנקים למשכנתאות או מתווכים למשכנתאות למשקיעים.

עדויות פומביות - מערכת מסמכים הנתמכת על ידי המדינה המאשרת את קיומם של זכויות רכוש רשומות במקרקעין ובכך משמשת בסיס להגנה על אינטרסים אלו.

שימוש מותר - רשימה ממצה של מטרות שלשמן ניתן להשתמש בחפץ מקרקעין, לרבות חלקת קרקע, כל חובות המקרקעין המכבידות עליו, הקלות והגבלות שימוש אחרות, שפותחו על בסיס תוכניות ייעוד לשטח וחפצי מקרקעין בודדים. .

חֲזָרָה - החזרת הנכס לבעלים המקורי.

רישום רכוש פרטי - חלק בלתי נפרד ממרשם הנכסים, שהוא בנק נתונים על בעלים (יחידים וישויות משפטיות) ועל חפצי רכוש פרטיים - מפעלים כמתחמי נכסים, מבנים, מבנים, מבנים, חצרים שאינם למגורים - בטריטוריה מסוימת.

שחזור - סט עבודות הקשורות לשינוי באינדיקטורים הטכניים והכלכליים העיקריים של הנכס. במקרה זה, זה יכול להתבצע:

- שיפוץ חצרים, בניית מבני-על, הרחבות, הרחבות למבנים, ובמידת הצורך פירוקם החלקי;

- הגדלת רמת הציוד הטכני של מבנים, לרבות רשתות חיצוניות (למעט עמודי שדרה);

- החלפת מבנים וציוד הנדסי שחוקים ומיושנים מבחינה מוסרית במבנים מודרניים המשפרים את הביצועים של מבנים ומתקנים;

- אמצעים המשפרים את כושר ההבעה האדריכלי של מבנים, וכן שיפור השטחים הסמוכים למבנים.

השכרה - קיבל באופן קבוע הכנסה מהון, רכוש או קרקע, שאינה מצריכה פעילות יזמית מהמקבל.

הַחזָרָה - שיקום במעמד הקניין המשפטי הקודם; החזרת הנכס לבעליו החוקיים.

סיכון - אפשרות להפסדים שנגרמו כתוצאה מתנודתיות או תנודתיות. האפשרות שמשקיע המשקיע בנדל"ן לא יקבל את התשואות הצפויות

שוק -

- קבוצה של פלחים בודדים של צרכנים המבדילים את הביקוש של הצרכנים ונוצרים כתוצאה מאינטראקציה מורכבת של גורמים כלכליים, דמוגרפיים, חברתיים ופסיכולוגיים;

- תחום הכלכלה שבו מתרחש תהליך מחזור הסחורות של סחורות לכסף והפיכה הפוכה של כסף לסחורות;

- מערך של פעולות מכירה וקנייה הקשורות זו לזו של כמות סחורות המיוצרות בתחומים שונים של הכלכלה;

- מערכת של יחסים כלכליים המתפתחים בתהליך הייצור, המחזור וההפצה של סחורות (שירותים), וכן תנועת כספים, המתאפיינים בחופש של נושאים בבחירת קונים ומוכרים (צדדים נגדיים), בקביעת מחירים , גיבוש ושימוש במקורות משאבים;

- תחום מחזור הסחורות וההון, כמו גם תנועת העבודה וגורמי ייצור אחרים.

שוק הקונים - מצב בשוק בו היצע היצרנים והמוכרים של חפצי נדל"ן עולה על הביקוש אליהם במחירים קיימים, כתוצאה מכך מופחתים מחירי חפצי הנדל"ן והרוכשים יכולים להגיע לתנאים ומחירים נוחים ביותר.

שוק המוכרים - מצב בשוק בו למוכרים יתרון, שכן צרכי הרוכשים לרכוש נדל"ן במחירים המוצעים עולים על יכולתם של המוכרים להרוות את השוק.

בניין לא מורשה - בית מגורים, בניין, מבנה או חפץ מקרקעין אחר שנוצר על חלקת קרקע שלא הוקצה למטרות אלה באופן הקבוע בחוק ובפעולות משפטיות אחרות, או שנוצר ללא קבלת ההיתרים הנדרשים לכך או תוך הפרות משמעותיות של תכנון ערים. וחוקי בנייה ותקנות.

פלח שוק -

- קבוצה של צרכנים המגיבים באותו אופן לאותו קבוצת תמריצים;

- חלק מהשוק המאופיין בקבוצת קונים הומוגנית בהתנהגותה הכלכלית.

