ספריה טכנית בחינם

כלכלת נדל"ן. דף רמאות: בקצרה, החשוב ביותר

מדריך / הערות הרצאה, דפי רמאות

הערות למאמר

תוכן העניינים

1. נדל"ן כאובייקט השקעה
2. סוגי מקרקעין וסיווגו
3. מאפייני נדל"ן כסחורה
4. מחזור חיים של חפצי נדל"ן
5. מאפייני שוק הנדל"ן
6. בסיס משפטי של שוק הנדל"ן
7. שוק הנדל"ן כחלק מהשוק הפיננסי
8. משתתפים בתהליך מימון נדל"ן
9. בעלות על מקרקעין
10. סוגי עסקאות מקרקעין
11. השקעות בנדל"ן
12. מערכת ותוכן חוזים לעסקאות מקרקעין
13. מקור המשכנתא
14. הופעתה והתפתחותן של משכנתאות ברוסיה
15. תכונות של הלוואות משכנתא
16. משכון (שיעבוד) דיור
17. כריתת הסכם משכנתא
18. רישום משכנתא ממלכתי
19. תכונות של משכנתא של ארגונים
20. תכונות של משכנתא של מגרשים
21. תפעול עם מגורים
22. הפרטה והשכרה של מגורים
23. הערכת שווי מקרקעין בכלכלת שוק
24. סוגי שווי מקרקעין
25. סוגי ערך שאינם שוק
26. עקרונות הערכת שווי מקרקעין
27. תהליך שמאות מקרקעין
28. גישה השוואתית להערכת שווי מקרקעין
29. גישת עלות
30. שיטות הערכה לגישת העלות
31. פחת
32. יישום גישת העלות
33. ההוראות העיקריות של גישת ההכנסה
34. ניתוח הכנסות והוצאות
35. יישום גישת ההכנסה למימון נדל"ן
36. הערכת שווי קרקע
37. ניתוח השימוש הטוב והיעיל ביותר בקרקע
38. קטגוריות קרקע
39. חקיקת קרקעות ויחסי קרקעות ברוסיה
40. שימוש בקרקע עירונית
41. רישום קדסטרלי
42. שיטות הערכת שווי קרקע
43. יער כנדל"ן
44. דוח שמאות מקרקעין
45. זכויות וחובות של השמאי. אחריות השמאי
46. רישום ממלכתי של זכויות במקרקעין
47. הליך רישום זכויות ממלכתי במקרקעין ועסקאות עמו
48. צורות הסדרת המדינה של שוק הנדל"ן
49. עקרונות יסוד של מיסוי מקרקעין
50. ארנונה פרטנית
51. מס רכוש לחברות
52. מס מקרקעין
53. ביטוח מקרקעין
54. ניהול נכסים
55. ניהול שוק הנדל"ן

К נדל"ן יכול לכלול קרקע וחפצים שנוצרו עליה: מבנים, מבנים, חפצי בנייה בתהליך.

ברוסיה, בתקופת שלטונו של פיטר הראשון, הופיע לראשונה המונח "מקרקעין ומיטלטלין" בצו מ-23 במרץ 1714 "על סדר הירושה במטלטלין ובמקרקעין". באותה תקופה, הנדל"ן כלל: קרקע, קרקע, בתים, מפעלים, מפעלים, חנויות מסחר וכן מחצבים ומבנים אחרים (לדוגמה, מכרות, גשרים, סכרים)

מנקודת מבט כלכלית, נדל"ן נחשב כנכס מוחשי, כלי שבעזרתו ניתן להרוויח הכנסה, כאובייקט השקעה. ברוסיה, יש חלוקה של רכוש מטלטלין ומקרקעין על פי אמנות. 130 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית (הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית) "מקרקעין כוללים חלקות קרקע, חלקות תת-קרקעיות, חפצי מים מבודדים וכל מה שקשור בחוזקה עם הקרקע, כלומר חפצים שלא ניתן להזיז ללא נזק בלתי מידתי לקרקע. ייעודם, כולל יערות, נטיעות רב-שנתיים, מבנים, מבנים. נדל"ן כולל גם ספינות אוויר וים הכפופות לרישום המדינה, ספינות ניווט פנימיות וחפצי חלל.

סימנים של נדל"ן כאובייקט השקעה:

1) הנכס הוא מקרקעין; לא ניתן להעבירו מבלי לגרום נזק לחפץ;

2) יש קשר פיזי ומשפטי חזק עם הקרקע

3) כל יחידת מקרקעין ייחודית מבחינת מאפייניה הפיזיים ואטרקטיביות ההשקעה שלה;

4) לא ניתן לגנוב את הרכוש או לפגוע בכל דרך שהיא;

5) שווי המקרקעין כיום גבוה מאוד;

6) הגישה למידע מלא ואמין על עסקאות נמוכה;

7) עמידות חפץ ההשקעה;

8) אובדן נכסי צרכנים או העברת ערך בתהליך הייצור מתרחשים בהדרגה עם התבלה;

9) היכולת לספק את הצורך של אדם למגורים ואחרים נקבעת לפי תועלת המקרקעין;

10) בנייה חדשה משפיעה במיוחד על ערך הקרקע, המבנים, המבנים הסמוכים;

11) ערך המקרקעין עולה בהדרגה (לאורך זמן);

12) חלק מהסיכונים הטמונים במקרקעין - זהו הסיכון לנזק פיזי בהשפעת גורמים טבעיים או מעשה ידי אדם, סיכון להצטברות בלאי תפקודי וחיצוני, סיכון כספי הקשור לתנאי דמי השכירות;

13) נדל"ן, תיק השקעות חייב להיות מנוהל באופן שוטף על מנת לקבל הכנסה;

14) עסקאות ידרשו רמת עלויות גבוהה מאוד;

15) יש צורך לעמוד בהליכים שנקבעו על ידי המדינה בעת ביצוע סוגים מסוימים של עסקאות (לדוגמה, רכישת קרקע, מבנים, מבנים).

2. סוגי מקרקעין וסיווגו

התפקיד החברתי של הנדל"ן הוא סיפוק כל הצרכים האנושיים (פסיכולוגיים, פיזיולוגיים, אינטלקטואלים).

ישנם שלושה סוגים עיקריים של נדל"ן - זה קרקע, מגורים וחצרים שאינם למגורים.

בסיס הנכס הוא קרקע.

כדור הארץ - זהו גורם בסיסי בכל פעילות מסחרית המעורבת במישרין או בעקיפין בייצור סחורות או במתן שירותים

הקרקע מחולקת ל:

1) חלקות קרקע המיועדות לבנייה או למטרות שימוש אחרות;

2) מתחמים טבעיים המיועדים לניצולם (הפקדות וכו')

דיור - זהו בניין עם כל השירותים, המיועד למגורי אדם.

דיור יכול להיות: עילית, טיפוסי, פרברי עירוני וכו'.

הנדל"ן הוא הטרוגני בהרכבו, ביכולתו לענות על צרכים אנושיים שונים ובתפקידיו.

המקרקעין מחולקים על בסיס תפקודי למגורים ולא למגורים.

נכסים שאינם למגורים מתחלקים לנדל"ן תעשייתי, מסחרי, פנאי, מוסדיים, מוטלים, בתי מלון ונדל"ן המיועד לשימוש מעורב.

נדל"ן תעשייתי מובן כמבני תעשייה, מפעלים עובדים, מחסנים.

נכס פנאי מיועדים לבילוי - אלו מתקנים בשטחי אתרי נופש, אצטדיונים, מועדונים, בריכות שחייה ומתקנים אחרים המיועדים לבילוי.

נדל"ן מוסדי - אלו מבנים לרשויות ממשלתיות או עירוניות, בתי חולים, בתי הבראה ושאר תפקידים ייעודיים.

נכס שימוש מעורב - זהו שילוב של סוגי הנדל"ן המפורטים.

סוגי מקרקעין לפי מידת המוכנות לפעולה:

1) מתקנים שהופעלו;

2) מבנים הדורשים תיקונים גדולים או בנייה מחדש;

3) בנייה בעיצומה.

על פי מידת השחזור בצורה טבעית, נדל"ן מובחן:

1) בלתי ניתן לשחזור - אלה הם מרבצי מינרלים;

2) ניתן לשחזור - אלה מבנים, מבנים. על פי מידת ההתמחות, ישנם:

1) מתמחה: בתי זיקוק כימיים ונפט; מוזיאונים ומבנים אחרים השייכים לתרבות.

2) לא מתמחה - זהו נדל"ן אחר שיש לו ביקוש בשוק הפתוח להשקעה.

על פי אופי השימוש, מקרקעין נחוצים למגורים, לפעילות מסחרית, לצרכים חקלאיים, למטרות מיוחדות (בתי ספר, כנסיות).

על פי מטרת הבעלות, הוא מיועד לעסק, למגורים של הבעלים, כהשקעה, לפיתוח ופיתוח, כמלאי סחורות, לצריכת משאבים המדולדלים כיום.

3. מאפייני מקרקעין כסחורה

מטרת כל עסקאות (רכישה ומכירה, משכון וכו') היא נדל"ן - מוצר המספק צרכים שונים, מאפיינים איכותיים וכמותיים מסוימים.

מקרקעין כוללים חלקות קרקע, חפצים נפרדים, כלומר משהו שקשור קשר הדוק לקרקע

לנכס מספר נכסים.

1. תוֹעֶלֶת. חפצי נדל"ן צריכים לספק בצורה מקסימלית את צרכי הבעלים באזור הייצור או אזור המגורים, ידידותיות לסביבה או נוחות של המקום במקום נתון או לפרק זמן מסוים.

2. יסודות. בתנאים רגילים, לא ניתן לאבד, לשבור או לגנוב מקרקעין.

3. עֲמִידוּת. בהתאם לחומר הבנייה של המבנים העיקריים (קירות, יסודות, תקרות), חפצי נדל"ן מחולקים לשש קבוצות עם חיי שירות סטנדרטיים בין 15 ל -150 שנים. מכיוון שארגונים הם מתחמי נכסים, הם בדרך כלל נוצרים תמיד לתקופה בלתי מוגבלת.

4. נייחות. חפצי מקרקעין קשורים קשר הדוק לקרקע, תנועתם אינה ריאלית מבלי לגרום נזק מסוים לחפץ המדובר. אם קרקע נחשבת כסחורה, אז ניתן לומר שכמות הקרקע המוצעת בשוק מוגבלת מטבעה.

5. ייחודיות. כל נכס הינו ייחודי ובעל נכסים בודדים (מסוימים) הייחודיים לנכס זה ומבדילים אותו מנכסים אחרים.

שלושה מאפיינים המבדילים את שוק הנדל"ן משווקים אחרים:

1) רמה גבוהה מאוד של עלויות הקשורות למציאת המוצר והצד הנגדי הנכון לעסקה;

2) תקופת מכירת הסחורות בשוק הנדל"ן ארוכה בהרבה מאשר בשווקים אחרים;

3) מספר מצומצם של סחורות שיכולות לספק את צרכי הקונה, ולכן, מספר הקונים למוכרי מוצר זה מוגבל. מגבלה זו מובילה להיווצרות מחירים בודדים.

6. יכולת שליטה. כל נכס (כל) שמניב רווח דורש ניהול. ניהול הנכס מבצע תיקונים, תחזוקה מונעת, אספקת שירותים, מעקב אחר קבלת תשלומים וכו'.

7. רגולציה מפורטת של עסקאות עם מקרקעין על ידי גופי מדינה, ממשלות מקומיות. זה מוסבר בכך שהנכס הוא חלק מהתשתית והשימוש בו משפיע על האינטרסים של אנשים וגורמים משפטיים רבים.

8. מגמת עלייה מתמדת בערך. ערכו של נדל"ן כסחורה עלה בהתמדה לאורך זמן עקב מחסור בנדל"ן וגורמים נוספים.

9. נְזִילוּת. בשוק הנדל"ן, נזילות נמוכה של סחורות תורמת לרמת עלויות גבוהה עבור המוכר והקונה, המתגבשות בתנאי העסקה.

4. מחזור חיים של חפצי נדל"ן

מאחר וחפצי מקרקעין עוברים שינויים כלכליים, פיזיים, משפטיים במהלך קיומם, כל מקרקעין (למעט קרקע) עוברים את הדברים הבאים שלבי מחזור החיים:

1) היווצרות - מדובר בבנייה, כלומר יצירת מפעל חדש, רכישה או הקצאה של מגרש;

2) ניצול - כולל תפעול ופיתוח, כלומר הרחבה, ארגון מחדש או בנייה מחדש

3) הפסקת הקיום זוהי הריסה, הרס טבעי או חיסול.

מחזור החיים של נדל"ן שנרכש למטרות מסחריות, מנקודת מבטו של הבעלים של נכס זה, יכול לחזור על עצמו עם הבעלים החדש של אותו נדל"ן עד לתום חיי הנכס. מחזור החיים נתון כל הזמן לדפוסים מסוימים, לפי ג' הריסון - זוהי התקופה הפיזית, הכלכלית, הכרונולוגית ותקופת החיים הכלכלית שנותרה.

המונח של החיים הפיזיים של חפץ מתייחס לזמן שבו ניתן לגור או לעבוד בבניין או מבנה קיימים. מחוון זה יכול להיות סטנדרטי, מחושב, בפועל ולהגדיל עקב שיפור התנאים או עקב מודרניזציה. אם חפץ המקרקעין נהרס, אזי תקופת החיים הפיזיים מסתיימת.

אורך החיים הכלכלי מתייחס לתקופה שבה ניתן להשתמש בחפץ תוך הפקת רווח; שיפורים אלו תורמים לערך החפץ. אם השיפורים שבוצעו אינם תורמים תרומה מסוימת לשווי הנכס בשל היותו מיושן, הרי שהחיים הכלכליים שלו מסתיימים.

גיל כרונולוגי מובן כתקופה שחלפה מיום הפעלת הנכס ועד למועד הערכת השווי שלו.

הגיל האפקטיבי מבוסס על הערכת מראה החפץ המקרקעין, מצבו הטכני, גורמים כלכליים המשפיעים על העלות הכוללת של החפץ.

גיל אפקטיבי - זהו הגיל המתאים למצב פיזי מסוים של האובייקט ובהתחשב באפשרות של יישומו.

חיי השירות האופייניים נקראים חיי השירות הסטנדרטיים.

חיי שירות סטנדרטיים - זהו חיי השירות של מבנים או מבנים, המוגדרים בחקיקים רגולטוריים.

תחת החיים הכלכליים שנותרו מבנים מבינים את התקופה ממועד הערכתו ועד סוף חייו הכלכליים. תקופה זו משמשת שמאי להערכת הכנסה עתידית. טווח החיים הכלכלי שנותר של האובייקט גדל על ידי המודרניזציה או התיקון שלו.

כל השלבים לעיל של מחזור החיים וחיי חפצי נדל"ן קשורים זה בזה. לצורך יישום אמצעים נאותים שיבטיחו עלייה ברווחיות הנכס ובטיחותו, על בעל המקרקעין לקחת בחשבון את הימצאותו של מקרקעין בשלב מסוים (בכל שהוא) במחזור החיים.

5. מאפייני שוק הנדל"ן

שוק הנדל"ן מתייחס למכלול היחסים שנוצרים סביב עסקאות עם נדל"ן. שוק הנדל"ן הוא תחום ספציפי להשקעת כספים במערכת היחסים הכלכליים המתעוררים במהלך עסקאות נדל"ן ובחפצי נדל"ן.

פילוח נדל"ן מובן כחלוקה של נדל"ן לקבוצות מסוימות הומוגניות של אינדיקטורים.

ניתן לחלק את שוק הנדל"ן לפי הקריטריונים הבאים:

1) תכונה גיאוגרפית. הוא כולל את סוגי שוקי הנדל"ן הבאים: עירוני, מקומי, אזורי, גלובלי ולאומי;

2) לפי סוג האובייקט. מדובר בשווקים למבנים, מבנים, מפעלים, חצרים וחפצים אחרים;

3) מטרה פונקציונלית. שווקים למבני תעשייה, מגורים, מבנים וחצרים לא תעשייתיים;

4) לפי מידת המוכנות להפעלה, שווקי המתקנים הקיימים, בנייה בתהליך, בנייה חדשה;

5) לפי סוג המשתתפים: מוכרים וקונים בודדים, משווקים, חברות מסחריות, עיריות;

6) לפי סוג העסקאות: רכישה ומכירה, חכירה, זכויות רכושיות, משכנתא;

7) השתייכות מגזרית: מתקני תעשייה, מבני ציבור ומתקנים חקלאיים;

8) לפי צורת בעלות: מתקנים ממלכתיים ועירוניים, מתקנים פרטיים;

9) דרך ביצוע עסקאות: שוק ראשוני ומשני, מאורגן ולא מאורגן, מסורתי וממוחשב, חליפין ומעבר לדלפק.

הפלחים העיקריים של שוק הנדל"ן הם שוק הדיור, שוק הקרקעות והשוק הלא למגורים. שוק הדיור מחולק ל:

1) מלאי דיור עירוני, אשר, בתורו, מחולק לדיור באיכות נמוכה, דיור טיפוסי, בתי תכנון משופרים, מבנים מתקופת סטלין ודיור מובחר;

2) שוק הדיור הפרברי, היווצרותו קשורה להסרת הגבלות על בנייה פרברי בודדת.

שוק השטחים שאינם למגורים. בשוק זה מספר העסקאות קטן בהרבה, אך בשל העלות המאוד גבוהה של הנדל"ן הוא אטרקטיבי לאנשים העובדים בשוק זה.

כדור הארץ - הוא חלק בלתי נפרד מכל חפץ נדל"ן.

מאפייני שוק הנדל"ן:

1) יישוב;

2) יכולת החלפה נמוכה של אובייקטים;

3) תנודות מחירים עונתיות;

4) עסקאות חייבות להיות כפופות לרישום מדינה;

5) השקעה בנדל"ן.

ברוסיה החל שוק הנדל"ן להתגבש לאחר כניסתה בתחילת שנות ה-1990 של הזכות לבעלות פרטית על נדל"ן והפרטה, בקשר לכך, המדינה הפכה לא לבעלת הנדל"ן היחידה.

השווקים של אזורים שונים של הנדל"ן יש הבדלים משמעותיים. הבדלים אלו נובעים מתנאים כלכליים או טבעיים, המסגרת המשפטית האזורית, אשר נוצרת על ידי הרשויות המקומיות.

6. בסיס משפטי של שוק הנדל"ן

חקיקה בתחום המקרקעין - זוהי מערכת של חוקים ופעולות משפטיות נורמטיביות אחרות שבאמצעותן גופי מדינה יכולים לקבוע, לשנות או לבטל את הנורמות המשפטיות הרלוונטיות.

בתחום המקרקעין, הזכויות והאינטרסים מחולקים לפרטיים ולציבוריים כאחד.

זכויות הציבור כוללות:

1) הזכות למס, כלומר מיסוי רכוש;

2) הזכות לניכור מקרקעין לצרכי ציבור תמורת פיצויים;

3) זכות הכוח המשטרתי - הגבלות שקבעה החברה להגנה על האינטרסים שלהן (הכנסת הגבלות בתחום התנועה, הבנייה וכדומה);

4) הזכות לקחת רכוש לאוצר. כך למשל, רכוש השייך לבעלים מסוים עשוי להפוך לרכוש המדינה לאחר פטירת הבעלים במקרים הבאים אם אין לבעל יורשים חוקיים, אם לא טיפל מראש בצוואה.

הזכויות הפרטיות כוללות:

1) האפשרות להחזיק ברכוש של יחידים או ישויות משפטיות;

2) זכות קניין לכל החיים;

3) זכויות במקרקעין בהתאם לחוק. יש שלוש קבוצות שבהן

מקורות משפט:

1) חוקים פדרליים ומעשים משפטיים רגולטוריים אחרים אומצו בתחום הנדל"ן;

2) חוקים ופעולות משפטיות רגולטוריות אחרות של הישויות המרכיבות את הפדרציה הרוסית;

3) חוקים על שלטון עצמי מקומי ופעולות משפטיות רגולטוריות מקומיות.

הבסיס המשפטי לפיתוח כל החקיקה הרוסית הוא חוקת הפדרציה הרוסית, שיש לה כוח עליון והשפעה ישירה. כל המעשים המשפטיים הקיימים והמאומצים חייבים לעמוד במלואם בחוקת הפדרציה הרוסית.

העקרונות שנקבעו בחוקת הפדרציה הרוסית קובעים את הניהול החוקי והמתורבת של הנדל"ן ברוסיה. החוקה מבטיחה "אחדות המרחב הכלכלי, תנועה חופשית של סחורות, שירותים ומשאבים פיננסיים, תמיכה בתחרות וחופש פעילות כלכלית", בעוד ש"צורות בעלות פרטיות, ממלכתיות, עירוניות ואחרות מוכרות ומוגנות". "לכל אדם יש את הזכות להחזיק בנכס, להחזיק בו, להשתמש בו ולהיפטר ממנו הן בנפרד והן במשותף עם אנשים אחרים". על פי אמנות. 36 ו -40 של החוקה של הפדרציה הרוסית, לאזרחים ולאגודות שלהם יש את הזכות לקבל קרקע בבעלות פרטית, לכולם יש זכות לדיור.

הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית (הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית) מכיל מספר סעיפים המסדירים את היחסים בתחום ניהול הנדל"ן כאובייקט יחיד, לרבות יחסים הקשורים לעסקאות נדל"ן, כגון החלפה, תרומה, מכירה , שכירות וכו'.

7. שוק הנדל"ן כחלק מהשוק הפיננסי

נדל"ן - זה נכס פיננסי. הוא נוצר על ידי השקעת הון ועבודה אנושית פיתוח נדל"ן הוא יקר, וכתוצאה מכך, יש צורך למשוך כספים לווים וכדומה. בקשר לאמור לעיל, שוק הנדל"ן - זהו אחד הענפים של השוק הפיננסי

מערכת כלכלית מורכבת, הכוללת מערך של נהלים ומוסדות מסוימים המכוונים לאינטראקציה בין קונים ומוכרים, היא השוק הפיננסי.

תחת שוק פיננסי להבין את תחום הביטוי של היחסים הכלכליים המתהווים בהפצת הערך שנוצר ויישומו על ידי החלפת כסף בנכסים פיננסיים.

כ נכסים פיננסים הם ערכי השקעה ומזומן. הכלי להיווצרות כספים הם ניירות ערך, כסף, פיקדונות, הון (הלוואות), מתכות ואבנים יקרות, נדל"ן.

תכונות השוק הפיננסי:

1) שווי השימוש של הנכס הפיננסי מוכר כשיטת המכירה;

2) תהליך מכירת נכס פיננסי מתרחש באמצעות יצירת מוסדות פיננסיים מסוימים;

3) תמיכה כספית בתהליך הצריכה וההשקעה על ידי יצירת תנאים לצבירת הון והלוואתו;

4) ההשפעה על מחזור הכסף כתוצאה מיצירת תנאים לתנועה מתמשכת של כסף.

שוק פיננסי - זוהי מערכת של שווקים עצמאיים נפרדים.