איגוח - הנפקת ניירות ערך במימון נדל"ן, אמצעי להגדלת הנזילות והפחתת עלויות העסקאות בשוק הנדל"ן.

עלות משוערת של הקמת מבנים ומבנים הוא סכום הכסף הנדרש לביצועו בהתאם לפרויקט. העלות המשוערת של בניית מבנים ומבנים היא הבסיס ל:

- קביעת כמות ההשקעות ההוניות;

- מימון בנייה;

- היווצרות מחירים חופשיים (חוזיים) עבור מוצרי בנייה;

- התנחלויות עבור עבודות בנייה והתקנה שהושלמו בחוזה;

- תשלום הוצאות עבור רכישת ציוד ומסירתו לאתרי בנייה;

- הצבת עלויות אחרות על חשבון הכספים הניתנים באומדן המאוחד.

בהתבסס על תיעוד האומדן, החשבונאות והדיווח, מתבצעת הערכת הפעילות הפיננסית של היזמים והקבלנים. בנוסף, העלות המשוערת קובעת את הערך בספרים של הרכוש הקבוע המופעל עבור המפעלים, המבנים והמבנים הבנויים. הבסיס לקביעת עלות הבנייה המשוערת הם:

- תיעוד פרויקט ועבודה, כולל שרטוטים, הערות הסבר;

- הצהרות על כמויות של עבודות בנייה והתקנה;

- מפרטים והצהרות לציוד;

- ההחלטות העיקריות על ארגון הבנייה;

- סטנדרטים משוערים נוכחיים (כולל משאבים);

- מחירי מכירה לציוד, ריהוט ומלאי.

סטנדרטים משוערים - השם הכללי של קבוצת הערכות, נורמות, תעריפים ומחירים, המשולבים לאוספים נפרדים. יחד עם הכללים המכילים את הדרישות הדרושות, הם משמשים לקביעת העלות המשוערת של בנייה ובנייה מחדש של מבנים ומבנים, הרחבה וציוד מחדש טכני של מפעלים בכל מגזרי המשק.

סטנדרטים משוערים מחולקים לסוגים הבאים: פדרלי (רפובליקני); מחלקתי (מגזרי); אזורי (מקומי); המסגרת הרגולטורית של המשתמש עצמו.

יחד עם חלק 4 של SNiP "נורמות וכללים משוערים", המכיל בהרכבו את הכללים הבסיסיים לפיתוח ויישום עלות הבנייה המשוערת, כל התקנים המשוערים מהווים מערכת של תמחור וקיצוב משוער בבנייה.

מחירים משוערים - משמש בבנייה לחישוב העלות המשוערת. מערכת המחירים המשוערים כוללת מחירים אזוריים ממוצעים (חגורה, אזורית) לחומרי בניין, מוצרים ומבנים; מחירי העבודה של מכונות ומנגנוני בנייה; תעריפים להובלת סחורות; תעריפי שכר לפועלי בניין; מחירים משוערים בודדים; על חומרים, מוצרים ומבנים מקומיים ומיובאים. מחירים משוערים נקבעים לתקופה מסוימת כחלק מהבסיס האומדן-נורמטיבי (נורמטיבי-מידע) של מערכת התמחור והקיצוב המשוער בבנייה.

בעל נכס - יחיד או ישות משפטית המחזיקים בזכויות בבעלות, שימוש וסילוק חפץ מקרקעין במגבלות הקבועות בחוק, זכויות בעלות אובייקטיביות בחפץ מקרקעין.

נורמה חברתית של אזור דיור - גודל שטח הדיור לנפש, שבתוכו ניתנים פיצויים (סובסידיות) עבור חשבונות דיור ושירות. הוא שווה ערך לסכום המינימום של מתן דיור, אשר נקבע על ידי רשויות המדינה בהתאם לרמת הספקת הדיור שהושגה, הרכב המשפחה, סוגי הדיור המשמשים בבתי הקרן לדיור סוציאלי וגורמים נוספים.

עלות ראשונית - סכום העלויות לרכישת נכס, המורכב מעלויות עבודות הבנייה וההתקנה, עלויות עבודות התכנון והסקר, העלויות הכרוכות ברכישת מגרש ויישוב מחדש, במידת הצורך, של אזרחים. מגורים באתר זה, וכן תחזוקה של גופי פיקוח טכניים לבניית הון.