כל השווקים קשורים זה בזה. אותו נכס פיננסי יכול להפוך לסחורה במספר שווקים. שוק הנדל"ן הוא אחד המרכיבים המשמעותיים ביותר בשוק הפיננסי. החלק בשוק הפיננסי בו מתרחשת חלוקה מחדש של הון נלווה המובטח בנדל"ן נקרא שוק ההון למשכנתאות. במערב אירופה, כ-70% מההלוואות מונפקות כנגד נדל"ן, כאשר יותר מ-90% בשוק הדיור.

לפדרציה הרוסית יש מערכת מפותחת מאוד של הלוואות משכנתאות.

ברוסיה, הכספים המושאלים יקרים למדי, והמשאבים המקומיים מתמקדים בהלוואות לעסקאות יצוא-יבוא, עסקאות מטבע חוץ ועסקאות בניירות ערך עם תשואה גבוהה.

נכון להיום, הסיכון בהשקעה בנדל"ן גבוה בשל הנזילות הנמוכה שלו ותקופת ההחזר הארוכה של הכספים המושקעים.

המדינה מנהלת את תהליך הפעלת ההשקעות בשוק הנדל"ן, מקדמת משיכת כספים לשיקום, מודרניזציה או יצירת רכוש קבוע חדש. שוק ניירות הערך הממשלתיים סופג משאבים פיננסיים, ובשל כך הם מתייקרים.

יש קשר בין שוק הנדל"ן לשוק הפיננסי. ההשקעות בנדל"ן עולות - השוק מתחדש; אם הן יורדות - השוק שוכך. המלווים והמשקיעים מתעכבים על ידי חוסר היציבות הכלכלית. יש צורך בתמיכה ממשלתית כדי להגביר את המימון להשקעות בנדל"ן.

8. משתתפים בהליך מימון מקרקעין

המשתתפים בתהליך מימון הנדל"ן כוללים רשויות מקומיות ופדרליות והנהלה, מוסדות אשראי ופיננסיים, משקיעים וכו'. קשרים כלכליים ומשפטיים שנוצרים בין המשתתפים בתהליך מימון הנדל"ן מסופקים על ידי המדינה או ארגונים ציבוריים. המדינה היא הבעלים של נכסי נדל"ן רבים. היא מפקחת וקובעת ציות לכללים ולתקנות מסוימות הקשורות קשר הדוק לתפקוד שוק הנדל"ן; מסדיר פיתוח עירוני ורישום זכויות בעלות על חפצי מקרקעין מסוימים; קובע הטבות או מטיל הגבלות על השקעות בנדל"ן.

מלווים - מדובר במוסדות פיננסיים המספקים הון לאותם משקיעים שאין להם מספיק כספים.

משקיעים עשויים להיות יחידים וישויות משפטיות הרוכשים מקרקעין ומחזיקים אותו במצב שמיש. המשקיעים מחליטים איזה פרויקט, מתי וכמה להשקיע

ישנם שני סוגים של משקיעים:

1) משקיעים פעילים עוסקים בבנייה או מממנים אותו, מפתחים את החפץ או מנהלים אותו;

2) משקיעים פסיביים רק מממנים את הפרויקט ולוקחים בו חלק נוסף.

כל המשתתפים בשוק הנדל"ן יכולים

מקובצים לשלוש קבוצות:

1) מוכרים. מוכרים יכולים להיות אזרחים, מפעלים, אנשים זרים שהם הבעלים של חפצים מקרקעין;

2) קונים-משקיעים, הם משקיעים כספים נלווים ובעלים בצורה של הון ומבטיחים חלוקה ממוקדת של ההון; 3) המשתתפים המקצועיים הם מפעלי תשתית שבעזרתם מובטח תפקוד השוק בהתאם לתקנים שנקבעו. משתתפים בשוק הנדל"ן מדובר במתווכים מקצועיים המוכרים נדל"ן: מתווכים, משרדי עורכי דין, מתווכים, מתווכים, עוסקים, חברות ביטוח, מורשים.

מתווך - אדם העוסק בפעילות יזמית בשוק הנדל"ן תוך ביצוע סוגים שונים של עסקאות במקרקעין ובזכויות בו. מתווכים מוכרים רק את השירותים שלהם.

נכון להיום, דמות המפתח בשוק הנדל"ן היא התפתחות, המבצעת פעולות הקשורות לניהול פרויקט השקעה בתחום הנדל"ן. מפתח - מארגן שהופך את האדמה לשימושה החדש.

ניתן לחלק את פעילות היזם לשלושה שלבים:

1) בשלב הראשוני מנותחת האפשרות ליישום הפרויקט;

2) בשלב השני נבנית תכנית לביצוע הפרויקט;

3) בשלב השלישי מתבצע יישום פרויקט ההשקעה.

היזם מנסה לארגן את יצירת הנכס באופן שיחזיר את כל המשאבים שהושקעו בנכס זה. בסופו של דבר, המטרה העיקרית שלו היא להרוויח ממכירת החפץ.

9. בעלות על מקרקעין

זכות הבעלות במקרקעין מובנת כזכותו של פלוני להחזיק בנכס, להיפטר ממנו ולהשתמש בו לטובתו.

זכות הבעלות מתייחסת ליכולת להחזיק בדבר מסוים. ניתן לממש את זכות הבעלות רק בהתאם לחוק. ניצול חוקי של רכוש וקבלת רווח או נכסים שימושיים היא זכות השימוש

זכות השליטה מובנת כמתן אפשרות לבעלים לבצע פעולות מסוימות הקובעות באופן חוקי את גורלו העתידי של הנכס.

התוכן המשפטי של זכויות הקניין הוא שילוב של הגורמים לעיל.

החוק קובע את המאפיינים העיקריים של רכישה או סיום בעלות בנכס. השימוש, ההחזקה או ההשלכה בנכס תלויים באיזה רכוש הוא נמצא, כלומר בבעלות של אזרח או ישות משפטית, בבעלות של נתין של הפדרציה הרוסית או בבעלות של הפדרציה הרוסית וכו'.

סוגי הנכסים שיכולים להיות רק בבעלות עירונית או ממלכתית נקבעים בחוק. זכויות הבעלים מוגנות על ידי המדינה.

על פי אמנות. 213 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית, כל נכס עשוי להיות בבעלות אזרחים וישויות משפטיות, למעט סוגים מסוימים של רכוש, אשר בהתאם לחוק, לא יכול להיות בבעלות אזרחים או ישויות משפטיות.

ארגונים מסחריים ולא מסחריים הם הבעלים של נכסים המועברים אליהם כתרומות של המייסדים, וכן רכוש שנרכש על ידי ישויות משפטיות אלו מטעמים אחרים.

על פי אמנות. 214 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית רכוש המדינה בפדרציה הרוסית הוא רכוש בבעלות הפדרציה הרוסית, ורכוש בבעלות נתיני הפדרציה הרוסית - רפובליקות, טריטוריות, אזורים, ערים בעלות משמעות פדרלית, אזורים אוטונומיים, מחוזות אוטונומיים . קרקע ומשאבי טבע אחרים הם רכוש המדינה.

סעיף 217 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית קובע כי רכוש המדינה או העירייה יכול להיות מועבר על ידי בעליו לבעלות אזרחים וישויות משפטיות באופן שנקבע בחוקים על הפרטת רכוש המדינה והעירייה.

בעת הפרטת רכוש המדינה והעירייה, יחולו ההוראות שנקבעו בקוד זה המסדירות את הליך הרכישה והפסקת זכות הבעלות, אלא אם כן נקבע אחרת בחוקי ההפרטה.

הרכוש המשותף ממלא תפקיד מיוחד, שכן יש צורך לקבוע את חלקו של כל בעלים בבעלות על נכס הנמצא בבעלות שני אנשים או יותר.

החוק קובע היווצרות בעלות משותפת, היא מתרחשת כאשר יותר משני אנשים נכנסים לבעלות על נכס שאינו מחולק מבלי לשנות את ייעודו.

10. סוגי עסקאות מקרקעין |

עסקה - מדובר בפעולה של אדם משפטי או טבעי שמטרתה לקבוע, לשנות או להפסיק זכויות וחובות אזרחיות.

לעשות עסקה - זוהי חתימה על מסמכים על פעולות שמטרתן כינון, סיום או שינוי יחסים משפטיים של יחידים או ישויות משפטיות, כמו גם על העברת מסמכים בנקאיים של ניירות ערך, כסף מאדם אחד לאחר.

לכל עסקה יש מטרה משפטית, הנקראת הבסיס (סיבה). הסיבה חייבת להיות חוקית וניתנת לאכיפה. העסקה נחשבת לאפשרית אם מתקיימים התנאים הבאים:

1) העסקה בוצעה על ידי אזרחים בעלי יכולת;

2) העסקה נעשתה על בסיס רצון מודע של הצדדים ומכוונת לתוצאה ספציפית;

3) העסקה מתבצעת בהתאם למטרות שיעמדו בפעילות הסטטוטורית.

ניתן לחלק את העסקאות למספר סוגים:

1) לפי מספר הצדדים: חד צדדי, דו צדדי, רב צדדי

2) לפי הטופס: נוטריוני; בכתיבה פשוטה.

כל הטפסים חייבים להיות רשומים בפנקס המדינה;

3) בזמן ההתרחשות: אמיתי; רִשְׁמִי;

4) על פי התחייבות הצדדים: ניתן להחזר; מְיוּתָר;

5) על ידי וודאות ההתחייבויות ההדדיות של הצדדים בעת סיום עסקה: תקשורתית - הנפח, הרמה והיחס של התחייבויות הדדיות מוגדרים ספציפית; מותנה - הופעתן וסיום ההתחייבויות תלויה בתנאי שהתרחשותו אינה ידועה מראש;

6) לסיכום: סיכם באופן אישי; סיכם לנושא על ידי מיופה כוח;

7) מקום ביצוע: עסקאות בשוק המאורגן (תחרות, מכירה פומבית); עסקאות בשוק הלא מאורגן;

8) על פי חוקיות התוכן: תָקֵף; לא חוקי.

עסקאות מוכרזות כפסלות אם הן אינן עומדות בדרישות החוק. עסקאות לא חוקיות הן משני סוגים: בטלות ובטלות, כלומר פסלות באופן מוחלט ויחסית.

עסקה בטלה פסולה על פי החלטת בית המשפט.

הבטל אינו תקף מתחילת ביצועו.

ההשבה כרוכה בהכרה בפסולות.

ישנם סוגי ההשבה הבאים:

1) דו צדדי - כאשר כל אחד מהצדדים מחזיר לשני את כל מה שנרכש במסגרת העסקה במזומן או בעין;

2) חד צדדי - כאשר כל מה שבוצע מתקבל בחזרה רק על ידי הצד בתום לב, והשני מוסר אותו למדינה.

על פי אמנות. 131 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית, כל העסקאות עם נדל"ן כפופות לרישום המדינה, המשמש כראיה היחידה לקיומן של זכויות במקרקעין, הגבלת זכויות אלה, התרחשותן, העברה וסיום שלהן. אי עמידה בדרישות אלו גוררת בטלות העסקה, ללא קשר להכרה בה ככזו על ידי בית המשפט.

11. השקעה בנדל"ן

שוק הנדל"ן קשור קשר הדוק לפעילות ההשקעות. ההשקעות נעשות בשוקי הנדל"ן הראשוניים והמשניים

השקעות - חסכונות שנצברו על ידי משקיע המושקעים ברכישת נכס ובעלי פוטנציאל לייצר הכנסה או תוצאה שימושית אחרת.

פעילות השקעה היא ביצוע על ידי משקיע של פעולות להשקיע את חסכונותיו הצבורים או משיכת כספים מבחוץ ברכישת נכס, אשר בעתיד יביא הכנסה למשקיע.

ישנם הבדלים בשווקי הנדל"ן האזוריים, אשר נגרמים ממאפיינים כלכליים, טבעיים, חברתיים ופוליטיים של אזורים שונים, ישנם הבדלים באטרקטיביות ההשקעה האזורית. כדי לקבל החלטות השקעה, משקיע פוטנציאלי צריך לנתח מידע על אקלים ההשקעה באזור. גורמים המעכבים את התפתחות שוק הנדל"ן: אי התאמה בין העלות הגבוהה של הנדל"ן לבין היכולות הפיננסיות של הרוכשים; היעדר משאבי השקעה לטווח ארוך כדי למשוך נדל"ן.

המטרות העיקריות של משקיעי נדל"ן הן

1) קבלת הכנסה במזומן;

2) רווחי הון עקב עליית ערך מקרקעין עקב שינויים במחירי שוק לפיתוח או בנייה מחדש של מתקנים;

3) תפעול ארוך טווח של המתקן

4) קבלת הכנסה ממכירה חוזרת של החפץ בתום תקופת ההחזקה.

ישנם שלושה תחומים עיקריים להשקעה בנדל"ן: דיור, קרקע ונדל"ן שיניבו הכנסה בעתיד.

אם אתה משקיע בחלקות קרקע, אז יש תלות גבוהה בגורמים חיצוניים, כלומר בהחלטות של רשויות מקומיות, גורמים כלכליים, אקולוגיה, שינויים בחקיקה בקרקע.

השקעה בדיור מייצרת תזרים מזומנים מעליית מחירי הדירות. ביקוש גבוה לדיור מתעורר בקשר לבעיית דיור חריפה, שכן כיום זרם הפליטים רק הולך וגדל ולכן כיוון ההשקעה הזה מבטיח ואטרקטיבי.

אם השקעה בנדל"ן מניבה הכנסה, הכיוון הזה הוא הרווחי ביותר.

שיטות ההשקעה בשוק הנדל"ן הן ישירות ועקיפות:

1) ישר - מדובר ברכישת מקרקעין במכירה פומבית על פי חוזה פרטי;

2) עקיף - הינה רכישת ניירות ערך של חברות המתמחות בהשקעות נדל"ן.

השקעות בנדל"ן הן לטווח ארוך.

מקורות והיקף ההשקעה בנדל"ן מושפעים מהריבית הבנקאית, התשואה הצפויה על ההשקעה, מדיניות המס בתחום ההשקעות, שיעורי האינפלציה ומידת הסיכון של ההשקעה בנדל"ן.

ברוסיה, דיור הוא ההשקעה האטרקטיבית ביותר, אך עלותו לרוב עולה על ההכנסה של החלק העיקרי של האוכלוסייה הרוסית, ולכן נדרשת הלוואה לטווח ארוך, ומערכת הלוואות המשכנתא אינה מפותחת היטב.

12. מערכת ותוכן חוזים לעסקאות מקרקעין

במשפט האזרחי, חוזה הוא הסכם בין שני אנשים או יותר, שמטרתו לקבוע, לשנות או להפסיק זכויות וחובות אזרחיות.

הסכם - מדובר ביחסי משפט אזרחיים; הינו מסמך המפרט את תוכן העסקה, הוא נערך בכתב

החוזה מאפשר לקחת בחשבון את המאפיינים העיקריים העולים ביחסי הצדדים כדי לתאם את האינטרסים האישיים שלהם. החוזה מאפשר ליצור ערבויות משפטיות למשתתפיו.

ישנם סוגי החוזים הבאים:

1) חוזים הניתנים להחזר, עיקרם בעובדה שכל אחד מהצדדים לחוזה מקבל הטבה: זכויות או רכוש

2) ללא תשלום, אלה כוללים חוזי תרומה, ירושה וכו';

3) בהסכמה, הם דורשים רק הסכמת הצדדים;

4) ממש, עבורם די בהעברת הרכוש בפועל, נשוא החוזה;

5) החוזה הסופי מאפשר להקנות לצדדים חובות וזכויות שיכוונו להשגת המטרות המעניינות אותם;

6) הסכם מקדמי, הוא מסייע לצדדים לכרות הסכם בעתיד או להסכים על חלק מתנאיו;

7) חוזה פתוח, הוא מסכים על התנאים המהותיים;

8) חוזה נקרא מתחלק אם הוא מכיל כמה התחייבויות בלתי תלויות זו בזו, אחרת נכרת חוזה בלתי ניתן לחלוקה.

בנייה מבנית של חוזים עשויה להשתנות בהתאם לתנאים. אבל כמעט בכל חוזה יש 10 סעיפים או יותר: פרטי החוזה, נושא החוזה, הקדמה, נושא החוזה, תקופת החוזה, תנאים להעברת מקרקעין, מחיר החוזה והליך הפשרה, זכויות וחובות של שני הצדדים, הוראות אחרונות.

על פי הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית אמנות. 427 קובעת אפשרות להשתמש בתנאי חוזים לדוגמה שאינם מחייבים את הצדדים וניתנים ליישום על ידם מרצון.

החוזה מתחיל בשם, ואחריו מספר, מקום ותאריך חתימתו. מועד כריתתו הוא המועד בו נכנס החוזה לתוקף.

הקדמה - זהו חלק מבוא המכיל מידע על הצדדים המתקשרים ביחסים חוזיים, מצבם המשפטי, תוך ציון השמות המקוצרים והמלאים.

מגוון התנאים הכלולים בחוזי מקרקעין מקובצים לשלוש קבוצות: חיוניים, רגילים ואקראיים.

התנאים הדרושים לכריתת עסקת חוזה ביחס למקרקעין ולביטוי טיבו נקראים חיוניים.

התנאים הקובעים סוגיות מסוימות של יחסים חוזיים העולים מפרטי סוג החוזה נקראים נוספים.

תנאים אקראיים הם תנאים שנכנסים לתוקף משפטית רק כאשר הם כלולים בחוזה.

סוג החוזה, סוג ומגוון המקרקעין מצוינים בנושא החוזה.

13. מקור המשכנתא

משכנתא - המילה היא יוונית עתיקה, שמתורגמת כ"יסוד", "משכון" (מילון העתיקה. מ., 1989, עמ' 230). הופעתו נקבעה על ידי הופעת רכוש פרטי ובעיקר קרקע. תהליכים אלו פותחו באופן פעיל ביותר ביוון העתיקה, שהיווה תנאי מוקדם לפיתוח חוק המשכון. אם כן, כאשר שועבדו מיטלטלין, הם הועברו לרשות הנושה ונשארו אצלו עד לתשלום החוב. במקרה של אי פירעון החוב, מכר אותם הנושה כדי לעמוד בטענותיו.

מערכת הלוואות המשכנתאות היא חלק בלתי נפרד מכל מערכת מפותחת של משפט פרטי, החל מימי רומא העתיקה ויוון העתיקה. תפקידן של המשכנתאות הולך וגדל, שכן מצב המשק אינו משביע רצון כיום. מערכת משכנתאות מחושבת ויעילה יכולה לסייע בהפחתת האינפלציה ובפתרון בעיות כלכליות וחברתיות.

מקור המשכנתא. לדברי היסטוריונים, האזכור הראשון של המשכנתא נופל במאה השישית. לִפנֵי הַסְפִירָה ה. ביוון, המילה "משכנתא" פירושה אחריותו של החייב לנושה על ידי החזקות קרקע מסוימות. על גבול שטח קרקע מסויים שהיה שייך לחייב, אם נערך התחייבות, הונח עמוד שנקרא "משכנתא". על עמוד זה סומנו חובותיו של בעל הקרקע. מאוחר יותר, במקום עמודים, נעשה שימוש בספרים מיוחדים, שנקראו "משכנתא" ביוון העתיקה, צורות המשכנתא המקוריות סיפקו פרסום: כל מתעניין יכול היה לאמת את מצב הבעלות על הקרקע.

ביוון העתיקה הופיע מוסד המשכנתאות, הוא השפיע מאוד על התפתחות המשפט האזרחי הרומי, הוא פיתח כמה צורות של ביטחון ממשי, שהפך מאוחר יותר לבסיס לפיתוח הבא של מוסד המשכון. Fiducia הייתה צורת המשכון המקורית ברומא העתיקה, מהותה היא שהחייב, כדי להבטיח את חובו, יכול היה להעביר כל רכוש לרשות הנושה או לבעלותו של הנושה, והנושה היה צריך להחזיר רכוש זה לחייב לאחר האחרון שילם את חובו. לאחר מכן, הופיע פיגנוס. במסגרת פינגוס הועבר רכוש לחזקה זמנית עד לתשלום החוב.

לנושה הייתה הזכות למכור באופן עצמאי את נושא המשכון רק כאשר החייב מתעכב בביצוע התחייבותו. המשפט הרומי קיבל את המשכנתא, שפותחה ביוון, כצורת משכון, איתה לא נדרש למסור את הנכס המשועבד לרשות בעל המשכון.

ברוסיה, לראשונה המושג "משכנתא" הוצג בשנת 1992 על ידי החוק של הפדרציה הרוסית "על משכון", אשר הבטיח את האפשרות של משכנתא כדרך להבטיח התחייבויות.

14. הופעתה והתפתחותן של משכנתאות ברוסיה

מעשי המשכון הראשונים ברוסיה הופיעו במאות ה-XNUMX-XNUMX, ונורמות חקיקה הופיעו בסוף המאה ה-XNUMX או בתחילת המאה ה-XNUMX. באמנה השיפוטית של פסקוב. באותה תקופה הופיעה צורת משכון חדשה בחוק הרוסי, אשר ניתנה בערבויות לנושים ואפשרה שימוש בנכס המשועבד במקום ריבית על ההלוואה.

ברוסיה בסוף המאה ה-1787. נוצרה מערכת של הלוואות משכנתא לאצולה, ארגון מחדש בנק לאצולה, הון בנק האציל גדל, גודל ההלוואות, מועד מתן הלוואות וערבויות נוספות ניתנו לשמירת עזבונות עבורם. בעלים. בשנת XNUMX נוצר בנק ההלוואות הממלכתי, הוא היה קרוב לבנק המשכנתאות הסטנדרטי

בסוף המאה ה- XVIII. ברוסיה הייתה הנפקה של ניירות ערך חדשים - אג"ח משכנתא.

במאה ה 14 הליך רישום המשכון נקבע בתקנות על החלק הנוטריוני, שקיבלו תוקף של דין ביום 1866, והתקנות שאושרו על ידי משרד המשפטים ביום 31, אשר קבעו את הליך קיום א. פנקס מעשי צמיתים.

בסוף XIX - תחילת המאה העשרים. תהליך ההלוואות המובטחות על ידי חלקות קרקע שהלווה עמד לרכוש נמשך באופן פעיל.

מ-1922 עד 1961 ברוסיה, הקוד האזרחי של ה-RSFSR היה בתוקף; בהתאם לאמנות. 85 התחייבות - זוהי זכות התביעה, היא מאפשרת לנושה במקרה של אי מילוי התחייבות על ידי החייב לקבל עדיפות לסיפוק התביעה על פני נושים אחרים על חשבון שווי הנכס המשועבד.

רישום מקרקעין מוסדר על ידי החוק הפדרלי מ-21.07.1997 ביולי XNUMX "על רישום המדינה של זכויות על מקרקעין ועסקאות איתו". מימוש זכויות הבנק במסגרת המשכנתא אפשרי במסגרת חוק "הליכי הוצאה לפועל".

בשנת 1998 התקבל החוק הפדרלי "על משכנתא".

על פי אמנות. 2 לחוק הנ"ל "ניתן להקים משכנתא להבטחת התחייבות על פי הסכם אשראי, הסכם הלוואה או התחייבות אחרת, לרבות התחייבות המבוססת על רכישה ומכירה, חכירה, חוזה, הסכם אחר, נזק, אלא אם כן נקבע אחרת על ידי הפדרל חוק". הסכם המשכנתא נערך בהתאם לכללים הכלליים של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית על סיום הסכמים. אשראי הוא סוג של הסכם הלוואה.

עם הופעת חוק "על שעבוד מקרקעין" הופיע ניירת ערך למשכנתא, המסתובבת בחופשיות בשוק. בטחון משכנתא נרשם, הוא מאשר את זכותו של הבעלים לעשות בו שימוש בהתחייבות כספית, המובטחת במשכון הנכס המפורט בהסכם המשכנתא, ללא הצגת ראיות אחרות לקיום ההתחייבות וזכות המשכון.

15. משכנתא כדרך להבטחת התחייבויות

על פי חוק "על משכנתא" (סעיף 5), מקרקעין המפורטים בסעיף. 130 לקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית, שהזכויות עליהן רשומות באופן שנקבע לרישום המדינה של זכויות במקרקעין, כולל

1) חלקות קרקע, למעט חלקות קרקע המפורטות באמנות. 63 לחוק הפדרלי;

2) מפעלים, מבנים, מבנים ומקרקעין אחרים המשמשים לפעילות יזמית;

3) מבני מגורים, דירות וחלקים מבנייני מגורים ודירות, המורכבים מחדר מבודד אחד או יותר;

4) דאצ'ות, בתי גן, מוסכים ומבני צריכה אחרים;

5) ספינות אוויר וימי, ספינות ניווט פנימיות וחפצי חלל.

הבטחונות במשכנתא לבית חייבים לעמוד בדרישות הבאות:

1) יש מטבח וחדר רחצה נפרדים מבתים או דירות אחרים;

2) חייב להיות חימום חשמלי, קיטור או גז, שיבטיח אספקת חום לדירה;

3) יש לספק אספקת מים חמים וקרים בחדר האמבטיה ובמטבח;

4) אביזרי אינסטלציה, דלתות, חלונות וגג חייבים להיות תקינים.

הסכם המשכנתא מפרט את נושא המשכנתא, תוצאות הערכת שוויה, מהות ותקופת ביצוע ההסכם המובטח במשכנתא.

ההסכם מגדיר את נושא המשכנתא עם השם, המיקום והתיאור. הערכת נושא המשכנתא נקבעת בהתאם לחוק "על פעילות שמאות בפדרציה הרוסית" בהסכמה בין המשכון לבעל המשכון.

הסכם משכנתא טעון רישום מדינה מרגע כניסתו לתוקף. על החוזה להיות אישור נוטריוני.

המשכנתא מבטיחה את תביעותיו של בעל המשכון ככל שהן קיימות עד למועד סיפוקן על חשבון הנכס המשועבד.

שעבוד מקרקעין מופרד לקטגוריה נפרדת, הנקראת "משכנתא". היתרונות של מקרקעין כחפץ בטחונות ביחס למושא בטחונות אחרים הם כדלקמן:

1) ערך המקרקעין הממושכן עשוי לגדול בהתאם לרמת האינפלציה;

2) תמריץ טוב לחייב לעמוד בהתחייבויותיו הוא הסכנה האמיתית לאובדן רכוש.

נדל"ן יכול לשמש כבטוחה במידה וההלוואה היא ארוכת טווח ומשמעותית בסכום, כי הנדל"ן הוא עמיד ושוויו גבוה מאוד. ניתן לחזות עלייה בערך המקרקעין.

הלוואה ארוכת טווח ניתנת בבטחון עם העברה לבעל המשכון של הנכס המשועבד: מתכות יקרות ומוצרים העשויים מהן, המובטחים בניירות ערך אמינים שמחירם יציב במיוחד. בפרקטיקה העולמית, רוב ההלוואות לטווח ארוך מונפקות על בטוחות מקרקעין. משכנתא הופכת להיות הדרך העדיפות ביותר להבטיח את מילוי ההתחייבויות ברוסיה.

16. תכונות של הלוואות משכנתא

משכנתא - זה משכון של נדל"ן.

משכנתא - מדובר בהלוואה המובטחת במקרקעין.

הלוואות אשראי משכנתא - מדובר בהלוואה המובטחת במקרקעין.

ניתן ליצור מערכת הלוואות משכנתא המבוססת על התפתחות שוקי הון משכנתאות ראשוניים ומשניים.

הרכב שוק ההון העיקרי למשכנתאות: 1) מלווים - הם מספקים הון הלוואות; 2) לווים-משקיעים קונים נדל"ן

לשימוש או השקעה בפעילויות מסחריות.

שוק משני - הוא תהליך קנייה ומכירה של ניירות ערך מגובי משכנתאות שהונפקו בשוק הראשוני. מתן אפשרות למלווים ראשוניים למכור את ניירת המשכנתא הראשונית, ושימוש בהכנסה המתקבלת למתן הלוואה נוספת באותו שוק, היא המשימה העיקרית של שוק ההון המשכנתא המשני.

המלווה יכול להיפטר מהנכס לפי שיקול דעתו, במידה והלווה לא יחזיר את ההלוואה, זהו היתרון של הלוואת משכנתא. נדל"ן עמיד ומחירו יציב.

גיוס משאבים כספיים על בסיס משכנתא זכתה להתפתחות הגדולה ביותר בשוק הנדל"ן, מכיוון שעלות הנדל"ן אינה עומדת ביכולות הפיננסיות של הרוכשים הפוטנציאליים, אך הלוואה המתקבלת לרכישת נדל"ן יכולה לשמש כבטוחה. - חובה להחזירו.

הבעיה העיקרית של הלוואות משכנתא היא היעדר משאבים פיננסיים לטווח ארוך. פיקדונות פרטיים יכולים להפוך למקור של כספים לטווח ארוך.

בשנת 1998, המשבר הפיננסי והכלכלי שהתרחש הוביל לירידה בהכנסות הריאליות של האוכלוסייה ופחת חסכונותיה ותרם ליציאת פיקדונות פרטיים לסברבנק. אחת הבעיות היא להעריך את כושר הפירעון של לווה פוטנציאלי על סמך הכנסה ריאלית.

ההכנסה הרשמית של הלווים הפוטנציאליים נמוכה, מכיוון שחלקו של מגזר הצללים במשק גדול מאוד, מה שמקשה על הבנקים המסחריים לקבל החלטות בנושא הלוואות. מדיניות מס ממלכתית מחושבת היטב של הלוואות משכנתא לאוכלוסייה תאפשר להוציא הכנסות אמיתיות מה"צל".

פיתוח מערך הלוואות המשכנתא הוא הכיוון המרכזי בביטול חוסר האיזון הנצפה בין העלות הגבוהה של הנדל"ן לבין היכולות הפיננסיות של רוב האוכלוסייה. משכנתאות יכולות לממן את רוב עסקאות הנדל"ן במדינות רבות. הלוואה ארוכת טווח בריבית נמוכה תזרז את תהליך רכישת הדיור על ידי האוכלוסייה. נכון להיום, האוכלוסייה נאלצת להפריש כספים לרכישת דיור במלואו לתקופה ארוכה מאוד. גישות מסורתיות לשמאות מקרקעין נמצאות בשימוש נרחב בעת קבלת החלטות על מימון השקעות בנדל"ן, בעת קביעת שווי חפצים המשמשים כבטוחה להלוואות משכנתא.

17. משכון (שיעבוד) דיור

תהליך המשכנתא מוסדר על ידי החוק הפדרלי "על משכנתא (משכון מקרקעין)" (כפי שתוקן על ידי חוקים פדרליים מס' 30.12.2004-FZ מיום 216 בדצמבר XNUMX).

על פי הסכם שעבוד מקרקעין (הסכם משכנתא), צד אחד - בעל משכנתאמי שהוא נושה בהתחייבות מובטחת במשכנתא, זכאי לקבל סיפוק תביעותיו הכספיות כלפי החייב לפי התחייבות זו משווי המקרקעין הממושכנים של הצד השני - משכון בעיקר על פני נושים אחרים של המשכון, עם החריגים שנקבעו בחוק הפדרלי.

המשכון יכול להיות החייב בהתחייבות המובטחת במשכנתא, או מי שאינו משתתף בהתחייבות זו (צד ג').

הנכס שעליו הוקמה משכנתא יישאר בידי המשכון ברשותו ובשימושו.

על משכון של מקרקעין הנובע על בסיס חוק פדרלי עם התרחשות הנסיבות המפורטות בו, חלים בהתאם הכללים על משכון הנובע מכוח הסכם משכנתא, אלא אם נקבע אחרת בחוק הפדרלי.

ניתן להקים משכנתא להבטחת התחייבות על פי הסכם הלוואה, על פי הסכם הלוואה או התחייבות אחרת, לרבות התחייבות המבוססת על המכירה, החכירה, החוזה, הסכם אחר או נזק, אלא אם כן נקבע אחרת בחוק הפדרלי.

התחייבויות המובטחות במשכנתא כפופות לחשבונאות על ידי הנושה והחייב, אם הם ישויות משפטיות, בהתאם לנוהל שנקבע בחקיקה של הפדרציה הרוסית בנושא חשבונאות.

המשכנתא מבטיחה את התשלום לבעל המשכנתא של קרן החוב לפי הסכם ההלוואה או התחייבות אחרת המובטחת במשכנתא במלואה או בחלקה שנקבע בהסכם המשכנתא.

משכנתא שהוקמה להבטחת קיום הסכם הלוואה או הסכם הלוואה בתנאי תשלום ריבית מבטיחה גם את תשלום הנושה (המלווה) של הריבית המגיעה לו בגין השימוש בהלוואה (כספים לווים).

אם בהסכם המשכנתא צוין סך כל הסכום הקבוע של תביעותיו של בעל המשכנתא המובטחות במשכנתא, לא יראו התחייבויות החייב כלפי בעל המשכנתא העולה על סכום זה מובטחות במשכנתא.

במסגרת הסכם משכנתא ניתן לשעבד מקרקעין שהזכויות בהם נרשמות בהתאם לנוהל שנקבע לרישום המדינה של זכויות במקרקעין ועסקאות עמו, לרבות:

1) חלקות קרקע;

2) מפעלים, וכן מבנים, מבנים ומקרקעין אחרים המשמשים לפעילות יזמית;

3) מבני מגורים, דירות וחלקים מבנייני מגורים ודירות, המורכבים מחדר מבודד אחד או יותר;

4) דאצ'ות, בתי גן, מוסכים ומבני צריכה אחרים;

5) ספינות אוויר וימי, ספינות ניווט פנימיות וחפצי חלל.

חלק מהנכס, שחלוקתו בעין בלתי אפשרית מבלי לשנות את ייעודו (דבר שאינו ניתן לחלוקה), אינו יכול להיות נושא עצמאי למשכנתא.

18. כריתת הסכם משכנתא

הליך כריתת הסכם משכנתא מוגדר בחוק הפדרלי "על משכנתא (משכון מקרקעין)" (כפי שתוקן בחוקים פדרליים מס' 30.12.2004-FZ מיום 216 בדצמבר XNUMX).

הסכם המשכנתא נערך בהתאם לכללים הכלליים של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית על כריתת חוזים והוראות החוק הנ"ל מס' 216

הסכם המשכנתא מפרט את נושא המשכנתא, הערכת השווי שלה, מהותה, גודלה ותקופת מילוי ההתחייבות המובטחת במשכנתא.

נושא המשכנתא נקבע בהסכם על ידי ציון שמה, מיקומה ותיאור המספיק לזיהוי נושא זה.

הסכם המשכנתא מפרט את הזכות מכוחה שייך הנכס נשוא המשכנתא לבעל המשכון, ושם הגוף המבצע רישום ממלכתי של זכויות במקרקעין ועסקאות עמו, אשר רשם זכות זו של המקרקעין. משכון.

הערכת השווי של נושא המשכנתא נקבעת בהתאם לחקיקה של הפדרציה הרוסית בהסכמה בין הממשכן לבעל המשכנתא, בכפוף לדרישות סעיף 67 לחוק הפדרלי "על משכנתא" כאשר הוא ממושכן, והיא מצוינת ב- הסכם משכנתא במונחים כספיים.

כאשר רכוש המדינה והעירייה ממושכן, הערכתו מתבצעת בהתאם לדרישות הקבועות בחוק הפדרלי, או באופן שנקבע על ידו.

במקרה של שעבוד מקרקעין בבנייה, הנמצאים בבעלות המדינה או העירייה, מתבצעת הערכת שווי השוק של נכס זה.

התחייבות מובטחת במשכנתא חייבת להיות כתובה בהסכם המשכנתא בציון גובהה, עילת ההתרחשות ומועד קיום. במקרים בהם התחייבות זו מבוססת על חוזה כלשהו, ​​יש לציין את הצדדים לחוזה זה, מועד ומקום כריתתו. אם עתיד להיקבע בעתיד גובה ההתחייבות המובטחת במשכנתא, יש לציין בהסכם המשכנתא את ההליך ושאר התנאים הדרושים לקביעתו.

אם התחייבות מובטחת במשכנתא כפופה לביצוע בחלקים, יש לפרט בהסכם המשכנתא את תנאי (המחזוריות) של התשלומים הרלוונטיים וסכומם, או תנאים המאפשרים לקבוע סכומים אלו.

אם זכויות בעל המשכון בהתאם לאמנות. 13 לחוק הפדרלי "על משכנתא" מאושרים במשכנתא, הדבר מצוין בהסכם המשכנתא, למעט מקרים בהם ניתנת משכנתא במשכנתא מכוח חוק.

הסכם משכנתא נערך בכתב ונתון ברישום המדינה.

אי עמידה בכללי רישום המדינה של הסכם משכנתא יגרור אי תקפותו. הסכם כזה נחשב בטל ומבוטל.

הסכם המשכנתא נחשב כגמור ונכנס לתוקף מרגע רישומו במדינה.

כאשר הסכם משכנתא נכלל בהלוואה או בהסכם אחר שיש בו התחייבות מובטחת במשכנתא, יש לעמוד בדרישות שנקבעו להסכם משכנתא בכל הנוגע לצורתו ורישום המדינה של הסכם זה.

19. רישום ממלכתי של משכנתא

על פי החוקים הפדרליים מ-29 ביוני 2004 מס' 58-FZ ו-FZ "על תיקונים לחוקי חקיקה מסוימים של הפדרציה הרוסית והכרה בחוקי חקיקה מסוימים של הפדרציה הרוסית כפסולים בקשר עם יישום אמצעים לשיפור מינהל ציבורי" והחוק הפדרלי מ-30 בדצמבר 2004 מס' 216-FZ "על משכנתא (משכון רכוש)" כפוף לרישום המדינה במרשם המדינה המאוחד של זכויות על מקרקעין ועסקאות איתם. רישום משכנתא ממלכתי מתבצע במיקום הנכס נשוא המשכנתא. רישום משכנתא ממלכתי מתבצע על בסיס פנייה משותפת של הממשכן ונוטל המשכנתא.

לרישום משכנתא במדינה יש להגיש את הדברים הבאים:

1) הסכם המשכנתא והעתק שלו;

2) מסמכים המפורטים בהסכם המשכנתא כעיכובים;

3) מסמך המאשר את תשלום אגרת המדינה;

4) מסמכים אחרים הנדרשים לרישום המדינה של משכנתא בהתאם לחקיקה של הפדרציה הרוסית על רישום המדינה של זכויות על מקרקעין ועסקאות איתה.

רישום משכנתא ממלכתי מתבצע ללא הגשת בקשה נפרדת וללא תשלום אגרת מדינה. רישום ממלכתי של משכנתא מכוח חוק מתבצע במקביל לרישום ממלכתי של זכות הקניין של אדם. ניתן לאשר את זכויותיו של בעל המשכנתא במשכנתא במשכנתא.

בקשה לרישום ממלכתי של שעבוד מקרקעין המבטיח תביעות המהוות כיסוי משכנתא, שחלקה בבעלותם המשותפת מאושר בתעודת השתתפות במשכנתא, תוגש על ידי מנהל הכיסוי למשכנתא. לרישום המדינה של משכון מקרקעין המבטיח את התביעות המהוות כיסוי משכנתא כאמור, בנוסף למסמכים אחרים הנדרשים בהתאם לחוק הפדרלי "על ניירות ערך משכנתאות" והחוק הפדרלי "על רישום המדינה של זכויות במקרקעין" עסקאות עם מסמכי זה, מוגשים המסמכים הבאים:

1) רישיון לניהול כיסוי משכנתא;

2) כללים לניהול נאמנות של כיסוי משכנתא.

יש לרשום משכנתא תוך חודש ממועד קבלת המסמכים הדרושים לרישום על ידי הגוף המבצע את רישום הזכויות הממלכתי.

מועד רישום המשכנתא במדינה הוא יום ביצוע רישום המשכנתא במרשם המדינה המאוחד של זכויות במקרקעין ועסקאות עמו. רישומי הרישום במרשם המדינה המאוחדת של זכויות במקרקעין ועסקאות עמו נעשים בסדר שנקבע על בסיס מועדי קבלת כל המסמכים הדרושים על ידי הגוף המנהל את המרשם האמור.

עבור רישום המדינה של הסכם משכנתא ומשכנתא כהגבלה (שעבוד) של זכויות על מקרקעין, חובת המדינה משולמת פעם אחת עבור כל הפעולות הללו בסכום ובאופן שנקבע בחקיקה של הפדרציה הרוסית בנושא מסים ו עמלות.

20. תכונות של משכנתא של ארגונים

על פי החוק הפדרלי "על משכנתא (משכון מקרקעין)", כאשר חברה ממושכנת כמתחם נכסים, זכות המשכון משתרעת על כל הנכס הכלול בה. משכון של בניין או מבנה מותרת רק עם משכון בו-זמנית לפי אותו הסכם של חלקת הקרקע שעליה מצויים בניין או מבנה זה, או של חלק בחלקה זו המספק באופן תפקודי את החפץ המשועבד, או של הזכות לחכירה זו. חלקה או החלק המקביל שלה השייך לבעל המשכון.

זכות המשכון אינה חלה על זכות השימוש הקבוע בחלקת הקרקע שעליה נמצא המפעל, הבניין או המבנה השייך לבעל המשכון.

העברת מפעל למשכנתא מותרת בהסכמת בעל הנכס הקשור למפעל, או גוף שהוסמך על ידו.

אם נושא המשכנתא הוא מפעל, הרי שהנכס המשועבד כולל נכסים מוחשיים ובלתי מוחשיים הקשורים למפעל זה, לרבות מבנים, ציוד, מלאי, חומרי גלם, מוצרים מוגמרים, תביעות, זכויות בלעדיות.

הרכב הנכס הקשור למפעל המועבר למשכנתא והערכת שוויו נקבעים על בסיס מלאי מלא של נכס זה. פעולת המלאי, המאזן ומסקנתו של רואה חשבון מבקר בלתי תלוי על הרכב ושווי רכוש הקשור למפעל הם נספחים מחייבים להסכם המשכנתא.

משכנתא מפעל עשויה להבטיח התחייבות שסכוםה לא יפחת ממחצית שווי הנכס הקשור למפעל.

משכנתא של המיזם מבטיחה התחייבות כספית, הנתונה לביצוע לא לפני שנה לאחר כריתת הסכם המשכנתא.

לממשכן הזכות למכור, להחליף, להחכיר, להשאיל נכס הקשור למפעל הממושכן, ולהיפטר בדרך אחרת מהנכס האמור, וכן לבצע שינויים בהרכבו של נכס זה, אם אין בכך משום ירידה בסה"כ. המפורט בהסכם המשכנתא.שווי נכס הקשור למפעל, וכן אינו מפר תנאים אחרים בהסכם המשכנתא.

משכון המפעל לא נקט באמצעים להבטחת בטיחות הנכס המשועבד, שימוש לא יעיל בנכס זה העלול להביא לירידת ערך המפעל, זכותו של בעל המשכון לפנות לבית המשפט ב דרישה למילוי מוקדם של ההתחייבות המובטחת במשכנתא או הנהגת פיקוח על המשכנתא על פעילותו של המשכון.

לא יעמוד המשכון בהתחייבות המובטחת במשכון המפעל, ניתן להטיל עיקול על הנכס המשועבד רק בהחלטת בית משפט.

הקונה, שרכש מפעל במכירה פומבית, מעביר את הזכויות והחובות של בעל המיזם הקשורים לאחר מרגע רישום המדינה של הבעלות על הנכס הנרכש.

21. מאפיינים של משכון קרקע

קרקע היא מושא הביטחונות האמין ביותר, שכן היא אינה מתבלה עם הזמן, וערכה גדל כל הזמן.

בהסכם המשכנתא, במידה ומגרש ממושכן, יש צורך לציין את נושא הסכם המשכנתא, מהותו, העלות המשוערת, התקופה וגובה מילוי ההתחייבויות המובטחות במשכנתא. להסכם המשכנתא מצורפים עותקי שרטוטי גבולות האתר, שהונפקו על ידי הוועדה למשאבי קרקע וניהול קרקעות. בחוזה יש לתאר את נושא המשכנתא באופן שניתן לקבוע בקלות את מיקומה ושמה.

חוק המשכנתאות מאפשר משכון

1) אם חלקות קרקע בבעלות אזרחים וישויות משפטיות;

2) אם חלקות הקרקע מסופקות לגינון, גננות, מוסך או בניית קוטג' קיץ

3) חלקות משק בית של חלקות בת אישיות;

4) מגרשים שעליהם כבר נבנו מבנים ומבנים;

5) חלקות קרקע שהן בעלות משותפת, משותפת או משותפת שהוקצו בעין.

על המשכנתא למסור תביעות ככל שיש לה בעת סיפוקה - אלו ריבית, פיצויים בגין הפסדים, קנסות, איחור במילוי או מילוי התחייבויות, ובעיקר - פיצוי בגין עלויות בעל המשכנתא שאירעו. כתוצאה מעיקול הנכס המשועבד ומכירתו.

אסור לשעבד חלק ממגרש ששטחו קטן מהגודל המינימלי שנקבע בתקנות הישויות המרכיבות את הפדרציה הרוסית ותקנות הממשלות המקומיות לאדמות למטרות שונות ומותר. להשתמש.

כאשר חלקת קרקע ממושכנת, זכות המשכון משתרעת על מתקנים או מבנים של המשכון שנבנה או נבנה על חלקת הקרקע.

חלקת קרקע שנרכשה תוך שימוש בכספי אשראי מבנק או ממוסד אשראי אחר או כספי הלוואה ממוקדת שניתנה על ידי גורם משפטי אחר לצורך רכישת חלקת קרקע זו נחשבת למשועבדת מרגע רישום המדינה בבעלות הלווה. של חלקת אדמה זו.

בעל המשכון לפי משכון זה הוא בנק או מוסד אשראי אחר או גוף משפטי אחר שנתן הלוואה או הלוואה ממוקדת לרכישת חלקת קרקע או זכות חכירה של חלקה.

הערכה של חלקת קרקע מתבצעת בהתאם לחקיקה המסדירה את פעילויות ההערכה בפדרציה הרוסית.

שווי הבטוחה של חלקת קרקע המשועבדת במסגרת הסכם משכנתא נקבע בהסכמה בין המשכון לבעל המשכון.

הסכם המשכנתא נחשב כגמור ונכנס לתוקף מרגע רישומו במדינה. הרישום מתבצע אך ורק במיקום חלקת הקרקע בגבולות מסוימים של העיר או המחוז.