ביטוח כותרת - הגנה על הבעלים מפני הפסדים כספיים אפשריים במקרה של קיום זכויות של צדדים שלישיים או שעבודים כלשהם הקשורים בנכס הקיימים אך אינם ידועים לבעלים ברכישת פוליסת ביטוח. ביטוח בעלות הוא העברת סיכון אפשרי מהבעלים או השוכר לחברת הביטוח.

שכירות משנה - העברת חלק מהמושכר להשכרה לצד שלישי או קבוצת אנשים, תוך שהשוכר משמש כמשכיר משני.

נושאי זכויות קניין (נושאים של יחסי מקרקעין) - בעלים של חפצי נדל"ן: אזרחים, ישויות משפטיות, גופים מורשים של נציגות וכוח המדינה המבצעת של הפדרציה הרוסית, ישויות מכוננות של הפדרציה הרוסית, גופים מורשים של שלטון עצמי מקומי.

ערכת יעוד - חלק בלתי נפרד מתכנית המתאר ומפרויקטי התכנון והפיתוח של הישוב, הקובע את הייעוד התפקודי של השטח וחפצי מקרקעין בודדים.

מוֹדֵד - מומחה בשמאות, ניהול ופיתוח מקרקעין.

תשואה נוכחית - היחס בין תקבולי מזומנים שוטפים מהשקעות לעלויות השקעה.

מִכרָז - צורה תחרותית של הצעות חוזה, שהיא תחרות של הצעות שהגישו מועמדים מבחינת עמידתם בקריטריונים הכלולים במסמכי המכרז; הצעה לבנייה, ניהול מתקנים, מתן שירותים או אספקת סחורה במהלך הצעות מחיר; תחרות סגורה.

תיעוד המכרז - תיעוד שפותח על ידי ועדת המכרזים ומכיל חלקים טכניים ומסחריים. החלק הטכני של תיעוד המכרז הוא:

- תיאור ומידע כללי על נושא ומושא המכירה הפומבית. הוא מציין את מיקומו ומטרתו של המתקן, הנתונים הטכניים והכלכליים העיקריים שלו, זמינות תשתית חיצונית, חומרי בניין מקומיים, דרכי גישה וכן זמן בנייה;

- מידע על ביצוע ותוצאות סקרים הנדסיים באתר הבנייה של המתקן;

- נתונים טכניים של המתקן, הוראות כלליות, תכנית אב, חלק אדריכלי ובנייה, לרבות שרטוטים עם פתרונות תכנון חלל, אספקת מים וביוב, חימום ואוורור, עבודות חשמל, אספקת גז, מערכות מתח נמוך, תיאור ומאפיינים עיקריים של ציוד תהליך, כמו גם דרישות בטיחות סביבתית.

החלק המסחרי של תיעוד המכרז כולל דרישות ל: המחיר והליך קביעתו; תנאי אספקה; תנאי תשלום ופריסת תשלומים; מקור המימון לחוזה; ערבות בנקאית לביצוע עבודה של חברה זרה או ארגון בנייה רוסי בהתאם להצעה שהוגשה אם יזכה במכירה הפומבית.

על פי שיקול דעתה של ועדת המכרזים, החלק המסחרי של תיעוד המכרז עשוי לכלול דרישה לגבי סוגים מסוימים של ביטוח אחריות של הקבלן (פירמה זרה או ארגון יחיד) בגין אי מילוי התחייבויותיו, בהתבסס על שיקולי כדאיות כלכלית.

רשימת כותרות - רשימה של אובייקט הבנייה ומאפייניהם (סה"כ אומדן עלות ועלות עבודה לתקופה המתוכננת, יכולת תכנון, אתר בנייה, תאריכי התחלה וסיום עבודה).

סחורות מתחם ההשקעות - בנייה שהושלמה במלואה ומוכנה לתפעול (כולל ייצור) אובייקטי פעילות השקעה.

שיפורים (שיפורים) של חפצי מקרקעין - שינויים איכותיים בקרקע, שיכולים להתבטא הן בשינוי באיכות הקרקע (פוריותה), והן ביצירת מבנים, מבנים וכו'.

שירות שמאות מקרקעין - תוצאת האינטראקציה בין השמאי ללקוח וכן פעילותו של השמאי עצמו, בהתאם למטרות הערכת הנכס.

מימון נדל"ן - שימוש במשאבים כספיים לרכישה ופיתוח של נדל"ן. נהוג להבחין בין מימון לטווח קצר - בעת יצירת חפץ מקרקעין לבין מימון ארוך טווח ברכישת חפץ מקרקעין או העמדת משאבים כספיים לתקופה ארוכה המובטחת בחפץ מקרקעין.