22. תפעול עם מגורים

בתחום הדיור, המקרקעין כוללים מקרקעין בעלי זכויות בעלות, שליטה ושימוש שנקבעו בתחומי הנכס, הכוללים: מגרשי קרקע ומבני מגורים הבנויים עליהם שיש בהם שטחים שאינם למגורים ולמגורים, מבני חוץ, שטחים ירוקים. ; מבני מגורים חצרי מגורים בבתים אלה ובבניינים אחרים של הדירה, שכולם מתאימים למגורי קבע או ארעיים; מבנים עם אלמנטים של תשתית הנדסית של מגזר הדיור. בתחום הדיור, נדל"ן עשוי להיות בבעלות פרטית, ממלכתית, עירונית, קולקטיבית ואחרת

המניע לביצוע עסקאות עם חצרים למגורים הוא רכישת בעלות או זכות שימוש בחצרים אלו.

עסקאות למגורים כוללות:

1) הפרטת חצרים למגורים היא העברה חופשית של בעלות לאזרחי רוסיה על בסיס וולונטרי של חצרי מגורים שנכבשו על ידם במניות דיור ממלכתיות ועירוניות;

2) רכישה ומכירה של חצרים למגורים - סוג עסקה נפוץ מאוד בתחום המקרקעין. בקנייה ומכירה של דירה נערך הסכם הנכרת אך ורק בכתב בשיטת עריכת מסמך אחד. החוזה נחתם על ידי שני הצדדים

3) מכירות פומביות. לארגונים של מתחם הבנייה של הפדרציה הרוסית יש את הזכות לערוך מכירות פומביות למכירת דירות שנבנו על חשבון מפעל זה ועל חשבון הלוואה בנקאית

4) תעודות דיור הינן ניירות ערך או התחייבויות הנקובים ביחידות משטח הדיור הכולל ובעלי ערך נקוב צמוד המבוטא במונחים כספיים, הם ממוקמים בין ישויות משפטיות או אזרחים ומזכות את בעליהם לדרוש את פדיוןם מה- מנפיק בדרך של חליפין לכריתת חוזה למכירת בית מגורים או בניה, אשר מומן מהכספים שהתקבלו ממחזור ניירות ערך או התחייבויות אלה;

5) חכירה - זכות שימוש במקרקעין של מישהו אחר בתנאים מסוימים;

6) משכנתא;

7) חכירה לדיור - הסכם לפיו בעל מדינה או בית מגורים אחר מספק לאזרח מרחב מחיה (דירה) נוח לשימוש, והשוכר מתחייב להשתמש בו למגורים ולשלם עבורו;

8) החלפה. השוכר רשאי להחליף את השטח התפוס באחר;

9) החלפה. כל צד, על פי הסכם חליפין, מתחייב להעביר בית מגורים אחד לבעלות הצד השני תמורת אחר;

10) תרומה היא העברה ללא תשלום של כל נכס לבעלותו של אדם אחר;

11) ירושה. במקרה של פטירת אזרח, זכות הבעלות על הנכס השייך לו עוברת בירושה לאדם או אנשים אחרים, על פי צוואה ערוכה או על פי דין;

12) השתתפות בבנייה משותפת - היא כיום דרך נפוצה מאוד לרכישת דיור.

23. הפרטה והשכרה של חצרים למגורים

על פי חוק ההפרטה של ​​מלאי הדיור בפדרציה הרוסית הפרטת חצרים למגורים - העברה חופשית לבעלות אזרחי הפדרציה הרוסית על בסיס התנדבותי של שטחי מגורים שנכבשו על ידם במלאי הדיור הממלכתי והעירוני, ולאזרחי הפדרציה הרוסית שהזמינו מקום מגורים תפוס - במקום הזמנת המגורים חֲצֵרִים

לאזרחי הפדרציה הרוסית המחזיקים בחצרי מגורים במלאי הדיור הממלכתי והעירוני, לרבות מלאי דיור תחת ניהול כלכלי של מפעלים או ניהול תפעולי של מוסדות, בתנאי העסקה חברתית, יש זכות, בהסכמת כל בני המשפחה הבוגרים חיים יחד, כמו גם קטינים בני 14 מתחת לגיל 18, רוכשים בעלות על חצרים אלה בתנאים שנקבעו בחוק על הפרטת מלאי הדיור בפדרציה הרוסית ובפעולות רגולטוריות אחרות של הפדרציה הרוסית והישויות המרכיבות את הפדרציה הרוסית. דירות מגורים יועברו לבעלות משותפת או לבעלות של אחד מהגרים יחד, לרבות קטינים.

לכל אזרח הזכות לרכוש ללא תשלום בעלות (לפי סדר ההפרטה) על דירת מגורים בקופת הדיור הממלכתית והעירונית לשימוש חברתי פעם אחת.

השכרת שטחים למגורים. על פי חוק הפדרציה הרוסית "על יסודות מדיניות הדיור הפדרלית" מיום 24.12.1992 בדצמבר 4218 מס' 1-06.05.2003 (כפי שתוקן ב-52 במאי XNUMX מס' XNUMX-FZ), לבעלי מלאי הדיור יש את הזכות לספק לאזרחים, ישויות משפטיות בתים או דירות מכל אזור במסגרת הסכם חכירה. המניות של מלאי הדיור הממלכתי והעירוני הניתנים במסגרת הסכם חכירה נקבעים על ידי ממשלת הפדרציה הרוסית והרשויות המבצעות של הישויות המרכיבות את הפדרציה הרוסית.

חוזה שכירות - מדובר בהסכם לפיו המשכיר מספק לשוכר ולבני משפחתו מקום מגורים ללא הגבלת גודל תמורת תשלום חוזי עבור החזקה ושימוש זמניים, והשוכר מתחייב להשתמש בו בהתאם לחוזה ולשלם את דמי השכירות ב. במועד, כולל חשבונות שירות.

הסכם השכירות, אשר נערך בין השוכר למשכיר, מפרט את תנאי השכירות, הנוהל, תנאי השכירות. הסכם השכירות נערך בכתב, רשום ברשות לתחזוקת הדיור ובמס.

בעת השכרת השטח, אסור לבעלים לפגוע בזכויות וחירויות אחרות בדיור של אזרחים אחרים, כמו גם באינטרסים ציבוריים.

24. הערכת שווי מקרקעין בכלכלת שוק

נכון להיום, שמאות מקרקעין עצמאית ומקצועית היא מרכיב הכרחי בעסקאות מקרקעין.

תחת שמאות מקרקעין הם מבינים תחום מיוחד של פעילות מקצועית בשוק הנדל"ן, הדורש הסמכה גבוהה של שמאי, הבנה בשיטות ועקרונות הערכת השווי, התמצאות חופשית בשוק הנדל"ן, הכרת המדינה ומגמות של היצע וביקוש בפלחי שוק שונים.

יש צורך בהערכה מקצועית לצורך קבלת החלטות על מכירה, רכישה, החלפה, הנפקת הלוואות מובטחות בנכס, שינוי ופירוק מפעלים, לקבלת החלטות השקעה, החלטות על ארגון מחדש או פשיטת רגל של מיזם, ביטוח רכוש וכו'.

הבעיה של הערכה מקצועית מוסמכת של נדל"ן ברוסיה היא חריפה מאוד. יש להקדיש תשומת לב מוגברת לתחומים כמו הערכת שווי למכירה ושעבוד מבנים של מפעלים מופרטים, שערוך של רכוש קבוע בקשר לתהליכים אינפלציוניים ופיתוח מימון דיור.

בשנות ה-1930, במדינות המפותחות, הופיעה הערכת שווי מקרקעין כפעילות מקצועית, ובתחילת שנות ה-1990. הוא הופיע ברוסיה בסיוע המכון לפיתוח כלכלי של הבנק העולמי לשיקום ופיתוח. המכון העניק הכשרה המבוססת על חומרי הדרכה שפותחו על ידי האגודה האמריקאית לשמאים.

משרד העבודה של הפדרציה הרוסית, בהחלטה מס' 27.11.1996 מ-11 בנובמבר XNUMX, אישר את מאפייני ההסמכה של תפקיד "שמאי". תפקידיו של השמאי כוללים קביעת שווי שוק של חפצי זכויות אזרח, חקר צרכי שמאות ויצירת קשרים עסקיים עם לקוחות, עריכת דו"ח שמאי כתוב, בכל שיטות השמאות המוכרות, יצירת בסיס המידע הדרוש לפעילות מקצועית.

בעיית הערכת השווי ברוסיה נתקלה לראשונה בקשר להפרטה ב-3 ביולי 1991.

פעילות השמאות גדלה באופן משמעותי במהלך שערוך מחדש של נכסי ייצור קבועים, כאשר מפעלים יכלו לערב ארגוני מומחים עצמאיים כדי לקבוע את שווי השוק של הנכס. הצו של ממשלת הפדרציה הרוסית "על שערוך נכסים קבועים" החל מ-1 בינואר 1995 העניק למפעלים וארגונים את הזכות להעריך מחדש נכסים קבועים על סמך מדדי השינוי בערכם, אשר פותחו על ידי סטטיסטיקת המדינה. ועדת רוסיה.

ברוסיה יש כיום ארגונים ציבוריים של שמאים מקצועיים. בשנת 1993 הוקמה האגודה הרוסית לשמאים (ROA), בשנת 1996 - המכללה הלאומית לשמאים (NCO). באביב 1999 נוסד מועדון השמאים הוירטואלי, בו שותפים בעלי דעות והצעות. המשימה העיקרית של מועדון השמאים הוירטואלי היא ליצור ולחזק קהילה של מומחים בתחום המומחיות הכלכלית והמשפטית, ממשל, עסקים ומבנים מדעיים וחינוכיים.

25. סוגי שווי מקרקעין

נכון לעכשיו, ישנם ארבעה מרכיבים של ערך: ביקוש, תועלת, מחסור, זרות של אובייקטים.

דרש - הכמות של סחורה או שירות נתון בשוק של קונים ממיסים. יש ביקוש פוטנציאלי גדול מאוד בשוק הדיור.

שימושיות - יכולתו של רכוש לענות על צרכי האדם.

תועלת מגרה את הרצון לרכוש דבר מסוים.

התועלת של דיור היא נוחות המגורים.

עבור משקיע הפועל בשוק הנדל"ן, חלקת קרקע ללא מגבלות לפיתוח תהיה בעלת התועלת הגדולה ביותר.

מחסור - זה היצע מוגבל. אם ההיצע של מוצר מסוים גדל, אז המחיר של המוצר הזה יורד, וכשההיצע יורד הוא מתחיל לעלות.

האפשרות של ניכור של חפצים - אפשרות העברת זכויות קניין המאפשרות מעבר מקרקעין ממוכר לקונה, כלומר להפוך לסחורה.

בעבר, קרקע לא נחשבה לסחורה, ולכן ברוסיה היה רכוש מדינה יחיד.

מחיר - זה לא מאפיין שטבוע בנדל"ן: הערך עומד ביחס ישר לרצון של אנשים, לזמינות כוח הקנייה, לתועלת ולמחסור יחסי.

אם מתבצעת שמאות מקרקעין על מנת לקבל הלוואה מובטחת במקרקעין, אזי השמאי צריך לקבל מידע מדויק מאוד לגבי מחיר המכירה הסביר של נכס זה, אשר בתורו אמור לכסות את ההפסדים של המלווה אם הלווה עושה זאת. לא להחזיר את החוב.

אם הערכת האובייקטים מתבצעת לצורך שחזור, אזי נבחר ערך ההשקעה, אשר מחושב עבור משקיע אחד (ספציפי).

סוג הערך הנפוץ ביותר הוא שווי השוק. הוא מראה את האינטראקציה בין קונים, מוכרים ומשקיעים בשוק הנדל"ן.

שווי השוק של חפץ ההערכה - המחיר הסביר ביותר שבו ניתן לניכור את מושא השמאות בשוק הפתוח בסביבה תחרותית, כאשר הצדדים לעסקה פועלים בצורה סבירה, ברשותם כל המידע הדרוש, וכל נסיבות חריגות אינן משתקפות בשווי העסקה מחיר.

שווי השוק של מקרקעין נקבע בתנאים הבאים של עסקת שיווי משקל:

1) השוק תחרותי ומספק בחירה מספקת של נכס לאינטראקציה בין קונים ומוכרים;

2) הקונה והמוכר חופשיים, הם פועלים רק כדי להגדיל הכנסה או לספק טוב יותר את הצרכים;

3) מספיקה תקופת החשיפה של מושא השומה כדי להבטיח את זמינותו לכל הקונים הפוטנציאליים;

4) התשלום עבור העסקה נעשה במזומן או שווה ערך.

מחיר - הוא סכום הכסף שמוצע או משולם עבור הנכס המוערך. שווי שוק של נדל"ן - הוא המחיר הצפוי בתנאים מסוימים, ו מחיר המכירה - זהו הסכום שבמצב ספציפי הסכים הקונה לשלם והמוכר הסכים לקבל עבור הנכס. שווי השוק הינו אובייקטיבי ואינו תלוי ברצונות המשתתפים בשוק הנדל"ן.

26. סוגי ערך שאינם שוק

אם מכירת חפץ בשוק הפתוח אינה ריאלית או מצריכה עלויות נוספות בהשוואה לעלויות הדרושות למכירת סחורה הנסחרת חופשית בשוק, אזי הערך של חפץ זה נקרא ערך חפץ ההערכה עם שוק מוגבל.

עלות העתקה של מושא השומה - זהו סכום העלויות במחירי השוק הקיימים במועד ההערכה, ליצירת חפץ זהה למושא השומה, תוך שימוש בחומרים וטכנולוגיות זהות. מועד הערכת השווי הוא התאריך שבו מוערך הנכס.

עלות החלפת מושא השומה - גובה העלויות ליצירת חפץ דומה למושא השומה במחירי שוק הקיימים במועד השומה.

שווי החפץ המוערך בשימוש הקיים - ערך שנקבע מהתנאים הקיימים וממטרת השימוש בו.

שווי השקעה של חפץ ההערכה - ערך, שנקבע מהרווחיות שלו עבור אדם ספציפי עבור יעדי השקעה נתונים. נדל"ן למשקיע הוא כלי ליצירת אפיקי הכנסה. ערך ההשקעה הוא עלות השקעות הון עבור משקיע מסוים, תוך התחשבות בדרישות ההשקעה שלו.

שווי פירוק של חפץ השמאות - שווי חפץ השמאות במקרה שיש להנכר את חפץ השמאות תוך תקופה קצרה מתקופת התצוגה הרגילה עבור חפצים דומים.

עלות ניצול חפץ השמאות - שווי השווה לשווי השוק של החומרים שהוא כולל, בהתחשב בעלויות סילוק מושא השומה.

ערך מיוחד של חפץ ההערכה - שווי, אשר לקביעתו נקבעים בהסכם הערכת השווי או בחוק הרגולטורי תנאים שאינם כלולים במושג שוק או שווי אחר המפורט בתקני הערכת השווי המחייבים לשימוש נושאי פעולות הערכת השווי. ישנם סוגי הערך הבאים.

עלות המפעל המבצע - עלות מתחם נכס בודד, שנקבעת בהתאם לתוצאות תפקוד הייצור שהוקם.

שווי ביטוח - עלות הפיצוי המלא בגין נזק לרכוש במקרה של מקרה ביטוח.

פיקדון - שווי הנדל"ן המשמש להבטחת ההלוואה.

עלות זכות השכירות - תשלום חד פעמי עבור זכות השימוש והסילוק בנכס על פי הסכם שכירות.

השינוי בערך המקרקעין תלוי במספר גורמים. ניתן לחלק אותם לאובייקטיביים וסובייקטיביים.

גורמים אובייקטיביים מאפיינים מצבי שוק אופייניים ומניעי התנהגות של משתתפי העסקה. גורמים אובייקטיביים הם בעיקר כלכליים, הם מחולקים למיקרו-כלכליים (גורמים אקולוגיים, סייסמיים) ומקרו-כלכליים (מיסים, אינפלציה).

27. עקרונות הערכת שווי מקרקעין

מספר הגורמים הכלכליים משפיע על שווי המקרקעין. עקרונות הערכת שווי מקרקעין עוזרים לקחת בחשבון את המשמעותיים שבהם.

עקרונות הערכת שווי מקרקעין קשורים זה בזה. אובייקט אחד יכול להיות מושפע מכמה עקרונות.

העקרונות הבסיסיים של הערכת שווי מקרקעין מחולקים לארבע קטגוריות.

עיקרון השימוש הטוב והיעיל ביותר (NNEI) מתבססת על קביעת שווי המקרקעין במקרה של שימוש בחפץ בצורה הטובה והיעילה ביותר.

תוצאות ניתוח NNEI נלקחות בחשבון בקביעת שווי הנדל"ן, בבחירת אפשרות בנייה ושחזור ובניתוח פרויקטי השקעה

עקרונות המשקפים את מרכיבי הנדל"ן. עקרון התרומה מבוסס על מדידת הערך של כל אלמנט שהוא תורם לערך הכולל של האובייקט.

עקרון הפריון השולי. העניין הוא ששיפורים עוקבים ילוו בעליית ערך החפץ, העולה על עלות יצירתם, עד שתגיע לנקודה של פרודוקטיביות מקסימלית, שלאחריה עלויות יצירת שיפורים נוספים לא יקוזזו במלואה על ידי עלייה בעלות החפץ.

עקרון האיזון הוא שככל שמרכיבי החפץ הרמוניים ומאוזנים יותר, כך ערך החפץ בשוק גבוה יותר.

האיזון של מרכיבי האובייקט נקבע על פי דרישות השוק

עקרונות המבוססים על תפיסות המשתמש. עקרון התועלת הוא שלנכס בעל תועלת רבה יותר למשתמש יש ערך גדול יותר בשוק.

עקרון ההחלפה. קונה מושכל לא ישלם יותר עבור נכס מאשר עבור חפץ בעל תועלת ורווחיות דומים.

עקרון הציפייה. שווי המקרקעין מושפע מהיתרונות העתידיים הצפויים של בעלות על הנכס. ציפיות הקשורות לנדל"ן מתבטאות בהשגת התשואה הצפויה על ההשקעה באמצעות זרמי הכנסה משימוש ומכירה חוזרת עתידית של הנכס.

עיקרון זה מבוסס על האטרקטיביות של היתרונות העתידיים של בעלות על נכס: ככל שציפיות חיוביות יותר, כך ערך הנדל"ן גבוה יותר.

עקרונות הקשורים לסביבת השוק. עקרון ההשפעה החיצונית מבוסס על התחשבות בשינויים בערך המקרקעין הנגרמים מהשפעת גורמים סביבתיים משתנים.

עקרון השינוי מבוסס על התחשבות בשינויים התואמים למחזורי החיים, הטבועים הן באובייקטים ספציפיים ובשווקי הנדל"ן בערים והן בחברה כולה.

עקרון התחרות מבוסס על כך שמחירי השוק נקבעים ברמה מסוימת תוך התחשבות בתחרות.

עקרון ההיצע והביקוש מבוסס על קביעת ערכו של חפץ לפי היחס בין היצע וביקוש בשוק הנדל"ן.

עקרון ההתאמה מבוסס על העובדה שהנכס מגיע לערכו המקסימלי בסביבה של אובייקטים הרמוניים תואמים עם שימוש תואם קרקע.

28. תהליך שמאות מקרקעין

שמאות מקרקעין יכולה להיות המונית ופרטנית.

שמאות מקרקעין המונית - הערכה של מספר רב של אובייקטים בתאריך מסוים באמצעות שיטות סטנדרטיות וניתוח סטטיסטי

הערכת שווי נכס בודד - זוהי הערכה של חפץ מסוים בתאריך מסוים.

הערכת המונים היא משוערת, וההערכה האישית היא מדויקת.

תהליך שמאות המקרקעין מתקיים בשישה שלבים:

1) הגדרת בעיה;

2) תוכנית בדיקה והערכה ראשונית. סוגיית הנתונים הדרושים לניתוח החפץ נפתרת, מקורות קבלתם נקבעים;

3) איסוף ואימות נתונים;

4) יישום גישות להערכת שווי, בשלב זה עלות האובייקט נקבעת בשיטות מסורתיות;

5) תיאום תוצאת השומה - קבלת השומה הסופית של הנכס על סמך תוצאות יישום גישות שונות לשומה;

6) השלב הסופי הוא הכנת דוח הערכת שווי - מסמך המכיל את הרציונל לחוות דעת השמאי על שווי הנכס.

בעת עריכת דו"ח השמאות, השמאי מחויב להשתמש במידע המבטיח את מהימנות דו"ח השמאות כמסמך המכיל מידע בעל ערך מוכח.

הלקוח תמיד מציב לשמאי יעד ספציפי: לקבוע את שווי חפץ המקרקעין, אותו הלקוח צריך לקבל. .. פתרון מסוים. על השמאי לקבוע את סוג השווי הספציפי (השקעה, שווי שוק ושווי אחר) ואת תחום השימוש בחפץ זה (ביטוח, מכירה וכו').

בעת הערכת חפץ מקרקעין, חשוב מאוד לקבוע את הזכויות המשפטיות והאחרות הקשורות בחפץ, שכן ייתכן שללקוח תהיה רק ​​זכות שכירות או חלק מסוים בשותפות. על בסיס הסכם בין הלקוח לשמאי, מוערכים חפצי מקרקעין. בחוזה זה יש לציין את סוג השומה, שווי מושא השומה, סוג וגובה התשלום עבור העבודה.

השמאי מתחיל לפתח תכנית עבודה רק לאחר ששני הצדדים חתומים על חוזה זה. תוכנית ההערכה כוללת את סוגי המשימות הבאים:

1) לימוד ברמה האזורית של גורמים כלליים בערך הנכס;

2) מחקר ברמה המקומית של גורמים ספציפיים;

3) מחקר של גורמים ספציפיים המשפיעים על ערך האתר המוערך והנכס הנמצא באתר זה.

לאחר מכן, השמאי אוסף ומעבד את המידע הדרוש לו. נתונים אלו חייבים להיות מדויקים מאוד, אחרת יקשה על השמאי לתת חוות דעת סבירה על שווי חפץ המקרקעין.

בעת הערכת נדל"ן, נעשה שימוש בשלוש גישות להערכת שווי: יקר, רווחי, השוואתי.

כל גישה משתמשת בסט מאוחד של עקרונות ניקוד.

29. גישה השוואתית להערכת שווי מקרקעין

גישה השוואתית להערכת שווי מקרקעין מתבססת על עקרון ההחלפה – הרוכש לא ירכוש נכס אם שוויו של נכס זה עולה על כל עלויות רכישת נכס דומה בשוק שיש לו תועלת זהה עבור הקונה. גישה זו משמשת בעיקר כאשר קיים מאגר מספיק של עסקאות מכירה או חכירה בשוק הנדל"ן.

גישה השוואתית - מערך שיטות להערכת שווי חפץ מקרקעין על סמך השוואת החפץ עם האנלוגים שלו, לגביהם קיים מידע על מחירי העסקאות עמו.

העלות של חפץ נדל"ן בגישה זו שווה למחיר הממוצע המשוקלל של אנלוגים שנמכרו, תוך התחשבות בתיקונים הלוקחים בחשבון את ההבדל שלהם מהנכס המוערך:

איפה Pk - מחיר מכירה של נכס דומה;

ΣD- כמות ההתאמות. הגישה ההשוואתית להערכת שווי מקרקעין מבוססת על עקרונות החלפה, ביקוש, היצע ואיזון

רצף הפעולות בעת הערכת נכס באמצעות גישה השוואתית:

1) מחקר שוק;

2) איסוף ואימות של נתונים, מהימנות המידע המוצע למכירה או אנלוגים שנמכרו לאחרונה של מושא ההערכה;

3) השוואת נתונים על אנלוגים נבחרים ונדל"ן;

4) התאמת מחירי מכירה של אנלוגים נבחרים בהתאם להבדלים שלהם מהאובייקט;

5) קביעת שווי חפץ השמאות. מחקר שוק מתבצע על מנת לזהות

בשוק זה או בפלחיו נמכר או מוצע למכירה אנלוגי של הנכס. אם נתוני מכירה או מחירי מכירה מוסתרים, הניתוח מבוסס על מחיר ההצעה של נכסים דומים.

מקורות המידע העיקריים יכולים להיות נתוני הרישום, מידע, שירותי ביטוח וברוקרים של חברות; כתבי עת על מקרקעין, מידע שנמסר על ידי משתתפים בעסקאות, ארכיונים של השמאי.

הערכה מדויקת תלויה באיכות ובכמות המידע המשמש לניתוח, לכן יש לייחס חשיבות רבה לאיסוף ואימות של נתונים על אנלוגים של מושא ההערכה.

נסיבות ספציפיות שונות עשויות להשפיע על מחיר המכירה הספציפי של נכס, לפיכך, פרטי כל מכירה מאומתים על ידי שמאי, כלומר יש צורך לקבל אישור לנתונים על ידי הקונה, המוכר או המתווך.

על מנת לקבוע את השווי הסופי של הנכס הנדון, יש צורך בהתאמה למכירות דומות. חישוב ההתאמות נעשה על בסיס ניתוח לוגי של חישובים קודמים, תוך התחשבות במשמעות של כל אינדיקטור. נקודה חשובה כאן היא קביעת גורמי תיקון.

חישוב העלות של אלמנט שעבורו נדרש תיקון מתבצע בניכוי בלאי, בעיקר הזדקנות פונקציונלית של אלמנט זה.

30. גישת עלות

גישת העלות מבוססת על חישוב העלויות לשעתוק המבנים והמבנים המוערכים, תוך התחשבות בכל סוגי הבלאי והרווח העסקי. שווי השוק של הקרקע מתווסף לשווי המתקבל.

גישת עלות הוא סט של שיטות הערכה המבוססות על קביעת העלויות הדרושות להחלפה או שחזור של מושא ההערכה, תוך התחשבות בפחת שנצבר

גישה זו מבוססת על ההנחה שקונה טיפוסי לא ישלם יותר עבור פריט שהושלם מאשר עבור פריט שימושי דומה. בחישוב עלויות של בנייה חדשה אפשרית של החפץ המוערך נלקחות בחשבון רק עלויות המשקיע. בתהליך ההערכה נעשה שימוש בנתונים הבאים: רמת שכר, עלויות תקורה, עלויות ציוד, שיעור התשואה של בונים באזור זה, מחירי שוק לחומרי בניין אך העלות הכוללת של רכישת מגרש ובניית חפץ דומה עליו. לא תמיד שווה ערך לשווי השוק.

גישת העלות מבוססת על עקרון העקירה הערכת שווי מקרקעין בשיטת העלות כוללת את השלבים הבאים

1) חישוב עלות חלקת הקרקע, תוך התחשבות בשימוש היעיל ביותר (Cz);

2) חישוב עלויות לבנייה חדשה של מבנים בהערכה (SNS);

3) חישוב בלאי מצטבר: בלאי פונקציונלי, בלאי פיזי וחיצוני (In);

4) חישוב עלות השיפורים, תוך התחשבות בפחת הצבור (Cu) נקבע על ידי הנוסחה;

5) חישוב הערך הכולל של מקרקעין (SZP), נקבע על ידי הנוסחה:

בגישת העלות, קביעת שווי המקרקעין מתחילה בהערכת שווי הקרקע.

חלקת הקרקע היא לא רק חלק מגישה זו, אלא גם שלב עצמאי בתהליך הערכת השווי. לאחר מכן, נקבעת עלות הבנייה החדשה של השיפורים המוערכים, ומחושב הפחת הצבור. בשלב האחרון (הסופי) של גישת העלות, על מנת לקבל את העלות הסופית של החפץ, מסוכמים את עלות המגרש והעלויות הכרוכות בבנייה חדשה של מבנים ומבנים בניכוי הפחת שנצבר ע"י הבניינים.

שיטה זו כוללת ארבעה סוגי הערכה עיקריים:

1) אינדקס;

2) מוערך;

3) אלמנט אחר אלמנט;

4) יחידה השוואתית.

להערכת שווי מבנים בעלי ערך היסטורי, כאשר מוערך בניין בעל בלאי פיזי גבוה מאוד, כאשר לא ניתן לבצע הערכה עצמאית של חלקת הקרקע, לא מיושמת גישת העלות.

31. שיטות אומדן לגישת העלות

העלויות מתחלקות לישירות ולעקיף

עלויות ישירות - הוא עלות העבודה והמשאבים החומריים. הוצאות עקיפות להתרחש במהלך הבנייה, אך לא ניתן לזהות ישירות במבנה עצמו.

קיימות ארבע שיטות עיקריות להערכת גישת העלות: אומדן, יחידות השוואתיות, אינדקס וסעיף לפי פריט.

שיטת עלות יחידה השוואתית - הערכת שווי נכס המבוססת על שימוש במדדים מצטברים בודדים מותאמים ליצירת אנלוגים. מהות השיטה נעוצה בעובדה שלצורך הערכה של האובייקט, נבחר אובייקט אנלוגי, שיהיה דומה מאוד לזה המוערך כמעט בכל המאפיינים, החומרים בהם נעשה שימוש וטכנולוגיית הייצור שלו. העלות של יחידת מדידה של אובייקט אנלוגי מוכפלת במספר היחידות של הנכס המוערך.

שיטת העלות של אלמנטים מוגדלים מורכבת מהערכת שווי רכוש על סמך שווי עלות יצירת המרכיבים העיקריים שלו. השיטה משתמשת בנתונים על עלותם של אלמנטים שונים, כלומר מרכיבי בניין או מבנה - עלויות אלמנט אחר אלמנט.

חישוב עלויות היסוד כולל את פירוק המבנה לחלקיו, קביעת העלות הממוצעת לחלקים אלו.

שיטת עלות הרכיב הגוש מסייעת להשוות טוב יותר את רכיבי הנכס המוערך עם אלמנטים טיפוסיים, וכתוצאה מהאפליקציה היא מאפשרת לקבל ערך בעל דיוק רב יותר מאשר שימוש בשיטת העלות היחידה ההשוואתית.

שיטת אלמנט אחר אלמנט גוזלת פחות זמן. האינדיקטורים האופייניים ביותר של אלמנטים מבניים נלקחים כיחידות עלות.

שיטת הניתוח הכמותי מבוססת על הערכת האובייקט בהתבסס על אומדן העלות המלא עבור שכפולו. כך למשל, עלות הבנייה נקבעת על ידי סיכום כל עלויות ההקמה או התקנת מרכיבי המבנה, אך יש לקחת בחשבון עלויות עקיפות וישירות. על מנת ליישם שיטה זו, יהיה צורך להרכיב רשימה של כל החומרים והציוד, לחשב את עלויות העבודה הנדרשות להתקנת כל אלמנט, לקחת בחשבון עלויות עקיפות, תקורה ורווחים עבור היזם. עלולות להתרחש טעויות בעת יישום שיטת הניתוח הכמותי, עקב בחירה לא נכונה של נתונים על עלות יחידות השוואה בבניינים שאינם תואמים את סוג מושא השומה. שיטה זו היא מייגעת למדי, היישום שלה מבוסס על עריכת רשימה של כל החומרים והציוד, חישוב עלויות העבודה הנדרשות עבור התקנת כל אלמנט, מה שמצריך מעורבות של אומדנים מוסמכים.

שיטת המדד מורכבת מקביעת עלות ההחלפה של הנכס המוערך על ידי הכפלת הערך בספרים במדד השערוך המתאים. אינדקסים לשערוך של רכוש קבוע מאושרים על ידי ממשלת הפדרציה הרוסית ומתפרסמים מעת לעת בעיתונות.

32. ללבוש

תחת בְּלַאי נכס מובן כירידת ערכו בהשפעת סיבות שונות. הפחת נקבע על בסיס מצב הנכס בפועל, על פי נתונים סטטיסטיים או חשבונאיים.

ישנם שלושה סוגים של פחת נכסים:

1) הידרדרות פיזית - בלאי הקשור לירידה בביצועים של חפץ כתוצאה מהזדקנות פיזית טבעית והשפעה של גורמים שליליים חיצוניים;

2) לבוש פונקציונלי מתרחשת עקב אי עמידה בדרישות מודרניות עבור חפצים כאלה;

3) לבוש חיצוני - פחת כתוצאה משינויים בגורמים כלכליים חיצוניים.

הלבוש מתחלק ל:

1) ניתנת להסרה - פחת של נכס, עלות הביטול הנמוכה מהערך המוסף במקרה זה;

2) בלתי הפיך - פחת רכוש, עלות הביטול גדולה מהערך המוסף במקרה זה.

השיטות העיקריות לקביעת סכום הפחת הצבור הן: שיטת הפיצול, שיטת החיים, שיטת המכירות השוואתיות.

שיטת החלוקה - מורכבת בקביעת בנפרד שלושה סוגי בלאי עם חלוקה של פיזי ופונקציונלי לסוגים נשלפים ולא ניתנים להסרה.

בלאי פיזי מתבטא בהידרדרות התכונות הפיזיקליות של החפץ לאורך זמן, באובדן התכונות הטכניות והתפעוליות הראשוניות על ידי מרכיבי המבנה. בלאי פיזי נגרם משימוש לא נכון, השפעות פיזיות וכימיות.

בהערכת בלאי פיזי, נלקח בחשבון שאלמנטים של בניין מחולקים לשתי קטגוריות:

1) לטווח ארוך: קירות, תקרות, יסודות;

2) חלקי בלאי - אלמנטים עם חיי שירות פחות מהחיים הכלכליים של המבנה: גגות, צינורות, צביעה.

הבלאי של כל אלמנט של האובייקט מוערך בנפרד. אחוז הפחת נקבע כתוצאה מהבדיקה ומומר למונחים כספיים על ידי הכפלת אחוז הפחת בעלות השעתוק של כל אלמנט, תוך התחשבות בעלויות בניה עקיפות. הידרדרות תפקודית יכולה להתרחש אם האובייקט אינו עומד בדרישות הפונקציונליות המודרניות או עקב פריסת בניין לא יעילה, עיצוב לקוי.

שיטת חיים מבוססת על קביעת בלאי מצטבר כתוצאה מבדיקה ישירה של מבנים. אם נקבע כך הפחת, אזי משתמשים במספר מושגי יסוד: חיים כלכליים, גיל כרונולוגי ואפקטיבי.

תוחלת חיים כלכלית פרק הזמן שבו ניתן להשתמש בחפץ ולהרוויח, תרומת ההשבחות לשווי חלקת הקרקע גדולה מאפס.

גיל כרונולוגי - גיל הבניין בפועל, כלומר מספר השנים מאז בנייתו. גיל אפקטיבי - גיל המבנה, שנקבע על פי מראהו.

שיטת מכירה דומה היא קביעת פחת כתוצאה מניתוח נתוני שוק על מכירות דומות נוכחיות.

עם הזמן, ערך המקרקעין עשוי לרדת, ואז בהערכת חפץ על בסיס גישת עלות, נלקחות בחשבון העלויות של בנייה חדשה אפשרית, הפחת המצטבר של המבנה.

33. יישום גישת העלות

הערכת שווי של חפצי רכוש בהתבסס על גישת העלות מתאימה ומתאפשרת רק במקרים הבאים:

1) בעת זיהוי חלקת הקרקע הטובה והיעילה יותר. למשל, בחירת הקומות בבניית בתים. אם תבנה מעט קומות, אזי עלויות הבנייה יופחתו משמעותית, אך הכנסות השכירות יהיו נמוכות; במהלך בניית מבנים רב קומות, עלויות התפעול גבוהות; יש צורך לקבוע את מספר הקומות של הבית, שההכנסה ממנה תפצה על עלויות הבנייה;

2) במהלך הניתוח הטכני והכלכלי של בנייה חדשה ויצירת שיפורים שיצדיקו היתכנות של בנייה או בנייה מחדש מסוימת;

3) בעת הערכת חפצים ציבוריים-ציבוריים ומיוחדים שאינם מיועדים לייצר הכנסה, וההסתברות למצוא מידע על מכירות טיפוסיות נמוכה מאוד

4) בעת הערכת שווי של חפצים בשווקים לא פעילים, למשל, חפצים ייחודיים אינם נמכרים כיום כלל, והדרך היחידה להעריך את החפצים הללו מבוססת על עלויות

5) כאשר מוערך לצרכי מיסוי וביטוח. הביטוח מחייב הפרדת חפצים הכפופים לביטוח ואינם.

החסרונות של גישת העלות:

1) העלויות לא תמיד שוות לשווי השוק;

2) ניסיונות להשיג תוצאת הערכה מדויקת יותר מלווים בעלייה מהירה בעלויות העבודה;

3) הפער בין עלויות רכישת הנכס בשומה לבין עלויות בנייה חדשה זהה לחלוטין, שכן בתהליך השמאות מנוכה מעלות הבנייה פחת שנצבר;

4) בעייתי לחשב את עלות השעתוק של מבנים ישנים;

5) הערכת שווי נפרדת של חלקת קרקע מבניינים - הפרדה כזו למעשה בלתי אפשרית בפועל או כרוכה בעלויות משמעותיות;

6) זה מאוד בעייתי להעריך חלקות קרקע בפדרציה הרוסית;

7) קשה מאוד לקבוע את גובה הפחת המצטבר של מבנים ומבנים ישנים, מכיוון שברוב המקרים השיפוט בגובה הפחת מבוסס על חוות דעת המומחה של השמאי, ודיוק התוצאות שהתקבלו מהשמאי. תלוי במידה רבה בניסיונו ובכישוריו.

אם בהתבסס על המסקנות מהמאפיינים והספציפיים של השיטות בהן נעשה שימוש, הערכת שווי של חפצי נדל"ן על בסיס גישת העלות היא המתאימה והישימה ביותר במצבים של בדיקת היתכנות לבנייה חדשה, להערכת שווי של חפצים חדשים. , לצורכי מס או לתפיסת רכוש של יחידים וישויות משפטיות, לאחר מכן למטרות מיוחדות לצורכי ביטוח ובעת הערכת שווי חפצים, שמידע על מכירתם כמעט חסר בשוק, קשה ליישם. גישת העלות.

34. הוראות יסוד של גישת ההכנסה

גישת ההכנסה מבוססת על כך ששווי הנכס בו הושקע הון חייב להתאים להערכה העדכנית של איכות וכמות ההכנסה שנכס זה מסוגל להביא. בגישת ההכנסה להערכת שווי נדל"ן, אתה צריך שיהיה לך מושג לגבי השקעות והמניע שלהן, להבין את המנגנונים הפיננסיים העומדים לרשות המשקיע

גישת ההכנסה היא מכלול שיטות להערכת שווי חפצי מקרקעין על סמך קביעת השווי הנוכחי של ההכנסה הצפויה ממנו.

תנאי מוקדם לחישוב שווי המקרקעין לפי גישת ההכנסה הוא השכרתו. היוון הכנסה מתבצע להמרת הכנסה עתידית מנדל"ן לערך נוכחי.

היוון הכנסה - זהו תהליך הקובע את היחס בין הכנסה עתידית לערך הנוכחי של הנכס המוערך. הנוסחה הבסיסית לגישת ההכנסה היא:

כאשר V הוא ערך הנכס

I - הכנסה צפויה מהנכס המוערך;

R הוא שיעור ההכנסה או הרווח.

ישנן שיטות שונות להיוון, דרכים שונות למדידת הכנסה ושיעורי תשואה.

תחת הַכנָסָה להבין את הרווח התפעולי הנקי שנדל"ן יכול להביא בשנה.

שיעור רווח - הוא יחס ההיוון או השיעור.

יחס היוון - זהו שיעור התשואה המשקף את היחס בין הכנסה לשווי מושא השומה. ישנם שני תחומים עיקריים של שימוש באותיות רישיות:

1) היוון ישיר;

2) היוון הכנסה לפי שיעור התשואה על ההון.

הכנסה שנתית ושיעור היוון הם שני הערכים הנחשבים בהיוון ישיר. היחס בין שווי השוק של הנכס להכנסה השנתית נטו שלו משמש להמרת הכנסה עתידית מחפץ השמאות לערכו הנוכחי. אינדיקטור זה נקרא שיעור ההיוון. כתוצאה מניתוח ההכנסות בתקופת הבעלות על נדל"ן נקבעת ההכנסה הצפויה מהנכס, אך היא לוקחת בחשבון האם צפויה ירידה או עלייה בהכנסה, מה הסיכון בהשקעה בנדל"ן. עבור חוב והון הון.

שיעור ההיוון מובן כריבית דריבית המיושמת בעת חישוב מחדש של שווי תזרימי המזומנים הנובעים משימוש בנכס בנקודת זמן מסוימת.

השלבים העיקריים של הערכת שווי נכס באמצעות גישת ההכנסה:

1) חישוב סכום כל התקבולים האפשריים מאובייקט השומה;

2) חישוב ההכנסה ברוטו בפועל;

3) חישוב עלויות הקשורות למושא השומה - אלו עלויות רזרבה קבועות על תנאי, משתנות על תנאי;

4) קביעת סכום ההכנסה התפעולית נטו;

5) הפיכת ההכנסה הצפויה לערך נוכחי: היוון ישיר; היוון הכנסה לפי שיעור התשואה על ההון: היוון תזרימי מזומנים, היוון לפי מודלים חישוביים.

35. ניתוח הכנסות והוצאות

בהתבסס על גישת ההכנסה, הערכת שווי מקרקעין מתחילה בקביעת ההכנסה הפוטנציאלית ברוטו.

תחת הכנסה ברוטו פוטנציאלית להבין את ההכנסה המקסימלית שהנכס המוערך מסוגל להביא, נקבעת על ידי חישוב סכום ההכנסה הצפויה מהחפץ ב-100% תפוסה של השטח

חישוב ההכנסה הפוטנציאלית ברוטו מבוסס על ניתוח התעריפים והתעריפים השוטפים בשוק השכירות ושירותים בתשלום עבור נכסים דומים.

ישנם דמי שכירות: שוק - מיושם בתקופת תוקף הסכם השכירות, וחוזה - קבוע בתקופה זו.

חישוב ההכנסה הפוטנציאלית ברוטו מצטמצם לקביעת סכום כל ההכנסה שהנכס המוערך יכול להביא, החל מהשנה הראשונה לאחר מועד הערכת השווי, ובלבד שהשטח תפוס במלואו, למעט עלויות הפעלתו.

לאחר מכן, נקבעת ההכנסה ברוטו בפועל.

הכנסה ברוטו פוטנציאלית בניכוי הפסדים מחוסר ניצול של חפץ השמאות, אי-תשלומים וכן סוגי הכנסה נוספים נקראת הכנסה ברוטו ריאלית, אשר מחושב לפי הנוסחה

כאשר EGI היא ההכנסה ברוטו בפועל מהמתקן;

PGI - הכנסה ברוטו פוטנציאלית;

V amp; L - אובדן שכר דירה עקב הימצאות חצרים פנויים ותשלומים גרועים.

לאחר מכן מחושב הרווח התפעולי הנקי.

רווח תפעולי נקי - הינה ההכנסה ברוטו בפועל מהנכס הנדון, ללא עלויות תפעול.

כאשר NOI - רווח תפעולי נטו;

OE - הוצאות תפעול.

הוצאות תפעול - היא עלות השמירה על שכפול ההכנסה מרכוש.

העלויות של בעל הנכס מחולקות לעלויות קבועות (FE), עלויות משתנות (VE) ועתודות (RR):

מחיר קבוע - מדובר בעלויות שהן עצמאיות למעשה או תלויות מעט במידת התפעול של הנכס, למשל עלות ביטוח הנכס ותשלום ארנונה.

עלויות משתנים - אלו הן עלויות תפעול, הן הכרחיות לשמירה על ההתאמה התפקודית של המתקן ותלויות במידת פעולתו. חישוב עלויות תפעול החפץ המוערך מבוסס על ניתוח של עלויות אחזקתו בפועל, תוך התחשבות בעלויות אופייניות בשוק זה. עלויות משתנות תלויות ישירות בעלות הבנייה, בשטח ובמאפיינים הטכניים של מבנים או מבנים, ובתכונות של פתרונות הנדסיים.

עתודות - עלויות הכרוכות בנכס, הן צריכות להתבצע לא יותר מפעם אחת בכמה שנים. כמות עלויות המילואים משתנה עם הזמן. למשל, שיפור שבילים, כניסות לבניין ניתן לייחס לעלויות מילואים.

36. יישום גישת ההכנסה למימון מקרקעין

גישת ההכנסה מסייעת למשקיע לקחת בחשבון את ההכנסה הצפויה מהשקעה, ולכן יש להשתמש בה בעת ביסוס החלטות על מימון השקעות בנדל"ן, בעת ניתוח כדאיות ההשקעה.

גישת ההכנסה, בניגוד לגישות ההשוואתיות והעלות, משקפת את תפיסת המשקיע את הנדל"ן כמקור הכנסה ריאלית. התוצאות שיתקבלו על בסיס גישת ההכנסה משמעותיות בהערכת חפצים מניבים: מחסנים ושטחי משרדים, שטחי מסחר, מבני תעשייה ומלונאות.

ליישום גישת ההכנסה חשיבות רבה בניתוח החלטות השקעה ופיננסיות בתחום הנדל"ן. עם זאת, ישנן בעיות הקשורות לשימוש בו:

1) הצורך לחזות זרם הכנסה לטווח ארוך (תהליך קבלת האומדן המדויק ביותר של הכנסה עתידית קשה, מכיוון שלרוסיה יש מצב כלכלי יציב וההסתברות לתחזית לא מדויקת עולה ביחס לתחזית ארוכת הטווח פרק זמן);

2) השפעת גורמי סיכון על ההכנסה החזויה (כדי לקבוע את הערך הנוכחי, יש צורך לקחת בחשבון את הסיכון האפשרי הקשור בקבלת הכנסה עתידית מבעלות על נדל"ן, ואת כמות הסיכון האפשרי ברוסית התנאים משמעותיים וגורמים אלו ישפיעו על דיוק תוצאת הערכת הנדל"ן);

3) הבעיה של איסוף נתונים על הרווחיות של חפצים דומים (מידע על רווחיות תמיד היה בלתי נחשף, כלומר חסוי). בדיקת הרווחיות של חפצי נדל"ן היא קשה, לכן, אומדן העלות עשוי להיות לא מדויק מספיק, חוסר הדיוק עולה בתהליך ההיוון;

4) הערכת שווי הכנסה (במקרה של הערכת שווי מקרקעין עם שירותים וחפצים ייחודיים, הערכת שווי ההטבות קשה משמעותית עקב שינויי מחירים תכופים).