מנפיק תעודת דיור - ישות משפטית הרשומה בשטח הפדרציה הרוסית, בעלת זכויות של לקוח לבניית דיור, חלקת קרקע שהוקצתה בהתאם לנוהל שנקבע לבניית דיור ותיעוד פרויקט לדיור, שהוא מושא הגיוס כספים, כמו גם ישות משפטית שכל הזכויות הללו הועברו אליה באופן שנקבע.

נאמנות - מסמך חתום וחתום, שניתן בתנאי שייכנס לתוקף רק לאחר התרחשות אירוע פלוני. עבור התקופה שבין הוצאת המסמך לכניסתו לתוקף, לרוב הוא מועבר לצד שלישי. בעת ביצוע עסקאות נדל"ן, צד שלישי כזה הוא חברה מתמחה המספקת שירותי נאמנות. חשבונות נאמנות משמשים גם בתהליך הלוואת משכנתא להפקדת כספים לצורכי מס וביטוח.

אתיקה של שמאי מקרקעין - מכלול כללים אתיים ונורמות התנהגות של שמאי במהלך הליך הערכת מקרקעין

קדסטר משפטי - מערך מידע שיטתי ועדכני אודות הזכויות בחפצי מקרקעין, בעלי הזכויות בהם והעברת הזכויות.

מחבר: שבצ'וק ד.א.

אנו ממליצים על מאמרים מעניינים סעיף הערות הרצאה, דפי רמאות:

▪ ביקורת בנק. עריסה

▪ רפואת ילדים חוץ. הערות הרצאה

▪ אֵקוֹלוֹגִיָה. הערות הרצאה

ראה מאמרים אחרים סעיף הערות הרצאה, דפי רמאות.

תקרא ותכתוב שימושי הערות על מאמר זה.

<< חזרה

חדשות אחרונות של מדע וטכנולוגיה, אלקטרוניקה חדשה:

עור מלאכותי לחיקוי מגע 15.04.2024

בעולם טכנולוגי מודרני בו המרחק הופך להיות נפוץ יותר ויותר, חשוב לשמור על קשר ותחושת קרבה. ההתפתחויות האחרונות בעור מלאכותי על ידי מדענים גרמנים מאוניברסיטת Saarland מייצגים עידן חדש באינטראקציות וירטואליות. חוקרים גרמנים מאוניברסיטת Saarland פיתחו סרטים דקים במיוחד שיכולים להעביר את תחושת המגע למרחקים. טכנולוגיה חדשנית זו מספקת הזדמנויות חדשות לתקשורת וירטואלית, במיוחד עבור אלה שמוצאים את עצמם רחוקים מיקיריהם. הסרטים הדקים במיוחד שפיתחו החוקרים, בעובי של 50 מיקרומטר בלבד, ניתנים לשילוב בטקסטיל וללבוש כמו עור שני. סרטים אלה פועלים כחיישנים המזהים אותות מישוש מאמא או אבא, וכמפעילים המשדרים את התנועות הללו לתינוק. הורים הנוגעים בבד מפעילים חיישנים המגיבים ללחץ ומעוותים את הסרט הדק במיוחד. זֶה ... >>

פסולת חתולים של Petgugu Global 15.04.2024

טיפול בחיות מחמד יכול להיות לעתים קרובות אתגר, במיוחד כשמדובר בשמירה על ניקיון הבית שלך. הוצג פתרון מעניין חדש של הסטארטאפ Petgugu Global, שיקל על בעלי החתולים ויעזור להם לשמור על ביתם נקי ומסודר בצורה מושלמת. הסטארט-אפ Petgugu Global חשפה אסלת חתולים ייחודית שיכולה לשטוף צואה אוטומטית, ולשמור על הבית שלכם נקי ורענן. מכשיר חדשני זה מצויד בחיישנים חכמים שונים המנטרים את פעילות האסלה של חיית המחמד שלכם ופועלים לניקוי אוטומטי לאחר השימוש. המכשיר מתחבר למערכת הביוב ומבטיח פינוי פסולת יעיל ללא צורך בהתערבות של הבעלים. בנוסף, לאסלה קיבולת אחסון גדולה הניתנת לשטיפה, מה שהופך אותה לאידיאלית עבור משקי בית מרובי חתולים. קערת המלטה לחתולים של Petgugu מיועדת לשימוש עם המלטה מסיסת במים ומציעה מגוון זרמים נוספים ... >>