יישום גישת ההכנסה חשוב לא רק למשקיעים, אלא גם למשתתפים אחרים בתהליך מימון הנדל"ן, מכיוון שהיא מאפשרת לקחת בחשבון את ההכנסה הצפויה מהשקעה. אבל חוסר היציבות של הכלכלה הרוסית מגביר את חוסר הדיוק של התחזיות לגבי רווחי נדל"ן. הסיכון בהשקעה בנדל"ן, המתאפיין בטווח ארוך משמעותי וממריץ השקעת משאבים פיננסיים בתחומי השקעה אחרים, גדול למדי. יישום נכון של גישת ההכנסה יאפשר למשקיע לקבל החלטות מושכלות ומדויקות מספיק לגבי מימון השקעות בנדל"ן.

37. הערכת שווי קרקע

בהערכת שווי מקרקעין, הקרקע נחשבת כבעלת ערך והשאר הינם שיפורים המוסיפים לערך. המונחים "אדמה" ו"אדמה" שונים.

חלקת אדמה - זהו חלק משטח כדור הארץ, המצויד ומוכן לשימוש למטרות שונות. שיפורים שבוצעו ליצירת האתר:

1) חיצוני: סידור רחובות, מדרכות, רשתות ניקוז והנדסה;

2) פנימי: תכנון, גינון, ריצוף, יציאות התקנים לחיבור רשתות הנדסיות, תקשורת תקשורת וכו'.

הערכת שווי קרקע אינה חלה רק על קרקע פנויה ולא מפותחת. הנכס מורכב מקרקעות ומבנים. יש צורך לקבוע את שווי הקרקע בנפרד מההשבחות שנבנו עליה וזאת מהסיבות הבאות:

1) הפרש במיסוי מבנים ומקרקעין (ארנונה ומס מקרקעין);

2) נדרשת הערכת שווי נפרדת של חלקת המקרקעין מהמבנים או המבנים שנבנו עליה בעת יישום שיטת העלות לקביעת שווי המקרקעין;

3) קבלת החלטות על הריסת מבנים או מבנים קיימים על מנת לנצל את הקרקע בצורה הטובה והיעילה ביותר

בהערכת חלקת קרקע יש לקחת בחשבון את מכלול הזכויות הקשורות בו. הזכויות הנפוצות ביותר שיש להעריך הן

1) בעלות מלאה - יכולת שימוש במגרש נקי מדיירים בכל דרך חוקית

2) זכות החכירה - האפשרות להחזיק במגרש מכוח הסכם חכירה.

השימוש בקרקע בפדרציה הרוסית בתשלום. צורות תשלום עבור השימוש בקרקע הן מס קרקע ושכר דירה.

ברוסיה, רוב הקרקעות מוחכרות במקום נמכרות, ולכן שמאים קובעים את שווי זכויות החכירה שלה.

עלות זכויות החכירה - זהו הסכום שרוכש פוטנציאלי מוכן לשלם עבור הזכות להחזיק באתר זה במסגרת הסכם שכירות על מנת ליהנות מבעלות זו. הערכת שווי זכויות החכירה משמשת בקביעת מחיר המכירה של זכות החכירה בחלקת קרקע, בקביעת שווי החפץ שממנו חלק החלקה המושכרת, ובעת הערכת הנזק כתוצאה מסיום הסכם חכירה. .

הכנסת קוד הקרקע מכוונת לפיתוח שוק הקרקעות, הערכת קרקע צריכה להתבצע תוך התחשבות בשימוש היעיל ביותר, שיספק את הערך השיורי הגבוה ביותר של הקרקע.

ההליך לחישוב ותשלום מס קרקע נקבע על ידי החקיקה של הפדרציה הרוסית על מסים ואגרות.

שווי השוק של חלקת קרקע נקבע בהתאם לחוק הפדרלי על פעילויות שמאות.

כדי לקבוע את השווי הקדסטרי של חלקות קרקע, מתבצעת הערכת שווי ממלכתית של קרקע. ההליך לביצוע הערכת הקרקע הקדסטרלית של המדינה נקבע על ידי ממשלת הפדרציה הרוסית.

הרשויות המבצעות של הישויות המרכיבות את הפדרציה הרוסית מאשרות את הרמה הממוצעת של הערך הקדסטרלי עבור המחוז העירוני.

38. ניתוח השימוש הטוב והיעיל ביותר בקרקע

בעת הערכת חלקת קרקע, יש צורך לקבוע את האפשרות לשימוש הטוב והיעיל ביותר שלה (NNEI), אשר נקבעת על ידי אינטראקציה של מספר גורמים.

ניתוח NNEI כולל מחקר של אפשרויות שימוש חלופיות בקרקע ובחירת האופטימלית, תוך התחשבות בסיכויי המיקום, מצב הביקוש בשוק, עלות הפיתוח, יציבות ההכנסה הצפויה וכו'.

בהערכת שוויו של חפץ, המורכב ממגרש ומבנים עליו, מיוחסת חשיבות רבה לניתוח NNEI

1) חלקת קרקע פנויה לכאורה; 2) מגרש עם שיפורים קיימים.

ניתוח של חלקת קרקע פנויה כביכול הוא שלב חשוב בקביעת ערכו. הוא מבוסס על הקמת האופציה הרווחית ביותר לשימוש בקרקע.

השימוש הרווחי והסביר ביותר באתר מספק את הערך הגבוה ביותר שלו. מקרי שימוש חייבים להיות חסכוניים וחוקי.

גורמים הקובעים את השימוש האופטימלי בקרקע:

1) מיקום - בעל השפעה גדולה על עלות הקרקע (בהתחשב בסיכויי המיקום, נגישות תחבורתית);

2) ביקוש בשוק - גורם זה משקף את היחס בין היצע וביקוש בשוק, נחקר כדי להצדיק את האופציה שנבחרה לשימוש בחלקת הקרקע (סיכויים לביקוש בשוק לשימוש המוצע, סוגי מיסים ותנאים נוספים). יש צורך לזהות פלח שוק, ויש צורך לפתח בו פעילות;

3) כדאיות פיננסית - מרמזת על יכולת הפרויקט לספק הכנסה משימוש בקרקע. ההכנסה המופקת חייבת להספיק כדי להחזיר את עלויות המשקיעים ולהבטיח את קבלת הרווח הצפוי;

4) ההתאמה הפיזית של האתר היא סיכוי לביצוע שיפורים - גודל, אקלים, טופוגרפיה, איכות הקרקע, פרמטרים סביבתיים, מאפיינים הנדסיים-גיאולוגיים והידרוגיאולוגיים של האתר, ייעוד קיים וכו';

5) היתכנות פיזית והיתכנות טכנולוגית - זהו ניתוח של יחס איכות, עלויות ותנאי הפרויקט, זמינות התחבורה, הסבירות לאסונות טבע, היכולת להתחבר לשירותים ציבוריים, תוך התחשבות בגודל וב צורת האתר;

6) קבילות חקיקתית או משפטית קשורה לעמידה של אפשרות השימוש בחלקת הקרקע עם החקיקה הנוכחית. קבילות זו מתגלה כתוצאה מניתוח בנייה, תקני איכות סביבה, מגבלות גובה, מורכבות בתחום הפיתוח העירוני ההיסטורי, שינויים אפשריים בתקנות, עמידה בכללי הייעוד, רגשות שליליים של האוכלוסייה המקומית;

7) התשואה המקסימלית, היא נקבעת על ידי היוון ההכנסה העתידית של מקרי שימוש חלופי, תוך התחשבות בסיכון ההשקעה.

39. קטגוריות קרקע

על פי קוד הקרקע של הפדרציה הרוסית, הקרקע מחולקת לשבע קטגוריות.

כל קטגוריות הקרקע משמשות אך ורק למטרה המיועדת להן.

הקטגוריה הראשונה כוללת קרקעות חקלאיות - מדובר בקרקעות הנמצאות מחוץ לגבולות התנחלויות, ניתנות לצרכי חקלאות ומיועדות למטרות אלו בלבד.

בקרקעות החקלאות יש: אדמות תפוסות בדרכים במשק, תקשורת, צמחייה; קרקע חקלאית, קרקע תפוסה על ידי מבנים, מבנים המשמשים לייצור ועיבוד של מוצרים חקלאיים.

הקטגוריה השנייה היא אדמות ההתנחלויות. הם מיועדים לבנייה ופיתוח של יישובים כפריים או עירוניים ומופרדים בקו מאדמות מקטגוריות אחרות.

הקטגוריה השלישית היא קרקע לתעשייה ולמטרות מיוחדות אחרות. הם מחולקים בהתאם לאופי המשימות לסוגים הבאים: קרקעות תעשייה, קרקעות אנרגיה, קרקעות תחבורה, קרקעות תקשורת, שידורים, אינפורמטיקה וטלוויזיה, קרקעות להבטחת ביטחון החלל, קרקעות הגנה וביטחון.

הקטגוריה הרביעית כוללת קרקעות של שטחים מוגנים במיוחד - אלו קרקעות שיש להן ערך מדעי, סביבתי, אסתטי, בריאותי ועוד. אדמות של אזורי טבע מוגנים במיוחד כוללות את אדמות שמורות הטבע של המדינה, מונומנטים טבעיים, פארקים לאומיים, גנים בוטניים - כל האדמות הללו מסווגות כרכוש לאומי, הן בבעלות פדרלית או עירונית או בבעלות של נתינים של הרוסים. פֵדֵרַצִיָה.

הקטגוריה החמישית של קרקעות היא אדמות קרן היער. אדמות קרן היער כוללות אדמות יער מכוסות או לא מכוסות בצמחיית יער, המיועדות לשיקום שלה (גליחות, שטחים שרופים, קרחות), ואדמות שאינן יער (ביצות, קרחות, דרכים), הן מיועדות לייעור. . בשיטת התיחום מקרקעות מקטגוריות אחרות, בהתאם לחומרי ניהול היער, נקבעים גבולות אדמות קרן היער, לאחר מכן נרשמים הנתונים המתקבלים על גבולות קרקעות קרן היער בקבר מקרקעי המדינה.

אדמות קרן מים הן הקטגוריה השישית של קרקעות. אלה כוללים קרקעות תפוסות על ידי גופי מים, קרקעות של אזורי הגנה על מים של גופי מים, קרקעות להקמת אזורי הגנה מפני זכות קדימה וצריכת מים, מבנים הידראוליים וחפצים אחרים.

הקטגוריה השביעית כוללת קרקעות מילואים - מדובר בקרקעות הנמצאות בבעלות המדינה או העירייה, קטגוריה זו של קרקעות אינה ניתנת לאזרחים או לגורמים משפטיים, אך השימוש מותר לאחר העברת אדמות מילואים לקטגוריה אחרת.

40. חקיקת קרקעות ויחסי קרקעות ברוסיה

על פי קוד הקרקעות של הפדרציה הרוסית (סעיפים 2-6), חקיקת הקרקעות, בהתאם לחוקת הפדרציה הרוסית, נמצאת בסמכות השיפוט המשותפת של הפדרציה הרוסית ושל הישויות המרכיבות את הפדרציה הרוסית.

חקיקת הקרקעות מסדירה את היחסים לשימוש והגנה על קרקע בפדרציה הרוסית כבסיס לחיים ולפעילויות של העמים החיים בשטח הרלוונטי (יחסי קרקע).

בפדרציה הרוסית, ביחס לשימוש והגנה על תת-קרקע, מים, יערות, חיות בר ומשאבי טבע אחרים של הסביבה, שטחים וחפצים טבעיים מוגנים במיוחד, אוויר אטמוספרי ואובייקטים של מורשת תרבותית של עמי הפדרציה הרוסית, החקיקה על תת-קרקע, ייעור, חקיקת מים, חקיקה על חיות בר, על הגנה ושימוש במשאבי טבע אחרים, על הגנת הסביבה, על הגנה על אוויר אטמוספרי, על שטחים וחפצים טבעיים מוגנים במיוחד, על הגנה על חפצי תרבות מורשת של עמי הפדרציה הרוסית וחוקים פדרליים מיוחדים אחרים.

המשתתפים ביחסי קרקע הם אזרחים, ישויות משפטיות, הפדרציה הרוסית, נושאי הפדרציה הרוסית, עיריות.

נעשה שימוש במושגים ובהגדרות הבאים:

1) בעלי חלקות קרקע - מי שהם בעלי חלקות קרקע;

2) משתמשי קרקע - אנשים המחזיקים ומשתמשים בחלקות קרקע בזכות שימוש קבוע (בלתי מוגבל) או בזכות שימוש ללא תשלום לתקופה קצובה;

3) בעלי קרקע - אנשים המחזיקים ומשתמשים בחלקות קרקע על בסיס זכות החזקה בירושה לכל החיים;

4) חוכרי מגרשים - בעלי ומשתמשים בחלקות קרקע לפי הסכם חכירה, הסכם חכירת משנה;

5) בעלי זיקת הנאה - מי שיש להם זכות שימוש מוגבל בחלקות קרקע של אחרים (עבדות).

המטרות של יחסי קרקע הם:

1) קרקע כאובייקט טבעי וכמשאב טבע;

2) חלקות קרקע;

3) חלקי חלקות קרקע.

חלקת קרקע כמושא ליחסי קרקע - חלק משטח כדור הארץ (כולל שכבת הקרקע), שגבולותיו מתוארים ומאושרים באופן שנקבע.

אדמה עשויה להיות ניתנת לחלוקה או בלתי ניתנת לחלוקה. ניתנת לחלוקה היא חלקת קרקע הניתנת לחלוקה לחלקים, שכל אחד מהם, לאחר חלוקה, יוצר חלקת קרקע עצמאית, שהשימוש המותר בה יכול להתבצע מבלי להעבירה לקטגוריה אחרת של קרקע, למעט מקרים שנקבעו על פי חוקים פדרליים .

41. שימוש בקרקע עירונית

אדמות העיר - זו קטגוריה מיוחדת. ערך הקרקע העירונית מושפע מגודל העיר, ייצור ופוטנציאל כלכלי, רמת הפיתוח של תשתיות חברתיות והנדסיות, גורמים סביבתיים טבעיים אזוריים ועוד.

לאותם גורמים יכולה להיות השפעה הפוכה על הערך של אתר מסוים:

1) תנועה כבדה אינה רצויה עבור אזור מגורים, אך מעלה את ערך האתר למטרות מסחר

2) מיקום ביחס למוסדות חינוך ומרכזי קניות, יתרונות אסתטיים ונוחות הנלקחים בחשבון בעת ​​הערכת קרקע לבניית דיור, למעשה אינם משפיעים על ערך השטחים המכוונים לפיתוח תעשייתי; חשובים להם תשתית תחבורה וייעוד כלכלי.

כיום, רוב משאבי הקרקע נמצאים בבעלות המדינה והעירייה. בתנאי שוק, קרקע עירונית היא המשאב היקר ביותר; היא יכולה לשמש מקור הכנסה יציב לתקציב המקומי.

רשויות העיר קובעות את גובה הארנונה, תעריף השכירות לקרקע ומחיר סטנדרטי של מגרש עם הפדיון. בהקשר זה, נושא שיפור יעילות השימוש בקרקע רלוונטי עבור רשויות העיר. על מנת שנכסי קרקע יניבו הכנסה מרבית מהשימוש בו ויתרום לשיפור אקלים ההשקעות הכולל, יש צורך בפיתוח קשרי שוק בשוק הקרקעות.

מחיר שוק - זהו מדד לערך המשתמש המעודד שימוש רציונלי ויעיל ומשמש ככלי לפיתוח כלכלת העיר.

תוצאות הערכת השטח העירוני הן מידע לפתרון בעיות כגון:

1) פיתוח מדיניות עירונית ותכנון חברתי;

2) גיבוש הצעה לסוגי השימוש הפונקציונלי של השטח יחד עם איכותו;

3) גיבוש מנגנונים כלכליים לקיום אפשרויות שונות לשימוש בקרקע ומדיניות השקעות ובנייה;

4) ניתוח ההשלכות של אפשרויות לפיתוח ומבנה מחדש של הסביבה העירונית;

5) ייעול ההשקעות העירוניות בתחזוקה ופיתוח של הסביבה העירונית;

6) קביעת אטרקטיביות ההשקעה של השטח כפונקציה של שווי הקרקע העירונית.

אם מיזם רכש חלקת קרקע, זה יאפשר למפעל זה לקבל את האפשרות להשתמש בקרקע כבטוחה להלוואה בנקאית, להרחיב את אפשרויות ההשקעה של החברה, למכור עודפי קרקע, לקבל הכנסה מהשכרת החלקה ולהגדיל את שווי הרכוש הקבוע.

שתי דעות על ערך הקרקע העירונית:

1) מתכנן עירוני בתהליך של ייעוד פונקציונלי של השטח כחלק מתכנית המתאר של העיר;

2) שמאי בתהליך פיתוח הערכת שווי קדסטרלית של קרקע.

42. רישום קדסטרלי

החלוקה הקדסטרלית של שטח הפדרציה הרוסית היא אחד התחומים העיקריים של ניהול נדל"ן. היחידות של החלוקה הקדסטרלית של שטח הפדרציה הרוסית הן מחוזות, רבעים של המחוז. המספר הקדסטרלי של חלקת קרקע מורכב ממספרי הרובע, הרובע, הרובע וחלקת הקרקע ברובע. ממשלת הפדרציה הרוסית קובעת את הנוהל לחלוקה קדסטרלית של שטח הפדרציה הרוסית והקצאת מספרים מתאימים לחלקות קרקע.

כיום ישנם שלושה סוגים של קדסטרים:

1) קדסטר משפטי הוא רישום של זכויות על חפצי מקרקעין;

2) קדסטר פיסקאלי - רישום של שווי חפצי מקרקעין ומידע הדרוש למיסוי;

3) רב תכליתי - שילוב מערכות משפטיות ופיסקאליות עם מידע על תכנון ושימושי קרקע.

תת מערכת הרישום של קבר הקרקע נוצרה כדי להבטיח את זכויות המשתמשים בקרקע, מהווה תנאי הכרחי ליצירת שוק נדל"ן ולכל השקעה.

תת המערכת הפיסקלית של קבר הקרקע אחראית על מיסי קרקע, שכר דירה, תקבולי מזומנים מכל הפעולות המבוצעות עם קרקע

קדסטר פיסקאלי מרמז על בקרת תחזיות וחישוב ההכנסות ממיסוי קרקע ומתשלומי שכירות. אחת המשימות של הקדסטר הפיסקאלי היא קביעת בסיס המס.

במקביל, נוצרו קדסטרים משפטיים ופיסקליים ברוסיה.

זכויות בחפצי מקרקעין פועלות כסחורה בשוק הנדל"ן, ולכן לצורך תפקודו יש לרשום מקרקעין כדין, כלומר עבור כל חפץ מקרקעין יש צורך ביצירת תיק קדסטרלי עם רישום זכויות ממלכתי לאחר מכן. לנדל"ן.

עסק קדסטרלי היא מערכת לניהול שטחים, תוך התחשבות בסידורם, עם הצגה חובה במקורות המידע של רשויות המדינה, פעולות של פעילות כלכלית על חלקת קרקע.

קבר אדמות מדינה - זהו קבוצה שיטתית של מידע מתועד המתקבל כתוצאה מהרישום הקדסטרלי הממלכתי של חלקות קרקע, על המיקום, המטרה, המעמד המשפטי של אדמות הפדרציה הרוסית ומידע על אזורים טריטוריאליים ונוכחות של חפצים הממוקמים על חלקות קרקע וקשורות מאוד לחלקות אלו.

רישום קדסטר ממלכתי של חלקות קרקע - זהו תיאור ואינדיווידואליזציה במרשם המדינה המאוחדת של חלקות קרקע, כתוצאה מכך, האתר מקבל מאפיינים המאפשרים לו להתבלט, וביחס לחלקות אחרות לבצע הערכות איכותיות וכלכליות. ברישום הקדסטרי הממלכתי של חלקות קרקע, לכל חלקת קרקע נקבע מספר קסדה.

43. שיטות הערכת קרקע

קביעת ערכו של חלקת קרקע נחשבת מנקודת המבט של זמינותו לשימוש הכלכלי הטוב והיעיל ביותר. מושא השומה בתנאים רוסים אינו הבעלות המוחלטת על חלקת הקרקע, אלא רק הזכות להשתמש בו על קרקע. בסיס חכירה.

השיטה הנורמטיבית מבוססת על קביעת המחיר הנורמטיבי של קרקע, היא משמשת בעת העברת רכישת קרקע לבעלות, הקמת בעלות משותפת מעבר לתעריף החופשי, העברה בירושה או תרומה, קבלת הלוואה מובטחת.

קרקעות עירוניות מוערכות תוך התחשבות ביוקרה של השטח, צפיפות הבנייה, אופי השימוש בקרקע שמסביב, מצב אקולוגי, תשתיות תחבורה וכו'. הקרקעות מחולקות לאזורים מובחנים לפי תעריפי היסוד של מס הקרקע והמחיר הסטנדרטי של קרקע (חוק הפדרציה הרוסית "על תשלום עבור קרקע"). המחיר הנורמטיבי של הקרקע נקבע בקבר הקרקע.

שיטת השוואת מכירות - פשוט ויעיל, משמש להערכת קרקע פנויה. זה עוזר לקבוע את המחיר הספציפי של חלקת קרקע על ידי ביצוע התאמות באחוזים למחירי המכירה של אנלוגים. בשיטה זו, חישוב שווי השוק של חלקת קרקע מבוסס על עקרון ההחלפה.

שיטת היוון שכירות קרקע. אם קיים מידע מלא דיו על תעריפי החכירה עבור חלקות קרקע, עלות המגרשים הללו נקבעת כשווי הנוכחי של הכנסה עתידית בדמות דמי שכירות עבור חלקת הקרקע המוערכת. גובה דמי שכירות הקרקע מחושב כהכנסה מחכירת חלקת קרקע בתנאים השוררים בשוק הקרקעות. כזרם הכנסה רגיל, ניתן להוון שכר דירה לערך על ידי חלוקה ביחס היוון לקרקע שנקבע מניתוח שוק.

שיטת הפצה - זוהי קביעת מרכיב העלות של חלקת הקרקע על פי היחס הידוע בין עלות הקרקע והשיפורים במתחם הנכס. השיטה מבוססת על עקרון התרומה והקביעה שלכל סוג מקרקעין קיים יחס נורמלי בין שווי הקרקע לשווי המקרקעין בכלל.

שיטת בחירה משמש להערכת מגרשי קרקע בנויים, אם יש מידע על מחירי עסקאות עם חפצי מקרקעין דומים.

שיטת השארית בהתבסס על טכניקת קבוצת ההשקעה לרכיבים פיזיים, היא מיושמת להערכת שטחים בנויים ולא בנויים, אם ניתן לבצע שיפורים מבניים בקרקע בשמא המניבים הכנסה.

שיטת העלילה משמש להערכת קרקע המתאימה לחלוקה לחבילות בודדות.

44. יער כמקרקעין

בהתאם לאמנות. 130 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית, נדל"ן כולל חלקות קרקע, חלקות תת-קרקעיות וכל מה שקשור היטב לאדמה, כלומר חפצים שתנועתם ללא פגיעה בלתי פרופורציונלית למטרה שלהם בלתי אפשרית, כולל יערות, נטיעות רב-שנתיים, מבנים, מבנים , חפצי בנייה בתהליך .

קוד היער של הפדרציה הרוסית (כפי שתוקן על ידי החוקים הפדרליים מ-23 בדצמבר 2003 מס' 186-FZ) קובע את הבסיס החוקי לשימוש רציונלי, הגנה, הגנה ורבייה של יערות, תוך הגדלת פוטנציאל האקולוגי והמשאבים שלהם.

חכירת חלקת קרן היער. על פי הסכם חכירה עבור חלקת קרן יער, מפעל היערות של הגוף הפדרלי הפדרלי בתחום היערות או ארגון המבצע ייעור (משכיר) מתחייב לספק למשתמש היער (השוכר) חלקת קרן יער תמורת תשלום עבור תקופה של 1 עד 99 שנים ליישום סוג אחד או יותר של ניהול יערות.

משאבי היער (מוצרים) המופקים בהתאם להסכם החכירה עבור חלקת קרן יער הינם רכושו של השוכר. משאבי יער (מוצרים) המופקים בהתאם להסכם החכירה עבור חלקת קרן יער הינם רכושו של השוכר.

הסכם החכירה לחלקת קרן יער נערך בכתב ונתון לרישום מדינה בהתאם לחוק האזרחי.

מרגע רישום המדינה החוזה , , החכירה של חלקת קרן יער נחשבת לסיום.

בהסכם החכירה של חלקת קרן יער יפורטו התנאים הבאים:

1) גבולות חלקת קרן היער;

2) סוגי ניהול יערות;

3) נפחים (גדלים) של ניהול יערות;

4) תקופת השכירות;

5) גובה דמי השכירות והליך תשלומו;

6) חובות הצדדים להגנה, הגנה על אתר קרן היער וייעור מחדש;

7) נוהל התשלום למשתמש ביער עבור עבודת היערות שבוצעה על ידו;

8) תנאים אחרים שנקבעו על ידי חקיקת היער של הפדרציה הרוסית ונקבעו לפי שיקול דעתם של הצדדים.

מגרשים של קרן היער מושכרים על סמך תוצאות תחרויות היער.

מתן חלקות קרנות יער לחכירה צריכה להתבצע תוך התחשבות באינטרסים של האוכלוסייה המתגוררת בשטח הרלוונטי.

תחרויות יער מאורגנות ומתקיימות על ידי הרשות המבצעת הפדרלית בתחום היערות או על ידי הרשות המבצעת של נושא של הפדרציה הרוסית בגבולות סמכותם. מי שזכה בתחרות היער והמארגן חותמים על פרוטוקול על תוצאות תחרות היער, שעל בסיסו נכרת הסכם חכירה לחלקת קרן יער.

ארגון וקיום תחרויות יער יבוצעו בהתאם לנוהל שנקבע על ידי הגוף המבצעי הפדרלי האחראי לפיתוח מדיניות המדינה והרגולציה המשפטית בתחום היערות, בהתאם לקוד זה ולחוק האזרחי.

45. דוח שמאות מקרקעין

דו"ח הערכה - מסמך כתוב העומד בדרישות הבסיסיות של האתיקה המקצועית, המשקף בצורה ברורה ונגישה את מהלך תהליך ההערכה ומכיל את הנתונים הראשוניים בהם השתמש השמאי, ניתוחם, מסקנותיהם וערכו הסופי של הערך. דוח שמאות המקרקעין חייב להכיל קובץ מצורף. על הבקשה להכיל את כל התמונות, הסקיצות והמפות שלא נכללו בחלקים העיקריים של דוח זה. האפליקציה יכולה לכלול מילון מונחים.

ניתן לציין הנחות בדו"ח - מדובר באמירות הנאמרות על ידי השמאי בתהליך ההערכה על סמך חוות דעתו המקצועית, אך אינן נתמכות בנתונים ממשיים.

על פי אמנות. 11 לחוק מיום 29.07.1998 ביולי 135 מס' XNUMX-FZ "על פעילויות הערכת שווי בפדרציה הרוסית", הביצוע התקין על ידי השמאי של חובותיו שהוטלו עליו בחוזה הוא הכנה בזמן בכתב והעברה ללקוח של דוח על הערכת שווי מושא השווי

הדיווח לא חייב להיות מעורפל או מטעה. בדוח יש לציין את מועד הערכת החפץ, תקני ההערכה בהם נעשה שימוש, המטרות והיעדים של יישומו.

במקרה שבמהלך הערכת חפץ, סוגי שווי אחרים נקבעים לא לפי שוק, אלא לפי סוגי שווי אחרים, יש לציין בדוח את הקריטריונים לקביעת הערכת החפץ ואת הסיבות לסטייה מהאפשרות. של קביעת שווי השוק של מושא השומה.

הדוח חייב לכלול:

1) תאריך עריכת הדוח ומספרו הסידורי;

2) הבסיס להערכת החפץ על ידי השמאי;

3) מיקומו של השמאי ומידע על הרישיון שניתן לו לביצוע פעולות שמאות לנכס מסוג זה;

4) תיאור מדויק של חפץ השמאות, וביחס לחפץ השמאי שבבעלות ישות משפטית, פרטי הישות המשפטית והערך בספרים של חפץ שמאי זה;

5) תקני הערכת שווי לקביעת סוג השווי המתאים של חפץ השווי, הרציונל לשימוש בהם בהערכת השווי של חפץ זה, רשימת הנתונים המשמשים להערכת השווי של החפץ, ציון מקורות קבלתם, וכן ההנחות שנעשו במהלך הערכת השווי;

6) רצף קביעת שווי חפץ השמאות וערכו הסופי, וכן מגבלות ומגבלות יישום התוצאה שהושגה;

7) מועד קביעת שווי חפץ השמאות;

8) רשימת מסמכים המשמשים את השמאי וקובעים את המאפיינים הכמותיים והאיכותיים של חפץ השמאות.

להערכת סוגים מסוימים של חפצים, החקיקה של הפדרציה הרוסית עשויה לקבוע צורות מיוחדות של דוחות.

על הדו"ח להיות ממוספר עמוד אחר עמוד, כרוך, חתום, וחתום על ידי השמאי - יזם יחיד או עובד של ישות משפטית.

46. ​​זכויות וחובות של השמאי. אחריות השמאי

על פי אמנות. 14-16 לחוק מיום 29 ביולי 1998 מס' 135-FZ "על פעילות הערכת שווי בפדרציה הרוסית", לשמאי יש את הזכות:

1) ליישם באופן עצמאי את השיטות להערכת מושא ההערכה בהתאם לתקני ההערכה;

2) לדרוש מהלקוח, בעת ביצוע הערכה מחייבת של מושא מתן הגישה במלואו לתיעוד הדרוש ליישום הערכה זו;

3) לקבל הבהרות ומידע נוסף הדרוש ליישום הערכה זו

4) לבקש בכתב או בעל פה מצדדים שלישיים את המידע הדרוש להערכת החפץ, למעט מידע שהוא סוד מדינה או מסחרי, אם הסירוב למסור מידע זה משפיע באופן משמעותי על מהימנות הערכת החפץ. , יציין זאת השמאי בדוח

5) לערב, לפי הצורך, על בסיס חוזי, שמאים אחרים או מומחים אחרים להשתתף בהערכת החפץ;

6) לסרב לערוך הערכה של החפץ במקרים בהם הלקוח הפר את תנאי החוזה, לא מסר את המידע הדרוש על מושא השומה או לא מסר את תנאי העבודה התואמים את החוזה;

7) לדרוש החזר הוצאות הכרוכות בהערכת החפץ, ותגמול כספי עבור הערכת החפץ, כפי שיקבע בית המשפט, בית המשפט לבוררות או בית המשפט לבוררות.

על השמאי:

1) לעמוד בדרישות של חוק פדרלי זה, כמו גם לפעולות החוקיות הרגולטוריות של הפדרציה הרוסית ולפעולות החוקיות הרגולטוריות של הישויות המרכיבות את הפדרציה הרוסית, שהתקבלו על בסיסו;

2) ליידע את הלקוח על חוסר אפשרות השתתפותו בהערכת החפץ בשל התרחשותן של נסיבות המונעות את הערכתו האובייקטיבית;

3) להבטיח את בטיחות המסמכים שהתקבלו מהלקוח ומצדדים שלישיים במהלך הערכת החפץ;

4) לספק ללקוח מידע על דרישות החקיקה של הפדרציה הרוסית על פעילויות הערכת שווי, על האמנה והקוד האתי של הארגון הרלוונטי לוויסות עצמי, החברות שבה מתייחס השמאי בדו"ח שלו;

5) לספק, לבקשת הלקוח, רישיון לביצוע פעולות הערכת שווי, פוליסת ביטוח ומסמך השכלה המאשרים רכישת ידע מקצועי בתחום פעולות הערכת השווי;

6) לא לחשוף מידע סודי שהתקבל מהלקוח במהלך הערכת מושא ההערכה, למעט מקרים שנקבעו בחקיקה של הפדרציה הרוסית;

7) לשמור עותקים של דוחות מוכנים למשך 3 שנים;

8) במקרים שנקבעו בחקיקה של הפדרציה הרוסית, לספק עותקים של דוחות מאוחסנים או מידע מהם לרשויות אכיפת החוק, משפט, גופי מדינה מורשים אחרים או ממשלות מקומיות לפי בקשתם המשפטית.

47. רישום ממלכתי של זכויות במקרקעין

מערכת רישום הזכויות במקרקעין ועסקאות עמו, שאומצה ברוסיה, היא אחד התנאים לניהול נדל"ן יעיל ורציונלי. רישום זכויות מקנה לאדם את תואר הבעלים - זוהי הזכות החוקית למקרקעין, המסדירה את הזכויות והחובות של הבעלים. הליך רישום המדינה - זוהי מערכת כללים המסדירה את היחסים בין המדינה (מיוצגת על ידי רשות הרישום) לבין האדם המבקש רישום זה.

ניתן לאחד את כל החפצים הכפופים לרישום המדינה לחמש קבוצות: בעלות, זכויות מקרקעין, עסקאות מקרקעין, חפצים פיזיים, הגבלות זכויות.

הזכויות של כל צורות הבעלות (עירוני, פרטי, משותף, ממלכתי וכו') כפופות לרישום ממלכתי חובה.

הזכויות האמיתיות של אנשים מובנות כזכויות החזקה כלכלית בנכס, זכות לשימוש קבוע בחלקת קרקע, זכות שימוש בחלקת קרקע לכל החיים וזכויות נוספות.

זכויות ממשיות מטבען המשפטיות הן מוחלטות, כלומר, נושאי הזכויות הנ"ל מממשים אותן באופן עצמאי, כלומר ללא עזרת צדדים שלישיים. כל זכות קניין המוסדרת על ידי הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית חייבת להיות רשומה.

הקבוצה השלישית של אובייקטי הרישום כוללת - הגבלות (שעבודים) של זכויות במקרקעין: משכנתאות, הקלות, חכירות וניהול נאמנות, כלומר כאלה שיש להם אופי משפטי לא שוויוני.

נינוחות - היא זכות עניינית מוגבלת משכנתא להבין את הדרך להבטיח התחייבויות, השכרה и ניהול אמון - אלו התחייבויות חוזיות.

פעולות (עסקאות) - זוהי קבוצת הרישום הרביעית, הכרוכה בהופעה, שינוי, סיום או העברה של זכויות במקרקעין. זכות הבעלות וזכויות קניין אחרות נובעות מחוזי מכר, תרומה, החלפה, במהלך בניית חפץ, בנייתו מחדש, מכירה במכירה פומבית פתוחה בהליכי הוצאה לפועל.

בנוסף לרישום המדינה, מתבצע רישום מיוחד או חשבונאות של סוגים מסוימים של מקרקעין, וכן רישום קדסטרלי וטכני של מקרקעין.

נושאי רישום המדינה הם בעלי הזכויות במקרקעין. רישום המדינה של זכויות על מקרקעין ועסקאות עמו מתבצע על ידי מוסדות צדק מבוססים לרישום זכויות - ישויות משפטיות האחראיות ונשלטות על ידי משרד המשפטים של הפדרציה הרוסית. רישום זכויות ממלכתי מתבצע במיקומם של מקרקעין בתוך מחוז הרישום בו פועל מוסד המשפט.

הבסיס לרישום הוא פעולות רשויות, חוזים ועסקאות אחרות, אישורי הזכות לירושה וכן התיישנות רכישה.

48. הנוהל לעריכת רישום זכויות ממלכתי במקרקעין ועסקאות עמו

רישום המדינה של זכויות מתבצע בהתאם לאמנות. 13 לחוק הפדרלי מיום 21 ביולי 1997 "על רישום המדינה של זכויות במקרקעין ועסקאות עמו" (כפי שתוקן על ידי חוקים פדרליים מיום 30.06.2006 ביוני 93 מס' XNUMX-FZ) בסדר הבא

1) קבלת מסמכים הדרושים לרישום זכויות במדינה ועמידה בדרישות חוק פדרלי זה, רישום מסמכים כאלה עם צירוף חובה של מסמך המאשר את תשלום אגרת המדינה;

2) בדיקה משפטית של מסמכים ואימות חוקיות העסקה

3) ביסוס היעדר סתירות בין הזכויות הנטענות לבין הזכויות שכבר רשומות בחפץ מקרקעין זה, וכן עילות אחרות לסירוב או השעיית רישום זכויות במדינה.

4) רישום במרשם המדינה המאוחדת של זכויות במקרקעין בהיעדר סתירות אלו ועילות אחרות לסירוב או השעיה של רישום זכויות במדינה

5) יצירת רישומים על מסמכי כותרת והנפקת אישורים על רישום זכויות ממלכתי.

רישום ממלכתי של הגבלות (שעבודים) של זכויות קניין וזכויות קניין אחרות עם זכויות של צדדים שלישיים עשוי להתבצע ביוזמתם של בעלי הזכויות או הרוכשים זכויות אלה. 16 לחוק הפדרלי לעיל לרישום חוזים ועסקאות, עם הודעה חובה של בעל הזכות (בעלי הזכויות) על ההגבלה הרשומה (שעבוד).

רישום ממלכתי של הגבלות (שעבודים) של זכויות שנקבעו בהתאם לחוק לטובת הציבור על ידי רשויות המדינה והרשויות המקומיות מתבצע ביוזמת גופים אלו תוך הודעה מחייבת של בעל הזכות (בעלי הזכויות) בנכס. הודעה לבעל הזכות (בעלי הזכויות) בחפץ המקרקעין מתבצעת על ידי הגוף המבצע את רישום הזכויות הממלכתי, תוך פרק זמן של לא יותר מחמישה ימי עבודה ממועד רישום המדינה.

רישום ממלכתי של העברת זכויות על חפץ מקרקעין, הגבלתו או עסקאות עם חפץ מקרקעין אפשרי בכפוף לרישום המדינה של זכויות שנוצרו בעבר על חפץ זה במרשם הזכויות של המדינה המאוחדת.

רישום זכויות ממלכתי מתבצע לא יאוחר מחודש ממועד הגשת הבקשה והמסמכים הנדרשים לרישום המדינה.

רישום ממלכתי של הסכם על ניכור חפץ מקרקעין והעברת הזכות לחפץ מקרקעין זה לאחר מכן תוך הגשת בקשות ומסמכים הדרושים לרישום המדינה של ההסכם האמור והעברת הזכויות בו זמנית. לצאת בתוך התקופה המפורטת בפסקה זו, אלא אם כן נקבע אחרת בחוק הפדרלי או בהסכם.

49. צורות הסדרת המדינה על שוק הנדל"ן

הרגולציה הממלכתית של שוק הנדל"ן מתבצעת בשתי צורות:

1) שיטת ההתערבות הישירה היא שיטה מנהלית;

2) שיטת ההשפעה העקיפה, או שיטות הניהול הכלכליות.

בקרה מנהלתית ישירה כוללת:

1) יצירת מסגרת משפטית (נורמטיבית): מתן חוקים, תקנות, הנחיות שיסדירו את תפקוד שוק הנדל"ן באזורים ובמרכז הארץ;

2) רישום, רישוי, מתן זכויות למורשים לעסקאות עם חפצי רכוש עירוני ומדינה;

3) קביעת דרישות מחייבות לתוכן ואיכותן של פעילויות מסוגים שונים בשוק הנדל"ן ולמשתתפים בו;

4) בקרה על עמידה של כל משתתפי השוק בנורמות וכללים שנקבעו;

5) הכנסת איסורים וסנקציות על חריגה מדרישות רגולטוריות בעת ביצוע עסקאות עם מקרקעין;

6) פדיון לבעלות המדינה של כל מקרקעין לצרכי ציבור.

שיטות כלכליות לניהול שוק הנדל"ן מיושמות באמצעות:

1) מערכות הארנונה;

2) הנפקה והפצת תעודות דיור;

3) יישום תוכניות יעד של המדינה;

4) מדיניות הניכיון של הבנק המרכזי;

5) מדיניות הפחת;

6) פעילות כלכלית זרה וכו'.

ניהול חפצי מקרקעין מתבצע על ידי זרועות שונות של כוח המדינה (מחוקק, מבצע, משפט), הם עצמאיים בפעילותם.

האסיפה הפדרלית מוציאה חוקים המסדירים את שוק הנדל"ן. הנשיא מוציא צווים שאינם סותרים את החוקים הקיימים. הממשלה מוציאה גזירות, משרדים ומחלקות - תקנות, הוראות וצווים הקובעים נהלים וכללים ספציפיים לניהול המקרקעין.

דומא המדינה ומועצת הפדרציה הם גופי הכוח הייצוגיים של הפדרציה הרוסית, יש להם את הסמכות לפתח ולאמץ פעולות משפטיות בנושאים הקשורים לניהול נדל"ן. רשויות ייצוגיות מפעילות פונקציות בקרה.

משרד רכוש המדינה מופקד על התפקידים והמשימות של ניהול וסילוק חפצי רכוש פדרלי בשטח הפדרציה הרוסית ומחוצה לה באופן שנקבע, תוך יישום, על בסיס החקיקה של הפדרציה הרוסית, המדינה מדיניות הפרטת מפעלים ממלכתיים ועירוניים, לרבות חלקות קרקע תחת מפעלים מופרטים וכו'.

גם גופים עירוניים נוטלים חלק בניהול המקרקעין.

50. עקרונות יסוד של מיסוי מקרקעין

העקרונות העיקריים של מיסוי נחשבים בקוד המס של הפדרציה הרוסית (סעיף 3 וסעיף 5).

העקרונות העיקריים של מיסוי הם:

1) כל אדם חייב לשלם מסים ואגרות שנקבעו כחוק. חקיקה בנושא מיסים ואגרות מבוססת על ההכרה באוניברסליות ובשוויון המיסוי. בעת קביעת המסים נלקחת בחשבון יכולתו בפועל של הנישום לשלם את המס - זהו עקרון האוניברסליות;

2) מסים ואגרות אינם יכולים להיות מפלים וליישם באופן שונה על סמך קריטריונים חברתיים, גזעיים, לאומיים, דתיים ואחרים דומים, זהו עקרון השוויון;

אסור לקבוע שיעורי מיסים ואגרות מובחנים, תמריצי מס בהתאם לצורת הבעלות, אזרחות של יחידים או מקום מוצא ההון;

3) מיסים ואגרות חייבים להיות בעלי בסיס כלכלי ואינם יכולים להיות שרירותיים. מסים ואגרות המונעים מאזרחים לממש את זכויותיהם החוקתיות אינם מקובלים - זהו עקרון הכלכלה;

4) אסור לקבוע מיסים ואגרות המפרות את המרחב הכלכלי היחיד של הפדרציה הרוסית, ובמיוחד, מגבילים במישרין או בעקיפין את התנועה החופשית של סחורות (עבודות, שירותים) או משאבים פיננסיים בשטח הפדרציה הרוסית , או להגביל או ליצור מכשולים שאינם אסורים על פי חוק פעילות כלכלית של יחידים וארגונים;

5) אף אחד לא יכול להיות מחויב לשלם מסים ועמלות, כמו גם תרומות ותשלומים אחרים שיש להם סימנים של מסים או עמלות שנקבעו על ידי קוד המס של הפדרציה הרוסית, שלא נקבע על ידי קוד המס של הפדרציה הרוסית, הוקם באופן שונה ממה שנקבע בקוד זה;

6) בעת קביעת מסים, יש לקבוע את כל מרכיבי המיסוי. יש לנסח חקיקה בנושא מיסים ואגרות כך שכל אחד יודע בדיוק אילו מיסים (אגרות), מתי ובאיזה סדר עליו לשלם - זהו עקרון הנוחות והפשטות;

7) כל הספקות הבלתי ניתנים להסרה, הסתירות והאי בהירות במעשי חקיקה בנושאי מיסים ואגרות מתפרשים לטובת הנישום (משלם האגרות) - עקרון הגנת הנישום.

רשויות ביצוע פדרליות המוסמכות לבצע את הפונקציות של פיתוח מדיניות מדינתית ורגולציה משפטית בתחום המסים והאגרות והמכס, הרשויות המבצעות של הישויות המרכיבות את הפדרציה הרוסית, גופים מבצעים של שלטון עצמי מקומי, במקרים שנקבעו על פי חוק, להוציא פעולות משפטיות רגולטוריות בנושאים הקשורים למיסוי, אשר אינם יכולים לשנות או להשלים את החקיקה בנושא מיסים ואגרות.

51. ארנונה אישית

בהתאם לחוק הפדרלי "על מס רכוש של יחידים" (כפי שתוקן בחוק הפדרציה הרוסית מיום 22.08.2004 באוגוסט 122 מס' XNUMX-FZ), משלמי מסים על רכושם של יחידים מוכרים כיחידים - בעלים של נכס מוכר כמושא מיסוי

סוגי הנכסים הבאים מוכרים כאובייקטי מיסוי: בתי מגורים, דירות, דאצ'ות, מוסכים ומבנים אחרים, חצרים ומבנים.

שיעורי המס עבור מבנים, חצרים ומבנים נקבעים על ידי פעולות חוקיות רגולטוריות של גופים מייצגים של שלטון עצמי מקומי, בהתאם לערך המלאי הכולל. גופים מייצגים של שלטון עצמי מקומי עשויים לקבוע את ההבחנה בין התעריפים בגבולות שנקבעו, בהתאם לערך המלאי הכולל, סוג השימוש וקריטריונים אחרים.

שיעורי המס נקבעים במגבלות הבאות (שווי נכס - שיעור מס):

1) עד 300 רובל. - עד 000%;

2) עד 300 רובל. - מ-000 ל-0,1%;

3) מעל 500 רובל. - מ-000 ל-0,3%. המיסים נזקפים לתקציב המקומי במיקום (רישום) מושא המיסוי.

הקטגוריות הבאות של אזרחים פטורות מתשלום מסים על רכוש של יחידים

1) גיבורי ברית המועצות וגיבורי הפדרציה הרוסית, כמו גם אנשים שקיבלו מסדר התהילה של שלוש תארים;

2) נכים מקבוצות I ו-II, נכים מילדותם;

3) משתתפים במלחמה האזרחית והפטריוטית הגדולה, פעולות קרביות אחרות להגנת ברית המועצות מקרב אנשי הצבא ששירתו ביחידות צבאיות, מפקדות ומוסדות שהיו חלק מהצבא הפעיל ופרטיזנים לשעבר.

חישוב המיסים מתבצע על ידי רשויות המס.

המס על מבנים, חצרים ומבנים מחושב על בסיס נתונים על שווי המלאי שלהם החל מה-XNUMX בינואר של כל שנה.