האטרקטיביות של גברים אכפתיים 14.04.2024

הסטריאוטיפ שנשים מעדיפות "בנים רעים" כבר מזמן נפוץ. עם זאת, מחקר עדכני שנערך על ידי מדענים בריטים מאוניברסיטת מונאש מציע נקודת מבט חדשה בנושא זה. הם בדקו כיצד נשים הגיבו לאחריות הרגשית של גברים ולנכונותם לעזור לאחרים. ממצאי המחקר עשויים לשנות את ההבנה שלנו לגבי מה הופך גברים לאטרקטיביים לנשים. מחקר שנערך על ידי מדענים מאוניברסיטת מונאש מוביל לממצאים חדשים לגבי האטרקטיביות של גברים לנשים. בניסוי הראו לנשים תצלומים של גברים עם סיפורים קצרים על התנהגותם במצבים שונים, כולל תגובתם למפגש עם חסר בית. חלק מהגברים התעלמו מההומלס, בעוד שאחרים עזרו לו, כמו לקנות לו אוכל. מחקר מצא שגברים שהפגינו אמפתיה וטוב לב היו מושכים יותר לנשים בהשוואה לגברים שהפגינו אמפתיה וטוב לב. ... >>

חדשות אקראיות מהארכיון הגנה על רשתות החשמל מפני התקפות סייבר 23.07.2021 מדענים אמריקאים פיתחו ובדקו טכנולוגיה שמתריעה למפעילי רשתות חשמל על ניסיונות גישה מרחוק בלתי מורשית. המכשיר מזהה פעילות חריגה וחוסם אותה אוטומטית, ומונע מפולשים לקבל גישה לרכיבי תחנת כוח קריטיים. התקן הגבלת תקשורת סייבר (C3D), שפותח על ידי המעבדה הלאומית של Idaho ו-Visgence, סורק ומסנן באופן אוטונומי פקודות הנשלחות לממסרי הגנה, המרכיבים החשובים ביותר של רשת החשמל המשמשים לכיבוי מיידי של החשמל במקרה של בעיה. שם לב. לדוגמה, ממסרי הגנה יכולים למנוע נזק לציוד יקר במהלך סופות רעמים קשות. עם זאת, ממסרים אינם מיועדים לחסום התקפות סייבר מהירות וחמקניות שיכולות לשלוח פקודות לציוד תוך אלפיות שניות. כדי למנוע התקפות מסוג זה, יש צורך במערכת סינון חכמה ואוטומטית. כדי לבחון את יעילות התכנון, המדענים בילו כמעט שנה בשיתוף פעולה עם מומחים מובילים בתחום, כולל שותפים ותיקים מחברת ייעוץ בינלאומית Power Engineers, כמו גם מומחי אבטחת סייבר מהממשלה, המגזר הפרטי והאקדמיה. ואז הם תכננו תחנת משנה ניידת וחיברו אותה לרשת החשמל הבדיקה. לאחר הפעלת המערכת, שלחו החוקרים פקודה בלתי צפויה לממסרי המגן של תחנת המשנה וצפו בהשפעה ממרכז פיקוד סמוך. מכשיר ה-C3D הצליח לחסום את הפקודה באופן מיידי ולמנוע נזק אפשרי.

עדכון חדשות של מדע וטכנולוגיה, אלקטרוניקה חדשה

חומרים מעניינים של הספרייה הטכנית החופשית:

▪ חלק של האתר התקנות צבע ומוזיקה. בחירת מאמרים

▪ מאמר נייר פתק. היסטוריה של המצאות וייצור

▪ מהן העצמות הקטנות ביותר בגוף האדם? תשובה מפורטת

▪ מאמר אחות של משרד העשרה. תיאור משרה

▪ מאמר התקנה, חיבור המתג. אנציקלופדיה של רדיו אלקטרוניקה והנדסת חשמל

▪ מאמר בקר כוח פאזה דיסקרטי. אנציקלופדיה של רדיו אלקטרוניקה והנדסת חשמל

השאר את תגובתך למאמר זה:

כל השפות של דף זה

Arabic	Hebrew	Polish
Bengali	Hindi	Portuguese
Chinese	Italian	Spanish
English	Japanese	Turkish
French	Korean	Ukrainian
German	Malay	Vietnamese

בית | הספרייה | מאמרים | <font><font>מפת אתר</font></font> | ביקורות על האתר

www.diagram.com.ua
2000-2024