הגופים הרושמים את הזכויות במקרקעין ועסקאות עמו, וכן גופי המלאי הטכני, מחויבים מדי שנה עד 1 במרץ למסור לרשות המסים את המידע הדרוש לחישוב המיסים, החל מה-1 בינואר של השנה השוטפת.

הנתונים הנדרשים לחישוב תשלומי המס יימסרו לרשויות המס ללא תשלום.

עבור מבנים, חצרים ומבנים חדשים משולם המס מתחילת השנה שלאחר הקמתם או רכישתם.

על בניין, חצרים ומבנה שעברו בירושה, מוטל מס על היורשים מרגע פתיחת הירושה.

במקרה של הרס, הרס מוחלט של בניין, חצרים, מבנה, גביית המס מסתיימת החל מהחודש שבו נהרסו או נהרסו כליל.

הודעות תשלום על תשלום מס נמסרות למשלמים על ידי רשויות המס מדי שנה לא יאוחר מה-1 באוגוסט.

52. ארנונה של חברות

מס רכוש החברות הוכנס על ידי חוק פדרלי מס' 11.11.2003-FZ מיום 139 בנובמבר 20 "על תיקונים לחלק שני של קוד המס של הפדרציה הרוסית ותיקונים ותוספות לסעיף XNUMX לחוק הפדרציה הרוסית "על היסודות של מערכת המס בפדרציה הרוסית", כמו גם בהכרזה על פעולות בלתי חוקיות של החקיקה של הפדרציה הרוסית במונחים של מסים ואגרות", מרגע כניסתם לתוקף, חובה לתשלום בשטח הנושא המקביל של הפדרציה הרוסית.

בעת הקמת מס, הגופים המחוקקים של הישויות המרכיבות את הפדרציה הרוסית קובעים את שיעור המס, את ההליך והתנאים לתשלום המס ואת טופס דיווח המס.

הבאים מוכרים כנישומים:

1) ארגונים רוסיים;

2) ארגונים זרים הפועלים בפדרציה הרוסית באמצעות נציגויות קבועות ובעלות נדל"ן בשטח הפדרציה הרוסית

מושא המיסוי עבור ארגונים רוסים הוא מטלטלין ומקרקעין (כולל רכוש המועבר להחזקה, שימוש, סילוק או ניהול נאמנות זמניים, שתרם לפעילויות משותפות), המטופלים במאזן כרכוש קבוע בהתאם לנוהל החשבונאי שנקבע.

מושא המיסוי עבור ארגונים זרים הפועלים בפדרציה הרוסית באמצעות נציגויות קבועות הוא מטלטלין ומקרקעין הקשורים לנכסים קבועים.

בסיס המס מוגדר כערך השנתי הממוצע של נכס המוכר כמושא מיסוי. בקביעת בסיס המס, נלקח בחשבון רכוש המוכר כמושא מיסוי בערכו השיורי, שנוצר בהתאם לנוהל החשבונאי שנקבע שאושר במדיניות החשבונאית של הארגון.

בסיס המס נקבע בנפרד לגבי נכס הטעון מיסוי במקום הארגון, ביחס לרכוש של כל חטיבה נפרדת בארגון שיש לה מאזן נפרד, ביחס לכל חפץ מקרקעין המצוי מחוץ לארגון. מיקום הארגון, חטיבה נפרדת של הארגון שיש לה מאזן נפרד, או נציגות קבועה של ארגון זר, וכן ביחס לארנונה החייבת בשיעורי מס שונים.

תקופת המס היא שנה קלנדרית. תקופות הדיווח הן הרבעון הראשון, שישה חודשים ו-9 חודשים של השנה הקלנדרית. שיעורי המס נקבעים על פי חוקי הנתינים של הפדרציה הרוסית ואינם יכולים לעלות על 2,2%.

מותר לקבוע שיעורי מס מובחנים בהתאם לקטגוריות הנישומים והרכוש המוכרים כמושא מיסוי. גובה המס מחושב לפי תוצאות תקופת המס כמכפלה של שיעור המס הרלוונטי ובסיס המס שנקבע לתקופת המס. נישומים מחויבים, בתום כל תקופת דיווח ומס, להגיש לרשויות המס במיקומם, במיקום של כל אחת מחלקות המשנה הנפרדות שלהם שיש להן מאזן נפרד.

53. מס מקרקעין

בהתאם לחוק הפדרלי מיום 29.07.2004 ביולי 95 מס' XNUMX-FZ "על הכנסת חלקים ראשון ושני של קוד המס של הפדרציה הרוסית ופסילת פעולות חקיקה מסוימות (הוראות חקיקה) של הפדרציה הרוסית

0 מיסים ואגרות" (כפי שתוקן ביום 12.10.2005), מיסוי המקרקעין נכנס לתוקף ומפסיק לפעול בהתאם לחוק המקרקעין ולחוקים הרגולטוריים של הגופים הייצוגיים של העיריות ונדרש בתשלום על השטחים של העיריות הללו.

נישומים הם ארגונים ויחידים שבבעלותם חלקות קרקע על בסיס זכות הבעלות, זכות השימוש הקבוע (ללא הגבלה) או זכות החזקה בירושה לכל החיים. מטרות המיסוי הן חלקות קרקע הממוקמות בגבולות העירייה (ערים פדרליות מוסקבה וסנט פטרסבורג), שבשטחן הוכנס המס.

בסיס המס מוגדר כשווי הקדסטרלי של חלקות קרקע המוכרות כמושא מיסוי בהתאם לאמנות. 389 לחוק המקרקעין. הערך הקדסטרלי של חלקת קרקע נקבע בהתאם לחקיקת הקרקע של הפדרציה הרוסית. בסיס המס נקבע לכל חלקת קרקע כשוויה הקדסטרי נכון ליום

1 בינואר של שנת המס. בסיס המס למגרשי קרקע בבעלות משותפת נקבע לכל אחד מהנישומים שבבעלותם חלקת קרקע זו באופן יחסי לחלקו בבעלות המשותפת.

תקופת המס היא שנה קלנדרית. תקופות דיווח לנישומים - ארגונים ויחידים שהם יזמים בודדים מוכרות ברבעון הראשון, חצי שנה ו-9 חודשים בשנה הקלנדרית. שיעורי המס נקבעים על ידי פעולות חוקיות רגולטוריות של גופים מייצגים של עיריות ואינם יכולים לעלות על:

1) 0,3% ביחס לחלקות קרקע: מסווגות כקרקע חקלאית או קרקע בתוך אזורי השימוש החקלאי בהתנחלויות ומשמשות לייצור חקלאי; תפוסים במלאי הדיור ובמתקני התשתית ההנדסית של המתחם הדיור והקהילתי או מסופקים לבניית דיור; מסופק לחקלאות בת אישית, גננות, גננות או גידול בעלי חיים;

2) 1,5% ביחס לחלקות קרקע אחרות. גובה המס מחושב לאחר תום המס

תקופה כאחוז מבסיס המס המקביל לשיעור המס.

נישומים-ארגונים מחשבים את גובה המס בעצמם.

בתקופת המס משלמים הנישומים תשלומי מס מראש.

נישומים - ארגונים או יחידים שהם יזמים יחידים, לאחר תום תקופת המס, מגישים הצהרת מס לרשות המסים במקום חלקת הקרקע.

טופס החזר המס מאושר על ידי משרד האוצר של הפדרציה הרוסית.

54. ביטוח מקרקעין

ביטוח מקרקעין מוסדר בחוק הפדרציה הרוסית מס' 4015-1 מיום 27.11.1992 בנובמבר 10 "על ארגון עסקי הביטוח בפדרציה הרוסית" (כפי שתוקן ב-12 בדצמבר 2003) והקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית .

ביטוח מקרקעין מתבצע על בסיס חוזה ביטוח רכוש. החוזה נכרת בין אזרח או ישות משפטית (מבוטח) לבין חברת ביטוח (מבטחת).

מבטחים הינם גורמים משפטיים שהוקמה לצורך ביצוע ביטוח, ביטוח משנה וקיבלו רישיונות בהתאם לנוהל הקבוע בחוק.

חוזה ביטוח רכוש - מדובר בהסכם בין בעל הפוליסה למבטח, אשר מכוחו מתחייב המבטח, תמורת שכר הטרחה הקבוע בחוזה (פרמיית ביטוח), עם התרחשות אירוע הקבוע בחוזה (מה שנקרא מקרה ביטוח). , לפצות את בעל הפוליסה או אדם אחר שבזכותו נכרת החוזה (המוטב), שנגרמו כתוצאה מאירועי אובדן זה בנכס המבוטח בסכום הנקוב בחוזה (סכום ביטוח). חוזה הביטוח נכנס לתוקף ברגע התשלום על ידי המבוטח של דמי הביטוח או התשלום הראשון שלו, אלא אם נקבע אחרת בחוזה.

דמי ביטוח הינה תשלום עבור ביטוח שמבוטח (המוטב) מחויב לשלם למבטח באופן ובמגבלות הזמנים שנקבעו בחוזה הביטוח, לפיהם הביטוח מכסה אירועי ביטוח שאירעו לאחר כניסת החוזה לתוקף. .

בעת כריתת חוזה ביטוח על הצדדים להסכים ביניהם:

1) על נכס מסוים שהוא מושא ביטוח;

2) על מהות האירוע, שבמקרה בו מתבצע הביטוח (מקרה ביטוחי);

3) על סכום סכום הביטוח;

4) על תקופת החוזה.

התנאים בהם נכרת חוזה ביטוח מקרקעין נקבעים פעמים רבות בכללים האחידים לביטוח מהסוג המקביל, המקובלים, מאושרים או מאושרים על ידי המבטח או איגוד המבטחים.

החוזה בנושא ביטוח רכוש נכרת בכתב, אי קיום החוזה מוביל לבטלות החוזה. חוזה ביטוח יכול להתבצע בשתי דרכים:

1) אופן עריכת מסמך אחד, עליו חתומים הצדדים;

2) בדרך המסירה של המבטח למבוטח על סמך פנייתו בעל פה או בכתב לפוליסת הביטוח, החתומה על ידי המבטח.

מקרקעין מבוטחים בחוזה ביטוח לטובת מי שיש לו אינטרס על פי דין או מעשה או חוזה משפטי אחר בשמירה על נכס זה.

55. ניהול נכסים

ניהול נכסים - זוהי פעילות המתקיימת למען האינטרסים ועל חשבון הצרכנים, הקשורה למחזור מסוים של חיי הנכס:

1) שיווק;

2) הערכת חפצים;

3) תוכנית לניצול מיטבי של חלקת קרקע;

4) השקעה;

5) ערעורים, משכון, חכירה, תרומה;

6) שירות;

7) תחזוקה, תיקונים שוטפים וגדולים;

8) מיחזור וכו'.

ניהול מקרקעין הוא ביצוע של מספר פעולות לתפעול מבנים ומבנים לשימוש יעיל במקרקעין לטובת הבעלים.

ניהול הנדל"ן מתבצע בשלושה כיוונים:

הכיוון הכלכלי הוא ניהול ההכנסות וההוצאות בתהליך השימוש בנכס.

הכיוון המשפטי קשור לחלוקה ושילוב זכויות במקרקעין.

הכיוון הטכני הוא לשמור על חפץ המקרקעין בהתאם לייעודו הפונקציונלי.

ניהול נדל"ן מתבצע בשיטת הפיתוח של אובייקט הניהול, שהוא קומפלקס של נכס הקשור מבחינה פונקציונלית.

פעילות המתבצעת על אחריותו האישית ומטרתה להפיק רווח משימוש וסילוק מקרקעין היא ניהול מקרקעין.

ניהול הנדל"ן הינו חיצוני ופנימי.

פעילותם של סוכנויות ממשלתיות ואיגודים מקצועיים שמטרתה ליצור מסגרת רגולטורית ולפקח על עמידתם של גופי שוק הנדל"ן בחוקים והתקנות שנקבעו היא ניהול נדל"ן חיצוני.

פעילותו של גוף שוק נדל"ן, המבוסס על יישום מסמכים רגולטוריים משלו (אמנה, קוד, כללים, הסכמים, תקנות וכו') היא ניהול נדל"ן פנימי.

גופים בשוק יכולים להפעיל סוגים שונים של השפעה על הנכס.

1. הסדרת המקרקעין של המדינה מתבצעת באמצעות התערבות ישירה (מתן החלטות, חוקים והנחיות אחרות שיסדירו את תפקוד המקרקעין) והשפעה עקיפה (מיסוי מקרקעין ומתן הטבות, יישום מדינה ממוקדת. תוכניות).

2. השפעה ציבורית (בסיס התקנות וההוראות הוא תגובת האוכלוסייה הכללית, והמשתתפים המקצועיים בשוק הנדל"ן).

3. ניהול חפצי נדל"ן מסוימים (ניהול נדל"ן תפעולי והשקעה).

4. ניהול מערכות חפצי נדל"ן של נושאי הפדרציה: ניהול משאבי קרקע, קרן יער, נדל"ן עירוני, נדל"ן בתחום הדיור ונדל"ן שאינו למגורים.

56. ניהול שוק הנדל"ן

ניהול נדל"ן מובן כיישום מערך מסוים של פעולות להפעלת מבנים, מבנים על מנת להשתמש בנכס באופן יעיל לטובת הבעלים. ניהול נדל"ן מיושם בשיטת יצירת אובייקט ניהול, שהוא מכלול של נכסים הקשורים טכנולוגית ופונקציונלית, לרבות מגרש, מבנים, מבנים וכדומה. המטרות העיקריות של ניהול שוק הנדל"ן הן:

1) לתרגם למציאות את הזכויות החוקתיות של האזרחים למקרקעין ואת החובות הכרוכות בהחזקתם;

2) על מנת שהמשתתפים בשוק הנדל"ן יעבדו בנוחות בשוק, יש צורך לקבוע נהלים ותנאים מסוימים;

3) להגן על משתתפי שוק הנדל"ן מפני רמאים או ארגוני פשע;

4) להבטיח תמחור חופשי של חפצי נדל"ן בהתאם להיצע וביקוש;

5) על מנת לפתור בעיות דיור, יש צורך ליצור תנאים טובים (נוחים) באזור או במדינה כולה;

6) להבטיח מיסוי הוגן של משתתפים בשוק הנדל"ן והנדל"ן;

7) ליצור תנאים להשקעות (השקעות) שיסייעו בפיתוח פעילות יזמית במגזר היצרני;

8) לשפר את הסביבה האקולוגית, להשיג אקולוגית.-, צמיחה כלכלית, צמצום האבטלה ברמה הלאומית בכללותה, פותרים בעיות דיור

עקרונות ניהול שוק הנדל"ן תלויים בתנאים רבים, בעיקר כלכליים, פוליטיים ואחרים במדינה, אך יש לקחת בחשבון את הניסיון העולמי, שכבר התבסס די חזק בשלב זה.

על מנת שהמטרות הנ"ל יתורגמו למציאות, יש לקחת בחשבון את עקרונות הניהול הבאים:

1) הפרדת ההליך - כלומר יש להפעיל גישות מסוימות להסדרת היחסים של סוגים שונים של מקרקעין - חצרים שאינם למגורים או למגורים, יערות וחלקות קרקע וחפצים אחרים;

2) פתיחות מידע על כל המשתתפים והאובייקטים של שוק הנדל"ן לקבלת החלטות עסקיות;

3) פרסום של קביעת כללים - דיון פומבי בטיוטות חוקים ומעשים נורמטיביים אחרים;

4) חלוקת סמכויות בין גופי פיקוח;

5) פשטות ובהירות של נהלים וכללים, שנקבעו בחקיקה על מקרקעין;

6) שמירה על המשכיות מערכת ניהול שוק הנדל"ן הרוסי, שיש לה מסורת והיסטוריה משלה, תוך התחשבות בניסיון העולמי בהסדרת זכויות קניין על חפצי נדל"ן שונים, והתאמתה לתנאים ביתיים.

מחבר: Burkhanova N.M.

אנו ממליצים על מאמרים מעניינים סעיף הערות הרצאה, דפי רמאות:

▪ ניתוח כללי. עריסה

▪ כימיה אורגנית. עריסה

▪ סטטיסטיקה כלכלית. עריסה

ראה מאמרים אחרים סעיף הערות הרצאה, דפי רמאות.

תקרא ותכתוב שימושי הערות על מאמר זה.

<< חזרה

חדשות אחרונות של מדע וטכנולוגיה, אלקטרוניקה חדשה:

עור מלאכותי לחיקוי מגע 15.04.2024

בעולם טכנולוגי מודרני בו המרחק הופך להיות נפוץ יותר ויותר, חשוב לשמור על קשר ותחושת קרבה. ההתפתחויות האחרונות בעור מלאכותי על ידי מדענים גרמנים מאוניברסיטת Saarland מייצגים עידן חדש באינטראקציות וירטואליות. חוקרים גרמנים מאוניברסיטת Saarland פיתחו סרטים דקים במיוחד שיכולים להעביר את תחושת המגע למרחקים. טכנולוגיה חדשנית זו מספקת הזדמנויות חדשות לתקשורת וירטואלית, במיוחד עבור אלה שמוצאים את עצמם רחוקים מיקיריהם. הסרטים הדקים במיוחד שפיתחו החוקרים, בעובי של 50 מיקרומטר בלבד, ניתנים לשילוב בטקסטיל וללבוש כמו עור שני. סרטים אלה פועלים כחיישנים המזהים אותות מישוש מאמא או אבא, וכמפעילים המשדרים את התנועות הללו לתינוק. הורים הנוגעים בבד מפעילים חיישנים המגיבים ללחץ ומעוותים את הסרט הדק במיוחד. זֶה ... >>

פסולת חתולים של Petgugu Global 15.04.2024

טיפול בחיות מחמד יכול להיות לעתים קרובות אתגר, במיוחד כשמדובר בשמירה על ניקיון הבית שלך. הוצג פתרון מעניין חדש של הסטארטאפ Petgugu Global, שיקל על בעלי החתולים ויעזור להם לשמור על ביתם נקי ומסודר בצורה מושלמת. הסטארט-אפ Petgugu Global חשפה אסלת חתולים ייחודית שיכולה לשטוף צואה אוטומטית, ולשמור על הבית שלכם נקי ורענן. מכשיר חדשני זה מצויד בחיישנים חכמים שונים המנטרים את פעילות האסלה של חיית המחמד שלכם ופועלים לניקוי אוטומטי לאחר השימוש. המכשיר מתחבר למערכת הביוב ומבטיח פינוי פסולת יעיל ללא צורך בהתערבות של הבעלים. בנוסף, לאסלה קיבולת אחסון גדולה הניתנת לשטיפה, מה שהופך אותה לאידיאלית עבור משקי בית מרובי חתולים. קערת המלטה לחתולים של Petgugu מיועדת לשימוש עם המלטה מסיסת במים ומציעה מגוון זרמים נוספים ... >>

האטרקטיביות של גברים אכפתיים 14.04.2024

הסטריאוטיפ שנשים מעדיפות "בנים רעים" כבר מזמן נפוץ. עם זאת, מחקר עדכני שנערך על ידי מדענים בריטים מאוניברסיטת מונאש מציע נקודת מבט חדשה בנושא זה. הם בדקו כיצד נשים הגיבו לאחריות הרגשית של גברים ולנכונותם לעזור לאחרים. ממצאי המחקר עשויים לשנות את ההבנה שלנו לגבי מה הופך גברים לאטרקטיביים לנשים. מחקר שנערך על ידי מדענים מאוניברסיטת מונאש מוביל לממצאים חדשים לגבי האטרקטיביות של גברים לנשים. בניסוי הראו לנשים תצלומים של גברים עם סיפורים קצרים על התנהגותם במצבים שונים, כולל תגובתם למפגש עם חסר בית. חלק מהגברים התעלמו מההומלס, בעוד שאחרים עזרו לו, כמו לקנות לו אוכל. מחקר מצא שגברים שהפגינו אמפתיה וטוב לב היו מושכים יותר לנשים בהשוואה לגברים שהפגינו אמפתיה וטוב לב. ... >>

חדשות אקראיות מהארכיון Keychron Lemokey L3 Premium Keyboard 11.08.2023 תחת מותג המשנה המפורסם Lemokey, Keychron הציגה דגם חדש של מקלדת גיימינג פרימיום - L3. אבולוציה של Keychron Q3 Pro, מוצר זה מציע אפשרויות התאמה אישית ייחודיות וביצועים מעולים. מקלדת Lemokey L3 מייצגת את פסגת המצוינות ההנדסית והעיצובית. הגוף שלו עשוי מתכת באיכות גבוהה, המספק חוזק ועמידות. קישוריות יש כאן בשפע - בלוטות' 5.1 לתקשורת עם עד שלושה מכשירים בו זמנית ומשדר USB בקצב סקר של 1000Hz לתגובה מהירה במיוחד. הטעינה מתבצעת באמצעות מחבר USB-C נוח. ייחודה של המקלדת מודגש על ידי PBT keycaps שנעשו בטכנולוגיית היישום הכפול. ארבעה כפתורים הניתנים לתכנות ובקרת עוצמת הקול מספקים נוחות וקלות שימוש. תאורת RGB הניתנת להתאמה אישית מאפשרת לך ליצור את האווירה שאתה רוצה. סוללה חזקה של 4000 mAh מבטיחה עד 200 שעות חיי סוללה ללא תאורה אחורית (על פי פרוטוקול 2,4 GHz). Lemokey L3 זמין בשלוש אפשרויות צבע אלגנטיות: שחור ג'ט, כחול עמוק וכסף חלל. תכונה של דגם זה היא הבחירה של שלושה סוגים של מתגים: Gateron Red, Brown ובננה. למתגי קו אדום, חום וצהוב יש הפעלה מישוש למגוון חוויות הקלדה. פרויקט המקלדת של Lemokey L3 בקיקסטארטר כבר גייס למעלה מ-60 דולר, מעבר לרף ה-000 דולר. כל אחד יכול לרכוש חידוש בגרסאות שונות - מלוח הבסיס והמארז (ללא מתגים ומקשים) ועד לסט השלם. המחיר הרשמי של קיקסטארטר הוא $50 ו-$000 בהתאמה.

עדכון חדשות של מדע וטכנולוגיה, אלקטרוניקה חדשה

חומרים מעניינים של הספרייה הטכנית החופשית:

▪ חלק של אתר האנטנה. בחירת מאמרים

▪ מאמר השלבים של מתן טיפול רפואי לנפגעים באסונות. יסודות החיים בטוחים

▪ כתבה איזו מדינה מחתה נגד דגל אינדונזיה? תשובה מפורטת

▪ מאמר נהג של אוטובוס, מיניבוס. הוראה סטנדרטית בנושא הגנת העבודה

▪ כתבה טיימר ביחידת בקרת המגבים. אנציקלופדיה של רדיו אלקטרוניקה והנדסת חשמל

▪ מאמר כתיבה בתוך ביצה. פוקוס סוד

השאר את תגובתך למאמר זה:

כל השפות של דף זה

Arabic	Hebrew	Polish
Bengali	Hindi	Portuguese
Chinese	Italian	Spanish
English	Japanese	Turkish
French	Korean	Ukrainian
German	Malay	Vietnamese

בית | הספרייה | מאמרים | <font><font>מפת אתר</font></font> | ביקורות על האתר

www.diagram.com.ua
2000-2024